המכרז בו זכה הקבלן שלכם – מה תמצאו בו, מה חשוב והיכן תמצאו אותו?

קיבלתם אישור זכאות ל'דירה בהנחה' ועכשיו אתם נכנסים למעקב אחרי התפתחות והתקדמות הפרויקט בו השקעתם את הונכם ועתידכם.

מעבר לזכאות ל'דירה בהנחה' שלכם, כל קבלן ב'דירה בהנחה' זוכה גם הוא במכרז לבניית הפרויקט שהוא עומד להקים. מסמכי המכרז בו זכה מפרטים את החובות והזכויות העומדות לו מול המדינה.

המכרז והמפרט הטכני
מה יש במפרט הטכני? זה מסמך של משרד הבינוי והשיכון ובו פירוט של הרכיבים שהקבלן מחוייב אליהם בבניית הדירה – הגודל המינימלי לחדרים במכרזים כאלה, מבנה הבניין והמעליות הציבוריות, סוגי הריצוף ועוד.

יש כמה סוגי מפרטים המופיעים באתר משרד הבינוי והשיכון וכל קבלן מחויב לעמוד במפרט בו זכה, שהיינו, רק לאחד מהמפרטים.

המכרז עצמו מחייב רק את הקבלן הספציפי שזכה בו. הוא מפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ומכיל את פרוט החלקה או חלקות הפרויקט, מספר יחידות הדיור, ערבויות של הקבלן וכדומה.

במכרז תמצאו את המחיר למ"ר בנוי, לא כולל מע"מ עליו התחייב הקבלן כשניגש למכרז בו זכה ומכך, תוכלו לבדוק שאתם לא משלמים לקבלן מעבר למה שמגיע לו.

המפרט והמכרז הם המסמכים המחייבים את הקבלן. אם תעיינו במסמכים תוכלו למצוא את רשימת החובות של הקבלן כפי שהוא התחייב להם כלפי המדינה. זה מסמך על פיו תוכלו לדרוש מהקבלן לעמוד במה שהבטיח.

שימו לב, מדובר במסמכים משפטיים ולכן מומלץ להיעזר בעו"ד שיסביר עד תום משמעות הדברים.

1 – כך תאתרו את טפסי המסמכים והמכרז
אלפי מכרזים מפורסמים באתר רשות מקרקעי ישראל. כדי לאתר את פרטי הפרויקט בו זכיתם, לפי מספר ההגרלה שלכם, כנסו לרשימת הפרויקטים וההגרלות של 'דירה בהנחה' באתר המיוחד של משרד הבינוי והשיכון.

בחיפוש, תחת השדה "מספר הגרלה", מלאו את מספר ההגרלה בה זכיתם, ולחצו על "חיפוש". לאחר שאיתרתם את הפרויקט, לחצו על כפתור ״לפרטים״ או "לפרטים ותוצאות" (תלוי אם ההגרלה כבר הסתיימה או לא) והיכנסו להרחבה על אודות הפרויקט.

בעמוד הפרויקט תוכלו לראות מה הסטטוס שלו ולקבל עוד מידע חשוב כמו: מספר הדירות בפרויקט ומתוכן, מספר הדירות בפרויקט לזכאים, שם הפרויקט, שם הקבלן, תאריך זכיית הקבלן במכרז, תאריך הצמדת המדד, מצב ההיתר ואת המחיר למ״ר בפרויקט. אלה נתונים רשמיים המסופקים על ידי משרד הבינוי והשיכון.

רשמו לפניכם כמה פרטים חשובים כמו: שם הקבלן, היישוב, מספר מתחם (אם קיים), מספר הדירות בפרויקט ואת תאריך זכיית הקבלן במכרז.

2 – איתור מסמכי המכרז
היכנסו במקביל לאתר מנהל מקרקעי ישראל. מלאו כאן את הפרטים שהוצאתם באתר משרד הבינוי והשיכון – ישוב ותאריך זכיית הקבלן במכרז. כעת, תופיע טבלת המכרזים הרלוונטיים ולכם נותר לחפש את המכרז של הפרויקט שלכם לפי מספר מתחם, שלפעמים מופיע במידע באתר משרד הבינוי והשיכון, בטבלת המכרזים לאחר מספר המגרש, ובצמוד לו.

לא הצלחתם? היכנסו לכל מכרז בנפרד ועל ידי השוואה של הנתונים שהוצאתם מאתר משרד הבינוי והשיכון. חשוב לדעת, ייתכן והפרויקט יחולק לשני מכרזים. נסו לאתר את השני כדי לבדוק נתונים שלמים.

עכשיו, לחצו על כפתור "למודעת הפרסום", מתחת לטבלה העליונה, והיכנסו לעמוד "פרסום מכרזי מקרקעין", לחצו על הקישור "חוברת המכרז". בעמוד שנפתח לכם, לחצו על "לצפייה בחוברת". לאחר שתפתחו את חוברת המכרז, תוכלו למצוא פרטים חשובים רבים. שימו לב אם יש למכרז עדכונים והבהרות הרלוונטיים למכרז והתייחסו לכתוב שם.

3 – מה תמצאו בחוברת המכרז וחשוב לכם?
בדקו וחשבו את המחיר למ״ר – ברשימת תוצאות החיפוש, תוכלו לראות בעמודה השמאלית שכותרתה "מחיר סופי בש"ח ללא מע"מ" את המחיר למ"ר דירתי של המכרז שלכם. אם לא מצאתם, תוכלו ללחוץ על כניסה למכרז הנכון, חפשו את "נתוני מגרש/מתחם", ותחת הקטגוריה "נתוני ביקוש כלליים" תוכלו לראות את השורה "סכום זכיה". שימו לב – מדובר בסכום ללא מע"מ. הוסיפו 17% מע"מ.

אם המחיר שונה בין רמ"י למשב"ש, מה שקובע הוא זה המופיע ברמ"י. הסכום הוא למ"ר בנוי בדירה, וממנו נגזרים המחירים למ"ר של השטחים הצמודים לה: המרפסת, החצר, המחסן, החניה וכו'. מעבר לכך, לקומה שבה נמצאת הדירה עשויה להיות השפעה על המחיר של הדירה. עכשיו חשבו את עלות הדירה. בדקו אם לקומה יש משמעות במחיר או לכל מקדם אחר. המקדמים שונים מפרויקט לפרויקט.

כעת, נותר לנו לחשב את מחיר הדירה לאחר הצמדה למדד תשומות הבניה. שימו לב לבדוק את המועד במכרז ואז היעזרו במחשבון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. תוצאת החישוב אמורות לתת לכם את מחיר הדירה שיקבע בהסכם המכר.

חשוב לדעת, שיש הצמדה נוספת לכל פעימת תשלום. חישוב הצמדת מדד זו נעשית באופן זהה, רק שנקודת ההתחלה שלנו תהיה מועד חתימת הסכם המכר (נקרא "מדד הבסיס") ועד למועד התשלום בפועל.

4 – מה עוד תמצאו במסמכים?
שימו לב, יש מספר מפרטים, כאמור. כדי לדעת בדיוק איזה מפרט חל על הפרויקט או ההגרלה שלכם, עליכם לאתר אותו – הוא אמור להופיע כנספח למכרז שבו זכה הקבלן (בדרך כלל נספח ג'1). אך שימו לב, אל תסתפקו רק במספר המפרט, קראו את המסמך שמופיע במכרז ואת התיקונים או ההבהרות שפורסמו במסגרת המכרז שלכם, כי לעיתים ישנן הרחבות או החרגות של המפרט המחייב.

זיכויים ושינויים בהסכמה ללא תוספת מחיר – הקבלן חייב לספק לזוכים ב'דירה בהנחה' רשימה של דברים. לעיתים, אם הזוכה מוותר עליהם הוא רשאי לקבל זיכוי. שימו לב, הוויתור יכול להיות ביוזמת הזוכה בלבד, כך שאסור לקבלן לכפות עליכם לוותר על משהו.

מה צריך להיות במחויבות הקבלן? מטבח; פינת אוכל; חדר דיור; חדר/חדרי שינה; חדר/חדרי רחצה או שירותים; פתרון מיגון (כמו ממ"ד); מעברים ופרוזדורים; ומרפסת שירות או מקום מוצנע לתלייה חיצונית של כביסה.

בדירה של 2 או 2.5 חדרים, יהיה לפחות חדר מקלחת אחד (הכולל מקלחת, אסלה וכיור); בדירה של 3 או 3.5 חדרים, יהיו לפחות חדר אמבטיה (אמבטיה, אסלה וכיור) וחדר שירותים (אסלה וכיור); בדירה בת 4 או 4.5 חדרים, יהיו לפחות חדר מקלחת וחדר אמבטיה; ובדירת 5 חדרים ומעלה, יהיו לפחות חדר מקלחת, חדר אמבטיה וחדר שירותים.

במכרז ובנספחיו יש עוד הרבה נתונים חשובים אך הם יחודיים לכל מכרז ולכן חשוב שתקראו אותו ותלמדו. למשל, יעודי מגורים לדירה, מועדים בו מותר למכור אותה, קנסות למדינה על הפרה ודברים דומים.

זכרו, הרבה פרטים יש במכרז הקבלן ובמפרט. מכיוון שמדובר, כנראה, באחת העסקאות החשובות בחייכם, חשוב שתקראו היטב את המסמכים הרלוונטיים ובעת הצורך, אף כדאי להתייעץ עם עו"ד מתאים.