החזרי ההלוואות והמשכנתא חונקים אתכם?

בחודש פברואר 2023 ערך מכון הסקרים 'מדגם', עבור העיתון "כלכליסט", סקר בו נבדקו כ-8,000 ישראלים. מהסקר עלה כי יותר ממחצית מהישראלים נאלצו לנקוט פעולה כלשהי בחודשים האחרונים, כדי להתמודד עם העלייה בהחזר המשכנתא או שכר הדירה.

השנה האחרונה במיוחד, היתה מאתגרת מאד עבור נוטלי המשכנתאות וההלוואות לדיור. מחירי הנדל"ן עלו (גם אם התמתנו בהמשך) ובנק ישראל העלה שוב ושוב את הריבית במשק, כדי להתמודד עם אותן עליות ועם עליית האינפלציה העולמית, בתקופה שלאחר הקורונה.

המשכנתא חונקת? יש מה לעשות

"בשנים האחרונות, רוכשי הדירות בכלל ובפרט זוגות צעירים, שזכו בהגרלות כמו "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", עשו ככול שביכולתם לממש את הזכייה, בעיקר על ידי גיוס כספים מכל מקור אפשרי", נתן לנו הקדמה דודי רוזנצויג, יועץ משכנתאות בכיר ומומחה לדירות בהגרלות המדינה. "מעטים, אם בכלל, לקחו בחשבון או נערכו, לעליות חדות במדדים ועליות כה אגרסיביות בריבית בנק ישראל".

עד לפני שנה המצב עוד היה יציב יחסית וידוע; ריבית בנק ישראל עמדה במשך שנים על 0.1% וריבית הפריים על 1.6%. כיום, נכון לאמצעה של שנת 2023 ואחרי 10 העלאות ריבית רצופות, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75% וריבית הפריים עומדת על 6.25%. התוצאה ניכרת בעליה אצל רבים מהלווים, של מאות ואלפי שקלים בהחזרים החודשיים. בתקופה זו, השכר במשק לא השתנה, אבל שירותים כמו מים, חשמל ובעיקר סל המזון המשפחתי רק עלו. התוצאה היא עליה של אלפי שקלים בממוצע בהוצאות המשפחתיות של משק הבית.

"כך, אנשים מגדילים את המינוס בבנק ואז, בדרך כלל, מגיע הטלפון המבלבל, שמציע להעלים את המינוס תחת הלוואה נוספת וגם אולי הלוואה להוצאה בלתי צפויה כמו חופשה או החלפת הרכב. כך, משפחות מגיעות למצב מאד בעייתי", מסביר רוזנצויג את הסחרור המוכר כל כך.

החלטנו לקחת את הידע והניסיון של רוזנצויג בתחום, במיוחד בנושא הלוואות ומשכנתאות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", ולעזור להפחית את ההחזרים החודשיים מבלי לפגוע בתזרים הנוכחי והעתידי של המשפחה.

המדריך להורדת ההחזר החודשי

הבנת המצב – הוציאו תדפיסים של כל הלוואות המשכנתא ושאר ההלוואות שלכם מהבנק ורכזו בטבלת אקסל את הנתונים הבאים:

• סכום ההלוואה או ההלוואות שעוד נותרו לכם
• ההחזר החודשי שלכם
• הריבית שאתם משלמים על כל הלוואה
• מועד סיומה של כל הלוואה

שימו לב, יש להפריד בין הלוואות רגילות, שניתנות על ידי הבנק או כרטיסי האשראי לתקופה קצרה של שנה עד 5 שנים, ובין הלוואות משכנתא הניתנות לפריסה של עד 30 שנה.

מה ההבדל? נניח שלקחתם הלוואה של 250,000 ₪ כהלוואה רגילה ל-4 שנים ומולה 250,000 ₪ שנלקחו במשכנתא ל-30 שנים. שתי ההלוואות בריבית פריים ולא צמודה של P+1.5%. החזר של הלוואה הרגילה מהבנק או חברת אשראי יהיה 6,074 ₪ וההחזר במשכנתא יהיה של 1,791 ₪. "הבדל של 4,283 ₪ בהחזר החודשי עשוי להיות שינוי דרמטי בתזרים המשפחתי", מסביר רוזנצויג.

אם יש לכם רק הלוואת משכנתא, לפני הכל הוציאו מהבנק 'דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא' מהבנק שהלווה לכם אותה. אחר כך עליכם לעשות כל מאמץ כדי לבדוק את יכולת הורדת ההחזר החודשי, על ידי סימולציות או התייעצות עם יועץ משכנתאות או על ידי התייעצות עם הבנק.

מי יכול לפרוס אחרת את המשכנתא?

אם רכשתם דירה באחד ממבצעי הממשלה כמו "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה" הרי שאתם נמצאים באחת משתי האוכלוסיות: בעלי דירות שנמצאים בתקופת הקנס (7 שנים מהיתר או 5 שנים מטופס 4, המוקדם מבניהם), שאז עליכם לקחת בחשבון את הקנס שיושת עליכם בגין חריגה מההסכם (גובה הקנס יהיה כ-450,000 ש"ח ורשום בנספח להסכם הרכישה), או מי שעבר את התקופה הזו והוא בעל הדירה לכל דבר ואין עליו כל קנס.

בבנקים בישראל מאפשרת הרגולציה להגדיל את המשכנתא עד ל-50% משווי הנכס ולקחת משכנתא לכל מטרה בגובה זה. מהלך כזה, ותלוי מה ערך הנכס ומה גובה המשכנתא שכבר לקחתם, אולי יאפשר לכם לבצע איחוד הלוואות ולהוריד את ההחזר החודשי בצורה דרמטית. שווה לשקול מהלך כזה כי הוא עשוי להקטין את ההחזרים על סך כל ההלוואות שלכם באופן דרמטי. לשם כך, כאמור, כדאי להבין מה שווי הנכס ומה גובה הקנס של תכנית הדיור דרכה קניתם, אם יש כזה עדיין ובכלל.

עכשיו תצטרכו לבדוק אם מצבכם הכלכלי, כמשפחה, מאפשר לקחת עוד משכנתא מהבנק ולבדוק האם שווה למחזר את המשכנתא הקיימת בכלל, על ידי ריביות טובות יותר וכדומה.

במידה שהמשכנתא שנלקחה עמדה על יותר מ-50% מערך הנכס, שווה לבדוק אם כבר ירדתם משמעותית מתחת לאותם 50% (עקב עליית מחירי הנדל"ן).

במידה ולא, תוכלו לבדוק אפשרויות מימון שונות גם מול גופים חוץ בנקאיים, שלא כפופים לרגולציה של בנק ישראל. אלה יוכלו אולי לתת עד 70% משווי הנכס שלכם והכל כדרגה שנייה (המשכנתא נשארת בבנק, וזה ייתן לגוף החוץ בנקאי להירשם בנסח הטאבו שלכם כדרגה שנייה לחוב על ידי רישום משכנתא נוספת לטובתו וייתן לכם כסף). "במקרה כזה, הריביות יהיו יותר גבוהות בדרך כלל מהבנקים אבל זה פתרון משמעותי מאוד למי שנחנק מהלוואות", אומר רוזנצויג.

אמצעים נוספים להתמודדות עם עליית החזרי ההלוואות

רוזנצויג, מניסיונו, נותן עוד כמה אפשרויות לצמצום החזרי המשכנתאות וההלוואות התופחות:

• עזרה מהמשפחה, אם זה בכלל אפשרי. שווה להתייעץ גם איתם.
• לקיחת הלוואות מקרנות ההשתלמות, קופות הגמל או תכניות הפנסיה של הלווים, שביטחונן גבוה כי הוא על בסיס כסף שלכם, שנמצא אצלן.
• בקשה להקפאת תשלומים על המשכנתא וההלוואות על בסיס המצב הקיים. בסופו של דבר, בבנקים יושבים בני אדם שגם הם חיים כאן אבל חשוב לדעת שזה לא נעשה בחינם וזה לא מוצא כלכלי כי הדחייה נושאת ריביות נוספות. זה מוצא אם אין ברירה אחרת.

"עליית הריבית פגעה בכל מחזיקי ההלוואות והמשכנתאות בישראל", אומר לסיום רוזנצויג. "יחד עם זאת, יש מה לעשות. בכל מקרה, צריך לחשוב היטב על כל צעד שעושים, כי יכולות להיות לו השלכות כלכליות משמעותיות שלא תמיד שוות את המהלך".