איך נערכים כלכלית לרכישת דירה במחיר למשתכן בשלושה צעדים

זכיתם במחיר למשתכן ואתם מוצאים את עצמכם רוכשים דירה. זה לא שלא תכננתם לרכוש דירה, אבל פתאום כל התהליך הזה הוא כמו הרגע שלפני הקפיצה למים: אתם יודעים שאתם רוצים לקנות דירה, דיברתם על זה לא מעט – אבל לפני שהייתה לכם הזדמנות לטבול את הרגליים, והופ! קיבלתם דחיפה קטנה מאחור ואתם בדרך פנימה.

אז קודם כל, תנשמו עמוק – כי יש לכם זמן!

אם זכיתם במחיר למשתכן, רוב הפעמים תמתינו לא מעט להוצאת היתר בנייה, לכנס, או למפגש בחירת הדירה. כל השלבים האלה מגיעים בדרך כלל לפני שאתם צריכים להחליט החלטות לגבי המשכנתא.

לכן, חשוב שתנצלו בחכמה את זמן ההמתנה, שתבינו במהלכו את המשמעויות הכלכליות של רכישת הדירה במחיר למשתכן ושתתארגנו כלכלית בצורה חכמה לקראת נטילת המשכנתא – שהיא ככל הנראה ההוצאה הגדולה ביותר שהוצאתם עד כה.

לפני שאתם מתחילים, אני מציע לכם לקרוא על שלבי לקיחת המשכנתא בכתבה שפרסמתי, ובמיוחד על הנפקת אישור עקרוני לאחר הזכייה בהגרלה כפי שהרחבתי שם, זה יכול לסייע לכם לקבל מושג מהו היקף המשכנתא שתוכלו לקחת, ולכמה הון עצמי תזדקקו.

אז איך עושים את זה? הנה שלושה צעדים כלכליים שכדאי ליישם:

צעד ראשון: בנו תקציב משפחתי

בניית תקציב משפחתי תיתן לכם מבט־על על מצבכם הכלכלי.

התקציב המשפחתי יאפשר לכם להבין האם אתם מסוגלים בכלל לרכוש דירה, מה מגבלות התקציב לדירה הרצויה והאם אתם מסוגלים לעמוד בהוצאות המחיה הנוכחיות שלכם במקביל לתשלומי המשכנתא. זכרו שביום שאחרי שתתחילו לשלם משכנתא, אתם יכולים למצוא את עצמכם משלמים פעמיים – גם משכנתא וגם שכירות.

חשוב שתבינו כמה אתם יכולים לשלם כל חודש, בחלוקה לשתי תקופות:

• מעכשיו ועד לכניסה לדירה (קבלת המפתח)
• מהכניסה לדירה ואילך

על כמה חודשים שעברו מומלץ להסתמך בקביעת התקציב המשפחתי? 

כאשר מתכננים תקציב משפחתי, צריך קודם להבין כמה כסף הוצאנו והכנסנו בחודשים האחרונים. תמיד כדאי להסתמך על כמה שיותר חודשים שכבר עברו, כי זה ייתן תמונת מצב מדויקת של ההוצאות וההכנסות.

מי שמפחדים מביורוקרטיה וחסרי הסבלנות יכולים לעשות בדיקת הוצאות בשלושת החודשים האחרונים, אבל עדיף שתבחרו שלושה חודשים לא-סמוכים שייצגו את ההכנסות בשלבים שונים בשנה. כלומר אל תקחו למשל רק את ההכנסות של יולי-אוגוסט-ספטמבר, שהם חודשי החופש הגדול והחגים וגם לא שלושה חודשים שהיו טובים במיוחד לעסק שלכם. אתם יכולים לקחת חודש אחד שהוא "קשה" ועוד חודשיים "רגילים".

לדעתי הכי חכם לקחת בחשבון לפחות חצי שנה עד שנה אחורה כדי לתכנן את התקציב העתידי, כשככל שפרק הזמן ארוך יותר, הוא מייצג יותר.

אז איך בונים את התקציב? מפנים כמה שעות, משנסים מותניים ועובדים לפי השלבים הבאים:

שלב ראשון: רכזו את ההכנסות שלכם

בעובר ושב שלכם יש תיעוד של ההכנסות שלכם. כל משכורת נטו מועברת לחשבון במדויק. הכניסו את כל ההכנסות של כל בני הבית לטבלה המשפחתית. אל תשכחו הכנסות קבועות שאינן חלק מהשכר – אם לדוגמא אתם מקבלים כסף מההורים על בסיס קבוע, פיצויים, מלגות, וכדומה.

כל שקל שנכנס באופן קבוע צריך להופיע תחת "הכנסות".

שלב שני: רכזו את ההוצאות שלכם

צריך להבין גם כמה אנחנו מוציאים כל חודש. זכרו להכניס גם תשלומים במזומן ובצ'קים!

גם כאן, כל הוצאה והוצאה צריכה להופיע בדוח. אפשר לרדת לפרטים קטנים ולרשום כל הוצאה בנפרד (חוג ג'ודו בשורה אחת, חוג קרמיקה בשורה אחרת) – וזה מה שאני ממליץ לעשות, בגלל שלב הבונוס שנגיע אליו מיד.

מי שקשה לו לרדת לרזולוציה הזאת יכול לרשום הוצאות לפי קטגוריות (לדוגמה "חוגים"). אגב, בהרבה מאפליקציות כרטיסי האשראי ומהאפליקציות לתכנון תקציב משפחתי, אפשר לראות פילוח אוטומטי של ההוצאות לפי קטגוריות. זה יכול להקל עליכם מאוד את מיון ההוצאות.

שלב בונוס: מגלים הפתעות ומצמצמים הוצאות!

הרבה אנשים מופתעים מהדברים שהם מגלים כשהם עוקבים אחרי כל ההוצאות שלהם.

לדוגמה, יש אנשים שמגלים שהם מוציאים כמה מאות (ואפילו אלפי!) שקלים בחודש על אוכל בחוץ, הוצאה שהם יכולים לחסוך אם יביאו לעבודה אוכל מהבית או יצאו פחות.

אנשים אחרים יגלו שהם מחזיקים יותר מדי כרטיסי אשראי. מרבית הכרטיסים כרוכים בעמלה, או שהם מתחילים בחינם והעמלה מתווספת אחרי שנה – ואתם לא שמתם לב. קיצוץ בכרטיס מיותר עשוי לחסוך לכם עוד כמה מאות שקלים בשנה לכל כרטיס. אם אתם מחזיקים מספר כרטיסים בגלל ענייני מסגרת – עדיף לנסות להגדיל מסגרת בכרטיס קיים ולבטל כרטיס אחר.

לגבי הנחות מטעם חברות האשראי, חשוב להיות ערים לערך האמיתי שלהן. לדוגמה, 70 ש"ח הנחה שנתית בסופר לא שווה 20 ש"ח עמלה בחודש, שהיא 240 ש"ח עמלות בשנה. במצב כזה לא הרווחתם 70 ש"ח אלא הפסדתם 170 ש"ח.

בנוסף, אפשר להפסיק תשלומים מיותרים או לצמצם תשלומים מוגזמים: אם רשמתם את הילדה לחוג ג'ודו והיא כבר לא הולכת, אפשר להפסיק לשלם, והופס! עוד כמה מאות שקלים שתפסיקו להוציא.

עוד גילוי נפוץ קשור לחבילות תקשורת. גיליתם שחבילת האינטרנט או הטלפון שלכם כבר לא עדכנית, ואתם משלמים המון רק כי שכחתם לצלצל ולהחליף חבילה לאחת במחיר נמוך? תעשו שיחה, ותחסכו עוד כמה מאות שקלים בשנה.

מנסיוני, אין אדם שעבר על כל ההוצאות שלו ולא גילה שהוא משלם יותר מדי על שירות שהוא לא צורך.

שלב שלישי: תעריכו כמה תעלה המחיה אחרי רכישת הדירה

אחרי שיש לכם את הנתונים ואתם יודעים כמה אתם מוציאים ומכניסים כל חודש, ובטח אחרי שגיליתם הוצאות מיותרות שאפשר לקצץ, אתם יכולים לשאול את עצמכם את השאלות הבאות:

1. מה יש לכם יותר כל חודש – הכנסות או הוצאות?

אם יש לכם יותר הוצאות – מה צריך לקרות כדי שההכנסות יעלו על ההוצאות? על מה אתם צריכים לוותר כדי שיהיו לכם יותר הכנסות מהוצאות?

2. האם עלות המחיה שלכם, בתקופה שלפני הכניסה לדירה ובתקופה שאחריה, תמשיך לעלות אותו דבר?

אם כן – כמה כסף אתם יכולים לשים בצד כל חודש לטובת הוצאות עתידיות או תשלום משכנתא?

אם לא – מה ישתנה אחרי הכניסה לדירה (שינוי בגובה הארנונה, החזר משכנתא לעומת תשלום שכירות וכד'), בכמה כסף נמדד השינוי הזה ואיך תגשרו על הפער?

3. וכמובן – כמה מתוך ההכנסה שלכם אתם יכולים להפנות להחזר המשכנתא? זו שאלה חשובה מאוד כיוון שהיא תשפיע על שווי הדירה שתוכלו לקנות בסופו של דבר.

צעד שני: תכננו פירעון הלוואות לפני שלוקחים משכנתא

אני ממליץ בחום לתכנן את פירעון ההלוואות הקיימות שלכם לפני שאתם לוקחים משכנתא, משתי סיבות עקריות:

הראשונה היא שתשלומים חודשיים גבוהים שמורכבים ממשכנתא, משכירות ומהחזר הלוואות – עוד לפני שדיברנו על המחיה השוטפת – עלולים להקשות עלינו להשאיר את הראש מעל המים. תשלומים כאלה עלולים להכניס אותנו לסחרור כלכלי שיהיה קשה לצאת ממנו.

הסיבה השניה היא שהבנקים מתחשבים בכל הלוואה שיתרת התשלומים שלה היא מעל 18 חודשים. הלוואות קצרות יותר יכולות לזכות לפחות משקל, אך לא להתעלמות. ככל שיש לכם יותר הלוואות להחזיר במקביל למשכנתא, ההכנסה הפנויה שלכם בעיני הבנק יורדת וסכום ההלוואה שיכולים לאשר לכם כנראה יהיה קטן יותר.

לכן חשוב לנצל את תקופת ההמתנה ולעשות מאמץ לצמצם ולפרוע הלוואות, בשאיפה להגיע עם הלוואה קטנה ככל האפשר או בלי הלוואות בכלל.

אם אתם מתלבטים האם לקחת הלוואה לקראת רכישת הדירה, אני מציע לכם לקרוא את הכתבה שלי על דרכים להגדיל את ההון העצמי לפני רכישת דירה במחיר למשתכן.

איך לא כדאי לפרוע ההלוואות:

הטיפ שלי על אופן סילוק הלוואות מגיע מנסיון של עבודה עם משפחות בתהליכים של יציאה מחובות. מנסיוני, לא כדאי לאחד את כל ההלוואות להלוואה אחת. אמנם יותר נוח לפרוע ככה הלוואות וגם לעקוב אחריהן, אבל המטרה הסופית שלנו היא לסלק את ההלוואות אחת אחת ולפנות כמה שיותר כסף.

לכן גם לא כדי לפרוס את ההלוואה על פני החזר נמוך ליותר זמן. זה מייקר את עלות ההלוואה, ולא עוזר לסלק אותה, אלא רק מקל לשכוח שהיא קיימת.

איך כדאי לפרוע הלוואות:

הדרך החכמה לפרוע הלוואות היא לחתור לסילוק ההלוואות, אחת אחת.

אפשרות אחת היא לקצר את אורך החיים של אחת ההלואוות לתקופה הכי קצרה שאנחנו יכולים להרשות לעצמו מבלי שנכנס לגרעון חודשי. נסו להגדיל את ההחזר החודשי של ההלוואה הנבחרת כדי לשלם את כולה בפרק הזמן הקצר ביותר שתוכלו. סיימתם עם ההלוואה? קחו את הכסף שהתפנה לכם והתחילו לפרוע את הבאה.

אפשרות שניה היא לחסוך כסף בצד, וכשיצטבר סכום מספק לפירעון מוקדם – לפרוע את ההלוואה. זאת אפשרות שאני פחות ממליץ עליה, משום שאנחנו בני אדם, ובני אדם פועלים בהרבה מקרים לא רק לפי ההיגיון אלא גם לפי רגשות. קשה מאוד להרגיל את עצמנו לחסוך כסף לקראת פירעון ההלוואה, כי ברגע שיש לנו כסף בצד, אנחנו נוטים להשתמש בו לכל מיני מטרות אחרות, שנראות דחופות או חשובות יותר.

כמובן שהטיפ הזה נכון גם אם יש לכם רק הלוואה אחת לפרוע.

סדר פירעון ההלוואות – איזו הלוואה כדאי לפרוע קודם?

יש הרבה שיטות לתעדף החזר הלוואות. אני אציג את השיטה הכי יעלה וחכמה מניסיוני.

העצה הזו היא עצה כללית מניסיון בייעוץ לאנשים שונים, אבל ממש לא כדאי להסתמך עליה באופן עיוור. כשזה מגיע לתכנון כלכלי, אני תמיד ממליץ לתכנן בהתאם למצב האישי שלכם, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע.

רבים חושבים שכדאי להתחיל בהלוואה עם הריבית הגבוהה ביותר, עליה אנחנו משלמים הכי הרבה פר חודש. זה יכול להיות הגיוני, וכשמדובר בפירעון משכנתא מוקדם – ככה אני מציע לזוכים לסלק את המשכנתא, אבל בהלוואות קטנות יותר – זאת לא השיטה לפיה אני עובד.

לדעתי ומנסיוני, ההלוואה שצריך לפרוע קודם היא הקטנה ביותר.

למה לפרוע קודם את ההלוואה הקטנה ביותר

אני מאמין שאחרי שנחווה הצלחה בפירעון הלוואה קטנה, ונראה שהדבר אפשרי עבורנו ואפילו עושה לנו טוב, זה יקל עלינו לגייס מוטיבציה להשקיע כסף פנוי בפירעון שאר ההלוואות. יותר מזה – אני מציע לפרוע את ההלוואה הראשונה, ועם הכסף ששילמנו עד לפני רגע על החזר ההלוואה שכרגע פרענו – להתחיל לפרוע את ההלוואה הבאה.

לדוגמא: יש לנו שתי הלוואות: אחת על סך 50,000 ש"ח בהחזר של 1,200 ש"ח בחודש, והשניה של 12,000 ש"ח בהחזר של 800 ש"ח בחודש. סך הכל אנחנו מחזירים כל חודש 2,000 ש"ח.

נניח שאחרי חישוב המצב הכלכלי שלנו הבנו שיש לנו עוד 1,000 ש"ח פנויים ושאנחנו יכולים להחזיר 3,000 ש"ח בחודש סה"כ. נשתמש ב-1,000 ש"ח הפנויים כדי להגדיל את ההחזר דווקא על ההלוואה הקטנה (על סך 12,000 ש"ח) כך שההחזר שלה יהיה 1,800 ש"ח במקום 800 ש"ח.

כך נסיים לשלם אותה יותר מהר, וכשנסיים אותה יתפנו לנו 1,800 ש"ח כל חודש! כעת נוכל להשקיע את כל ה-3,000 ש"ח בהגדלת ההחזר להלוואה של ה-50,000 ש"ח, במקום ה-1,200 ש"ח ששילמנו עד עכשיו – ונסיים גם את החזר הלוואה השנייה יותר מהר.

צעד שלישי: חסכו כסף!

אם אתם מסיימים כל חודש עם יותר הכנסות מהוצאות, אם אתם יכולים לצמצם הוצאות ואין לכם הלוואות להחזיר – תחסכו!

מעבר למשכנתא יש הוצאות נוספות על דירת מחיר למשתכן שלכם שעולות לא מעט כסף: שירותים שיעזרו לכם כמו עו"ד או יועץ משכנתאות, הוצאות על מעבר הדירה, מזגנים, תוספות מטבח וכמובן מדד תשומות הבנייה. כאמור, על הרבה מהדברים האלו תצטרכו לשלם כשאתם כבר משלמים משכנתא ולעיתים גם שכר דירה במקביל.

חסכון ימנע מכם להוציא את הכסף על דברים אחרים, ירכז את הכסף במקום אחד וכנראה שגם יצבור ריבית (ולכן סכום הכסף שלכם יגדל).

אם אתם לא יודעים איך לפתוח תכנית חסכון, או באיזו תכנית מהתכניות הרבות כדאי לשים את הכסף שלכם – כדאי לכם לשקול להיעזר ביועץ השקעות שיפתח תכנית איתכם או בשבילכם. לא פעם, זאת הוצאה שתשתלם לכם ותחזיר את העלות שלה.

לסלק הלוואות או לחסוך?

ישנה השאלה מה עדיף – לפרוע הלוואות או לחסוך. אם יש לכם הלוואה מצד אחד ואתם רוצים לחסוך מצד שני – עדיף לכם לסלק את ההלוואות קודם.

זאת כיוון שלצערנו, לרוב הריבית על הלוואות לעתים קרובות תהיה גבוהה יותר מריבית על חסכונות, ככה שאם תחסכו במקביל להחזר הלוואה – ככל הנראה תפסידו כסף. בנוסף, כפי שאמרתי, הלוואות בדרך כלל יפגעו בתנאים בהם תוכלו לקחת משכנתא.

לסיכום

אם ניצלתם בחכמה את הזמן שמרגע הזכייה ועד לכניסה לדירת מחיר למשתכן שלכם ונערכתם כלכלית נכון – עשיתם תכנית כלכלית, צמצמתם הלוואות או חסכתם כסף – סביר להניח שתוכלו לקבל החלטות כלכליות חשובות ממקום הרבה יותר מודע ומדוייק עבורכם, לבחור דירה שמתאימה לכם יותר מבחינה כלכלית, ולקבל משכנתא טובה יותר מהבנק.

למרות שעדיף מאוחר מאשר לעולם לא – תכנון כלכלי חכם הוא משהו שכדאי להתחיל כמה שיותר מוקדם. לכן, אם אתם כבר אחרי קבלת ההודעה על הזכייה במחיר למשתכן ועדיין לא התחלתם את התכנון הכלכלי – אני ממליץ לכם להתחיל ברגע זה. בהצלחה!

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599