דירה בהנחה מול כוחות השוק – איך מחשבים את ערך הנכס?

איך תדעו כמה תהיה שווה הדירה בה זכיתם במחירי השוק הפרטי?

כולם רוצים גג מעל ראשם בשביל הביטחון, כולם רוצים בית לחיות ולגדול בו כמשפחה אבל עבור רובנו, דירה היא גם העיסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שנעשה בחיינו. הזכאות לדירה בהנחה שמפתה לבצע רכישה, עשויה להיות גם עסקה כלכלית חכמה ומניבה, אם וכאשר נחליט למכור אותה מכל סיבה שלא תהיה.

איך נדע אם ההנחה שקיבלנו אכן השתלמה? אם אישור זכאות דירה בהנחה הוא הדרך שלנו לבית? נברר מה הוא מחיר הדירה, או דירה דומה לה, בשוק החופשי.

כך תוכלו לחשב את המחיר הכולל של הדירה על פי מצב השוק ואלמנטים נוספים שלא תמיד נלקחים בחשבון.

מה המחיר למטר רבוע בדירה בה זכינו?
נברר כמה עלתה הדירה ונחלק את המחיר במספר המ"ר שלה. חשוב לבדוק אם  חלקים הקשורים לדירה – מחסן או חניה – תומחרו בנפרד ואז אולי מחיר מ"ר בהם שונה.

מה המחיר בדירה דומה בשוק הפרטי?
באתר רשות המסים אמורה להירשם כל עסקה על כל דירה שנמכרה בארץ. גם באתרים כמו יד2 או מדלן יש מידע דומה. בדקו בשכונה המיועדת או בעיר בכמה נמכרו דירות דומות בעת האחרונה. שם תוכלו לחשב את עלותו של מ"ר בדירה הדומה לשלכם. נסו להשוות לדירות חדשות, אם זו שלכם היא כזו או לדירות יד 2, אם בשלכם כבר התגוררו.

שימו לב, דרות דירה בהנחה נמכרות במחירים נמוכים יותר ולכן אם בשכונה אותה אתם בודקים יש רק דירות במבצעים השונים, חפשו בשכונה קרובה, בה יש גם דירות מהשוק החופשי.

איך נעריך את שווי הדירה שלנו?
את המחיר הממוצע למ"ר, שיצא על דירת השוק הפרטי מהשלב הקודם, נכפיל בגודל הדירה בה זכינו וכך נקבל מושג ראשוני לגבי ערכה בשוק הפרטי.

אם נרצה להיות אחראיים בחישוב, נעשה הפחתה במחיר שיצא של אחוזים בודדים אולי בגלל תכנון פחות מוקפד או בגלל דברים אחרים. זה רק כדי להיות בטוחים שיש לנו מחיר ריאלי לשוק.

איך נחשב את כל העלויות על הדירה?
מחיר הדירה הוא הרכיב המשמעותי בעלות אך אינו היחיד. עליו יש להוסיף עלויות נוספות בשל המסלול בו קנינו אותה – דירה בהנחה, שהן יחודיות. רק אותן יש לקחת בחשבון. הוספתם כסף לשדרוג מטבח או חדר אמבטיה? תוסיפו. התקנתם מזגנים נוספים – תוסיפו. רצפות, פרקט, תריסים יחודיים – תוסיפו. קניתם ספה? אותה תקחו אתכם ואין להוסיף אותה לתחשיב הסופי.

היו לכם שינויים במחיר בגלל מדד תשומות הבנייה? תוסיפו. שכר הדירה בתקופה שבה הבניה אולי מתעכבת? תוסיפו.

אם לקחתם משכנתה נמוכה יותר בגלל מחיר הדירה הנמוך יותר? שווה לכם לחשב את הפערים בריבית של התשלומים ששולמו בתקופה זו.

אם זכיתם בדירה בהנחה בפריפריה, אתם זכאים למענק פריפריה בגובה של 60-40 אלף ש"ח, שנספר כחלק מההון העצמי למשכנתא. גם זו הטבה ששווה לקחת בחשבון בעלויות.

בשורה התחתונה
עכשיו תחשבו את כל אלה גם עבור הדירה בה זכיתם וגם עבור דירה דומה בשוק החופשי. על פי החישוב, שמומלץ שיהיה מדויק ככל האפשר, תוכלו לבדוק אם אכן הגרלת דירה בהנחה משתלמת עבורכם.

כמובן שזה כלי כללי ואם אתם רוצים להעמיק ולחשב, מוזמנים לפנות לאיש מקצוע בתחום השמאות לשם כך.