כל רכישת דירה מחייבת הון עצמי ראשוני. איך אנחנו יכולים להגדיל את ההון העצמי שלנו?

בדרך כלל כאשר רוכשים דירה, מממנים את קנייתה באמצעות הלוואה מהבנק הנקראת משכנתא. אבל אי אפשר לממן את רכישת הדירה באופן מלא באמצעות המשכנתא, שכן הבנקים מחייבים את הרוכשים לשלם לפחות חלק ממחיר הדירה מכיסם הפרטי.

סכום הכסף שהזוכים מוציאים מכיסם לרכישת הדירה נקרא "הון עצמי".

למה חשוב לגייס הון עצמי לרכישת דירה במחיר למשתכן

הון עצמי מינימלי לרכישת דירה

כפי שציינו לעיל, כאשר רוכשים דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן או בשוק הפרטי, הבנק ידרוש הון עצמי מינימלי. סכום ההון העצמי המינימלי מתוך מחיר הדירה המלא משתנה לפי המאפיינים האישיים של הרוכש והדירה.

כדי ללמוד עוד על הון עצמי מינימלי במסגרת תכנית מחיר למשתכן, אתם מוזמנים לקרוא את הכתבה שלי בנושא משכנתא באחוזי מימון גבוהים, שעוסקת גם בנקודה הזו.

השפעה על אחוזי המימון

בעקרון, ככל שיהיה לנו הון עצמי גדול יותר, נצטרך ללוות פחות כסף מהבנק במסגרת המשכנתא. בדרך כלל, ככל שנלווה פחות כסף מהבנק במסגרת המשכנתא – נוכל להשיג תנאים טובים יותר במשכנתא.

במילים אחרות, לרוב המשכנתא תהיה זולה יותר ככל שיהיה לנו הון עצמי גדול יותר (זה כמובן רק כלל אצבע, ומשתנה בין הבנקים ובין הלווים. שווה לבדוק בעצמכם מה תנאי המשכנתא שתקבלו מהבנק, ואת השפעת ההון העצמי על תנאים אלה, ובמידת הצורך כדאי להיעזר גם באיש מקצוע).

הקושי בגיוס הון עצמי

באופן עקרוני, קל יותר לגייס הון עצמי לרכישת דירה במחיר למשתכן מאשר בשוק הפרטי. זאת לאור העובדה שההון העצמי הנדרש במחיר למשתכן עשוי להיות נמוך יותר מדירה מקבילה בשוק הפרטי (כפי שכתבתי בכתבה על משכנתא באחוזי מימון גבוהים במחיר למשתכן).

סיבה נוספת שחלק מזוכי מחיר למשתכן נדרשים לגייס הון עצמי נמוך יותר היא שיש ישובים שבם רכישת דירה מזכה במענק פריפריה הנחשב חלק מההון העצמי.

ולמרות כל זאת, גיוס הון עצמי הוא אולי המכשול המשמעותי ביותר של זוגות צעירים בדרך לרכישת דירה ראשונה. זאת כיוון שלא פעם נדרש מהזוכים לגייס הון עצמי בסכום גבוה יותר מהכספים הזמינים להם.

נקודה נוספת שעשויה להקשות על גיוס ההון העצמי ההתחלתי הדרוש למשכנתא היא שבנוסף לגיוס ההון העצמי, יש לרוכשי דירות בכללי, ובפרט לזוכי מחיר למשתכן הוצאות על הדירה שאינן נכללות במחירה הנקוב, ביניהן תשלום לעורך הדין של הקבלן או עליית מדד תשומות הבנייה.

כמו כן, גיוס ההון העצמי עשוי להיות לא פשוט כיוון שלחלק מהזוכים יכולות להיות הוצאות נוספות בעקבות המבנה של תכנית מחיר למשתכן – כמו תשלום שכר דירה בנוסף על המשכנתא, רכישת ריהוט חדש, התקנת מזגן אחרי קבלת מפתח, החלפת המטבח של הקבלן ועוד ועוד.

כך, זוכים רבים מגלים שהכסף שצברו בהשקעות ובתכניות חסכון לאורך השנים אינו מספיק, ושעליהם למצוא מקורות נוספים להגדלת ההון העצמי לטובת רכישת דירה במחיר למשתכן.

מקורות לגיוס הון עצמי לרכישת דירה במחיר למשתכן

ישנן שתי אפשרויות לגיוס סכומי כסף להגדלת ההון העצמי. ניתן לגייס הון עצמי נוסף ממקורות "אורגניים" (כלומר: כסף שבבעלותכם או בבעלות קרובים לכם), וניתן לגייס הון עצמי נוסף באמצעות נטילת הלוואה חיצונית. מיד נסביר את ההבדל בין שתי האפשרויות.

על כל פנים, אם אתם צריכים לגייס הון עצמי נוסף, אני ממליץ להעדיף גיוס ממקורות אורגניים, וארחיב על כך במהלך הכתבה.

כמובן שלכל אחד מהזוכים יש שיקולים שונים ומאפיינים שונים, וכדאי לכם לחקור ולבדוק מה דרך גיוס ההון העצמי העדיפה עבורכם. תמיד עדיף לבחון את כל האפשרויות העומדות בפניכם, ולבחור באופן מושכל.

גיוס הון עצמי נוסף ממקורות אורגניים

האפשרות הראשונה היא גיוס כסף נוסף על ידי מקורות "אורגניים" כמו הלוואה על חשבון כסף שבבעלותכם, אבל אינו נזיל (כלומר לא זמין לשימוש מיידי). דוגמאות קלאסית לכספים כאלה הם החסכונות שלכם בקרנות השתלמות ופנסיה, כפי שנרחיב בעניין זה בהמשך.

דרך "אורגנית נוספת" היא הלוואה או מתנה ממשפחה.

כפי שכתבתי למעלה – בדרך כלל, גיוס הון עצמי ממקורות אורגניים הוא האפשרות העדיפה להגדלת ההון העצמי אם היא אפשרית מבחינתכם. יחד עם זאת, אני ממליץ שלא להסתמך על דברי באופן עיוור, ולבדוק מה דרך הגיוס העדיפה עבורכם אם בכלל. מי שחושש להסתבך בבדיקה או זקוק לייעוץ יכול לפנות לאיש מקצוע מתאים.

הלוואה מהמשפחה להגדלת ההון העצמי

רבים מספרים לי שהם מקבלים מקרובי משפחה (בדרך כלל ההורים) מענק יפה, או הלוואה מכובדת שיחזירו ללא ריבית.

במצב כזה, מומלץ לעשות תיאום ציפיות בין הצדדים המעורבים בהלוואה. זה אולי נשמע מובן מאליו אבל תתפלאו כמה זוגות לא יודעים כיצד ההורים מצפים לקבל חזרה את הכסף ואם בכלל: האם הם מצפים לו בתשלום אחד בעוד מספר שנים, האם בטפטופים כל מספר שנים, האם הם מצפים לתשלומים תקופתיים/חודשיים, וכדומה.

אני מציע לברר האם ההורים באמת מעניקים לכם את הכסף במתנה או ללא ריבית, או שהם מעוניינים לקבל ריבית מסויימת, ומה תנאי ההחזר.

כדאי להבין מההורים מאיפה מגיע הכסף שהם מעבירים אליכם (האם מדובר בכספי חסכון של המשפחה? בהלוואה שלוקחים עבורכם?) ולהבין את המשמעויות מול ההורים, ואולי גם מול האחים שלכם. חשוב לעשות בירורים כאלו ותיאום ציפיות כדי לתכנן את ההחזר וגם כדי לשמור על שלום בית.

הגדלת ההון העצמי על חשבון תכניות חסכון

דרך נוספת להגדיל את ההון העצמי היא הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות או הפנסיה שלכם. המיוחד בכספים אלו הוא שהם כבר בבעלותכם, אך לרוב אתם לא יכולים לפרוע אותם עד עוד מספר שנים. הלוואה כזאת היא הלוואה בסיכון נמוך יחסית, ובדרך כלל בתנאים נוחים יחסית כיוון שיש לכם את הקרן בכטוחה להעמיד נגד ההלוואה. נרחיב על כך עוד רגע.

הלוואת בלון על חשבון תכנית החסכון

על כספים שאמורים להגיע אליכם אך אינם נזילים לכם עדיין, כמו קופות גמל או מענקים שאמורים להיכנס, נהוג לקחת סוג הלוואה שנקרא "הלוואת בלון".

הלוואת בלון היא הלוואה שניתנת לפרק זמן קצר יחסית (נפוצות יחסית הלוואות בנות שנה או שנתיים). בהלוואת בלון ההחזר החודשי הוא של הריבית בלבד ואת הקרן (הכסף שלוויתם) משלמים בבת אחת בסוף תקופת ההלוואה.

בדרך כלל הגוף שנותן את ההלוואה הוא הגוף שמנהל לכם את הכסף שעל חשבונו אתם לוקחים את ההלוואה. גוף זה לרוב אינו מעוניין שתפדו את הקרן ותעבירו את הכספים מבעלותו לבעלותכם (כי הוא מרוויח מניהול הכסף שלכם) ולכן עלול לתת לכם תנאי הלוואה יחסית טובים.

מהו היקף ההלוואה שאולי תוכלו לקבל כנגד תכנית החסכון

כעת אציג לכם מעט מניסיוני באשר להיקף ההלוואה שנפוץ לקבל בסוג זה של הלוואות. יחד עם זאת חשוב שלא תסתמכו על מידע זה מבלי לבדוק בעצמכם את הנתונים ואת האפשרות שלכם לקבל הלוואה ואת היקפה באופן פרטני. בעיקר כי זה משתנה ממוסד למוסד וגם עלול להתשנות מעת לעת בהתאם לרגולציה ובהתאם למדיניות של הגופים שיעמידו את ההלוואות.

מניסיוני, על קרנות ההשתלמות שלכם ניתן לקבל עד 80% מסכום החיסכון הנזיל, או עד 50% מסכום החיסכון הלא נזיל.

בקופות הגמל לרוב ניתן לקבל עד 80% מסכום החיסכון הנזיל, או עד 30% מסכום החיסכון הלא נזיל.

מקרנות הפנסיה שלכם סביר שתוכלו לגייס עד 30% מהתגמולים, לא כולל מרכיב הפיצויים.

כמובן שסכום ההלוואה משתנה משתנה מלווה ללווה, בין גופים פיננסיים ולפי מצב המשק, ולכן האחוזים שהצגתי אינם חקוקים בסלע ויתכן שיוצעו לכם אחוזים שונים. כמו כן יש לקחת בחשבון שגובה הריביות וההצמדה למדד משתנים בין הגופים השונים, התכניות השונות ועוד.

רוב ההלוואות ניתנות לתקופה שבין שנה לחמש שנים, כאשר לעיתים יש קשר בין גובה ההלוואה לתקופת ההלוואה: הלוואה קטנה יותר לזמן קצר יותר והלוואה גדולה לתקופה גדולה יותר. לפני שניגשים לקחת הלוואה שכזאת, אני ממליץ לכם מאוד לבדוק בעצמכם כמה בדיוק תוכלו ללוות על חשבון כל קרן, וכדאי גם להיעזר באיש מקצוע.

לקיחת הלוואה מגורם פיננסי להגדלת ההון עצמי

האפשרות השניה היא גיוס הכסף על ידי נטילת הלוואה חיצונית. לרוב, כאשר מדובר בהלוואות מכספים של גורמים פיננסיים (למעט אלו שהוזכרו לעיל) ההמלצה שלי היא לנסות להימנע מכך מסיבות שאפרט בהמשך הכתבה. ככלל, עדיף לנסות להימנע מהתחייבות כלכליות שאינן תואמת את רמת היכולת הכלכלית שלכם ומהווה סיכון גדול מדי עבורכם.

לכן, אם אתם לא יכולים לרכוש את הדירה שאתם רוצים ללא הלוואה להגדלת ההון העצמי, אני ממליץ לנקוט משנה זהירות ולבדוק האם רכישת הדירה ועמידה בתשלומים היא משהו שאתם מסוגלים לו כלכלית. זאת כיוון שמדובר בהלוואה שיש בה יותר סיכונים מאשר בלקיחת כסף ממקור אורגני, וחשוב להכיר ולהיות מודעים לסיכונים הקיימים כשעושים את זה.

הסיכון בלקיחת הלוואה חיצונית להגדלת ההון העצמי למשכנתא במחיר למשתכן

בדרך כלל, תנאי ההלוואה פחות טובים

סביר להניח שתנאי ההלוואה שאתם יכולים לקבל מגורמים פיננסיים יהיו פחות טובים מהלוואה ממקור אורגני (משפחה, או הלוואה על חשבון כסף ששייך לכם).

הריביות לרוב יהיו גבוהות יותר מאשר בהלוואה ממקור אורגני, ולקשיים בהחזר עשויות להיות השלכות שלהלוואות ממשפחה לא יהיו, כמו קנסות ופגיעה בדירוג האשראי.

הפחתת ההכנסה הפנויה ופגיעה ביכולת החזר המשכנתא

כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא, הבנק מסתכל על ההכנסה הפנויה שלכם. בדרך כלל, ככל שיש לכם יותר הכנסה פנויה (הכנסה שאתם לא משתמשים בה לשכר דירה, מזון, והוצאות שוטפות נוספות) הבנק יטה לתת לכם תנאי משכנתא נוחים יותר.

הלוואה שההחזר שלה נפרס על למעלה מ-18 חודשים (מה שקורה בדרך כלל בהלוואות כאלו) תיחשב כהוצאה לצורך חישוב ההכנסה הפנויה שלכם. החזר ההלוואה יוריד את סכום ההכנסה הפנויה שלכם, ולכן הבנק ככל הנראה יקשה את תנאי המשכנתא.

כלומר הלוואה חיצונית שנועדה להגדיל את ההון העצמי עלולה להביא למצב בו תוכלו ללוות פחות כסף למשכנתא, או לקחת משכנתא בתנאים פחות נוחים.

במקרים מסויימים עשויים לבדוק בבנק אם מועד לקיחת ההלווואה סמוך למועד חתימת חוזה המשכנתא, דבר שמעיד בעיני הבנק על כך שההלוואה היא לטובת השלמת הון עצמי. במקרה כזה הבנק עלול שלא לאשר את המשכנתא כלל. מאותה סיבה, כפי שנרחיב בהמשך, כדאי להוציא אישור עקרוני למשכנתא רק אחרי נטילת ההלוואה.

סיכון למשכנתא יקרה יותר

מאחר שהחזר הלוואה נוסף מכביד לנו על הכיס, אנחנו עשויים לפרוס את החזר המשכנתא על פני יותר שנים. ככל שפורסים את המשכנתא על פני יותר שנים היא מתייקרת (בעקרון, כמובן שזה תלוי בתמהיל המשכנתא שלכם), כך שמדובר בעצם בייקור עלויות המשכנתא. אם אתם לוקחים הלוואה כדי להגדיל את ההון העצמי במטרה להוזיל את עלות המשכנתא – יכול מאוד להיות שהארכת חיי המשכנתא תעשה בדיוק ההיפך.

חשש ל"מדרון חלקלק" של הלוואות

בגלל תוספת החזר הלוואה לסך הההוצאות החודשיות, כל הוצאה נוספת שתהיה לכם עד קבלת הדירה (שדרוג הדירה, רכישת רהיטים, הוצאות הובלה וכדומה) תכביד לכם יותר על התקציב ועשויה להוביל אתכם ליטול הלוואה נוספת. לכן, אני ממליץ להימנע מלקחת הלוואות מהכסף של הבנק כדי להגדיל את ההון העצמי. זה פתרון מסוכן שעלול להכביד עליכם מאוד.

זכרו: תכנון לקיחת הלוואות זו לא חוכמה גדולה, חשוב יותר לתכנן כיצד לסלק ולפרוע אותן.

לכן לפני שאתם ניגשים לקחת הלוואות נוספות חוץ המשכנתא, שבו (עדיף עם איש מקצוע), תכננו את העתיד הכלכלי שלכם ותבינו אם יהיו לכם המשאבים לפרוע את ההלוואות, כדי שלא תמצאו את עצמכם בתחתיתו של בור פיננסי.

אישור עקרוני למשכנתא אחרי לקיחת הלוואה להגדלת ההון העצמי

אם רק הוצאתם אישור עקרוני למשכנתא ועוד לא חתמתם על מסמכי המשכנתא עצמם, כדאי לכם לקחת בחשבון שהאישור העקרוני שקיבלתם עלול להיות לא רלוונטי אם תיקחו הלוואות חיצוניות לצורך הגדלת ההון העצמי (או בכלל). זאת משום שכפי שהסברתי אם נטלתם הלוואה להגדלת ההון העצמי, נוספה לכם מחויבות חדשה של החזר הלוואה. החזר הלוואה מוריד את ההכנסה הפנויה שלכם והדבר משפיע ישירות על גובה ותנאי המשכנתא שתאושר לכם.

במילים אחרות: אם אתם לוקחים הלוואה להגדלת ההון העצמי – אתם צריכים להוציא אישור עקרוני למשכנתא מחדש, אחרי לקיחת ההלוואה, מכיוון שבמועד קבלת האישור הראשון ההלוואה לא נלקחה בחשבון ע"י הבנק.

לסיכום

גיוס הון עצמי לרכישת דירה במחיר למשתכן יכול להיות משימה לא פשוטה.

דרכים נפוצות להגדלת ההון העצמי הן דרך מקורות אורגניים (מענקים והלוואות מהמשפחה, הלוואות על חשבון כספים ששייכים לכם), והלוואות מגורם חיצוני.

הדרך הראשונה היא בטוחה יחסית, ואילו הדרך השניה עשויה להיות מסוכנת יותר.

לכן לפני נקיטת צעדים פעילים להגדלת ההון העצמי, קחו בחשבון את הדרך כולה, לא רק את אישור המשכנתא ולא רק את קבלת הכסף. תתכננו בחוכמה כיצד תוכלו לעמוד בתשלומים שמתאימים ליכולת ההחזר שלכם כדי לחיות ברווחה מספקת ללא סיכונים, ובמידת הצורך התסייעו באנשי מקצוע.

בהצלחה!

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599