האם הליך הגירושין מוביל לאיבוד הזכייה?

אחת השאלות שמטרידות זוגות רבים, שחושבים על גירושין או נמצאים בהליך גירושין היא מה הם יעשו עם הדירה שזכו בה? האם הם יפסידו את ההטבה שקיבלו בגלל הצורך האמיתי למכור את הדירה שזכו בה לפני הזמן? בואו נעשה לכם סדר.

Artboard-27-copy-2_0002_Artboard-27-copy-8

חושבים על להתגרש או שהחלטתם להתגרש? הנה 3 נקודות קריטיות

  1. מניסיון של שנים בהליכי גישור גירושין, כל משיכה או מריחה של מערכת יחסים בגלל שיקולים כלכלים גורמת ליותר נזק מתועלת. הלכתם לטיפול זוגי? בדקתם שזה באמת מה שאתם רוצים לעשות? תעשו זאת. להישאר משיקולים כלכלים זאת טעות גדולה.
  2. יש יותר מפתרון אחד לסוגיית הדירה. מכירת הדירה היא פתרון אחד אפשרי אבל קיימים פתרונות נוספים, לא פחות טובים. לכל זוג הפתרון המתאים לו.
  3. להתייחס לכל פתרון בתוך הסכם הגירושין לרבות לסוגיית המס.

המגבלה

אם רכשתם דירה בפרויקט מחיר למשתכן אתם מוגבלים במכירת הדירה בטרם חלפו אחת משתי תקופות הצינון. תקופת הצינון של 7 שנים ממועד הזכייה או תקופת הצינון של 5 שנים ממועד קבלת טופס 4.

הפתרון

כאמור ישנם מספר פתרונות אפשריים, אשר לעיתים הם טובים יותר מאשר הפתרון של מכירת הדירה, כמו השעיית המכירה לתקופה מוסכמת, אולם במאמר זה אסביר מהי הדרך הטובה והנכונה למכור את הדירה מבלי לשלם את הקנס על קיצור תקופות הצינון.

על מנת שתוכלו למכור את הדירה בטרם חלפו תקופות הצינון עליכם להגיש בקשה מסודרת לוועדת החריגים של המחיר למשתכן או דירה בהנחה (חלק ממשרד הבינוי והשיכון).

מהי היא למעשה ועדת החריגים?

במסגרת החלטה של מועצת מקרקעי ישראל, בשיתוף משרד הבינוי והשיכון בליווי גורמים מקצועיים שונים הוקמה ועדת החריגים של המחיר למשתכן ודירה בהנחה. מטרתה של ועדת החריגים היא לדון במקרים בהם זוכים אשר מבקשים (או חייבים) למכור את דירתם, בטרם חלפו אחת משתי תקופות הצינון (המוקדם מבין השניים), לעשות זאת באישור ומבלי לשלם את הקנס הכרוך במכירת הדירה לפני סיום אחת משתי תקופות הצינון.

ועדת החריגים הוקמה מתוך הבנה שבין מאות אלפי הזוכים ועשרות אלפי האנשים אשר קיבלו את הדירות בהן זכות, יהיו זוכים אשר יתגרשו (במדינת ישראל מתגרשים מדי שנה כ-15,000 זוגות) ו/או יכנסו למצב כלכלי אשר לא יאפשר להם להמשיך ולהחזיק בדירה ו/או לממש את הדירה (למשל כתוצאה משינוי משמעותי במצב כלכלי בעקבות עליית הריבית ושינוי בתנאי המשכנתא).

מאז הקמתה, על ידי משרד הבינוי והשיכון ובשיתוף רשות מקרקעי ישראל וגורמים מקצועיים, טיפלה ועד החריגים באלפי פניות של זוכים אשר נדרשו למכור את דירתם, בטרם חלפו תקופות הצינון, בין אם בשל מצב כלכלי קשה או מצב משפחתי מורכב (גירושין, מוות חסל וחלילה וכן הלאה) או מכל סיבה אחרת.

אז מה הם הקריטריונים שלפיהם מאשרת ועדת החריגים בקשות זוכים למכירת הדירה לפני תום אחת משתי תקופות הצינון?

  1. מצבם המשפחתי של הזוכים – זוכים שנמצאים בהליך גירושין או פרידה של בני זוג או ידועים בציבור, בהליך בו מתבצעת הפרדת רכוש או במוות של אחד מבני הזוג. מצבם המשפחתי של הזוכים, מספר ילדים, אלמנים, נשואים, גרושים, בהליך גירושין וכן הלאה.
  2. מצבם הכלכלי של הזוכים – זוכים שנקלעו למשבר כלכלי קשה שלא מאפשר להם להמשיך בתהליך רכישת הדירה או כאלו שעלולים להיקלע בעתיד הקרוב. בודקים הכנסות במשותף ולחוד (במקרה של העברת דירה לזוכה אחד), הוצאות, הלוואות, חסכונות, מצבת נכסים ועוד.
  3. מצבם האישי של הזוכים – זוכים שנקלעו למצב רפואי קשה וחריג שאינו מאפשר להם את רכישת הדירה, מחלה קשה לאחד מהזוכים, חלילה, סוגיות אישיות, רגשיות ונפשיות וכן הלאה.
  4. קריטריונים וסוגיות נוספות בהתאם לפרויקט למסלול שזכו הזוכים בדירה. למשל משפרי דיור שנדרשים ארכה קצרה למכירת דירתם הישנה.

הבקשה המוגשת לוועדת החריגים לצורך ביטול האיסור למכירת הדירה בטרם חלפו תקופות הצינון, תידון על ידי הוועדה וככל שתמצא מצודקת תתקבל ותאפשר למגישי הבקשה למכור את הדירה ללא מגבלה (למעט מגבלות חוזיות בהתאם לחוזה עליהם הם חתומים).

כאמור משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, הבינו שבלוח זמנים כה ארוך, של שנים, מציאות חייהם של הזוכים יכולה להשתנות מקצה לקצה באופן שעמידה דווקנית על איסור המכירה לא תהא הגיונית, ראויה, הגונה וסבירה, בין אם זה גירושין, מוות, פשיטת רגל, מחלה קשה וכן הלאה.

בהגשת הבקשה לוועדת החריגים, תצטרכו להסביר ולנמק לגבי כל אחד מאירועים המפורטים, מדוע יש לקבל את הבקשה שלכם בנסיבות העניין בניגוד לתקנון ובניגוד לזמני הצינון. כלל שהאירוע מורכב יותר או חריג יותר (בניגוד לגירושין נניח) ההנמקה מורכבת ומאתגרת יותר ודורשת הוכחה ברורה וישירה על הצורך במכירת הדירה וקבלת הכסף לצורך אותו אירוע או בגללו וכי אין דרך אחרת חיצונית (למשל לקחת הלוואה) בכדי להתמודד עם האירוע למעט מכירת הדירה לפני תום תקופת הצינון.

למשל לא כל מצב כלכלי קשה הוא סיבה מוצדקת לקבלת הבקשה למכירה מוקדמת של הדירה לפני תום תקופת הצינון. אתם תידרשו להוכיח שאין לכם שום דרך אחרת להסדיר את המצב הכלכלי הקשה תוך צירוף כלל המסמכים. כך גם למשל רילוקישין לחו"ל איינו מצדיק באופן אוטומטי קבלת הקשה ויש להסביר מדוע אתם נדרשים למכירת הדירה ואלו נזקים יגרמו, חלילה מאי מכירת הדירה בשל המצב החדש שאת נמצאים בו.

האם צריכים עורך דין בשביל להגיש את הבקשה

התשובה הישירה והמהירה היא שלא. אין שום חובה בחוק להגיש את הבקשה עם עורך דין. בדומה לדברים אחרים, טיפול בבקשה שנדחתה, לא זו בלבד שהיא הרבה יותר יקרה היא הרבה יותר מורכבת, משפטית ועובדתית. למשל, אופן כתיבת הסיפור העובדתי יכול להשפיע באופן דרמטי על קבלת ההחלטה בנוגע לבקשה שלכם גם אם בבסיס כתובות אותן העובדות.

אז איך מגישים בקשה לוועדת החריגים של המחיר למשתכן ודירה בהנחה?

שלב מקדים

בשלב הראשון עליכם לפעול להשגת כמה שיותר חומרים שיכולים לתמוך בבקשה שלכם. אין מקצה שני ומאוד קשה לשנות החלטה שהתקבלה. זה הזמן לאסוף כל מסמך או מידע שיש לכם לצורך הגשת הבקשה. בקשה שמוגשת ללא מסמכים תומכים נדחית במרבית המקרים.

לנוחותכם ארשום בקצרה את המסמכים שצריכים לצרף בנושאים השונים. הרשימה איננה ממצה מהטעם הפשוט שהיא צריכה  להיות מותאמת לסיפור המדויק שלכם ורק שלכם.

כל הבקשות

כל סוגי הבקשות ללא יוצא מהכלל מוגשות באמצעות טופס בקשה מקוון באתר של משרד הבינוי והשיכון בלינק הבא:

https://forms.gov.il/globaldata/getsequence/gethtmlform.aspx?formtype=ContactUs@moch.gov.il

בוחרים את הסוג הפרויקט אליו אתם משויכים ואת הנושא הרלוונטי (ועדת חריגים, לשים לב לבחור את הועדה הרלוונטית אליכם). לאחר מכן תתבקשו לעלות את הבקשה ואת כלל המסמכים התומכים בבקשה, כל אחד בהתאם למבנה הבקשה שלו והנתונים הנוגעים לו ישירות.

גירושין

לפני הכל אתם צריכים להחליט מה אתם רוצים לעשות את הדירה. ברירת המחדל של מכירת הדירה לפני תום תקופת הצינון איננה בהכרח הפתרון והטוב ביותר (על אף שהוא הפתרון ברירת המחדל). אתם חייבים להחליט מה לעשות עם הדירה ולהכניס פרק בהסכם הגירושין שלכם שעוסק בדירה.

במידה והחלטתם שאתם רוצים למכור את הדירה לצד שלישי (כלומר אף אחד מהצדדים לא נשאר עם הדירה), הפרק בהסכם הגירושין, שעוסק בדירה, חייב לכלול באופן וברור סעיף שאומר "מכירת הדירה כפופה לאישור ועדת החריגים במשרד הבינוי והשיכון". הסעיף חשוב ונכון גם למקרה שבו אחד הצדדים מבקש לרכוש את חלקו של בן הזוג השני בדירה. גם העברת זכויות בין בני הזוג מחייב אישור של ועדת החריגים.

בנוסף לסעיף החשוב שמתנה כל עסקה באישור ועדת חריגים, עליכם לפרט בהסכם את אופן המכירה, מה קורה עם המשכנתא, ככל שיש, הון עצמי לרכישה של החצי השני של הדירה וכן הלאה.

כמובן שבהסכם הגירושין חייבים להתייחס לאפשרות של אי אישור העברת הזכויות על ידי ועדת החריגים, מה עושים אז. האם אתם מתכוונים להחזיק בדירה עם תום תקופת הצינון ורק לאחר מכן למכור את הדירה החוצה (או אחד לשני) או שאתם רוצים למכור את הדירה בכל זאת על אף הקנס הכרוך בכך (של מאות אלפי ₪).

אל תשאירו אפשרויות לא מכוסות, זה עלול לגרום לעימות מיותר בהמשך, במידה וחלילה בקשתכם אל תאושר בוועדת החריגים.

הבקשה ורשימת המסמכים

הנה רשימה (לא סגורה) של מסמכים שאתם צריכים להגיש במסגרת הבקשה לוועדת החריגים. כאמור ככל שיש יותר מסמכים והבקשה יותר מלאה הסיכויים שיקבלו אותו גדלה באופן משמעותי.

  1. הסכם הגישור גירושין. כל הסכם גירושין חייב לקבל תוקף של פסק דין או מבית המשפט לענייני משפחה או מבית הדין הרבני האזורי. להסכם מצורך בדרך כלל פסק הדין שנותן לו תוקף של פסק דין (דף נפרד) וההסכם עצמו נחתם עם חותמת של בית המשפט לענייני משפחה / בית הדין הרבני, על מנת ולהוכיח ההסכם שאתם מגישים הוא ההסכם המאושר. לעמן הסר כל ספק ועדת החריגים לא תדון בבקשות שעניינן העברת זכויות עקב גירושין ללא הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין.
  2. תעודות זהות – יש לצרף צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג (של הרוכשים/זוכים). חשוב שבספח של תעודת הזהות יועדכן המצב האישי מנשוי לגרוש ומנשואה לגרושה. אם ישנה בהילות שבה הוגשה הבקשה בטרם שונה המצב המשפחתי יש להסביר זאת. שינוי המצב האישי הינו פעולה פשוטה ומהירה במשרד הפנים. חשוב מאוד שהספח יצולם כולו על מנת שיכולו לראות את מספר הנפשות בבית ואת הגילאים של הילדים.
  3. מסמכי העסקה – עליכם לצרף שורה של מסמכים הנוגעים לעסקה שלכם. מצד אחד לא צריך להציף במאות עמודים ומנגד אסור לפספס מסמכים חשובים ועדיף לצרף מאשר להצטער. אישורי העסקה שיש לכם ושלדעתכם יכולים לסייע לבקשה. לצלם את העמוד הראשון של חוזה הרכישה שלכם ולצרף. לצלם את המסמך (עמוד או יותר) שבו מפורט האיסור שחל עליכם למכירת הדירה לפני תום תקופת הצינון.
  4. תיאור הדירה – העתק מאישור המסירה במידה והדירה כבר נמסרה. פירוט מלא על הדירה ומאפייניה (כולל כתובת, חדרים וכן הלאה).
  5. הבקשה – כלל המסמכים שפורטו לעיל צריכים להופיע בתמצית בבקשה מפורטת ומנומקת המסבירה את הצורך בקבלת האישור החריג למכור את הדירה לפני תום תקופת הצינון. הבקשה צריכה להיות מפורטת ומנומקת.

מזכיר שכל זוג הוא מעט שונה מזוג אחר, בפרויקט שהוא נמצא, במגבלה ובתאריכים. נניח זוג שידע שהוא הולך להתגרש ובכל זאת המשיך בתהליך הזכייה, או זוג שאחד מבני הזוג נשאר בדירה מבלי לשלם כתוצאה מאיזון משאבים או הסכמות אחרות וכן הלאה. תדאגו שהבקשה תהא מסודרת, מקיפה ומנומקת וכך תקבלו את האישור המיוחל מוועדת החריגים.

מצב כלכלי קשה

המציאות הכלכלית במדינת ישראל היא מורכבת וקשה לאנשים רבים. ישנן סיבות רבות שבגללן זוכים יכולים להיקלע למצב כלכלי קשה, בין אם מדובר בסיבות הקשורות ישירות לפרויקט כמו התייקרות של הריבית וההצמדות שהופכות את ההלוואות וההחזרים החודשיים ליקרים באופן משמעותי עד כדי אי יכולת החזר או מסיבות חיצוניות שאחד מבני הזוג מסתבך כלכלית בגלל השקעה כושלת, הלוואות גבוהות, תביעות שהתקבלו נגדו (או נגדה), פיטורים שהובילו לירידה משמעותית בהכנסה או כל סיבה אחרת שפגעה ביכולת ההשתכרות ובגובהה.

בכל אחד מהמקרים הללו, הזוכים נדרשים למכור את הדירה על מנת ולפתור את מצבם הכלכלי הקשה בדמות התמורה שתתקבל ממכירת הדירה וכל זאת במועדי הצינון המפורטים בתקנון. בקשה בשל מצב כלכלי הנה מורכבת יותר כי צריכים לשכנע את ועדת החריגים בשני מישורים, האחד, כי המצב הכלכלי אכן גרוע מאוד. במדינת ישראל יש הרבה אנשים המתמודדים עם מצב כלכלי קשה ולא די בקושי רגיל כדי לקבל אישור. המישור השני הוא כי הפתרון היחיד למצב הוא מכירת הדירה באופן מידי וכי לא ניתן למצוא פתרונות אחרים למצב הכלכלי או למועד בו הזוכים נדרשים למכור את הדירה במועדי הצינון (כלומר באופן מידי).

 הבקשה ורשימת המסמכים

כאמור הגשת הבקשה נעשית בלינק שצורף למעלה בצורה מסודרת ומפורטת ועם המסמכים הבאים:

  1. כלל מסמכי הבנק – לצרף עובר ושב של 3 חודשים בכל הבנקים. לא לשקו ולא להסתיר. עדיף תמיד להגיד אמת ואם יש נתון שעלול לפגוע בבקשה צריכים לדעת איך להציג אותו. היה ויתגלה ששיקרתם גם אם היה סיכוי שבקשתכם תתקבל היא תדחה על הסף.
  2. פירוט התחייבויות – כלל ההתחייבויות שיש לכם, הלוואת משכנתא, הלוואות לבנק או לחברות חוץ בנקאיות, הלוואות ממקום העבודה, הוצאות חודשיות הכרחיות בבית (גן פרטי לילד למשל), הוצאות על ילד חולה וכן הלאה. המלצתי היא לעשות טבלה מסודרת של כלל ההתחייבויות ולצרף לכל התחייבות והתחייבות מסמך הוכחה. רשימה בלי מסמכים תומכים איננה מסייעת.
  3. עצמאיים – אם אתם עצמאיים נא לצרף דו"חות שנתיים ו/או כל דו"ח אחר שיעיד על מצב העסק.
  4. מסמכים המעידים על המצב הכלכלי – אם פוטרתם נא לצרף את מכתב הפיטורים תלושי שכר, אם נכנסתם לבעיה כלכלית מכל סיבה אחרת חשוב מאוד לתמוך הכל במסמכים.
  5. תעודות זהות – יש לצרף צילום של תעודות הזהות של שני בני הזוג (של הרוכשים/זוכים). חשוב שבספח של תעודת הזהות יועדכן המצב האישי מנשוי לגרוש ומנשואה לגרושה. אם ישנה בהילות שבה הוגשה הבקשה בטרם שונה המצב המשפחתי יש להסביר זאת. שינוי המצב האישי הינו פעולה פשוטה ומהירה במשרד הפנים. חשוב מאוד שהספח יצולם כולו על מנת שיכולו לראות את מספר הנפשות בבית ואת הגילאים של הילדים.
  6. מסמכי העסקה – עליכם לצרף שורה של מסמכים הנוגעים לעסקה שלכם. מצד אחד לא צריך להציף במאות עמודים ומנגד אסור לפספס מסמכים חשובים ועדיף לצרף מאשר להצטער. אישורי העסקה שיש לכם ושלדעתכם יכולים לסייע לבקשה. לצלם את העמוד הראשון של חוזה הרכישה שלכם ולצרף. לצלם את המסמך (עמוד או יותר) שבו מפורט האיסור שחל עליכם למכירת הדירה לפני תום תקופת הצינון.
  7. תיאור הדירה – העתק מאישור המסירה במידה והדירה כבר נמסרה. פירוט מלא על הדירה ומאפייניה (כולל כתובת, חדרים וכן הלאה).
  8. הבקשה – כלל המסמכים שפורטו לעיל צריכים להופיע בתמצית בבקשה מפורטת ומנומקת המסבירה את הצורך בקבלת האישור החריג למכור את הדירה לפני תום תקופת הצינון. הבקשה צריכה להיות מפורטת ומנומקת.

הערה חשובה – לא צריכים להגיע לפשיטת רגל כדי להגיש בקשה. המטרה של מכירת הדירה באישור ועדת החריגים היא למנוע קריסה כלכלית. אם אתם רואים את התדרדרות במצב הכלכלי ונדמה לכם שלא תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים, תתייעצו האם כדי להגיש את הבקשה כבר בשלב זה. הגשת הבקשה ולאחר מכן הדיון ובוועדת החריגים הינו הליך שלוקח זמן ולעיתים הגשה מאוחרת של הבקשה עלולה לגרום למצב שהבקשה אולי תתקבל אבל הנזק הכלכלי יהיה כבר בלתי הפיך ועצום בהיקפו.

סיבות נוספות

כאמור ישנן סיבות נוספות בהם נדרשים זוכים לקבל אישור של ועדת החריגים כמו למשל מוות של אחד הזוכים, מצב רפואי קשה וכן הלאה. כל בקשה עם המסמכים הנדרשים לה והנימוקים הרלוונטיים.

סיכוי קבלת הבקשה

ועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון איננו גוף משפטי במובן שהתשובה מפורטת ומנומקת ולעיתים התשובה (השלילית) היא לקונית עם הסבר חלקי (אם בכלל). לכן לאופן כתיבת הבקשה וניסוחה חשיבות משפטית, עובדתית ואסטרטגית משמעותית. ככל שהסיבה לבקשה היא מובהקת יותר (גירושין, מוות, מחלה קשה) הסיכויים טובים יותר, וככל שהסיבה לבקשה היא כללית יותר לאופן הגשת הבקשה חשיבות גדולה יותר בשל סיכוי קבלת הבקשה.

אין כל סיבה שלא נקבל הטבות והנחות משמעותיות מספקים ונותני שירותים, ושלא ננצל את הכוח הצרכני שלנו בכדי לקנות ביחד מוצרים ושירותים במחירים שפויים יותר.
מסקר צרכני דירות מגורים שערכנו לאחרונה גילינו שרבים מרוכשי הדירות היו שמחים לקבל הטבות, שירותים ומידע שמותאם לצרכים המאפיינים את הרכישה האישית שלהם.
אנחנו פה כדי לתפור את החליפה המדויקת ביותר עבורכם!

benefits

התכנים לחברי האיגוד מתעדכנים באופן שוטף
הצטרפו אלינו בחינם והישארו מעודכנים

Union registration

תפריט נגישות