מתלבטים אם לרכוש דירה להשכרה בדירה בהנחה?

ריכזנו עבורכם את  השיקולים הכלכליים שעליכם לקחת בחשבון בקניה ואיך תחשבו תשואה שתביא לכם אותה דירה על ההון העצמי שלכם

ההשתתפות בהגרלות 'דירה בהנחה' למטרות השכרה היא אפשרות עבור חלק מהמתמודדים אבל האם זו אפשרות שמתאימה לכם?

לפני שנתחיל בהצגת נתוני הכדאיות, שתי הבהרות חשובות על 'דירה בהנחה':

• לפי תקנון 'דירה בהנחה', חל איסור למכור את הדירה למשך פרק זמן של מספר שנים מהזכייה או מהכניסה לדירה. בעבר היה איסור גם על השכרה, אבל הוא בוטל.
• בזכאות ל'דירה בהנחה' חלות הגבלות על בעלות על דירה נוספת. מבחינת הבנק ורשות המיסים, אם בבעלותכם יש רק דירה אחת, היא לא נחשבת דירה להשקעה. "דירה להשקעה" נחשבת החל מהדירה השנייה ואילך. זה משמעותי מבחינת מיסוי על שכירות ומבחינת אחוזי מימון במשכנתה.

מה חשוב לקחת בחשבון בהשכרה של דירה בהנחה

למתלבטים אם שווה להשתמש בזכאות ל'דירה בהנחה' למטרות השכרה חשוב לחשוב לפני – ואף להתייעץ עם אנשי מקצוע – אם זה השימוש הנכון ביותר בכסף שלכם והאם הוא כדאי.

עם קבלת אישור זכאות ל'דירה בהנחה' כדאי לחשוב על שווי הדירה בקניה מול מועד מכירתה ועל סך כל דמי השכירות שתכניסו בתקופה שהדירה תהיה בבעלותכם.

מה כדאי לקחת בחשבון בחישובים אלה?

• הכנסות שנתיות משכירות לא יחושבו עבור 12 חודשים – מומלץ לחשב הכנסות שנתיות עבור 10.5 או 11 חודשים וזאת בשל דברים שמתרחשים בתקופת השכרה: מועדים בין דיירים בהם הדירה עלולה להיות ריקה משוכרים והכנסות, ארנונה שתאלצו לשלם בתקופה זו, תיקונים ותוספות שתבצעו בדירה ולא יכללו בתקופת הבדק ואחריות הקבלן הבונה. גם פעולות השבחה לנכס צריכות להילקח בחשבון (שדרוג מטבח או חדר רחצה, הוספת מזגן וכדומה) או מיקור חוץ של חברת ניהול נכסים, שתעשה עבורכם עבודה אך גם תעלה לכם.
• עלות משכנתה – גובה ההחזר החודשי מושפע מכמה דברים – החזר הקרן לבנק קבוע אבל הריבית עלולה להשתנות, בהתאם להסכם המשכנתה שלכם.
  בחישוב כדאיות, כדאי לקחת בחשבון שינויים בגובה הריבית, שלאחרונה הפכו משמעותיים לאחר שבמשך שנים לא ניכר בהם שינוי.
• השכירות לא צריכה לכסות את ההחזר החודשי של המשכנתה – ברוב המקרים, בעיקר כשמימון הבנק גבוה, ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר מהשכירות.
  לשאוף שהשכירות תכסה את ההחזר החודשי עלולה להיות טעות יקרה מאד מפני שככל שהחזר המשכנתה ארוך יותר, עלות המשכנתה עולה.

  כדאי לבדוק אופציה של תשלומי החזר משכנתה גבוהים מהשכירות כי לאורך שנים זה עשוי להשתלם לכם כלכלית בתנאי משכנת טובים יותר וחיסכון תשלומי ריבית בעתיד. כמובן שזה נכון רק אם מצבכם הכלכלי מאפשר זאת. שווה להתייעץ על כך עם בעל מקצוע משום זה עלול לחסוך לכם כסף בטווח הרחוק יותר.

• אל תפלו להערכות עתידיות לגבי גובה שכר הדירה – מה שאינו ודאי, הוא ספקולציה. בדירה מיד שניה ניתן לחזות טוב יותר את ההחזר בשל האזור, ההיסטוריה של הדירה ומצבה. ב'דירה בהנחה', חדשה מהקבלן, הרבה דברים יהיו עמומים בעת ההגרלה כמו איכות השכונה, שכר הדירה שייתקבע בה וכדומה.
• השוכרים שלכם אינם רק הכסף שישלמו – ניסיון של בעלי מקצוע מוכיח – שוכרים שמתייחסים אליהם רק כמו ארנק עשויים לעזוב בקלות או להזניח את הדירה וזה יעלה לכם יותר כסף בטווח הארוך.
  שוכרים שטוב להם הם שוכרים שנשארים בדירה, שומרים עליה ומשקיעים בה, מה שמאפשר לכם להוציא עליה פחות.

איך לחשב תשואה עתידית על מחיר דירה?

ההצעה כאן היא שיטה אחת. יש עוד.

• תמדדו רווח על ההון העצמי שהושקע – כמה תשואה תקבלו על סכום הכסף איתו נכנסתם לעסקה.
  הרווח הוא על ההון העצמי שלנו, פחות הוצאות, בעיקר תשלומי הריבית החודשיים על החזר המשכנתה.
  תוכלו לחשב זאת בעצמכם או להיעזר באנשי מקצוע, במידה ויש גם מיסוי על הרווחים מהשכירות, כפי שפרטנו קודם.
• חשבו את הפער בין עלות המשכנתה להכנסות משכירות.
• קזזו הוצאות על הדירה – קזזו הוצאות שוטפות שלכם מהרגע שיהיו לכם שוכרים. עם חלוף השנים, תוכלו לדייק את החישוב. גם התייעצות עם משכירים אחרים יעזרו לכם לחשב.
  שימו לב, שהיינו שמרנים בקיזוז הוצאות וגם חישוב שכ"ד רק על חלק מהשנה אבל השמרנות הזו נועדה, בסופו של דבר, להגן עליכם.
• חשבו תשואה שנתית – רמת ההכנסה מהדירה מינוס ההוצאה שלכם על המשכנתה מינוס ההוצאות המשוערות שלכם, תאפשר לכם לחשב את התשואה השנתית על הכסף שהשקעתם. ושוב, שווה להשקיע בבעל מקצוע אם זה אינו חום עיסוק חזק שלכם.

לכן, לפני רכישה בהגרלת 'דירה בהנחה', כדאי וחשוב לבדוק האם זה מסלול ההשקעה הנכון להון העצמי שלכם.