שלב החתימה על הסכם המכר – כמה דברם שכדאי לקחת בחשבון בטרם החתימה

קיבלתם אישור זכאות ל'דירה בהנחה' ואתם על סף חתימה על הסכם המכר ב'דירה בהנחה'. בשעה טובה ומוצלחת. כבר פגשתם את הקבלן של הפרויקט ועם חלק מהשכנים העתידיים שלכם בכנס הזוכים. אפילו בחרתם את הדירה שלכם. על פי הוראות משרד הבינוי והשיכון, הסכם המכר יישלח אליכם דרך פרטי ההתקשרות, כבר בעת הזימון לפגישת בחירת הדירה.

האם ניתן לקיים משא ומתן על תנאי הסכם המכר ב'דירה בהנחה'? בהחלט. גם אם הקבלנים לא מחבבים את זה, בהנחיות משרד השיכון, בנוגע לניסוח תנאים מרכזיים בחוזה אחיד, כתוב במפורש שהרוכשים והקבלן יכולים לעשות שינויים בהסכם המכר. בדקו אם זה תקף להסכם שלכם ואם יש צורך, התייעצו גם עם איש מקצוע.

על פי הנחיות משרד השיכון, זוכי תכנית 'דירה בהנחה' יכולים לעמוד על הזכויות שלהם ולדרוש שינויים בתנאי ההסכם. במידה והקבלן טוען כי לא ניתן לערוך שינויים, יש להציג בפניו את הנחיות משרד השיכון ולעמוד על הזכות שלכם לכך.

שני הצדדים אמורים להיפגש למטרת משא ומתן, לנהל דיון על סעיפים ספציפיים ובמידת הצורך גם כדי להוסיף סעיפים חדשים או לתקן סעיפים קיימים עד ליצירת נספח שינויים המוסכם על שני הצדדים לחתימה סופית.

תתאגדו, תשפיעו
בסופו של דבר, האינטרס הסופי של הקבלן הוא שהזוכים והדיירים יהיו מרוצים, לכן אם תתאגדו יחד קיים סיכוי שהקבלן יסכים לשינויים (לפעמים גם מהותיים) בתנאי ההסכם. בחלק מהפרויקטים בתכניות שונות ברחבי הארץ, נערכו תקדימים ושינויים בהסכמי המכר מול הקבלנים.

קיימות כמה דוגמאות לסעיפים בהסכם המכר ב'דיור בהנחה' ובתכניות קודמות לה, ששונו על ידי קבוצות של זוכים בפרויקטים ברחבי הארץ. יחד עם זאת, חשוב לדעת, הקבלן אינו מחוייב להסכים לשינויים ולבקשות הללו. יכול להיות שגם פניה לקבלן כקבוצה של זוכים, לא תשכנע אותו אבל כדאי לנסות.

הסדר תשלומים
אחד הנספחים בהסכם המכר מפרט את סדר התשלומים, מונה תאריכים ואחוזים לפריסת התשלום. כמו בכל עסקה,  המוכר, דהיינו הקבלן, מעוניין לקבל את רוב התשלום בתחילה. רצונו של הלקוח הפוך. כדאי לבקש פריסת תשלומים הנוחה לכם.

ב'דירה בהנחה', ההצמדה למדד יכולה להיות מרכיב משמעותי שצריך לקחת בחשבון, ולכן בעניין הזה מומלץ להתייעץ עם גורם מתאים לפני שמקבלים החלטה על תשלומים ופריסתם.

חיבורי חשמל גז ומים
המפרטים המחייבים, שפרסם משרד הבינוי והשיכון, כוללים מספר מדויק ומינימלי של נקודות חשמל, גז וחיבורי מים. עלותם של תוספת של חיבורים אלו היא לא משמעותית עבור הקבלן אך תוספת של חיבורים אלו ישפרו את רמת חייכם, את הנוחות והאסתטיקה בזמן המגורים בדירה.

בחירה לריצוף
על הקבלן להציג בפני הרוכשים בחירה מינימלית של ריצופים. אפשר לנסות ולדרוש מהקבלן הרחבה של אופציות הבחירה לריצוף הדירה.

התחייבות הקבלן לא להתקין אנטנות סלולאריות בבניין
להצבת אנטנות סלולריות באיזורי מגורים יכולות להיות השפעות בריאותיות ובטיחותיות. התקנה של אנטנות, כתוצאה של תשלום חברות הסלולר לקבלן, דורשת היתרים ואישורים על-פי חוק. במקרה של הסכמה להתקנה, בדקו כי אכן קיימים כאלה.

יש לשקול בהסכם עם הקבלן דרישה לאיסור התקנה של אנטנה כזו לקבלן או לקבלני המשנה בפרויקט. כמו כן, מומלץ להוסיף איסור זה לתקנון הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בתום השלמת הבניה.

הכנה לתריסים חשמליים
בטרם החלה הבניה, ניתן לבקש הכנה להתקנת מנגנון חשמלי בכל חדרי הדירה ולאפשר התקנה עצמאית של תריסים חשמליים לאחר כניסה לדירה או בעתיד.

תוספת שקע כוח במטבח
המפרטים המחייבים של משרד הבינוי והשיכון קובעים כי יותקנו שקעי כוח במטבח לתנור, מקרר ומדיח (תמצאו במפרט של הפרויקט שלכם). חשוב שתנסו להשאיר עבורכם את האפשרות לצרף מכשירי חשמל נוספים הדורשים שקע כוח נפרד להקלה על עבודת המטבח (טוחן אשפה, מיקסרים וכדומה).

תוספת של דלת עץ בממ"ד
בכל ממ"ד מותקנת דלת פלדה בכניסה לחדר. בשלב מו"מ תוכלו לנסות ולדרוש תוספת דלת עץ שתאפשר שימוש נעים יותר בחדר.

אולי תרצו להוסיף סעיפים בהסכם
שינוי בהסכם המכר יכול לכלול גם הוספת סעיפים מטעמכם, סעיף חשוב שכדאי להוסיף הוא שלא יחולו על הזוכים הוצאות נוספות שאינם אמורים לקחת חלק בהן. הקבלנים עשויים להסכים לשינויים אך ורק אם הם לא יגבו את התמורה עבורם, כלומר יכולים להוסיף דברים בחינם.

תקנות בנייה
מומלץ לשקול הוספה להסכם של סעיף המורה לחברה הקבלנית לבנות את הפרויקט בעצמה או באמצעות קבלן רשום בעל רישיון קבלן בתוקף הכולל סיווג מקצועי שמתאים לעבודות הבנייה של הפרויקט. תנאי זה צריך לחול גם על קבלני משנה, שצריכים להיות בעלי רישיון בתוקף בהתאם לתפקידיהם במהלך הבנייה.

מחיר דירה
אין דרך להתמקח על מחיר הדירה בהסכם כזה, אך יש לוודא כי המחיר כולל את הוצאות הפיתוח של הקרקע וכי מצוין בחוזה במפורט מהם התשלומים הנוספים שיהיה על הזוכים לשלם.

עלות חיבורים לחברות החשמל, מים וגז
בדרך כלל, רוכשי הדירות ב'דירה בהנחה' משלמים את עלות המונים לחברת המים, חברת החשמל וחברת הגז בכניסתכם לדירה. על כל הוצאה אחרת הנדרשת מכם, כדאי להתייעץ עם עו"ד ולבדוק אם אתם מחויבים בכך.

זכרו, כי על פי הוראות משרד השיכון והבינוי, המחיר המצוין בהסכם המכר ומוגש לזוכים, צריך להיות מחיר סופי ולכלול את כל מרכיבי הדירה, לרבות חיבור המבנה והדירות למערכות ביוב וחשמל, ערבויות חוק המכר ורישום הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין – טאבו (אך לא כוללים את התשלום עבור חיבור למונים של חברת החשמל, גז ומים ותשלום הוצאות משפטיות המוגבלות בחוק).

הסדר תשלומים
הסדר התשלומים סודר על ידי משרד הבינוי והשיכון אבל מדגיש כי הזוכים רשאים להגיש בקשה לקבלן לסדר שונה ואז מחויב הקבלן ו/או היזם להחתימם על כך בהתאם להסכמת הצדדים. מסעיף זה ברור, שניתן לשנות את סדר התשלומים ובלבד שהוא מוסכם בכתב על שני הצדדים.

מדד תשומות הבנייה ומדד המחיר לצרכן
בענף זה, לרוב, תהיה פריסת התשלומים מוצמדת למדד תשומות הבנייה (מדד המנסה לשקף את מחירי עלויות הבנייה של הקבלנים), שהוא גבוה יותר, בדרך כלל, ממדד המחירים לצרכן.

חשוב להקפיד על עיגון בחוזה את ההצמדה לתשלומים, כך שתחושב לפי מועד התשלום בפועל ושהקבלן/ יזם מסכים לכך.

מועדי מסירת דירה
למרות התחייבות הקבלן למועד מסירה, זה יכול להשתנות; להיות מוקדם או מאוחר. מומלץ לדרוש מהחברה הקבלנית הודעה בזמן סביר, של לפחות חודשיים, לטובת התארגנות שלכם.

פרוטוקול מסירת דירה
חשוב לערוך פרוטוקול מסירת דירה מסודר. זהו מסמך הכולל רשימה של כל מתקני הדירה; דלתות, חלונות, ריצוף, מתקני חשמל ומים, חיפויים בחדרי רחצה, צבע ועוד. לצד כל פרט ופרט יש לציין את הערות הדייר ולסמן אם המתקן תקין או שקיים בו פגם כלשהו.

במידה ואתם זקוקים לאיש מקצוע עבור אחד מאלה, הסדרת מועד מסירת הדירה חשוב עבורכם במיוחד.

עיכובים במסירת הדירה
תיקון לחוק המכר (דירות) קובע כי אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכשים, לאחר שחלפו 60 ימים מהמועד שנקבע בהסכם, יהיו זכאים הרוכשים לפיצוי וזאת מבלי להוכיח שום נזק שנגרם להם.

המשמעות היא שהקבלן יכול לאחר את מסירת הדירה עד 60 יום ללא מתן פיצוי כלשהו, אך איחור במסירה מעבר לכך, יחייב אותו לשלם לזוכים פיצוי רטרואקטיבי עבור אותם 60 ימי איחור. זה חל גם על 'דירה בהנחה'.

כמה פיצוי תקבלו במקרה של איחור מסירה?
סכום הפיצוי יהיה שווה לדמי שכירות כפול 1.5, בהתאם למקובל בדירה דומה בגודלה באזור הבניה.  הפיצוי יינתן על התקופה בין יום האיחור הראשון ועד 8 חודשים מאותו יום. על כל פיצוי מעבר לזה, יינתן פיצוי של דמי השכירות המשוערים כפול 1.25.

יחד עם זאת, החוק קובע חריגים למתן אותם פיצויים, למשל אם יוסכם על שני הצדדים שיוחרג איחור, כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. בהסכמים זה נקרא "כוח עליון".

מה עושים אם הקבלן לא קיבל היתר בנייה?
אתם יכולים לזכות ב'דירה בהנחה' ולהתקדם בתהליכים, בעוד הקבלן עדיין לא קיבל היתר בניה סופי לפרוייקט, שזה תנאי בסיסי לבנייתו בפועל.

אפשרות ביטול רכישה במקרה של אי קבלת היתר בנייה מופיע לעיתים כנספח גם בהסכמי 'דירה בהנחה', שקובע מועד קצה (דד-ליין) שאם אחריו עדיין לא התקבל היתר בנייה לבניית הפרויקט, יוכלו הזוכים שרכשו דירות בפרויקט, לבטל את ההתקשרות מול הקבלן ואת הסכם הרכישה.

אם יבטלו, יהיו הזוכים זכאים לקבל חזרה את התשלומים שהעבירו עד תאריך הביטול בצירוף ריבית או הפרשי הצמדה בהתאם לאופן ההצמדה שנקבע בנספח התשלומים.

במקרים מסוימים, תתבצע בחירת דירה במצב בו קיבל הקבלן 'היתר בתנאים'. כלומר, הקבלן נמצא עדיין בשלבי קבלת ההיתר ועליו לעמוד בתנאים שעוד לא השלים.

חברת ניהול לבניין – ברוכים הבאים לעידן החדש של הנדל"ן
בבנייה של בניינים רבי קומות הכוללים מספר רב של דיירים מקובל להעסיק חברת ניהול לאחזקה שוטפת של האזורים המשותפים של הבניין (לובי, גינה, חניה, מחסנים וכדומה). לעיתים זו גם דרישה של רשויות התכנון, על מנת להבטיח כי הבניינים הגדולים לא יפלו להזנחה סביבתית מאחר ומדובר בניהול שוטף המצריך היקף עבודה גדול.

במקרה כזה, חברת הניהול מסייעת בגביית דמי האחזקה ובאחזקת המבנה, בדומה ל'ועד הבית' אך בהיקף גדול יותר משמעותית, בשל מספר הדיירים. עם זאת, חברת הניהול לא מחליפה את ועד הבית. תפקידה ביצועי בעוד ועד הבית קובע את החלטות הדיירים תוך שיח משותף.

שימו לב, חברת ניהול אף מוגדרת בחוק המכר (דירות) ונקראת בשפה המקצועית "מתחזק" ונכתבו לגביה הוראות מיוחדות בסעיף 6א לחוק הקובע את ההנחיות הבאות:

• עלויות העסקת חברת ניהול – ברוב המקרים תגבה חברת הניהול דמי ניהול (דמי וועד בית) על פי הוצאות האחזקה + 15% רווח.
  במקרים מסוימים, נהוג להפריש 3% מהתשלומים לטובת "קרן חידוש" – מעין תכנית חסכון לפרויקט עבור בעיות עם עלויות גדולות (למשל, החלפת משאבות במאגר מים, תיקון מסיבי של חיפוי הבניין וכדומה). קחו בחשבון בשכלול העלות החודשית שלכם כי דמי הניהול יכולים להיות יותר יקרים בכ-15% מדמי וועד בית בבניין ללא חברת ניהול.
• הגבלת העסקת חברת ניהול – הגבלת זמן להעסקת חברת ניהול של 3 שנים. אז ניתן להחליפה או להאריך את ההתקשרות איתה.
• הצגת זהות חברת הניהול כבר בהסכם המכר – החוק קובע כי במידה והקבלן מחייב את הזוכים בחברת ניהול במסגרת הסכם המכר, הוא מחויב להציג את זהותה ושמה של חברת הניהול ואת תנאי ההתקשרות על מנת שיוכלו להיות מודעים לכל פרטי ההתקשרות הנוספים.
  במקרים מסוימים, הרשות המקומית וגופי התכנון מחייבים את הקבלן למנות חברת ניהול או שיתירו לו למנות חברת ניהול ולנקוב בזהותה כדי לעמוד בדרישות של רשויות התכנון.
• איך תבחרו חברת ניהול? בשלב משא ומתן על הסכם המכר, דרשו מידע עליה מהקבלן ומדוע בחר בה.

לסיכום, שלב חתימת הסכם מכר במחיר למשתכן הוא שלב קריטי בתהליך הרכישה שלכם מול הקבלן, הדורש מכם צלילה לפרטים כלכליים שונים אך בעלי משמעויות ניכרות. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע, כמו עו"ד מתמחים בתחום והתייעצו עם מי שכבר איכלסו פרויקטים דומים.