רכישת דירה להשכרה במחיר למשתכן – נקודות להסתכלות כלכלית על הרכישה

יש אנשים שזכו במחיר למשתכן ורוכשים את הדירה להשכרה, יש כאלה שמתלבטים האם לגור בדירה בה הם זכו, או שהם מכוונים לגור בדירה חלק מהזמן, ובחלק אחר להכניס דיירים בשכירות.

לטובת המתלבטים, בכתבה הזאת אתמקד בדרך לחישוב עלויות ורווח בנושא דירה להשכרה כדי לתת לכם כלים לחישוב הכדאיות הכלכלית של הרכישה.

שתי הבהרות חשובות על דירה להשכרה במחיר למשתכן

1. לפי תקנון מחיר למשתכן, חל איסור למכור את הדירה למשך פרק זמן של מספר שנים מהזכיה או מהכניסה לדירה. בעבר היה איסור גם על השכרה, אבל הוא בוטל.
2. בהגדרות הזכאות למחיר למשתכן חלות הגבלות על בעלות על דירה נוספת. מבחינת הבנק ורשות המיסים, אם בבעלותכם יש רק דירה אחת, היא לא נחשבת דירה להשקעה. "דירה להשקעה" היא הדירה השניה ואילך. יש לזה גם משמעויות כלכליות, למשל מבחינת מיסוי על שכירות ומבחינת אחוזי מימון שאתם יכולים לקחת למשכנתא. לכן, בכתבה אני אצמד למונח "דירה להשכרה" ולא "דירה להשקעה".

חמש נקודות זהב למתכננים לרכוש דירה להשכרה במחיר למשתכן

ההחלטה האם כדאי לקנות את דירת מחיר למשתכן בידיעה שתשכירו אותה ובמטרה להרוויח ממנה – היא אישית ותלויה במשתנים רבים. אם אתם מתלבטים האם היא כדאית לכם, כדאי תמיד לחשב האם זה השימוש הכי טוב בכסף שלכם. ובאופן כללי, לפני קבלת החלטות, שווה וכדאי להתייעץ עם בעל מקצוע מתאים שיוכל להכווין אתכם בנושא ולבחון את הנתונים האישיים שלכם.

זכרו שלהכנסות מדירה יש שני מרכיבים:

הראשון, שווי הדירה בעת הקניה לעומת שוויה בעת המכירה (לא פעם, הרווח העיקרי מרכישת דירה לא מגיע מהשכירות אלא מהעלייה בשווי הנכס).

השני, סך השכירות ששולמה לכם במהלך התקופה בה החזקתם בדירה.

חמש הנקודות שאסקור כרגע מתייחסות לתכנון וחישוב ההכנסות מהשכרת הדירה בלבד. אם אתם רוצים ללמוד על חישוב רווחיות מכירת דירת מחיר למשתכן, בקרוב תעלה כתבה באתר שתעסוק בנושא מהזוית השמאית. בכל מקרה, לפני כל קבלת החלטה כלכלית חשובה, כדאי להתייעץ עם בעל מקצוע.

1. לעיתים, בשנת שכירות יש פחות מ-12 חודשים

בשנה קלנדרית יש 12 חודשים. לעומת זאת, למען הזהירות, כדאי לחשב שנת שכירות לפי 10.5 או 11 חודשי שכירות בשנה. הכוונה היא שכאשר תחשבו כמה תכניסו משכירות, כדאי להכפיל את השכירות החודשית ב-11 במקום ב-12.

למה בעצם? יש כמה סיבות:

הראשונה היא שלעיתים אנו עלולים למצוא את עצמנו ללא דיירים לתקופה קצרה (או ארוכה חס ושלום). בתקופה הזאת גם נפסיד הכנסה משכירות וגם נשלם ארנונה.

השניה היא שכבעלי דירה עלולות לצוץ לנו עלויות נוספות: תיקונים, תוספות וכדומה. אמנם בדירה חדשה (כמו במחיר למשתכן) לא אמור להיות הרבה בלאי, ורוב הדברים נמצאים באחריות של "תקופת בדק ותקופת אחריות קבלן", אבל אתם חייבים להחזיק בדירה מספר שנים לפי חוק, ובמהלכן סביר שתאלצו לתקן משהו פה ושם.

בנוסף, לפעמים תרצו להשביח את הנכס למשל באמצעות החלפת מטבח או להוסיף דברים לבקשת דיירים, כגון צביעת קירות, הכנסת מזגן, החלפת מנעול או דלת, או הוספת מקלחון שלא לקחתם בחשבון.

הסיבה השלישית היא שחלקכם יעדיף לשכור חברת ניהול נכסים שתמצא עבורכם שוכרים ותתפעל את ההשכרה. זה נוח מאוד, אבל יש לזה עלויות.

כל ההוצאות האלה מורידות חלק מההכנסה, שלצורך חישוב זהיר נעריך בערך בחודש עד חודש וחצי של שכירות בשנה.

2. "עלות המשכנתא" החודשית היא לא גובה ההחזר החודשי

החזר משכנתא חודשי מורכב משני חלקים: קרן וריבית. הקרן היא הכסף שלוויתם ואותו מחזירים כל חודש כחלק מההחזר החודשי. כל החזר כזה לבנק מפחית את החוב שלנו. הריבית היא העלות על הכסף שלווינו, והיא משולמת יחד עם מרכיב הקרן בכל חודש.

זאת נקודה חשובה, כי כשמחשבים רווח (או הפסד) משכירות, או ממכירת הדירה העתידית – צריך לקזז מהחישוב את עלות המשכנתא, כלומר את הריבית (בלבד ללא הקרן).

בנוסף, כשתחשבו רווח (או הפסד) משכירות, תצטרכו לחשב האם השכירות מכסה רק את הקרן, או גם את הריבית. ניגע בזה בנקודה הבאה.

3. השכירות לא צריכה לכסות את ההחזר החודשי של המשכנתא

לווים רבים מנסים לקבל מהבנק החזר חודשי כמה שיותר נמוך ובונים על כך שהשכירות תכסה להם את כל ההחזר החודשי של המשכנתא. זה לא בהכרח קל, כיוון שבמרבית המקרים (במיוחד כאשר רוכשים באחוז מימון גבוה או באזור פחות מבוקש) ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר מהשכירות.

מנסיוני לשאוף שהשכירות תכסה את ההחזר החודשי זאת טעות יקרה מאד. גם בגלל שבשנת שכירות יש פחות חודשים מבשנת משכנתא (כמו שכתבתי בנקודה מספר אחת), אבל גם כי ככל שהחזר המשכנתא ארוך יותר – עלות המשכנתא עולה. כלומר, החזר חודשי נמוך מייקר את המשכנתא ביחס לאותה הלוואה בהחזר חודשי גבוה.

לכן, אם אתם יכולים להרשות לעצמכם, לעיתים קרובות עדיף לקבוע החזר חודשי למשכנתא שיהיה גבוה יותר מהשכירות שאתם מצפים לקבל – כדי שתוכלו לבנות הרכב משכנתא מוצלח יותר ולהשיג תנאים טובים יותר. אמנם תשלמו מכיסכם כל חודש סכום מסוים של כסף, אבל זו רק תוספת מעבר לגובה השכירות כל חודש – שתאפשר לחסוך תשלומי ריביות בעתיד, להישאר עם חוב קטן יותר ולהוזיל את העלות הכללית של המשכנתא שלכם.

כמובן שעצה זו כפופה למצבכם הכלכלי, לצורך שלכם בכסף זמין וכדומה. מומלץ לחשוב היטב לפני מהלך כזה, ואף להתייעץ עם איש מקצוע.

4. קחו הערכות עתידיות לגבי שכר דירה בעירבון מוגבל

כל מה שלא וודאי – הוא ספקולציה. ברכישת דירה יד שנייה תוכלו לצפות במידת וודאות גבוהה יחסית לאיזה גובה שכירות לצפות וכמה הדירה שווה – כי כבר יש היסטוריה של שווי הדירה, של גובה השכירות שקיבלו עליה ועל המחירים באזור לדירות באותו הסגנון.

במסגרת מחיר למשתכן לעומת זאת, אתם קונים דירה חדשה מהקבלן, ככל הנראה במחיר שהוא מתחת למחיר השוק, ופעמים רבות הדירה תהיה ממוקמת באזור חדש, ולא בטוח שנקבעו מחירים ושכירויות באזור. לעיתים קרובות מוקמות שכונות שלמות, ולכן גם שכונות אחרות בעיר לא בהכרח יהוו השוואה טובה.

מאחר שכל הנתונים בשלב הזה מבוססים על הערכות – קחו בערבון מוגבל שווי נכס עתידי, גובה שכירויות שתוכלו לקבל וכו'.

5. אנשים ולא שיקים

טיפ חברתי-כלכלי שכדאי לדבר עליו: אם תסתכלו על השוכרים שלכם כבני אדם ולא כמקורות הכנסה, יהיו לכם יותר כסף ופחות בעיות.

שוכרים שמתייחסים אליהם רק כמו ארנק עשויים לעזוב בקלות (ואז תצטרכו להשקיע זמן וכסף במציאת שוכרים חדשים), ולא לשמור על הדירה כמו שהייתם רוצים (כי הם ידעו שהם עוזבים בסוף החוזה ולא הופכים את הדירה לבית שלהם).

שוכרים שטוב להם הם שוכרים שנשארים בדירה, שומרים עליה ומשקיעים בה, מה שמאפשר לכם להוציא עליה פחות (הם שומרים עליה), וגם להכניס יותר משכירות (הם לא מתחלפים, והדירה לא עומדת ריקה). לכן, טפחו את השוכרים שלכם ותרוויחו יותר בכל הרמות.

אז איך לחשב תשואה עתידית על מחיר דירה?

כמובן שיש שיטות שונות כדי לחשב תשואה על נכס, אני רוצה להתמקד בשיטה אחת שאני אוהב לעבוד איתה בכל הקשור לדירות להשכרה.

שלב א': נמדוד את הרווח על ההון העצמי שהשקענו

בהתלבטות האם לקנות דירה להשכרה במחיר למשתכן, אנחנו צריכים למדוד את הרווח על הכסף שהשקענו: כמה תשואה נקבל על סכום הכסף איתו נכנסנו לעסקה.

הרווח הוא על ההון העצמי שלנו, פחות הוצאות (ובפרט הגדולה שבהן – תשלומי הריבית החודשיים על החזר המשכנתא).

דוגמא לחישוב (כמובן שפישטתי את הדברים כדי שהדוגמא תהיה ברור יותר):

1. הון עצמי 100,000 ש"ח
2. מחיר הדירה 1,000,000 ש"ח
3. משכנתא: 900,000 ש"ח
4. החזר חודשי: 4,000 ש"ח
5. החזר על מרכיב הריבית מתוך גובה ההחזר החודשי: כ-2,660 ש"ח (כלומר כ-32,000 ש"ח החזר ריבית בשנה). שאר ההחזר החודשי, מרכיב הקרן, הוא לא עלות משכנתא אלא החזר חוב, ולכן אני מתעלם ממנו – כלומר אני מנסה לחשב רק את העלות של החוב, ולא את העובדה שאתם מחזירים לבנק את קרן ההלוואה.
6. גובה שכירות חודשי: כ-3,200 ש"ח. מאחר שכפי שכתבתי למעלה – חישוב שנת שכירות מומלץ הוא לא 12 חודש אלא פחות – נתייחס לשנת השכירות כ-11 חודשים. 3,200 ש"ח כפול 11 חודשי שכירות הם 35,200 ש"ח.

נקודה חשובה: הדוגמה הספציפית הזאת אינה כוללת מיסוי על השכירות שאתם בעלי דירה עשוים לשלם, משום שמתחת לגובה מסוים השכירות פטורה ממס. בכל הנוגע לחישובי מס בדירה שאתם שוקלים להשכיר, כדאי לכם להיעזר באיש מקצוע מתאים.

שלב ב': נחשב את הפער בין עלות המשכנתא להכנסות משכירות

במצב כזה, אתם מרוויחים על הפער בין עלות המשכנתא (כלומר החזר הריבית, בדוגמה הזאת 32,000 ש"ח) להכנסות משכירות (במקרה הזה 35,200 ש"ח) רק 3,200 ש"ח בשנה.

שלב ג': נקזז הוצאות על הדירה

נקזז את ההוצאות הנוספות השוטפות בלבד, כלומר כל הוצאה שאתם מעריכים שתוציאו מהרגע שנכנסו השוכרים לדירה. ככל שיעברו השנים, תוכלו לדייק את החישוב הזה. כדאי גם להתייעץ עם בעלי דירות שמשכירים כבר כדי לקבל מושג על גודל ההוצאות.

אגב, חדי העין שבינכם ישמו לב שהתחשבנו בהוצאות שוטפות פעמיים: פעם אחת עכשיו, ופעם אחת בסעיף 6 כשקיצצנו חודש מהשנה וחישבנו שנת שכירות כ-11 חודשים במקום 12. זה חישוב שמרני, שנועד להגן עליכם מהפסד.

שלב ד': נחשב תשואה שנתית

לצורך הדוגמה, נניח שאתם צופים עוד 1,000 ₪ הוצאות בשנה, ולפי הדוגמאות לעיל, אחרי שכיסיתם את עלות המשכנתא, אתם מרוויחים מהשכירות כל שנה 3,200 ₪. זה משאיר אתכם עם 2,200 ₪ ביד כל שנה, שמהווים כ-2% תשואה על ההון העצמי של 100,000 שהשקעתם.

כדי לברר את כדאיות רכישת הדירה להשכרה, אני מציע לכם להכניס את הנתונים שלכם במקום הנתונים שבדוגמה – ובכל מקרה כדאי תמיד להיעזר באיש מקצוע לצורך חישובים אלה. הרבה מהנתונים שהוצגו כאן הם נתונים שקשה לחשב לבד (בגלל ריביות שונות במסלולי המשכנתא השונים והיתכנות של מיסוי על שכירות), וטעות בהערכת כדאיות עלולה להביא לנזק כלכלי כבד.

לסיכום

מהניסיון שלי ולאחר המון עסקאות שניתחתי וליוויתי, כדאי וחשוב להגדיר מראש אם אנו רוכשים דירה למגורים או להשכרה ולבחון האם דירה היא באמת מסלול ההשקעה הטוב ביותר עבורנו. הבדיקות וההחלטות האלו יעזרו לנו להתאים את ההתנהלות שלנו לסוג העסקה ולכן לעשות עסקה טובה יותר.

חמש נקודות הזהב שפורטו בכתבה הן נקודות שלדעתי כדאי לקחת בחשבון כאשר בוחרים לרכוש דירת מחיר למשתכן למטרות השכרה. החישוב שהצגתי מאפשר לבחון את הרווח משכירות לאורך השנים, ובמידת הצורך לאפשר לנו להגן על עצמנו מהפסדים.

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599