מה לוח הזמנים אליו מחויבים קבלני דירה בהנחה?

קיבלתם זכאות 'דירה בהנחה', הפרויקט החל וההתרגשות רבה אבל היי, מה קורה שם, מה עושה היזם ואיך מתקדם הכל? חוסר הוודאות של הזוכים עלול להיות גדול ותאריך יעד הכניסה לדירה לוט בערפל סמיך.

אנחנו יודעים מה קורה בין הזכייה ועד הכניסה בדלת הדירה המיוחלת אבל מה לוח הזמנים בו כל זה יקרה?

במסגרת הסכמי 'דירה בהנחה' מפורסם מכרז על ידי המדינה. משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מגדירים את לוחות הזמנים בהם הקבלן נדרש להתקדם בפרויקט, והקבלן מחויב ללוחות הזמנים הללו בהתאם למסמכי המכרז עליהם הוא חתום. בחוברת המכרז מצוין לוח הזמנים הרלוונטי.

עדיין, הקבלן מחויב להוראות המכרז בו זכה ואלה יכולות להשתנות ממכרז למכרז ומקבלן לקבלן. לכן, כל מה שכתוב כאן הוא מידע כללי בלבד, ומוטב שתבקשו מגורם מתאים לעבור על הוראות המכרז של הקבלן שלכם כדי לקבל תשובה מוסמכת.

מה קורה לקבלן שאינו עומד בלוחות הזמנים?
קבלן שאינו פועל במסגרת לוחות הזמנים המוגדרים בו, ומפר את הוראות המכרז, מסתכן באפשרות שיינקטו כנגדו סנקציות מתאימות על-ידי המדינה. לעיתים הוא אף מסתכן בכך,  שהמדינה תממש את הערבות הבנקאית שהפקיד, כלומר תגבה את הפיקדון (לרוב בסכום של כ-100,000 ₪) כקנס.

קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) ומסירת הדירה
משרד הבינוי והשיכון והרשות המקומית מגדירים במפורש במכרזים מהו המועד שבו הקרקע אמורה להימסר לקבלן.
כמו כן, קבועים גם לוחות זמנים נוספים כמו פרק הזמן עד השלמת עבודות הפיתוח על הקרקע, מועד השלמת הבנייה וגם מועד קבלת טופס 4.

מתי יקבלו הדיירים מפתח לדירה החדשה?
בעוד הקבלן מחויב במכרז ללוח הזמנים מול המדינה, מסירת הדירה תהיה במועד המוגדר בחוזה המכר בין הדיירים לקבלן.

שימו לב, לקבלן יש אינטרס כלכלי מובהק למסור את הדירות לרוכשים מהר ככל האפשר אבל לעיתים, הקבלן ייצור פער זמנים בין מועד סיום הבניה וקבלת טופס 4, אליו התחייב מול המדינה, לבין מועד מסירת הדירה המוגדר בחוזה מול הרוכשים.

הסיבה שקיים פער היא כדי להגן על הקבלן ממצב בו לא סיים לבנות בזמן שהוגדר לו במכרז. משרד הבינוי והשיכון יוכלו להאריך לו את זמן ההתחייבות שלו או לסרב. במידה ואישר, עדיין יוכל הקבלן לעמוד במועד המסירה בזמן מול הדיירים.

בחוזה המכר, הלוא הוא ההסכם של הדיירים עם הקבלן מוגדר מועד מסירת הדירה אך זה יכול להידחות עקב אילוצים ולכן בהסכם יש התייחסות להקדמת או איחור מועד המסירה.

מה קורה אם יש איחור במסירת דירה בהנחה?
חוק המכר קובע פיצוי לרוכשים כאשר קבלת מפתח מתעכבת מעבר למועד המסירה ב-60 ימים.

הפיצוי בשל כך, יהיה לפי המוסכם בחוזה או לפי הקבוע בחוק ("סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" – פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 מהחודש התשיעי ואילך). במקרה של שוני בין החוק לחוזה, הולכים לפי הגבוה מביניהם.

חריג – כוח עליון
סעיף כוח עליון ב'דירה בהנחה' עלול למנוע מרוכשי דירה לקבל את הפיצוי שהוזכר קודם.
על פי החוק, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי לא יחול אם הוא נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו, כמו מצב של עיכוב בעקבות אסון טבע. זה למעשה סעיף "כוח עליון" בהסכמי המכר, בהם המוכר מגדיר לא מעט התרחשויות שאינן בשליטתו ואשר בגינן יהיה רשאי לדחות את מועד מסירת הדירה. מדובר בסעיף נפוץ למדי בקרב חוזי מכר.
בית המשפט העליון אף הגדיר סעיף מדויק של איחור בשל "כוח עליון", שמשרד השיכון אימץ במלואו והכתיב לקבלנים במכרזי מחיר למשתכן.
לכן, סעיף "כוח עליון" הוא חשוב שיכול להיות שווה הרבה מאוד כסף, לכן חשוב לשים אליו לב, וחשוב לשים לב להוראות החוק בנושא.

מה אם הקבלן מקדים?
הקבלן יכול גם לבקש להקדים את מסירת הדירה  ויתכנן ויש לו סיבות טובות לכך; הקדמת המסירה מאפשרת לקבלן לקבל את התשלום עבור הדירה מוקדם מהמתוכנן, להקדים את החזר ההלוואה שלו לבנק המלווה ובכך לשלם פחות ריבית.

האם טוב לנו שהקבלן יקדים?
עבור הדיירים, להקדמת הכניסה לדירה יש יתרונות וחסרונות והיא משתנה מאדם למשנהו.

אם תגורו לפני כן בשכר דירה, הקדמה תאלץ אתכם להפר את ההסכם. בכלל, חשוב שתסדירו חוזה הגיוני למגורים שלפני קבלת הדירה, שיאפשר לבם להיות גמישים ככל הניתן מול הקדמה או איחור מסירת המפתח.

אם אתם גרים אצל קרובי משפחה אולי תעדיפו להישאר ולחסוך, וכך ולדחות את התשלום הסופי עבור הדירה ככל האפשר. הכל תלוי במצבכם הפיננסי כמובן.

עבור משפחות הקדמה או איחור עלולים להיות בעיתיים מבחינת גנים ובתי ספר.

יחד עם זאת, יש להקדמת מועד קבלת המפתח יכולות להיות גם השפעות חיוביות; אם אתם משלמים שכירות, זה עשוי לחסוך לכם כסף.

האם אפשר להקדים כניסה ללא אישור הרוכשים?
ייתכן ותמצאו בחוזה המכר סעיף המציין שניתן להקדים מסירת מפתח על ידי הקבלן ללא אישור הרוכשים. מדובר בסעיף שהקבלן והרוכשים יכולים להתנות עליו בשלב המשא ומתן על ההסכם, כלומר להסכים לשנותו. כדאי לנהל משא ומתן על נוסח החוזה טרם החתימה עליו, ובמידת הצורך להסתייע בבעל מקצוע מתאים. גם על הסעיף הזה.

כבר הבנתם שלמרות שהקבלן מחויב ללוח זמנים מוגדר, זוכים רבים ממתינים זמן רב לאחר הזכייה, וסובלים מחוסר ודאות בנוגע להתקדמות הפרויקט. לכן יש כמה דברים שתוכלו לעשות:

• האם הקבלן נמצא בתהליך הוצאת היתר הבנייה או בתהליך הבנייה? תוכלו לברר ברשות המקומית, או אצל הקבלן ולבקש את המידע.
• אם הקבלן מתעכב במסירת הדירה, או לא עומד בתנאי החוזה שלו מולכם או מול המדינה, יכול להיות שכדאי לכם לפנות לחברת הבקרה של הפרויקט או לייעוץ משפטי.
• לכל הנודע לדירה בהנחה תוכלו לפנות למוקד הממשלתי במוקד יש מענה אנושי, והוא פעיל בימים א׳-ה׳, 09:00-15:00 במספר *5349.

מקום נוסף שאתם עשויים למצוא בו מידע, הוא קהילת הזוכים של איגוד הזוכים בפייסבוק. המידע שם אינו מידע רשמי ואינו מחליף ייעוץ מקצועי, אך יכול להיות שתמצאו בקהילה זוכים שיחלקו איתכם את הידע שלהם. בין אם הם שאלו כבר שאלות שמעסיקות אתכם ובין אם זכו בפרויקט שלכם ויודעים יותר.