האם הבנייה במסגרת תכנית מחיר למשתכן היא בנייה באיכות פחות טובה?

אחת הטענות נגד תכנית מחיר למשתכן היא שאיכות הבנייה בה לא טובה. מהנדס הבניין ודים פינקלשטיין מסביר מה הכוונה ב"איכות הבנייה", איך אפשר לבדוק את איכות הבנייה ואיך אפשר להשוות בין איכות הבנייה במחיר למשתכן לאיכות הבנייה בשוק הפרטי

איכות הבנייה במחיר למשתכן

אחת הטענות שמשמיעים פה ושם נגד תכנית מחיר למשתכן היא שאיכות הבנייה במחיר למשתכן היא לא טובה. בשביל להתייחס לנקודה הזאת צריך לענות על כמה שאלות:

מה הכוונה ב"איכות הבנייה", איך בודקים את איכות הבנייה ואיך משווים בין איכות הבנייה במחיר למשתכן לעומת השוק הפרטי.

אז לפני שמדברים על האם איכות הבנייה טובה או לא – כדאי להבין קודם כל למה מתכוונים כשאומרים "איכות הבנייה".

מה הופך בנייה לאיכותית?

כשאנשי מקצוע מדברים על איכות הבנייה במחיר למשתכן (ועל איכות בנייה בכלל), הם מתכוונים לעמידה בתקנים ולסטיות מהתקן. ככל שהבניה עומדת בתקן בצורה טובה יותר עם כמה שפחות סטיות – היא איכותית יותר.

הגוף שאחראי על התקנים בארץ הוא מכון התקנים הישראלי. המכון מגדיר תקנים לדברים רבים מאוד, בינהם תקנים הקשורים לבניה, כגון תקני בניין, חשמל, אלקטרוניקה, איכות הסביבה, בטיחות ועוד.

זה אומר שכל דבר (או כמעט כל דבר) שהקבלן בונה בפרויקט שלכם – אמור לעמוד בתקן מסוים במהלך הבנייה.

אפשר לראות את רשימת תקני הבנייה באתר מכון התקנים. לצערינו, כדי לראות את דרישות התקן צריך לשלם, אבל באתר של מכון התקנים אפשר לקבל מושג על התקנים הרבים בהם קבלנים צריכים לעמוד במהלך הבנייה.

אנסה להדגים את נושא ריבוי התקנים על ידי בחינת אלמנט פשוט שקיים בכל בית:

בוא נראה דוגמאות לחלק מהתקנים שחלים על מחיצות בין החדרים שנעשו מבלוק בטון (קירות פנימיים). קיר בלוק הבטון עצמו צריך לעמוד ברשימה ארוכה של תקנים: תקן של איכות הבלוק, תקן של איכות המלט, תקן של איכות הטיט, תקן של איכות עמודים חיזוק ותקן של חגורות בטון. גם חגורות הבטון עצמן צריכות לעמוד בתקנים: תקן של  איכות הברזל ותקן של איכות הבטון. כמו כן, בתוך קיר הבלוק הזה יכולות לעבור מערכות שונות שיש להן תקנים משלהן, כמו חשמל, תקשורת ואינסטלציה.

חוץ מהתקנים של חומרי גלם, בהם משתמשים לבניית הקיר, יש גם תקנים שמגדירים את אופן ביצוע העבודה ואת התהליכים בבניית הקיר. למשל לאחר בניית קיר מבלוק בטון, צריך לעבור פרק זמן מסוים (המוגדר בתקן) עד לתחילת ביצוע שכבה הראשונה של הטיח, ואז עוד פרק זמן (המוגדר בתקן) עד שכבת הטיח השנייה ועוד כמה ימים (ניחשתם נכון, מוגדרים בתקן) עד לביצוע צביעה.

כמו שאתם מבינים, יש הרבה מאוד תקנים שצריך לעמוד בהם, בכל אחד משלבי הבנייה. כעת אני מזכיר, ככל שהקבלן עמד ביותר מהתקנים האלה – הבניה נחשבת ליותר איכותית.

סטייה מתקני הבנייה

לפעמים אי עמידה בתקן יכולה לגרום לבעיות במבנה – למשל להתפוררות מהירה יותר של הקיר, לרטיבות או לבלאי מואץ במבנה, וכדומה. מנגד, לא פעם "סטייה מהתקן" מסתכמת ב"סתם" בנייה לא אסתטית. במילים אחרות, עמידה של הקבלן בתקנים והקפדה על איכות בנייה נוגעים גם לאסתטיקה של המבנה, ולעיתים גם לתקינות שלו לאורך זמן.

אגב, פגמים (או ליקויים) שנובעים מאי עמידה בתקנים הם פגמים שלרוב קשה לעלות עליהם לבד, וגם אם עולים עליהם, קשה לדעת מה המשמעות שלהם לטווח הרחוק.

איך נוצרת סטייה מתקן הבנייה

למה בעצם יש בכלל סטיות מהתקן? איך הן נוצרות?

הרי הקבלנים מחוייבים לעבוד לפי תקן מוגדר ולבצע בקרת איכות כדי לוודא שהם אכן עמדו בו – גם בשוק הפרטי וגם במחיר למשתכן.

סטיות מהתקן נגרמות לא פעם מחוסר תשומת לב, מרשלנות או מתכנון לקוי, אבל לאו דווקא מהרצון לחסוך עליכם כסף, שכן שימוש בחומרים שידוע שלא עומדים בתקנים – מהווה עבירה.

עמידה בתקנים במחיר למשתכן

אחרי שהבנו שכשמדברים על איכות הבנייה במחיר למשתכן מדברים בעצם על עמידה בתקנים – אפשר לעבור לדבר על איכות הבנייה במחיר למשתכן.

כפי שכתבתי, גם במחיר למשתכן וגם בשוק הפרטי – הקבלנים מחוייבים לעמוד בתקנים. יחד עם זאת, זה לא תמיד קורה, בין אם באופן חוקי (חריגה מותרת מהתקן) ובין אם באופן בלתי חוקי (הקבלן פשוט סוטה מהתקן ללא אישור).

למעשה, במחיר למשתכן, הקבלנים צריכים לעמוד בשני סוגי דרישות בתקנים (שרלוונטיים גם לשוק החופשי) ובדרישה של המפרטים, שלעיתים מחמירה על התקנים עצמם. כדאי לדעת שבמקרה של סתירה בין התקנים של מכון התקנים ובין התקנים שמוגדרים במפרט – הולכים לפי המחמיר מביניהם.

לבירור לאיזה מפרט מחויב הקבלן שלכם, שיאפשר לכם לעיין בתקנים, מוזמנים להיכנס לכתבה.

איך לבדוק את איכות הבנייה במחיר למשתכן לעומת השוק הפרטי

אז מהי איכות הבנייה במחיר למשתכן? או במילים אחרות – מה מצב העמידה בתקנים במחיר למשתכן?

השוואה בין איכות הדירות בפרויקט מחיר למשתכן לאיכות הדירות בשוק הפרטי היא מורכבת. זאת כיוון שכדי לבצע השוואה כזאת, יש לבדוק את העמידה בתקנים בין עשרות דירות שנבנו על ידי אותו קבלן, בסטנדרט דומה ולפי מפרט דומה – גם בשוק הפרטי וגם בפרויקטים של מחיר למשתכן.

ככל הידוע לי, ואני מפקח על בנייה כבר שנים רבות (גם אם לא בפרויקטים של מחיר למשתכן), קיימים הבדלי איכות מקבלן לקבלן, אבל אני לא מכיר הבדלי איכות גורפים בין פרויקטים של קבלנים במחיר למשתכן לפרויקטים של אותם קבלנים בשוק הפרטי.

יש לזכור שלעיתים שבאותו פרויקט חלק מהדירות נמכרות בשוק הפרטי וחלק במחיר למשתכן – והן נבנות באותה איכות ובאותה רמה של עמידה בתקנים. עד שלא תראו סקירה שמשווה את העמידה בתקנים בין עשרות דירות דומות בשוק הפרטי ובמחיר למשתכן – אני מציע לכם להיות זהירים ומפוכחים כשאתם שומעים תלונות על איכות הבנייה הנמוכה במחיר למשתכן לעומת השוק הפרטי.

זאת נקודה חשובה: צריך להשוות לא סתם בין דירות מחיר למשתכן לדירות בשוק הפרטי, אלא הדירות צריכות להיבנות על ידי אותו קבלן, ובסטנדרט דומה: לא דירות יוקרה או דירות שמשווקות כדירות יוקרה, אלא דירות סטנדרטיות למשפחות.

מה שיכול להיות הוא שאנשים שטוענים שהבנייה במחיר למשתכן היא באיכות נמוכה מתכוונים למפרט עצמו – כלומר הדרישות הספציפיות המינימאליות שאליהן הקבלנים מחויבים – ולא לאיכות הבנייה והעמידה בתקנים. זאת כיוון שהמפרטים המוקדמים עוררו חוסר שביעות רצון אצל הזוכים כיוון שלא הגדירו מספיק טוב מה ואיך הקבלן חייב לבנות בפרויקט.

בעניין זה, אני אחזור על משהו שאני כותב בהרבה מהפוסטים שלי בקהילת הזוכים: המפרטים והדרישות של הפרויקטים במחיר למשתכן מתעדכנים כל הזמן, משתנים ומשתכללים. זאת נקודה שכדאי לקחת בחשבון.

סיכום

כדי לבנות דירה ובניין באיכות בנייה טובה, על הקבלן לעמוד בכל התקנים הרבים בתחומים השונים. המשימה אומנם לא פשוטה אבל בהחלט אפשרית. כדאי לזכור שקבלנים שבונים דירות במחיר למשתכן משווקים חלק מהדירות לשוק הפרטי, והדירות נבנות לרוב מאותם חומרים.

הבדלים באיכות הבנייה קיימים בין קבלנים שונים, אבל כדאי להשוות בין איכות הבנייה במחיר למשתכן לבין איכות הבנייה בשוק הפרטי – צריך לסקור דירות רבות שבנויות לפי מפרט דומה. עד שלא תראו סקירה כזאת – אני מציע לכם להיות יותר זהירים ומפוכחים כשאתם שומעים על טענות על איכות הבנייה הנמוכה במחיר למשתכן לעומת השוק הפרטי.

*כל האמור באתר זה הינו מידע כללי בלבד, אין לראות בו משום ייעוץ, אין להסתמך עליו והוא אינו מתיימר להחליף ייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או ייעוץ פרטני על ידי גורם מתאים. תכנית מחיר למשתכן מתעדכנת ומשתנה מעת לעת, והתכנים באתר לא בהכרח מתעדכנים בקצב זהה. אנו ממליצים לזוכים שלפני נקיטת פעולה כלשהי (או הימנעות מפעולה), יבדקו היטב בעצמם את המידע המפורט ולא יסתמכו על האמור באתר זה.
כל הזכויות שמורות לאיגוד הזוכים בע"מ. אין לצלם / להעתיק / לשכפל או להשתמש בתכנים המופיעים באתר ללא רשות מראש ובכתב מאיגוד הזוכים.