החלטתם להשכיר את הדירה בהנחה שלכם? ככה תבדקו אם ישתלם לכם

זכיתם בזכאות לדירה בהנחה ואתם מתלבטים אם להשכיר אותה? אלה השיקולים הכלכליים שכדאי שתיקחו בחשבון

יש המקבלים אישור זכאות לדירה בהנחה ומחליטים לגור בדירה ויש המחליטים להשכיר אותה, כנכס בהשקעה, ולגור במקום אחר. כל אחת ואחד ושיקוליו. אבל לטובת המתלבטים מה המסלול המשתלם יותר עבורם, הכנו מדריך לחישוב עלויות ורווח בהשכרת הדירה.

חשוב לדעת, לפי תקנון 'דירה בהנחה', אין אפשרות למכור את הדירה מספר שנים ממועד הזכייה בהגרלה או קבלת המפתחות. להשכיר מותר אז זו בהחלט אפשרות עבור חלק מהזוכים.

מה מעמדה של הדירה בהנחה עבורכם?
קיים הבדל מיסויי על הכנסות מדירה אם היא דירה יחידה, ואז היא נחשבת כדירה למגורים ובין אם זו דירה שניה ואז היא מוגדרת כדירה להשקעה ואז יחולו חוקי מס שונים על כל הכנסה שתראו ממנה ואת זה בהחלט כדאי לקחת בחשבון.

זה מה שעליכם לקחת בחשבון אם אתם מתמודדים על דירה בהנחה במטרה להשכיר אותה:

1. כדאיות כלכלית – כדאי שתחשבו אם זה השימוש הכי טוב ומכניס שתעשו בכסף שתשלמו על הדירה, גם אם היא בהנחה. לשם חישוב מדויק, שווה להתייעץ עם איש מקצוע, לו תתנו את הנתונים האישיים שלכם והוא, בהתאם, יעשה עבורכם חישוב מדויק.

להכנסות מנדל"ן יש שני מרכיבים שיש לקחת בחשבון:

• שווי הדירה בעת הקניה לעומת שוויה בעת המכירה, דהיינו, האם הנכס יעלה את ערכו בתקופת ההשכרה.
• כמה הכניסה לכם השכירות במהלך התקופה בה הדירה מושכרת.

2. בחישוב הכנסות משכירות לאורך זמן, למרות שיש 12 חודשים בשנה, חשבו את ההכנסה על פי 10.5 או 11 חודשים. הסיבות לכך מגוונות – לא תמיד יצאו דיירים ומייד יכנסו אחרים, אולי תאלצו לשפץ מעת לעת, אולי תרצו להחליף מטבח או חדר אמבטיה לאורך השנים. אלה לוקחים זמן, שאולי לא תכניסו בו שכר דירה אבל תשלמו עליו ארנונה בעצמכם. כדאי להיערך לכך וגם לכל התיקונים שיש בכל דירה, יש עלות שתהיה עליכם, אותה יש לקחת גם כן בחשבון.
3. עלות המשכנתא – החזר משכנתא חודשי מורכב משני חלקים: קרן וריבית. הקרן היא הכסף שלוויתם ואותו אתם מחזירים כל חודש, כחלק מההחזר החודשי. כל החזר כזה לבנק מפחית את החוב שלכם. הריבית היא העלות על הכסף שלוויתם, והיא משולמת יחד עם מרכיב הקרן בכל חודש.
   כשמחשבים רווח או הפסד משכירות, או ממכירת הדירה העתידית, צריך לקזז מהחישוב את עלות המשכנתא, שהיא רק הריבית, ללא הקרן. בשכירות תצטרכו לחשב האם השכירות מכסה רק את הקרן, או גם את הריבית.
4. לא חייבים שהשכירות תכסה את תשלומי המשכנתא – לשאוף שהשכירות תכסה את ההחזר החודשי עלול להתברר כטעות יקרה מאד. כפי שכבר אמרנו, אין לחשב 12 חודשי הכנסה משכירות וגם, ככל שהחזר המשכנתא ארוך יותר וההחזר נמוך יותר, זה מייקר את המשכנתא, בריביות הנגבות לטווח הארוך.
   לכן, אם אתם יכולים, קבעו משכנתא עם החזרים גבוהים יותר (בתנאי שיש באפשרותכם להוסיף על ההחזר מכיסכם, סכום בכל חודש). זה יחסוך לכם ריביות בעתיד.
   שימו לב, זו באמת עצה שאינה מתאימה ליכולת של כל אחד והיא תלויה במצבכם הכלכלי.
5. אל תיצמדו להבטחות עתידיות – לא לגבי נתונים משתנים כמו גובה שכר הדירה למשל.
   דירה בהנחה היא בדרך כלל באזורים שנמצאים בבניה ואין לדעת מה יהיה גובה שכר הדירה בשכונה בכל תקופה מתקופת השכירות, מה יהיה עם שוק הנדל"ן המשתנה וכדומה. המשכנתא שלכם היא קבוע אבל אפילו היא עשויה להשתנות עם שינויי הריבית, בשוק בו הריבית עולה מעל 0%.
   מאחר שכל הנתונים בשלב הזה מבוססים על הערכות – קחו בערבון מוגבל שווי נכס עתידי, גובה שכירויות שתוכלו לקבל וכו'.
6. שכר הדירה שלכם מגיע משוכרים, אל תשכחו. הם לא רק הכנסה של כסף. הם אלה השומרים לכם על הנכס, במקביל. תזכרו את זה ולכן, העדיפו אנשים אמינים, לאורך זמן, אנשים שרואים בדירה בית. טפחו אותם ותכניסו יותר כסף, בסופו של דבר. זה תמיד עובד בטווח הארוך.

לסיכום, כדי לחשב תשואה עתידית על דירה בהנחה בשכירות, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע ולהשוות להכנסות שהכסף יכול לעשות באם יושקע באפיקים אחרים. זכרו שהשוק, בעיקר בשנים האחרונות, הוא תנודתי בגלל משברים כלכליים עולמיים ומקומיים ובגלל שינויי ריבית שבנק ישראל מעדכן מעת לעת.