מה צריך לדעת על מיסוי דירה בהנחה לאחר הקנייה?

הנפקתם אישור זכאות ל'דירה בהנחה', הוצאת זכאות, הנה הגיע הרגע המיוחל ורכשתם דירה במסגרת 'דירה בהנחה'. עם כל התשלומים והמיסוי בעת הקניה סיימתם אבל יש גם מיסוי עתידי שכדאי להכיר כבר עכשיו כמו מס שבח, מה מוריד אותו ואיך פחת קשור לכל זה? בואו ננסה לעשות סדר יחד.

מס שבח
"מס שבח מקרקעין" הוא מס של המדינה על רווח הון שנעשה כתוצאה מעסקת מקרקעין והוא יתבקש, כשתמכרו את ה'דירה בהנחה' בה זכיתם בהמשך. באופן כללי, ניתן לומר כי הרווח (השבח) שנוצר למוכר הוא ההפרש בין המחיר ששולם בעת רכישת הנכס לבין התמורה המתקבלת ממכירת הנכס.

חבות בתשלום מס שבח, הוא נושא המושפע ממאפיינים אישיים של כל אחד ואחת מכם. לכן, מומלץ לכם להתייעץ עם איש מקצוע מתאים בטרם תקבלו כל החלטה בנושא מיסוי בכלל, ומס שבח באופן ספציפי.

הואיל והמס מוטל רק על "השבח" שנוצר במכירה, החוק קובע הוראות כיצד יחושב אותו שבח:

המס על השבח הנצבר במכירת דירת מגורים הוא 25% (על חלק מהנכסים הישנים יש שיעורי מס אחרים). כך לדוגמה, אם רכשתם דירה ב-1,000,000 ₪ ומכרתם אותה ב-2,000,000 ₪, הרווח (השבח) שלכם הוא 1,000,000 ש"ח ותידרשו לשלם 25% מהרווח, שהוא סך של כ-250,000 ש"ח, לרשות המסים –בכפוף לניכוי הוצאות רלוונטיות.

כדי לצמצם את החבות במס שבח, דהיינו לשלם פחות בעת המכירה בעתיד, החוק מתיר להוסיף את ההוצאות שהוציא המוכר "להשבחת המקרקעין" לשווי הרכישה. לכן, ככל שיש לכם יותר הוצאות סביב המכירה, הרווח שלכם יהיה קטן יותר – ומאחר שאתם משלמים מס רק על הרווח, גם המס שלכם יקטן.

איזה הוצאות יפחיתו את החבות שלכם במס שבח? אין רשימה מדויקת כזו אבל קיימים קריטריונים שההוצאות המוכרות צריכות לעמוד בהם. חשוב להכיר מראש את ההוצאות והקריטריונים האלו, בעיקר אם רכשתם דירה ב'דירה בהנחה' והשקעתם בה.

• קריטריון 1 – דברים שמעלים את שווי הדירה – מזגן כן, חשמלאי לתיקון לא.
• קריטריון 2 – קשר קיים בין ההוצאה למטרה. לרוב מספיק שתצהירו שהשקעתם במשהו כדי להשביח את ערך הנכס.
• קריטריון 3 – ההוצאה להשבחת הנכס היתה סבירה, דהיינו תוכיחו עלות סבירה לאותו אלמנט השבחה.

מה יכול לשמש כנראה הוצאת השבחה סבירה?
שיפוצים כמו הורדה והוספת קירות, החלפת מטבח, שיפור הצנרת, מיזוג של הדירה וכדומה.

גם תגמול סביר לבעלי המקצוע יוכר כהוצאת שבח – עורך הדין שלכם, עורך הדין של הקבלן, שמאי ועוד – אלו הוצאות שאפשר להכיר בהן לטובת צמצום החבות במס שבח. ייעוץ משכנתה או עיצוב פנים כנראה לא יוכרו אבל שווה לבדוק.

גם דברים שעשיתם בעצמכם עשויים להיות מוכרים כשבח וכך גם הוצאות מחויבות המציאות כמו אגרות והיטלים, נחשבים לכם כהוצאות מוכרות לטובת מס השבח: היטל השבחה, ריבית המשכנתה וכדומה.

איך להוכיח הוצאות למס שבח
תשמרו קבלות, חשבוניות והוכחות כתובות אחרות, לפני הכל. תדאגו שיהיו עם כל הפרטים של נותן השירות ושיצוין בהן הנכס שלכם במפורש. אם הוצאות אלו שולמו בשיקים, מוטב לשמור גם צילום של אותם שיקים.

כל זה רלוונטי בעיקר עבור מי שזכה ב'דירה בהנחה', שכן שינויים נעשים רק אחרי קבלת המפתח והקבלן לא יכול לגבות מכם סכומים נוספים או להגיע איתכם להסדרים כדי להשביח את הנכס. לכן, עם הכניסה לדירה מחכות לכם לא מעט הוצאות שיכולות להפוך להוצאות מוכרות למס שבח.

פחת
פְּחָת עשוי להשפיע על גובה תשלום המיסים על נכס מקרקעין. משמעותו ירידת ערך של מוצר לאורך זמן תקופת הבעלות והשימוש בו, למשל בעקבות בלאי טבעי הנובע משימוש, התיישנות טכנולוגית ושינויים סביבתיים. בכל הנוגע לנדל"ן, הפחת משקף את הירידה בשווי של הדירה על פני תקופת הבעלות והשימוש בה.

איך זה קשור למכירת דירה? החוק קובע כי בעת מכירת דירה יש לשלם מס שבח, הנוצר מההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה.

כשמוכרים דירה, בדרך כלל מנכים את הפחת משווי הרכישה ששילמתם והוא קטן וכתוצאה מכך גדל השבח – רווח ההון מהמכירה – ואתם אולי תדרשו לשלם מס גבוה יותר.

ישנם מסלולים שונים לחישוב המס בניכוי הפחת ולעיתים, ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת, אשר גם תפחית את שווי המס.

חשוב לציין, כי ישנן מספר שיטות לחישוב הפחת ויש הבדל בין הפחת (ובעקבותיו מס השבח) ממכירת דירת מגורים לבין מכירת דירה שהושכרה למגורים. כדאי מאד לבדוק זאת מול איש מקצוע.

לעיתים ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת, אשר גם תפחית את שווי המס שתשלמו. השאלה האם ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת לצרכי מס שבח, תלויה בשאלה האם השכרתם את הנכס וקיבלתם עליו דמי שכירות למגורים ולכם היו עוד הכנסות כתוצאה מכך. במידה והיו ממנה הכנסות, כתוצאה מהשכרת הנכס, היכולת להכיר בפחת כהוצאה, תלויה במסלול המס שבחרנו לשלם על ההכנסות שהפקנו.

יש כמה מסלולים להכרה בפחת לטובת מס שבח:

• מסלול מס שולי (המסלול הרגיל) – במידה ובחרתם לשלם מס הכנסה על ההכנסות מדמי השכירות לפי השיעורים הרגילים, אז תוכלו לדרוש הכרה בהוצאות הפחת וגם בהוצאות המימון וכדומה.
• מסלול מס מופחת (מסלול מס 10%) – אם בחרתם לשלם הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד מדמי השכירות של הנכס, במקרה כזה, אין אפשרות לדרוש הוצאות או פחת ומשלמים מס על כל ההכנסה ממקור זה. בחישוב מס השבח במכירה, יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכות.
• מסלול פטור מלא (מסלול מס מלא או חלקי) – במסלול זה מקבלים פטור מלא ממס על ההכנסה מדמי השכירות (עד לתקרה הקבועה בחוק המתייחסת לגובה השכירות). לא ניתן לדרוש בו הוצאות ופחת, בין היתר, מכיוון שהזכאות לפחת כבר מגולמת בפטור ממס.

כפי ששמתם לב, זהו נושא סבוך ומורכב, בעיקר משום שהוא משתנה מאדם לאדם וניתן לומר באופן כללי, שלאורך השלבים השונים סביב הדירה, תיתקלו במיסוי שמתאים לאותו שלב. כזוכי 'דירה בהנחה', חשוב לזכור, שאתם גם כך עלולים לשלם לא מעט על השבחת הנכס, עם הוצאות הכניסה, ולכן כדאי לשמור כבר מעכשיו את כל הקבלות על שירותים ומוצרים סביב רכישת הדירה.

הערה חשובה לסיום:
שיעורי המס מתעדכנים מדי שנה באמצע חודש ינואר והם צמודים למדד המחירים לצרכן. כל הסכומים המצויינים בכתבה נכונים לשנת 2020. חשוב לזכור, שהנושא של מיסוי הוא עניין אישי ומשתנה מאדם לאדם. לכן, לפני כל קבלת החלטה ו/או ביצוע פעולה, וכדי לקבל תשובה אישית ומתאימה לכם, מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי.