מצאתם ליקויים בדירה או ברכוש המשותף? זה מה שתוכלו לעשות

זכיתם, חתמתם, הפרויקט בעיצומו ואתם מגלים ליקויים תוך כדי הבניה או ממש אחרי שנכנסתם לדירה. מה הכלים העומדים לכם כדי לטפל בכך בזמן אמיתי?

אחרי שבדקתם שיש לכם זכאות לדירה בהנחה, זכיתם בהגרלה, חתמתם, שילמתם והתחלתם לפנטז על הבית שיהיה בקרוב שלכם, התחילה הבנייה ואתם עוקבים בהתרגשות אחר ההתקדמות. אבל לפתע, הפנטזיות פוגשות במציאות ואתם מגלים, ליקויים ותקלות בדירה עצמה או בשטחים הציבוריים בבניין או בחצר. מה הכלים שעומדים בפניכם כדי שיתוקנו במועד?

מהו הנכס שלכם, שאתם שותפים בו? כשאנחנו אומרים "נכס" הכוונה היא לדירה אבל לא רק – גם הרכוש המשותף, כמו חדרי מדרגות, מעליות, הכניסה לבניין, חיפוי חיצוני של הבניין, הגינה ועוד. כל אלה שלכם או בלעדית או בשותפות עם שאר הדיירים.

מתי תוכלו לגלות ליקויים?
יש כמה סיטואציות בהן תוכלו לגלות ליקויים, שחשוב לטפל בהם:

• הליקויים יכולים להתגלות במהלך ביצוע פרוטוקול המסירה של הדירה או של הרכוש המשותף או אחרי שכבר נכנסתם לדירה והתגוררתם בה תקופה.
• יש ליקויים מהם תוכלו להתרשם בעצמכם כמו דברים שהובטחו לכם ולא קיימים, סימני רטיבות במבנה, אי התאמה בין החוזה לביצוע, נניח ברצפה וכדומה.

מה עושים כשמתגלים ליקויים?
חושדים שיש ליקויים? הביאו גורם מקצועי שיוכל לבדוק ולהפעיל עזרים מקצועיים כדי לאשר את חששותיכם או להפריך אותם.

סכמו יחד, באופן מקצועי, את הליקויים שגיליתם.

תקופת בדק ותקופת אחריות
על חלקים רבים בדירה וברכוש המשותף בבניין חלה אחריות מוחלטת של המוכר (במקרה זה היזם) למשך תקופה מסוימת. התקופה הזאת נקראת "תקופת בדק".

"תקופת הבדק" על רכיבים שונים היא של יותר משנה אחת, כנהוג לחשוב. רוצים לדעת כמה זמן יש "תקופת בדק"? בדקו בחוק המכר – דירות, שם תמצאו פרוט מדויק.

תיקון תקלות שנגרמו במהלך תקופת הבדק כנראה יהיו באחריות מוחלטת של המוכר, אלא אם המוכר יצליח להוכיח שהליקוי נגרם בגלל מעשה או מחדל שלכם, הרוכשים.
אם יש מחלוקת ביניכם לבין המוכר מי אחראי על הליקוי – חובת ההוכחה שהליקוי הוא באחריותכם – על המוכר.

מצאתם ליקויים בתום תקופת הבדק המוגדרת בחוק? שימו לב, 3 שנים אחרי שתמה התקופה, יש תקופה שנקראת "תקופת אחריות", בה מתחלפים ה"תפקידים" ביניכם לבין המוכר – חובת ההוכחה היא עליכם ואתם צריכים להוכיח שהליקוי נגרם בגלל המוכר (תכנון לקוי, חומרים לא טובים, עבודה לא טובה וכדומה).

לכן, אם מצאתם ליקויים, חשוב שתודיעו למוכר במהירות האפשרית ואל תדחו את המועד, כדי שלא תעבור חובת ההוכחה ממנו אליכם.

שימו לב, ליקויים שניתן היה לגלותם כשהדירה עברה אליכם, בהתאם להוראות חוק המכר, יש להודיע עליהם בתוך שנה ממועד מסירת הדירה. מועד הדיווח על הליקוי הוא המועד הקובע מבחינה חוקית, כך שאם דיווחתם על הליקוי לפני תום תקופת הבדק והטיפול בו נדחה למועד שלאחר תום התקופה, האחריות לתיקון היא עדיין על המוכר.

מצאתם ליקוי והמוכר לא מוכן לתקן – מה עכשיו?
כאשר יש ליקויים בדירה חשוב לגבש דעה עם איש מקצוע ולהעריך את עלות הטיפול. למשל, נניח שגיליתם רטיבות, צריך לברר את מקור הרטיבות, צריך לבדוק מקורות נזילה אפשריים, לעיתים באמצעות מכשור מתאים ויקר. זו רק ההתחלה אבל חשוב שתדעו הכל מראש.

בנוסף, אם נגרמת ירידת ערך לנכס בעקבות הליקויים, יש לגבש הערכה על אודות שווי ירידת הערך הנגרמת לנכס ורצוי לעשות זאת בעזרת שמאי.

אם הליקויים מתגלים במהלך תקופת הבדק בה למוכר יש אחריות לתקן, כדאי לצלם את התיקון ולהגיש לו דו"ח מקצועי והמוכר יהיה מחויב בתיקון.

אם המוכר מסרב לתקן, עומדות בפניכם שתי אפשרויות משפטיות:

• לתבוע "צו עשה", שיכפה על המוכר לבצע את התיקון בעצמו או על ידי מי מטעמו. "צו עשה" הוא תביעה המבקשת לכפות על היזם או המוכר לבצע תיקון של הליקויים ברכוש המשותף או בדירה הפרטית בעצמו או באמצעות מי מטעמו.
  שימו לב, ב"צו עשה" יש אגרה שתצטרכו לשלם לבית המשפט או אחוז מהתביעה הכספית אבל במידה ותגלו ליקויים נוספים שהמוכר יצטרך לשלם, תוכלו לתבוע שוב ללא הגבלת מחיר והמוכר יצטרך לתקן, במידה ויימצא כך בבית משפט.
• לתבוע סעד כספי ועם הפיצוי שיתקבל לשכור איש מקצוע מזדמן שיתקן את הליקויים.

צריך לקחת בחשבון שבמקרה זה אין אמון מול המוכר/ יזם, יש יותר בקרה מול הקבלן המתקן, לו הדיירים משלמים על התיקון, אתם גם תשלמו את שכר הטירחה לעורך דין שיעזור בתביעה, וגם – האגרה לבית המשפט גבוהה יותר ומהווה אחוז מסך התביעה ואם יהיו תביעות המשך, סכום זה רק ייגדל.

מצאתם ליקויים ברכוש המשותף ולא כל הדיירים מצטרפים לתביעה?
במקרה כזה, אם תוגש תביעה לפיצוי כספי בגין ליקויים שניתן לתקן, ניתן יהיה לתבוע רק את חלקם היחסי של הדיירים המשתתפים בתביעה, בעוד שבתביעה ל"צו עשה", ניתן יהיה לתבוע את מלוא התיקון בגין מלוא הליקויים.

להבדיל מתביעה כספית, בה הסכום יהיה קבוע. בתביעת "צו עשה", אין דיון על עלות התיקון והוא יהיה כולו על המוכר/ היזם והקבלן לא יהיה בהכרח מי שהוא ירצה.

לסיכום, ליקויים, אם יהיו, בדירה בהנחה עלולים לגרור אתכם ואולי את הדיירים הנוספים בבניין (אם התגלו ברכוש המשותף) לעימות מול היזם/ המוכר של הדירה. נעים זה לא יהיה אבל הדבר הכרחי.

אל תתמהמהו בטיפול בבעיה כדי שמועד האחריות של היזם/ מוכר יהיה בתוקף, אם יהיה צורך.

זכרו, שאתם יכולים לתבוע את היזם/ המוכר בתביעה כספית או לתבוע מהמוכר ב"צו עשה" לתקן את הדברים. קחו בחשבון יתרונות וחסרונות ולוו את עצמכם באנשי מקצוע.