אינפלציה, מדד המחירים לצרכן והכיס של זוכי מחיר למשתכן

מרגע שזכינו במחיר למשתכן, מדדים חדשים נכנסו לנו לחיים: מדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן, ומדדים אישיים שלנו כמו מדדי הכנסות והוצאות, שקריטיים לתכנון כלכלי של השנים הקרובות.

על מדד תשומות הבנייה כתבתי יחד עם עו"ד סער זיו בכתבה אחרת, למדידת הכנסות והוצאות התייחסתי בכתבה נוספת, והכתבה הזאת תעסוק בהשפעת מדד המחירים לצרכן על הכיס שלנו בכלל, ועל המשכנתא שלנו בפרט.

מרגע שזכינו במחיר למשתכן וההחלטה לקנות דירה נמצאת על השולחן, כל שקל שאנחנו מכניסים ומוציאים נמדד: מה למחיה שוטפת, מה להון עצמי, מה להוצאות נוספות בכניסה לדירה ועוד. לכן חשוב מאוד להבין את שינויי המחירים בשוק ואיך אנחנו מתמודדים איתם ולמה ואיך הם משפיעים עליכם (אם בכלל!). אחד הכלים הנוחים לעשות זאת הוא באמצעות מדד המחירים לצרכן.

נתחיל מסקירה כללית של מה זה המדד הזה בכלל… ונעבור להתייחסות לאיך הוא משפיע עליכם כרוכשי דירות במחיר למשתכן.

איך מדד המחירים לצרכן משפיע עלינו כצרכנים?

מה זה מדד המחירים לצרכן?

הרבה מאיתנו נוהגים להיזכר במחירים נוסטלגיים של מוצרים ולהתרפק על הימים בהם ארטיק עלה 1.5 ש"ח במקום 6 ש"ח היום, וכרטיס לסרט היה עולה 15 או 17 ש"ח, לעומת 45 ש"ח היום. לא צריך להיות חובב נוסטלגיה גדול כדי לשים לב שככל שעובר הזמן מוצרים ושירותים מתייקרים.

כדי למדוד את שינויי המחירים בשוק, המציאו את מדד המחירים לצרכן שמודד שינויים במחירים של מוצרים ושירותים שצורך משק הבית הממוצע.

מי שאחראית על המדידה של מדד המחירים לצרכן היא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שדוגמת משפחות על פי ההוצאות החודשיות שלהן. הלשכה מודדת את השינוי במחירים של מוצרים שונים (שהיא הגדירה כחלק מהסל) ונותנת משקל שונה לכל קטגוריה, למשל ירקות ופירות, תחבורה וכו'. המדד מתפרסם כל 15 בחודש וניתן להיכנס ולקרוא עוד עליו באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מדד המחירים לצרכן ואינפלציה

אפשר להגיד שמדד המחירים לצרכן מחקה באופן מסוים את האינפלציה: אינפלציה היא תהליך טבעי שמתרחש כל הזמן ובכל כלכלה. אינפלציה היא שחיקה של המטבע, כלומר הפחתה מערכו, או במילים אחרות מכוח הקנייה שלו. בגלל שחיקה של מטבע, עם הזמן נדרש יותר כסף לרכישת אותו מוצר.

כדאי להגיד שבמקביל לאינפלציה, ישנם גם שינויי מחירים של מוצרים ושירותים שלא מושפעים בהכרח רק מהאינפלציה, אלא דווקא משינויים בשוק: טכנולוגיות שנכנסו והשפיעו על תהליכי ייצור, חומרי גלם שמחירם משתנה מאוד או שינויים במיסוי וברגולציה שהשפיעו על אותו מוצר או שירות. אינפלציה היא תהליך יחסית צפוי וקבוע, ואילו שינויים בשוק הם תהליכים הרבה פחות צפויים וקבועים, ולכן לא ארחיב עליהם בכתבה.

מאחר שהתהליך של עליית המחירים ושחיקת המטבע מתרחש כל הזמן, אנחנו יכולים להסיק שגם בעתיד תהיה עליית מחירים רוחבית של הכל. אין דרך לדעת בכמה ישתנה מדד המחירים לצרכן, אבל בנק ישראל שם את שינוי המדד – בין 1.5% ל-3% בשנה. הבנק גם מציב למשק יעדי אינפלציה שנתיים בהתאם.

כמובן שמדד המחירים לצרכן יכול גם לרדת ולא רק לעלות. ירידת מדד עשויה לשקף תהליך של "דיפלציה" (ההיפך מאינפלציה – כלומר שערך המטבע הולך ועולה), ודיפלציה עשויה להיות סימפטום של מיתון – אבל זה לא מחייב.

למשל, מאחר שמדד המחירים לצרכן נבדק ומתפרסם על בסיס חודשי, הוא מושפע ממחזוריות בכלכלה: בקיץ ולפני החגים, למשל, תהיה יותר עליה כי אלו חודשים עם יותר צריכה. יש חודשים בהם באופן קבוע המדד יורד, או עולה ממש מעט. לכן לא צריך להתרגש מכל תנודה במדד, וצריך לזכור להסתכל עליו באופן שנתי ולא חודשי.

מדד המחירים לצרכן וההכנסה המשפחתית

רבים אומרים שהמחירים בשוק עולים יותר מהר מהשכר.

השאלה איך להוכיח או להפריך את האמירה הזאת היא תורה שלמה ומורכבת מאוד, אבל רמת החיים העולה שלנו אומרת שהמשפט לא בהכרח נכון. בכל אופן, זה הרגע להגיד שלא רק ההוצאות שלנו צפויות לעלות עם הזמן, גם ההכנסות שלנו אמורות ועתידות לעלות. כאשר ההכנסות שלנו יעלו, לא נרגיש בכיס את עליית המחירים כפי שנדמה.

בכמה ההכנסה שלנו צריכה לעלות כדי שלא להרגיש את התנודות במדד?

אם ההכנסות שלנו יעלו בקצב עליית המדד אנחנו לא נהיה מצב טוב. עלייה בקצב המדד אומרת שלא התפתחתנו ולא צברנו ערך מוסף בשוק התעסוקה. השאיפה היא שההכנסות שלנו יעלו בקצב מהיר יותר מהמדד: העלאות בשכר, רווחים מעסק, שינויי תפקידים שיגדילו את ההכנסה ועוד.

כדאי לקחת את הנקודות האלו בחשבון ולתכנן את מסלול הקריירה בחוכמה ולזכור שההוצאות גדלות עם התרחבות המשפחה, כשלפעמים ההתרחבות הזאת מגיעה עם תקופה של הפסקה או שינוי תעסוקה של מי מבני הזוג שמתפנה יותר לילדים – והמצב הכלכלי בהתאם.

מדד המחירים לצרכן והמשכנתא שלנו

אם מדד המחירים לצרכן משפיע על מאוד הכיס שלנו, על המשכנתא שלנו הוא עלול להשפיע מאוד מאוד. בין מסלולי המשכנתא הפופולריים יש מסלולים שהריבית שלהם צמודה למדד המחירים לצרכן ויש כאלה שהריבית שלהם אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.

בדרך כלל במסלולי משכנתא צמודי מדד, הריבית בהתחלה תהיה נמוכה יותר ממסלולים שאינם צמודי מדד. בבואנו לבחור מסלול משכנתא מתאים, הריבית הנמוכה בתחילת הדרך במסלול כזה, יכולה לאפשר לנו להנות מאחד משני יתרונות בתכנון המשכנתא:

יתרון אפשרי ראשון – אנחנו יכולים להנות מהריבית הנמוכה לתקופה הקרובה וכך להחזיר לבנק סכום יחסית נמוך כל חודש (כנראה שהסכום יעלה עם השנים, אבל זה מאפשר לנו בטווח הקצר לשלם פחות).

או יתרון אפשרי שני – אנחנו יכולים להחזיר לבנק סכום גבוה בריבית נמוכה יחסית – מה שיכול לאפשר לנו לקחת משכנתא  לפרק זמן קצר יותר מאשר הלוואה במסלול מקביל שאינו צמוד למדד (מכיווןן שהריבית נמוכה יחסית, יהיה לנו יותר קל לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יותר).

בדרך כלל בטווח הארוך, סך תשלומי הריבית במסלולים צמודי מדד יהיה גבוה יותר ממסלולי ריבית שלא צמודה למדד (ארחיב על זה בפסקאות הבאות).

לכן בעיני לרוב נעדיף לקחת משכנתא במסלולים צמודי מדד לפרקי זמן קצרים בלבד כדי להפחית את השפעת המדד לטווח הרחוק על המשכנתא (כלומר כדי להימנע מעליות בהחזר החודשי לאורך זמן). עם זאת, כדאי לכם מאוד להתאים אישית את המשכנתא לצרכים וליכולות שלכם ככל האפשר, ומומלץ מאוד להיעזר באיש מקצוע לבניית תמהיל.

שלוש נקודות חשובות על מדד המחירים לצרכן והמשכנתא שלנו

אחת: הצמדת גובה החוב (הקרן) למדד המחירים לצרכן

כאשר המשכנתא צמודה למדד, החוב שלנו לבנק גדל בהתאם לעלייה במדד.

לדוגמא: אם החוב שלנו הוא מיליון ש"ח, והשינוי החודשי במדד הוא 0.2% (שתי עשיריות האחוז) – החוב שלנו גדל ב-2,000 ש"ח באותו חודש! העלייה הזאת לא אומרת שנשלם רק 2,000 ש"ח (או 0.2%) ריבית על ההלוואה, אלא שיתרת ההלוואה שלנו גדלה ב-2,000 ש"ח.

שתיים: ההחזר החודשי עולה לאורך השנים

כפי שכתבתי, שינויים במדד המחירים לצרכן מחקים במידה מסויימת את האינפלציה בשוק. זה אומר שכאשר ההלוואה צמודה למדד, אנחנו שומרים על הערך של הכסף (כלומר על כוח הקנייה שלו) עבור הבנק וההחזר החודשי שלנו גדל בהתאם. בהתחלה השינוי עשוי להיות עדין והדרגתי, אך אם לוקחים משכנתא במסלול צמוד מדד לפרק זמן ארוך – עלול להיות מדובר בתוספת ניכרת לחוב שלנו ולגובה ההחזר.

לדוגמה: נניח שלקחנו 500,000 ש"ח במסלול צמוד למדד בריבית קבועה של 3%.

ההחזר החודשי יתחיל ב-2,115 ש"ח. לאורך השנים סביר להניח שההחזר מעט יעלה בצורה די מתונה והדרגתית בהתחלה ותוך 5 שנים יגיע ל-2,237 (כלומר יעלה בכ-220 ש"ח ב-5 שנים). בטווך ארוך יותר, ההחזר כנראה יעלה אפילו בצורה משמעותית יותר. בשיא למשל, בעוד 30 שנה קיימת אפשרות שההחזר יגיע לכ-3,400 ש"ח (ואפילו יותר).

כמובן שהמסלול הזה הוא רק חלק מהמשכנתא. למסלולים שונים יכולים להיות אורכי חיים שונים – וגם הפריים צפוי לעלות בכמה מאות שקלים במשכנתא ממוצעת – כך שזו לא העליה היחידה בהחזר החודשי אלא רק במרכיב זה.

שלוש: רמת החשיפה לשינויים בשוק

עד כמה אנחנו מוכנים שהמשכנתא שלנו תהיה חשופה לשינויים בשוק? אם לקחנו את רוב ההלוואה כשהיא צמודה למדד, למעשה יצרנו אפשרות לשינויים גדולים יותר בהחזר הקרן (ולכן גם רמת סיכון גבוהה יותר) מאשר אם היינו לוקחים את כל המשכנתא במסלול ריבית שאינה צמודה למדד.

אם אנחנו מתכננים לגור בדירת מחיר למשתכן בה זכינו ולא לפרוע את ההלוואה בשנים הקרובות באמצעות מכירת הדירה, עלינו לשים לב שאנחנו לוקחים משכנתא שנוכל לחיות איתה שנים ארוכות ושאינה מסכנת אותנו בגלל תקופות משבר או שינויים כלכליים במשק.

כשמצמידים את המשכנתא למדד המחירים לצרכן צריך לקחת בחשבון שככל שאורך חיי המשכנתא ארוך יותר – ההיסטוריה מלמדת שיש יותר סיכוי למשבר כלכלי כלשהו שיעלה את המדד וייקר לנו את המשכנתא. במצב של שינוי במשק, אנחנו לא יודעים מה יקרה ואיך האירועים העתידיים ישפיעו על גובה המשכנתא שלנו או על מצבנו הכלכלי.

עם זאת, אין סיבה לפחד לקחת משכנתא במסלול צמוד מדד במקרים המתאימים. שווה להגביל את השפעת המדד על המשכנתא ("לגדר את הסיכון"), וכמו כל סוג הלוואה – כשהריבית בגובה שמתאים לכם, המסלול יכול להשתלם לכם.

לסיכום

מדד המחירים לצרכן, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פעם בחודש, מודד שינויים במחירים של מוצרי צריכה של משק בית ישראל ממוצע. כאנשים עובדים, השאיפה שלנו היא שההכנסות שלנו יעלו מהר יותר מעליית המדד. המדד מחקה במידה מסוימת את האינפלציה ונותן אינדיקציה למצבה של הכלכלה. בגלל שבמשק יש חודשים פעילים יותר ופעילים פחות, עדיף להסתכל על התנודה השנתית של המדד ולא על התנודה החודשית.

ניתן לקחת חלק ממסלולי המשכנתא כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. המסלולים האלו מאפשרים בהתחלה ריביות נמוכות יותר מריביות של מסלולים שאינה צמודים למדד, ובדרך כלל (אם כי לא תמיד) נהוג לקחת אותם לפרקי זמן קצרים יותר מאשר מסלולי ריבית שאינה צמודה למדד. עם זאת, כמו בכל דבר הקשור למשכנתא שלכם – כדאי לבנות את התמהיל לפי הנתונים האישיים שלכם כך שיצא לכם התמהיל המשתלם ביותר.

רוצים לדבר איתנו בנושא משכנתא? צלצלו: 077-9599600