שווי דירה בהנחה – מה משפיע עליו?

מהם המאפיינים המשפיעים על שוויה של דירה בהנחה?

האם יש מאפיינים שישפיעו על שוויה של דירה במסגרת דירה בהנחה? איך תדעו כמהשווה הדירה שלכם והאם אפשר לבחור דירה ששווה יותר מבלי לשלם יותר?

בשוק הפרטי דירות באותו הבניין מתומחרות שונה זו מזו בגלל הבדלי קומות, נוף, כיווני אוויר ואלמנטים נוספים לעומת זאת, עם הזכאות לדירה בהנחה, הדירות באותו הבניין, למרות נתונים שונים, מתומחרות באופן שונה.

מה בין שווי למחיר דירה?
שווי הדירה מציין את הערכת שמאי המקרקעין על המחיר שהיתה מקבלת הדירה אם היתה נמכרת בשוק הנדל"ן הפרטי באותו הרגע.

מחיר הדירה הוא התשלום שניתן עבורה בפועל, בהסכם המכר מול הקבלן או המוכר.

בשוק הפרטי  השווי והמחיר של הדירה צריכים להיות זהים או דומים. בדירה בהנחה הדירות אמורות להימכר בהנחה ביחס למחיר השוק, לכן שווי הדירה אמור להיות גבוה ממחירה בפועל.

לכן, יש לשים לב, שהמחיר שתשלמו אולי יהיה כמו המחיר של הדירות האחרות בבניין שעבורן התקבל אישור זכאות לדירה בהנחה אבל המשמעות של המאפיינים השונים יבוא לידי ביטוי כשתרצו למכור את הדירה. בעת בחירת הדירה, כדאי לכם לשים דגש על בחירת דירה שהשווי שלה גבוה יותר, מבלי שתידרשו לשלם עליה יותר לקבלן.

מאפיינים שמשפיעים על שווי הדירה או למה כדאי שתשימו לב?
יש מספר מאפיינים בסיסיים שיכולים להשפיע על המחיר שתשלמו בין הדירה שתקבלו בדירה בהנחה ובין המחיר שתקבלו עבורה בהמשך:

• קומה – אם בדירה בהנחה כל הדירות בבניין יתומחרו באופן זהה, על פי גודלן במ"ר, בשוק הפרטי כל עליה בקומה עשויה להוות הבדל של עשרות אלפי שקלים במחיר הסופי. דירה גבוהה תימכר בעתיד ביותר כסף.
  שימו לב, בחלק מהמפרטים של דירה בהנחה קיימים הבדלי מחירים בין חלק מהקומות מלכתחילה.
• מרפסות וגינות – במכרז דירה בהנחה מופיע מקדם של שווי מ"ר במרפסות או בגינות. באופן טבעי, מכיוון שיש הנחה בדירות הפרויקט, שמאי לא יפחית 20-30% על שטח המרפסת אלא פחות. למען ההשוואה, בשוק הפרטי, מחיר למ"ר של מרפסת בדרך כלל מחושב ב-30% מערכו של מ"ר בנוי בדירה.
• ייחודיות – אם הדירה נמצאת בבניין בסביבה יחודית, נניח מול פארק, או במבנה יוצא דופן (רחוק ממנוע המעלית), הרי שסביר להניח שבמכירה עתידית שוויה יהיה גבוה יותר.
• חניות – יותר מחניה אחת באזור ממועט חניה גם היא יכולה להעלות את ערכה של הדירה במכירה עתידית בצורה משמעותית מאד.
• נוף וסביבה – לנוף יחודי כמו נוף פתוח או נוף אל גינה או פארק הם יתרון במכירה עתידית. גם דירה עורפית מבוקשת יותר מדירה חזיתית ועשויה להוות אלמנט מעלה ערך.
  רוצים לדעת עוד על הסביבה בה תיבנה הדירה? כל פרויקט בדירה בהנחה כפוף לתב"ע (תכנית בניין עיר – מסמך בעל תוקף משפטי המסדיר את השימוש בקרקע העירונית), וממנו ניתן להבין כיצד תיראה סביבת הבניין המדובר בעתיד.
• כיווני אוויר – כיווני האוויר, דהיינו הקירות בהן יש פתחים לזרימת האוויר החופשי נחשבות טובות ושוות יותר. בדירה בהנחה ניתן למצוא גם הרבה דירות כלואות – עם כיוון אוויר אחד בלבד. לזה תהיה השפעה עתידית על מחיר הדירה ולא לטובה.

לכן, כשאתם מקבלים זכאות לדירה בהנחה, מעבר למחיר המוצע, שימו לאלמנטים שציינו כאן אבל גם לאלמנטים אחרים שאולי תוסיפו בעצמכם (כמו מטבח, מזגנים, כלי סניטריה וכדומה) ויעזרו בהמשך, במכירה עתידית, בשוק החופשי. אם אתם מעוניינים לקבל חוות דעת מקצועית על חישוב ערכי דירה, בין אם בדירה בהנחה או בשוק החופשי, מומלץ כמובן להתיעץ עם איש מקצוע, במקרה זה, עם שמאי.