רכשתם דירה בדירה בהנחה? בשנים הקרובות לא תוכלו למכור אותה

תכנית דירה בהנחה כוללת מגבלות שהציבה המדינה בכדי לממש את מטרותיה. כדאי שתכירו אותן לאחר שקיבלתם זכאות לדירה בהנחה ולפני שאתם מחליטים אם לרכוש אותה

מטרתה של תכנית דירה בהנחה היא לאפשר לאנשים העומדים בתנאי הזכאות – חסרי ומשפרי דיור – לרכוש דירה בעידן מחירי הנדל"ן הגבוהים. כדי למנוע ניצול של התכנית על ידי מי שהם בעלי דירות ואנשים אחרים, ללא זכאות, הטיל משרד הבינוי והשיכון מגבלות על הזוכים, גם בנושא בעלות על דירה נוספת וגם בנושא מכירת הדירה.

מה כן ניתן לעשות בדירה אם תרכשו אותה אך לא תגורו בה? מותר להשכיר אותה למטרות מגורים, לפחות עד המועד בו תוכלו לעשות בה מה שתרצו.

תקופת איסור מכירת 'דירה בהנחה'
קיבלתם אישור זכאות לדירה בהנחה ועכשיו תיגשו לחתימה על הסכם מכר. באותו מעמד יבקשו מכם לחתום על הצהרה לפיה אתם מתחייבים שלא למכור את הדירה אותה רכשתם, ושלא תחתמו על הסכם למכור את הדירה 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט (אישור אכלוס); או 7 שנים ממועד הזכייה שלכם בהגרלה במכרז הרלוונטי, המוקדם מבין שני המועדים. יש לשים לב, שגם אסור להתחייב למכירה בתקופת המתנה זו.

בשל התחייבות זו הדירה תירשם בלשכת רישום המקרקעין, תחת הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון ו/או מדינת ישראל (הערה אזהרה מעידה על התחייבות משפטית לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מעסקה). אתם גם תחתמו על הסכמה שאם תפרו את ההתחייבות שלא למכור את הדירה, תשלמו קנס (בעת החתימה יצויין הסכום, העומד בדר"כ על מאות אלפי שקלים). שימו לב, המסמכים עליהם תחתמו הם מול משרד הבינוי והשיכון ולא מול הקבלן המוכר.

מה יקרה בתום התקופה?
תוכלו למכור את הדירה ובשלב ראשון, תצטרכו לבצע הסרה של הערת האזהרה.

הוראה משותפת של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על מרשם המקרקעין ורשות מקרקעי ישראל מ-2017, קובעת, שכאשר יפוג תוקפה של הערת האזהרה, רשם המקרקעין ימחק את ההערה אם אחד הצדדים יבקש זאת. זאת אומרת, תיעשה פעולה אקטיבית באם יהיה רצון למכור אך היא מוסדרת ולא אמורה להיות מסובכת.

הגבלות על בעלות נוספת של דירה בשוק הפרטי
כאן מתייחסות ההגבלות לזוכים שהם חסרי דיור (להבדיל ממשפרי דיור).

מי שזכה ומעוניין לממש ולקנות, לא יוכל לרכוש דירה אחרת בשוק הפרטי לפני כן וגם לא קרקע המיועדת למגורים. רכישה כזו תגרום לאובדן הזכאות בדירה בהנחה ואף לחשיפה לקנס ניכר.

שימו לב, אחרי החתימה על רכישת הדירה בדירה בהנחה והשלמת החתימה על הסכמי המכר וכניסתם לתוקף, לא אמורה להיות בעיה לרכוש דירות נוספות בשוק הפרטי אבל את הכל כדאי לעשות בליווי עורך דין שמבין בתחום.

מתי אתם עלולים להיחשב כרוכשי דירה לפני החתימה על דירה בהנחה ולהיכנס לבעיה?

• בעקבות בעלות על דירה בעקבות ירושה – אם זכיתם בתכנית מחיר למשתכן ולפני החתימה על החוזה אתם צפויים לקבל דירה בירושה ועוד לא חתמתם על חוזה, הבעלות על דירה נוספת עשויה להוות בעיה.

למשל, אם אדם קרוב נפטר והזכאי עתיד לרשת עזבון הכולל גם נכסי נדל"ן, חל "עיקרון הנפילה המיידית" לפי סעיף 1 לחוק הירושה בישראל, שאומר כי הירושה "נופלת" לידיהם של היורשים ביום הפטירה ולא ביום מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה או ביום הרישום של הנכס בטאבו. לכן, יש לבחון פרטנית, מול עו"ד מתאים, האם אדם עומד בתנאי תכנית 'דירה בהנחה' במקרה כזה.

• במקרה של נישואים לפני הזכייה למישהי או מישהו, שהם בעלים של דירה. במקרים אלה, תצטרכו לערוך הסכם יחסי ממון בין בני הזוג (שנקרא בפשטות "הסכם ממון") ובו תבצעו הפרדה של הרכוש ביניכם. את ההסכם הזה תתבקשו להציג לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון. גם כאן תצטרכו לעשות את זה עם עו"ד שמבין בתחום.
  כנראה שתאלצו גם לנהל חשבונות בנק נפרדים ולממן את המשכנתה על ה'דירה בהנחה' מחשבונכם.

אי עמידה בתנאים אלה עלולה לחשוף אתכם לקנסות משמעותיים.

מתי כדאי לפנות לוועדת חריגים?
בכל מקרה שתרצו או תאלצו לסטות מהכללים – והחיים קורים ואיתם כל מיני דברים בלתי מתוכננים – ותאלצו למכור את הדירה או להגמיש את הכללים, מתקיימת ועדת חריגים עצמאית של משרד הבינוי והשיכון לטיפול במקרים חריגים כאלה.

הוועדה גם יכולה לקרוא לכם במידה והיא חושדת בהפרת הכללים עליהם חתמתם בעת הרכישה.

יש סיכוי טוב שהוועדה תאשר מכירת דירה במקרה של פטירה או פשיטת רגל ואולי גם מחלה ומצד שני, תידרשו לה גם אם תינשאו ותרצו להעביר מחצית של הנכס לבן או בת הזוג.

איך פונים לוועדת חריגים? הניסיון מלמד שפניות שנוסחו בשפה משפטית וגובו באסמכתאות רלוונטיות, זכו להתייחסות טובה ולתשובות חיוביות מהוועדה.

לפני הכל, לפנייה לוועדת חריגים יש למלא את טופס הפנייה המקוון באתר משרד הבינוי והשיכון. את הטופס תמלאו בעצמכם אבל בהגעה לוועדה, מומלץ להיעזר בעורך דין שיטפל בביורוקרטיה ויעזור עם הניסוחים המשפטיים של הפנייה ועם החומרים הרלוונטיים.

לסיכום, כדאי להכיר במגבלות משרד הבינוי והשיכון מול הזוכים בדירה בהנחה אבל גם להיעזר בוועדת החריגים, במקרים יוצאי דופן. חשוב לעשות את הפניה בליווי אנשי מקצוע שמבינים בתחום, שיעזרו לכם לצלוח את העניין ללא קנסות או עיכובים.