היבטים כלכליים לרכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן

בשעה טובה הגיע הרגע אליו פיללתם! קיבלתם הודעה המבשרת על זכייה בהגרלה לרכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן. הודעת הזכייה משמחת מאוד אך אולי גם מבלבלת? המחשבות מתחילות, האם מבחינה כלכלית זה מתאים? כיצד נערכים לרכשית דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן? רציתם דירה אבל אתם לא בדיוק מוכנים. או לא בדיוק יודעים מאיפה מתחילים. מוכר?

מניסיון העבודה שלי עם לקוחות, חשוב להבין את ההבדלים בין רכישת דירה בשוק החופשי, לבין רכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן. על פניו נראה כי מדובר בתהליכים דומים, אך נקודת המוצא וסדר השלבים שלהם שונה.

בכתבה הבאה אציג את השלבים הדרושים להיערכות כלכלית נכונה לקראת רכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, משלב ההודעה על הזכייה ועד לרגע קבלת המפתח.

ההבדלים בין רכישת דירה בשוק החופשי לבין רכישת דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן

החלטה של רכישת דירה בשוק החופשי מתחילה בדרך כלל בהגדרת התקציב העומד לרשותנו, זאת לאחר שהבנו מה גובה ההון העצמי שלנו. לאחר מכן נפנה לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.

רוצים להבין טוב יותר את מסלולי המשכנתא הקיימים כיום? ממליצים לכם לקרוא את הכתבה בנושא בחירת מסלולי משכנתא.

בהמשך נבין את רמת העלויות ונבחר את האזור המועדף עלינו. נבחר בין שתי מטרות הקניה העיקריות, מגורים או דירה להשקעה, ולמעשה, רק כעת נצא לחפש את הדירה, משאת החלומות שלנו שתואמת לכל היכולות וההעדפות שלנו.

תהליכים דומים אך הפוכים

במסע חיפוש דירה בשוק החופשי נראה דירות בעלות מאפיינים שונים אחת מאחרת, עד שלבסוף נבחר את הדירה שאנחנו הכי מתחברים אליה והיא הכי מתאימה לדרישות שלנו בהתאם לשלל פרמטרים אישיים, כלכליים ומשפחתיים.

ברכישת דירה בשוק החופשי בדרך כלל יש לנו את כל הזמן שבעולם. נוכל לשאול שאלות, להתלבט, לחזור אל דירה שאהבנו, לברר פרטים ולבסוף לקבל החלטה מושכלת לגבי הרכישה.

התהליך ברכישת דירה בסמגרת תכנית מחיר למשתכן הוא הפוך לגמרי ולמעשה, חדש ושונה מכל מה שאנחנו או הסביבה שלנו מכירים.

שלבים להיערכות כלכלית לרכישה דירה במחיר למשתכן

פרטים חשובים בהודעת הזכייה, מזל טוב!

הודעת הזכייה מיידעת אתכם בשלב ראשוני מהו איזור המגורים ומהו המחיר המשוער למטר מרובע (פרט שמופיע באתר ההגרלות כבר בהרשמה). ללמידת השלבים שצפויים לזוכים לאחר הזכיה, ממליצים לכם להכנס למפת הדרכים של זוכי מחיר למשתכן. אנחנו לא יודעים בשלב זה כמה חדרים יש בדירה שזכינו, כמה דירות וקומות יש בבניין הפרויקט ועוד פרטים חשובים שידועים לנו בקלות ברכישה בשוק החופשי.

בירור תקציב לנטילת משכנתא – תכנית מחיר למשתכן

כעת נתחיל לברר מהו התקציב העומד לרשותנו והאם הוא מתאים לתעריף הדירה בה זכינו, מבררים מה גובה ההחזר שנוכל לעמוד בו ולומדים על אזור הפרויקט.

המידע בתכנית מחיר למשתכן מתגלה בין השלבים

מאחר ורכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן היא תהליך ארוך טווח, אנו נחשפים למידע אודות הדירה בקבלת ההודעה על זכייה והוא מתגלה אלינו יותר ויותר ככל שנמשיך בשלבים השונים של תהליך הרכישה, מה שמשאיר לנו זמן מוגבל לבירורים בין שלב לשלב.

הגבלה בבחירת הדירה

הבחירה שלנו, בבחירת הדירה, גם היא מוגבלת ותלויה במיקום הזכייה שלנו בהגרלה. אם זכינו במקום גבוה האפשרויות פתוחות בפנינו יותר. אם זכינו במקום נמוך, האפשרויות מוגבלות וגם תלויות בבחירתם של הדיירים הנמצאים במיקומי הזכייה הגבוהים.

עובדה זו כמובן משפיעה על האפשרות שלנו לממש את הזכייה שכן, אם נותרו לנו לבחירה רק הדירות היקרות יותר בפרויקט, יפחתו הסיכויים לרכישתה.

פגישת בחירת דירה מתוקצבת זמן

עומדות לרשותנו 45 דקות בלבד לבחירה סופית של הדירה במעמד פגישת בחירת דירה. למרות שיש לנו דרכים להתכונן אל הפגישה, עדיין נתבקש להחליט זמן קצר אחריה האם אנחנו ממשיכים בתהליך או מבטלים את הזכייה. רוצים להגיע מוכנים לפגישת בחירת הדירה? קראו את סדרת הכתבות שלנו בנושא פרמטרים לבחירת הדירה שלכם.

זכייה בתכנית מחיר למשתכן מאפשרת לנו רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק הפרטי ועם הון עצמי נמוך יחסית. לא סתם קוראים לזה זכייה. אנחנו אכן מקבלים הזדמנות לרכוש דירה בתנאים שכנראה לא היינו משיגים בשוק החופשי ולפעמים אפילו מרגישים אסירי תודה על כך, חושבים לעצמנו שלא היינו מצליחים בכלל לרכוש דירה אילולא ההזדמנות הזאת.

אז נכון, זה באמת מרגש לקבל את ההודעה על הזכייה. אך עם זאת זו גם סיטואציה מבלבלת, כיוון שעומד לרשותנו זמן קצר מאוד לקבל החלטה האם הזכייה הזאת באמת מתאימה לנו, לרצונות שלנו ולמצב הכלכלי שלנו.

מהם הפרמטרים הכלכליים החשובים לבדיקה לאחר קבלת הודעת הזכייה ממשרד הבינוי והשיכון?

מיקום גאוגרפי של הדירה

ברגע שאנחנו מקבלים את הודעת הזכייה השאלה הראשונה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו היא האם אנחנו רוצים לגור במקום בו זכינו. אם כן, ממשיכים לשלב הבא ולחישוב העליות.

אם התשובה שלילית, שאלו את עצמכם האם אתם רוצים לרכוש במיקום זה דירה להשקעה?

עוררו את איש העסקים שבכם ובדקו את רמת הביקוש לשכירות באותו אזור, האם מתוכננת בו השבחה ופיתוח? שאלות אלה דורשות, בין היתר, בירור מול התכניות העירוניות של אותו אזור. בררו מה הצפי לתשואה? האם אנו רוצים לשים את ההון העצמי שלנו בדירה להשקעה? גייסו מחשבה עתידית – מה יהיה מחיר הדירה לעומת מחיר השוק והאם זוהי רכישה כדאית שתניב רווח?

חישוב עלויות משכנתא

מה גובה ההון העצמי העומד לרשותכם?

בדקו מה סכום ההון העצמי העומד לרשותכם למטרת הרכישה, בררו מה גובה המשכנתא שתצטרכו לקחת. האם זה אפשרי לקבל משכנתא בגובה הדרוש לכם לרכישת דירה בפרויקט שזכיתם?

קחו בחשבון בעת החישוב שלכם את העלויות נוספות המתווספות טרם כניסה לדירה חדשה מקבלן. זכרו שהכסף הזה לא יכול להגיע מהמשכנתא ולכן צריך לוודא שיש לכם מספיק כסף בצד גם להוצאות הנלוות.

כדאי לבקש מהבנק צפי להחזר החודשי הצפוי של תשלומי המשכנתא, להשוות לתשלומי המגורים או השכירות שאתם משלמים היום ולהבין האם אלו תשלומים שתוכלו לעמוד בהם.

תשלום החזר משכנתא ושכירות במקביל

זכרו כי מאחר ומדובר בתהליך ארוך טווח, ככל הנראה תהיה לכם תקופה בה תצטרכו לשלם את המשכנתא במקביל לשכירות. לכן חשוב שתערכו לתקופה זו ותבינו אם תוכלו לעמוד בה מבחינה כלכלית.

אם תגיעו למסקנה שאינכם יכולים לשלם את תשלומי המשכנתא והשכירות במקביל, קיימת אפשרות לקחת את המשכנתא במסלול גרייס ולשלם לתקופה מסוימת רק את הריבית בלי להתחיל ולהחזיר את הקרן. להרחבה על מסלולי המשכנתא שקיימים היום בשוק, ממליצים לכם לקרוא את הכתבה בנושא בחירת מסלולי משכנתא.

תוספות תשלום למשכנתא

שכללו בהחזר החודשי תשלומים נוספים שיתווספו לתשלומי המשכנתא, בין התשלומים: ביטוח משכנתא, ועד בית שונה ואולי אפילו עלויות נסיעות או תחבורה שונות. אלו הוצאות שצריך לקחת בחשבון בעת קבלת ההחלטה על רכישת הדירה.

הסתכלו למציאות בעיניים

התחייבות על רכישת דירה ונטילת משכנתא מהוות צעד משמעותי. הסתכלו על מציאות חייכם ובחנו כיצד מתנהלת כלכלת המשפחה שלכם כיום? האם יש מקום להוספת הוצאות עד האכלוס בדירה החדשה? אולי אתם כבר בחריגה בחשבון הבנק ובכל חודש מגדילים את המינוס? אלו שאלות שכדאי מאוד לשאול את עצמכם ולענות בכנות, לא תרצו להכנס להתחייבות שלא תוכלו לעמוד בה.

הערכות כלכלית לפי שלבים – מרגע הזכייה ועד הכניסה לדירה

שלב א' – מכינים טבלת אקסל מסודרת

מבחינתי אי אפשר לחיות כלכלת משפחה נכונה בלי טבלת אקסל טובה המלווה אותנו בדרך. כעת נפרוט את כל השאלות הכלכליות ששאלנו למעלה בחלק הפרמטרים, לטבלאות ומספרים.

שלב ב' – פירוט ההון העצמי

נתחיל בפירוט ההון העצמי שלנו מול העלויות בכניסה לדירה חדשה. הון עצמי לקבלן + עלויות נוספות שמלוות לרכישה ולכניסה לדירה החדשה – תשלום לעו"ד, תוספות ושדרוגים, מוצרי חשמל, רהיטים, הוצאות הובלה, הפרשי מדד תשומות הבניה וכל העלויות הנוספות שנלקחות מההון העצמי).

שלב ג' – יוצרים תקציב משפחתי חודשי

בוחנים את ההוצאות בחשבון הבנק שלנו ובפירוט האשראי, כך מבינים את האופי של ההתנהלות הכלכלית שלנו. האם אנחנו מודעים להוצאות הכספיות של משפחתנו? איך אנחנו מסיימים את החודש (בעודף או בגרעון)?

כעת בונים תקציב שנכון לנו לתקופת הביניים, עד לרכישה בו אנחנו מוספים את החלק היחסי של המשכנתא שנוסף לנו לעלויות החודשיות ובודקים באומץ לב איפה ניתן לקצץ ולהוריד על מנת להתמודד עם התשלומים החדשים. עם זאת, מומלץ להשתדל אף יותר ולהשאיר סכום כסף (עדיף כמה שיותר) בצד לקראת מועד האכלוס.

שימו לב, התקציב חייב להיות חיובי עד מאוזן. כלומר, בכל חודש ההכנסות חייבות להיות גבוהות עד שוות להוצאות.

שלב ד' – ממשיכים את התקציב גם לשנה הראשונה בדירה (ורצוי אף יותר)

גם כשאתם כבר מתגוררים בדירה ונכנסתם לסוג של שגרה, חשוב מאוד להתייחס לשינויים בהוצאות שצפויים לנו במהלך הדרך. חלק מההוצאות ירדו ממפת התקציב וחלק יתווספו.

לדוגמא, הריון והרחבת המשפחה, מעבר מגן פרטי לגן עיריה, עלויות תחבורה, רכישת רכב, חגיגות ואירועים משפחתיים (לדוגמא: אם הילד מתקרב לגיל 13, כדאי להתייחס לזה בהכנת התקציב).

בנו תקציב ריאלי המשקף את המציאות, ללא טיוחים

בבניית תקציב משפחתי חשוב מאוד להיות ריאליים ולא לשים יעדים אופטימים מדי שיהיה קשה לעמוד בהם. זאת הזדמנות מצוינת עבורכם להתעמק קצת יותר בכלכלת המשפחה ולבחון אולי יש מקום למקצה שיפורים.

לאחר שהתקציב בנוי נשאר לנו רק לעקוב אחריו ולהתאים אותו למה שקורה בפועל.

מומלץ מאוד להתחיל את תהליך רכישת הדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן בליווי תכנון המשקף את המציאות הכלכלית. באמצעותו תוכלו לחשב את התקציב באופן מדויק ולטפל באופן משוכל בהוצאות שצפויות לכם.

אני ממליצה לכם לבנות תקציב שמרני ולהיות מוכנים גם להוצאות שאינן צפויות מראש. דרך מעקב על תקציב תוכלו לטפל בהוצאות אלו מבעוד מועד בלי להיכנס לגירעונות או הלוואות נוספות.

ממשיכים להתנהל בכלכלה נבונה גם אחרי קבלת מפתח

גם אחרי שהגעתם לרגע המיוחל ונכנסתם לדירתכם החדשה מומלץ להמשיך ולהתנהל עם תקציב ריאלי שילווה אתכם. כך תוכלו ליהנות מהדירה החדשה, תוך שקט כלכלי אותו השגתם ביושר ובעבודה קשה.

לסיכום

זכייה בתכנית מחיר למשתכן היא אכן הזדמנות מצויינת עבורכם, אבל אך חשוב להכיר בך שהזדמנויות לא תמיד מגיעות בזמן שמתאים לכם כלכלית ו/או במיקום בו שאפתם לגור. חשוב לקבל את ההחלטה הנכונה ולעשות את הצעד בעיניים פקוחות, בליווי תכנית כלכלית מסודרת שתקל על הלחץ שלעיתים כרוך בהתחייבות כלכלית משמעותית.

כך תהיו מוכנים לבאות ותדעו למה לצפות ותוכלו לעבור את התהליך באופטימיות, ציפייה והתרגשות לקראת הבאות. זהו תהליך מרגש, השתדלו להנות ממנו. שיהיה המון בהצלחה ובשעה טובה!