איסור מכירת דירה בהנחה והגבלות על דירה נוספת בבעלות

מה המגבלות העומדות בפני זכאי דירה בהנחה במידה ויש להם דירה קודמת בבעלות או אם ירצו למכור אותה ומה לגבי חריגים?

זכאות 'דירה בהנחה' כוללת מגבלות כדי לעמוד בתכנית הממשלה הגדולה. כמה זמן עד שתוכלו למכור את הדירה והאם מותר לכם לבקש אישור זכאות 'דירה בהנחה' אם כבר יש דירה בבעלותכם?

תכנית 'דירה בהנחה' מיועדת לאנשים שמוגדרים בתנאי הזכאות כמחוסרי דיור, ועבור משפרי דיור, כפתרון למחירי הדיור המאמירים בשוק. כדי שאנשים לא ינצלו את תנאי התכנית, משרד הבינוי והשיכון הטיל מגבלות על הזוכים גם בנושא בעלות על דירה נוספת וגם בנושא מכירת הדירה.

ראשית, חשוב שתדעו ש'דירה בהנחה' ניתן להשכיר למגורים ולאחר מועד ההגבלה של מכירתה, תוכלו לעשות בה כרצונכם. גם אם יש לכם דירה נוספת, שווה שתתייעצו לפני ההגרלה עם בעל מקצוע, שבהתאם למצבכם יצביע אם זה אפשרי עבורכם.

איסור מכירת דירה בהנחה
בחתימה על ההסכם תחתמו על כך שלא תמכרו את הדירה 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט או במשך 7 שנים ממועד הזכייה שלכם בהגרלה במכרז הרלוונטי, לפי המוקדם מבין שני המועדים. בטאבו תירשם לדירה הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון ו/או מדינת ישראל. בתקופה זו אסור לכם גם להתחייב למכור אותה.

למה אתם חותמי על כל זה? מהחשש של המדינה, שזוכים או עורכי דינם יעשו עסקאות מכירה וינסו להיות יצירתיים ולכנות עסקאות כאלה בשמות אחרים כמסווה. שימו לב, הקנס על הפרה של אלה עלול להגיע למאות אלפי שקלים. כמו כן, זו התחייבות שלכם מול משרד הבינוי והשיכון ולכן הקבלן לא יכול להבטיח לכם דבר בעניין.

בתום תקופת איסור המכירה, ההסרה של הערת האזהרה אמורה להיות קלה, ללא בירוקרטיות מיותרות וללא חתימה נוספת של משרד הבינוי והשיכון.

הגבלות על בעלות על דירה נוספת
זכאי 'דירה בהנחה' שהם חסרי דיור – ולא משפרי דיור – שמעוניינים לממש את הזכייה, לא יוכלו לקנות דירה או קרקע המיועדת לבניה למגורים, מבלי לאבד את זכאותכם ב'דירה בהנחה'. קניה כזו תבטל זכאות ועלולה לחשוף את הקונים לקנס של מאות אלפי שקלים.

לאחר החתימה על רכישת הדירה ב'דירה בהנחה' והשלמת החתימה על הסכמי המכר וכניסתם לתוקף, לא אמורה להיות בעיה לרכוש דירות נוספות בשוק הפרטי ללא מגבלה. מומלץ להיוועץ עם עו"ד לפני קבלת כל החלטה בנושא.

יוצאי דופן בבעלות על דירה נוספת:

• בעלות על דירה בעקבות נישואין או ירושה לפני החתימה על חוזה 'דירה בהנחה' עלולה להיות בעיה. סביר להניח שתצטרכו לערוך הסכם יחסי ממון בין בני הזוג ובו תבצעו הפרדה של הרכוש ביניכם, אולי אף ניהול חשבונות נפרדים, כולל ניהול תשלומי המשכנתה, אם יהיו וגם הכנסות משכירות. את ההסכם הזה עליכם להציג לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון (שלה יש שיקול דעת האם זה מספק או לא). כדאי להתייעץ עם עו"ד בנושא שכן הנושא סבוך ובעל השלכות נוספות.
• דירה בירושה וזכייה במחיר למשתכן – אם אדם קרוב אליכם נפטר ואתם עתידים לרשת את עזבונו הכולל גם נכסי נדל"ן, חל "עיקרון הנפילה המיידית" לפי סעיף 1 לחוק הירושה בישראל. "עקרון הנפילה המיידית" אומר כי הירושה "נופלת" לידיהם של היורשים ביום הפטירה ולא ביום מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה או ביום הרישום של הנכס בטאבו. לכן, יש להתייעץ עם עו"ד על זכאותכם במקרה כזה.

אנחנו כמובן לא מציעים לבני זוג לעשות הסכם ממון ולקבוע הפרדה רכושית רק לצורך מימוש זכייה באופן גורף – אם אתם נמצאים במצב כזה, בהחלט כדאי לכם להתייעץ עם איש מקצוע כדי להבין מה ההשלכות ואילו שיקולים צריך וכדאי לקחת בחשבון.

מה עושה ועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון?
במקרה של רכישה ב'דירה בהנחה' בה זוג נפרד, אחד מהם מת, לא עלינו, או שמצבם הכלכלי קשה במיוחד, ייתכן ולא תהיה ברירה אלא למכור את הדירה.
משרד הבינוי והשיכון אינו עיוור להפתעות החיים ולכן נקבעה ועדת חריגים עצמאית לכל עניין, כזה או אחר.

אל הוועדה כדאי להגיע במקרה של גירושין או פרידה של ידועים בציבור, יש סיכוי שוועדת חריגים תאשר את מכירת הנכס כאשר תציגו בפניה הסכם גירושין המאושר על ידי בית משפט או בית דין רבני.

במקרה של מוות של אחד הרוכשים, יש גם סיכוי שוועדת החריגים תאשר העברת הדירה ליורשים, ולעיתים אף תאשר את מכירת הדירה מהיורשים לצד שלישי.

במקרה של פשיטת רגל, קיים סיכוי שוועדת חריגים תאשר מכירת הנכס לצד שלישי.

מקרה משמח שנידון בוועדת החריגים – כאשר נישאים או הופכים לידועים בציבור, ורוצים להעביר מחצית הנכס לצד השני בזוג.

מקרים כמו מחלה המחייבת מכירת דירה או נישואים ללא ישראלי.ת יחייבו שכנוע מנומק לוועדת החריגים והוכחה לנחיצות העניין.

כדי לפנות לוועדה מספיק למלא טופס מקוון באתר משרד הבינוי והשיכון, מכתב פניה, העתק עמוד ראשון מחוזה הרכישה, צילום תעודת זהות ומסמכים נוספים המתבקשים שם. עורך דיר מתחילת התהליך ועד סופו יקלו עליכם לא לעשות טעויות קריטיות מול הוועדה.

לסיכום, חשוב שתכירו את כל הפרטים המגבילים כדי שלא תחשפו את עצמכם לקנסות וכמו כן, עורך דין יעודי יכול לעזור לכם לעשות את כל זה נכון ויעיל ולפעמים הוא זה שיעמוד ביניכם ובין קנסות בלתי צפויים.