המדריך המלא למדד תשומות הבנייה במחיר למשתכן

מדד תשומות הבנייה הוא אחד הנושאים שהכי מעסיקים את זוכי מחיר למשתכן. הסיבה לכך נובעת מזה שעלייה במדד תשומות הבנייה, גוררת עליה במחיר הדירה אותה הזוכים נדרשים לשלם לקבלנים.

למעשה, התשלומים על הדירה שעדיין לא שולמו לקבלן מוצמדים למדד תשומות הבנייה, דבר שעשוי לייקר לזוכים את עלות הדירה בכמה עשרות אלפי שקלים. כדאי גם לדעת שאי אפשר לבקש להגדיל את סכום המשכנתא עבור תוספת תשלום לקבלן על מדד תשומות הבנייה.

המילה "תשומות" משמעה "שימוש במשאבים" (כמו ש"תשומת לב" היא המשאב שהלב משקיע). מדד תשומות הבנייה מנסה לשקף את עלויות הבנייה של הקבלנים וכולל בתוכו מרכיבים כמו עלות חומרי הגלם המשמשים לבנייה, שכר העובדים במשק ועוד. המדד מתפרסם ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

למה מדד תשומות הבנייה קיים

מאחר שקבלנים מוכרים (לרוב) דירות חדשות "על הנייר", כלומר לפני שהבניין מוקם ואף לפני שניתן היתר בנייה, הקבלנים בעצם מוכרים מוצר לפני שהם יודעים בדיוק כמה יעלה לבנות אותו. ננסה להסביר:

כזכור, הקבלנים מוכרים לכם את הדירה היום במחיר מסוים ויקבלו מכם את רוב התשלום עבור הדירה רק בעתיד. בזמן שהם מתחילים לבנות, הם לא יכולים בדיוק להעריך מה יהיו עלויות הבניה העתידיות – כיוון שהבנייה נמשכת לאורך זמן רב, ובמהלכה מחירי הבנייה משתנים בגלל מגוון גורמים (שכר עובדים, שווי שוק של חומרים נחוצים לבנייה כמו בטון, ברזל וכדומה, ואינפלציה).

נניח שלקח לקבלן 3 שנים להשלים את הבניין שלכם. הקבלן העריך שיעלה לו 950,000 ש"ח לבנות את הדירה ולכן מכר לכם אותה במליון ש"ח במטרה להרוויח 50,000 ש"ח. כעת נניח שבמהלך השנים בהן הוא בנה את הבניין ובתוכו את הדירה שלכם, הייתה עלייה גדולה בשכר העובדים לבנייה, בעלויות הברזל שהתייקרו והאינפלציה הייתה משמעותית ולכן בסוף עלה לקבלן 1.1 מיליון ש"ח לבנות את הדירה שלכם. כעת הוא למעשה מפסיד 100,000 ש"ח על הדירה שמכר לכם.

כדי לפצות על הסיכון הזה (התייקרות הבניה) שהקבלן לוקח על עצמו, קיים מדד תשומות הבניה. כאמור, המדד הוא שקלול של גורמים רבים שמשפיעים על מחירי הבניה. כאשר המדד עולה – למעשה הבניה מתייקרת עבור הקבלנים.חשוב להבין כי המדד מחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפי נתונים שנאספים כל הזמן על פעילות המשק וענף הבנייה.

כשמחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה (כמו בתכנית מחיר למשתכן), למעשה הקונים (אתם) משלמים על העליה בעלויות הבניה, וזה מגן במידה מסוימת על הקבלן מהפסדים (ובמידה מסויימת גם עליכם – כי בסוף אף רוכש לא רוצה שהקבלנים יקרסו לפני שהשלימו את בניית הדירות שלהם). חשוב להבהיר שההצמדה לעליית המדד אמורה לשמור על ערך הכסף של הקבלן, ולא להוות תמורה נוספת עבור הבנייה. כלומר: היא אמורה למנוע מהקבלן להפסיד כסף, אבל לא אמורה לגרום לו להרוויח עוד.

מדד תשומות הבנייה בשוק הפרטי ובמחיר למשתכן

כדאי לדעת שמדד תשומות הבנייה אינו דבר שייחודי רק למחיר למשתכן. עקרונית, גם אנשים שרוכשים דירה מקבלן בפרויקטים בשוק הפרטי עשויים לשלם על העלייה במדד תשומות הבנייה. עם זאת, בשוק הפרטי המוכרים יכולים לשנות את האופן בו הרוכשים משלמים לפי שיקול דעתם. למשל, חלקם מאפשרים ביטול כליל של ההצמדה למדד, חלקם מאפשרים להצמיד את מחיר הדירה רק לחלק מהסכום או לחלק מהעלייה, ויש כאלה המצמידים רק עד תאריך מסוים.

במחיר למשתכן הקבלנים לא נוטים לוותר על ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

זאת ככל הנראה בגלל שבמחיר למשתכן, הקבלנים לא יכולים לקבוע מה מחיר הדירה – הם מחויבים למחיר למטר כפי שנקבע במסגרת המכרז שבו זכו הקבלנים. כלומר, אם בשוק החופשי קבלן יכול פשוט לתמחר את הדירה ביותר כסף וככה לפצות על הסיכון של המדד, זאת לא ממש אופציה עבור קבלני מחיר למשתכן.

חישוב מדד תשומות הבנייה במחיר למשתכן

עד לחודש מרץ 2018, ההצמדה למדד תשומות הבנייה מחושבת מהיום האחרון להגשת ההצעות של הקבלנים למכרז של רשות מקרקעי ישראל. בתאריך הזה מתקבע המדד הבסיסי, שביחס אליו מחשבים את המחיר לכל מטר רבוע. המדד הבסיסי, עליו יורחב בהמשך, הוא המדד שמתחתיו לא ניתן לרדת.

במרץ 2018 קיבלה רשות מקרקעי ישראל החלטה כי התשלומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה רק מרגע שהקבלן קיבל היתר בנייה ולא כפי שהיה עד לאותו מועד – מהרגע בו הקבלן זכה במכרז. כדי לדעת אם ההוראה הזו חלה גם על המכרז הספציפי של הפרויקט שלכם, יש לבדוק את הוראות המכרז (בחלק מהמכרזים ניתן למצוא את ההוראה בסעיף 3.3.11), שכן המכרזים שונים מאחד לשני.

שימו לב כי הוראה זו לא חלה רטרואקטיבית (כלומר על פרויקטים קודמים שבהם הקבלנים זכו לפני כן, גם אם הבנייה בפועל מתרחשת אחרי מרץ 2018!), ולכן חשוב שתוודאו אילו משיטות ההצמדה היא הרלוונטית לפרויקט שלכם וודאו כי הקבלן שלכם לא מנסה לפעול בשיטת מצליח ולהוציא מהדיירים כספים שהם לא צריכים לשלם.

כדי לבדוק ולוודא איזה שיטת הצמדה חלה על הפרויקט שלכם, עליכם לבדוק את ההוראות הרלוונטיות במכרז שבו זכה הקבלן הספציפי שלכם. איך מאתרים את מסמכי המכרז? תוכלו לקרוא על זה בכתבה בנושא.

לכן לא משנה אם זכיתם בהגרלה ראשונה או בהגרלת המשך, לא משנה מתי חתמתם על ההסכם, לא משנה מתי הבנייה נערכה בפועל, מה שחשוב – זה מה קבעות הוראות המכרז של המדינה עם הקבלן – האם ההצמדה מתחילה מהתאריך האחרון להגשת ההצעות למכרז או ממועד קבלת היתר הבנייה.

שינויים בגובה מדד תשומות הבנייה

בדרך כלל לפי המכרזים של מחיר למשתכן (וכאמור – כל אחד צריך לבדוק את המכרז הספציפי שבו הקבלן שלו זכה), אם עוברים יותר מ-20 חודשים מהיום שבו נמסרה הקרקע ליזם ועד שנחתם החוזה עם הרוכשים, המדד מוקפא. עם חתימת החוזה, המדד מתחיל לזוז מחדש. לכן, מומלץ לבדוק מה נקבע בהוראות המכרז הספציפי שבו זכה הקבלן שלכם והאם יש הוראה מתאימה, שכן המכרזים שונים מאחד לשני.

מדד תשומות הבנייה הוא אחיד, ולכן אם חתמתם על המדד כשהוא היה 105 נקודות (המספרים הם להמחשה בלבד) וחודש אחריכם מישהו חתם והוא היה 107 – בחודש שלאחר-כך, אם המדד יעלה ל-108 נקודות, שניכם תשלמו את התשלומים העתידיים לפי המדד החדש. ההבדל הוא שאם המדד ירד בהמשך, הסכום שנקבע ביום החתימה שלכם לא יפחת, כלומר, ההצמדה למדד יכולה רק להגדיל את התשלומים לקבלן ולא להפחית אותם במקרה שהמדד ירד ביחס למדד במועד חתימת ההסכם שלכם.

לדוגמה: המדד ביום האחרון להגשת ההצעות על ידי קבלן עמד על 100 נקודות, ועד שאתם חותמים על החוזה המדד עלה ב-5% (ואיתו כמובן שהתעדכן גם מחיר הדירה בחוזה שלכם ביחס למחיר הזכייה של הקבלן במכרז). גם אם בהמשך המדד יורד מתחת ל-105 נקודות, למיטב ידעתי, אתם לא תשלמו לפי מדד נמוך יותר.

ושוב – גם בהקשר הזה, מה שקובע הן הוראות המכרז הספציפי שבו זכה הקבלן שלכם, אשר קובע את המסגרת שבה לקבלן מותר לפעול. ולכן, תמיד כדאי לבדוק מה הוראות המכרז הספציפי אומרות, ובמידת הצורך להתייעץ עם עורך דין או בעל מקצוע מתאים.

איך לחשב את מדד תשומות הבנייה

בעניין חישוב המדד, העבודה היא מאוד פשוטה. ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה יש כלי נוח מאוד לחישוב הצמדה למדד תשומות הבנייה. כל ההוראות לשימוש במחשבון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מופיעות בעמוד שבו מופיע המחשבון.

שימו לב – ההצמדה למדד היא מהמדד הבסיסי שנקבע לכם (ראו הסבר למעלה) ועד ליום התשלום לקבלן בפועל.

חשוב לזכור, לא צריך להוסיף מע"מ נוסף על העלייה במדד! חישוב העלייה במדד כולל בתוכו את מרכיב המע"מ. שימו לב, בדרך כלל מחיר הדירה שמופיע בהסכם המכר כולל בתוכו גם מרכיב של מע"מ, ולכן כאשר מצמידים את המחיר הזה למדד, התוספת כבר כוללת את תוספת המע"מ (כמובן שאם מחשבים את ההצמדה לפי מחיר הדירה בלי מע"מ, אז צריך להוסיף מרכיב של מע"מ). לכן, אם הקבלן שלכם מציין שצריך להוסיף מע"מ – שימו לב לכך ובמידת הצורך בררו את הנושא מול משרד הבינוי והשיכון במוקד המיועד לזוכי מחיר למשתכן בטלפון 5349*.

בכל מקרה בכל מה שקשור להצמדה למדד בפרויקט שלכם אתם צריכים לבדוק במסמכי המכרז שלכם.

הקדמת תשלומים כדי לחסוך את תשלום מדד תשומות הבניה

הרבה זוכי מחיר למשתכן שואלים האם כדאי להקדים את התשלום לקבלן כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה. זוהי שאלה לא פשוטה שמצריכה ייעוץ אישי ותכנון כלכלי נכון, וגם לא תמיד אפשרית. נתייחס לכך:

תשלומים לקבלן ומדד תשומות הבנייה

ברוב חוזי הרכישה בפרויקט מחיר למשתכן, הקבלן פורס את התשלומים לאורך כל תהליך הבנייה, כשגובה כל תשלום הוא בדרך כלל 10%-15%. את העליה במדד תשומות הבנייה משלמים לקבלן עבור כל פעימה בנפרד, ולא עבור המחיר הכולל של הדירה. זה מוביל לכך שבכל פעימה, הרוכשים יצטרכו לשלם בנוסף לתשלומי הרכישה את המדד שנצבר עד כה.

לדוגמה: נותרו לנו עוד 1,000,000 ש"ח לשלם על הדירה. לפי לוח התשלומים צריך לשלם חצי מהסכום עכשיו וחצי בסוף השנה. נניח שמאז שהיה צריך להתחיל לשלם לקבלן, המדד עלה ב-1.5%, ועד סוף התשלומים הוא יעלה ב-2.5% (כמובן שלא ניתן לדעת מראש בכמה המדד יעלה – אחרת החיים של כולנו היו קלים יותר).

עכשיו ניקח שני מצבים: במצב ראשון מקדימים תשלום לקבלן ומשלמים את כל הסכום בבת אחת.

במצב שני, מחלקים את התשלום לשני חצאים, בהתאם ללוח התשלומים.

במצב א', כשנגיע למועד התשלום נשלם לקבלן 1,015,000 ש"ח: מליון ש"ח חוב ועוד 15 אלף ש"ח עבור מדד תשומות הבנייה.

במצב ב' אנחנו משלמים 507,500 ש"ח עכשיו (500,000 ועוד 7,500 ש"ח שהם 1.5%), ועוד 512,500 (500,000 ש"ח ועוד 12,500 ש"ח שהם 2.5%) כמה חודשים אח"כ, ובסך הכל 20,000 ש"ח על העלייה במדד תשומות הבנייה.

יצא בדוגמה זו שאם היינו מקדימים את התשלומים לקבלן, היינו חוסכים 5,000 ש"ח.

שימו לב שלא תמיד יש לכם את הזכות לבחור האם להקדים את התשלומים לקבלן או לא, נתייחס לכך בהמשך הכתבה.

כדאיות של הקדמת התשלום לקבלן כדי לחסוך במדד תשומות הבנייה

נהוג לחשב את העליה הספקולטיבית השנתית של מדד תשומות הבנייה (כלומר: הערכה עתידית שמבוססת על השערה מלומדת) ב-2.5% בשנה. יחד עם זאת, כפי שהסברנו, לא ניתן לדעת זאת מראש ומדובר בהערכה בלבד.

לאור נתון זה (או הערכה אחרת שמתעדכנת מעת לעת), כדאי לקבל החלטות כלכליות המתחשבות בעלות האלטרנטיבית של הכסף – שזה שם אחר לשאלה "מה חכם יותר לעשות עם הכסף שלי?"

התשובה לשאלה זו היא אישית, ותלויה בין השאר כמה כסף יש לכם, איפה הוא נמצא כרגע, כמה חובות יש לכם, מה היכולת שלכם לעמוד בתשלומי משכנתא וחובות אחרים וכדומה. כדאי מאוד להתייעץ עם איש מקצוע כדי להבין מה הדבר הנכון לעשות, אבל בפסקה הבאה אפרט קצת על שיקולים בסיסיים שכדאי לחשוב עליהם.

הקדמת תשומות הבנייה מול הון עצמי או משכנתא

מצד אחד, כפי שראינו בדוגמה – התשלום המוקדם לקבלן אכן חוסך את העלייה במדד תשומות הבנייה. מצד שני, יש את שאלת ההון העצמי או המשכנתא:

אם אתם מקדימים תשלום לקבלן מההון העצמי שלכם – כדאי להבין כמה ריבית הכסף שלכם צובר במקום בו הוא נמצא. אם הריבית הנצברת היא בסכום גבוה יותר מהעלייה הצפויה במדד, יתכן שעדיף להשאיר אותו בחסכון כמה שיותר זמן. אם זה לא המצב, כנראה שעדיף לכם להקדים את התשלום לקבלן ולחסוך את עליית המדד על תשלום זה.

אם אין לכם די הון עצמי כדי להקדים תשלום, ואתם שוקלים להקדים תשלומים לקבלן על ידי לקיחת משכנתא בשלב מוקדם יותר – משמעות ההחלטה תהיה להתחיל להתמודד עם החזרי המשכנתא מוקדם יותר. לא כולם ערוכים להתמודד עם הוצאה שכזאת, משום שמשפחות רבות משלמות שכירות, הוצאות שוטפות אחרות וגם במקביל מנסות לחסוך. תחילת תשלומי משכנתא מכבידה מאוד על הכיס ולרוב היא מקשה על חסכון.

גם כאן ללקיחת המשכנתא מוקדם יותר יש עלות, כלומר ריבית, והשאלה הכלכלית פה היא מה יקר יותר – עליית מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא (והאם אתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא). האופציה היקרה פחות, היא האופציה העדיפה לכם כאמור, את החישוב הזה כדאי מאוד לבצע בעזרת גורם מקצועי שיעזור לכם לשקלל את כל הנתונים האישיים שלכם ולבנות תכנית כלכלית מתאימה.

האם הקבלן חייב לאפשר להקדים תשלומים?

אם עוד לא חתמתם חוזה עם הקבלן ואין לכם דירה לקחת עליה משכנתא – תיאלצו להמתין עם התשלומים לקבלן ועם הקדמתם. עד שתחתמו חוזה, אתם יכולים לבצע מספר פעולות כדי להגדיל את ההון העצמי שלכם, שיתכן שישמש אתכם גם לתשלום המדד.

גם אחרי החתימה על החוזה, בדרך כלל הקבלן לא חייב לאפשר לכם להקדים תשלומים ובכך לחסוך את ההצמדה למדד. נתקלנו בקבלנים שמאפשרים זאת ונתקלנו בקבלנים שלא מאפשרים זאת.

לכן, קחו בחשבון שאולי כדאי לנסות להגיע עם הקבלן להסכמה כתובה במסגרת שלב המשא ומתן על הסכם המכר או בשלב מאוחר יותר, על מנת שהוא יאפשר לכם להקדים את התשלומים ולשלם את ההצמדה למדד רק עד למועד התשלום בפועל המוקדם יותר, ולא עד למועד התשלום הצפוי לפי ההסכם. כך, תוכלו לנסות לחסוך עלייה פוטנציאלית של מדד תשומות הבנייה, אשר תייקר את המחיר של הדירות אותן אתם עתידים לרכוש. שימו לב, כמו שאמרנו, אם לא הגעתם להסכמה כזאת (ולא תמיד הקבלנים מסכימים אליה), כנראה שהקבלן אינו מחוייב לאפשר לכם להקדים תשלומים (שוב – הכל תלוי בהוראות המכרז שחלות עליו).

חשוב להבהיר ולדעת שלעיתים קבלנים מאפשרים להקדים תשלומים, אך עדיין מחייבים על ההצמדה למדד התיאורטית שהייתה יכולה להיות בכל תשלום ותשלום – הטריק הזה הוא לא נעים, אך חוקי להפליא – ולכן, אם אתם מקדימים תשלומים לקבלן, תוודאו שגם ההצמדה למדד מחושבת עד למועד התשלום בפועל בלבד, אחרת – תשקלו טוב האם אתם באמת רוצים להקדים את התשלום או שעדיף לכם לשלם אותו במועד הצפוי מכיוון שאין לכם יתרון בהקדמת התשלום מבחינת ההצמדה למדד.

לסיכום

מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמבטא את השינויים בעלויות הבנייה. את ההצמדה למדד המדד תשומות הבנייה משלמים לקבלן לפי הפעימות בלוח התשלומים, וכדאי להבין מאיזה תאריך מתי אתם מתחילים לשלם את ההצמדה הזאת.

לא תמיד ניתן להקדים תשלומים לקבלן ובכך לחסוך את העלייה למדד תשומות הבנייה, ולעיתים גם כאשר אפשר להקדים את התשלום, ההקדמה אינה כדאית ברמה הכלכלית. שימו לב שמדובר בסוגייה אישית שתלויה במה שהקבלן שלכם מאפשר ובמצבכם הכלכלי.