בדק בית – בדיקת דירת מחיר למשתכן לפני מסירה מקבלן – חלק א'

כניסתכם לדירה וקבלת מפתח הינו אירוע מרגש במיוחד: סוף סוף הגעתם לנחלה! ההמתנה הארוכה נותרה מאחוריכם, התקופה של חיים בשכירות או אצל ההורים כנראה תמה, והגיע הזמן להיכנס לגור בדירה שהיא רק שלכם.

כדי שתוכלו להיכנס לדירה רגועים ומרוצים (או להשכיר אותה עם פחות חששות והתעסקות מאוחרת), כדאי לכם, במידת האפשר, לבחון את הדירה ולבצע בה בדק בית מקיף שמטרתו איתור תקלות, סטיות מתקן הבניה וכדומה. כל בסדרת הכתבות הזאת – כתבה ראשונה מתוך שלוש.

מה זה הבדק הזה?

מה זה בדק בית?

בדק בית הוא כינוי לבדיקה שנעשית במהלך "תקופת הבדק" ומטרתה לגלות ליקויי בניה בדירה שקניתם.

"תקופת הבדק" מוגדרת בחוק המכר (דירות) כ"תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". במסגרת תקופה זו, כאשר מתגלה ליקוי בדירה על הקבלן לתקנו, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה (לדוגמא אם קיבלתם דירה עם אריח תקין, והוא נשבר כי הפלתם עליו משהו).

תקופות הבדק משתנה לפי סוג הליקויים, תקופת הבדק נעה בין שנה לשבע שנים, וניתן לראות בדיוק מה התקופות בתוספת לחוק המכר (דירות).

חשוב מאוד לערוך בדק בית כמה שיותר מוקדם, ועדיף לערוך אותו מיד עם הכניסה לדירה, כדי להימנע מטענות (של הקבלן) שליקויים מסוימים נגרמו על ידכם מאז הניסה לדירה, ולכן הוא לא צריך לתקן אותם.

כפי שנסביר בהמשך, לפעמים הקבלן יזמן אתכם לפרוטוקול מסירה ראשוני כמה שבועות לפני האכלוס על מנת לאפשר לו לתקן ליקויים עוד לפני מסירת הדירה. במקרים רבים, כדאי כבר אז לערוך בדק בית, ובמידת האפשר (אם הקבלן מאפשר לכם) להביא איתכם איש מקצוע (ראו הרחבה בנושא בהמשך).

בדרך כלל מתום תקופת הבדק מתחילה לחול "תקופת אחריות" – תקופה של מספר שנים במסגרתה עדיין ניתן לטעון טענות נגד הקבלן, אבל הפעם מוטלת על בעלי הדירה החובה להוכיח שהליקויים נגרמו על ידי הקבלן לאור הבניה, התכנון או החומרים (גם לפי חוק המכר). זה דבר שקשה להוכיח – ולכן מומלץ מאוד לאתר ליקויים בדירה עוד בתקופת הבדק, בה יש לכם כרוכשים "יתרון משפטי".

בכל מקרה, אם אתם רוצים לדעת כמה שנות בדק חלות על ליקויים ספציפיים ומתי מסתיימת תקופת האחריות עליהם – מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מתאים שיבחן את הנסיבות לגופן וייסיע לכם.

מי עורך בדק בית?

כל אחד יכול לערוך בדק בית, אין לכך הגדרה בחוק. למרות זאת, בעקרון, מומלץ לשכור אנשי מקצוע ייעודיים המתמחים בבדק בית לערוך עבורכם את הבדק. זאת משתי סיבות עיקריות:

הראשונה, יש ערך רב לניסיון, למקצועיות ולטכנולוגיה שבידי חלק מאנשי המקצוע האלה. הם מסוגלים לאתר תקלות שפשוט אי אפשר לאתר בעין בלתי מיומנת ובלתי מזוינת.

השניה היא שחלק מאנשי המקצוע מציעים במסגרת השירות חוות דעת מקצועית שיש לה גם תוקף משפטי. אם חלילה תגיעו למצב בו תיאלצו לפנות לבית משפט, ממש לא מומלץ להסתמך על הבדיקה שלכם בלבד, ויותר מסביר שתהיו חייבים להביא חוות דעת מקצועית כדי לקבל פיצוי ו/או לדרוש תיקון מהקבלן ולהוכיח את טענותיכם.

בכל אופן, גם אם שכרתם איש מקצוע וגם אם לא, מומלץ לוודא כי אתם מודעים לכל הפרמטרים לפיהם בודקים את הדירה (נדון בחלק מהם בכתבות הבאות) ולוודא שהבדיקה נעשית היטב. זכרו שאיתור ליקויי בנייה עוד בשלב הבדק יכול לחסוך לכם לא מעט כסף וזמן, בניגוד לאיתור ליקוי בניה לאחר כמה שנים בשלב האחריות, או מאוחר מכך.

ליקויים גלויים וסמויים

עקרונית, יש שני סוגי ליקויים: גלויים וסמויים.

ליקויי בניה גלויים הם ליקויים שניתן לגלות באמצעים פשוטים יחסית, ולעיתים בעין בלתי מזוינת. דוגמאות נפוצות לליקויים גלויים הן מרצפות שבורות או סדוקות, בניה שלא לפי תכנון, שריטות בחלונות או בפרזול, ועוד ועוד.

ליקויי בנייה סמויים בדרך כלל קשה לגלות ללא מיומנות מתאימה ואמצעים טכנולוגיים מתאימים, ואת חלקם אי אפשר לאתר בכלל בשלב הכניסה לדירה. לפעמים אלו מתגלים רק לאחר מספר שנים (לדוגמא אם הבית שלכם לא אטום לגשמים ואתם מקבלים את הדירה בקיץ, לא תוכלו לדעת שהבית לא אטום כראוי). בדרך כלל, ליקוי בנייה בדברים כגון איטום, חיפוי חוץ וכדומה יהיו סמויים לתקופה ארוכה – לכן אגב, התוספת לחוק המכר מגדירה תקופת בדק ארוכה יותר לכשלים בתחומים אלה.

לקריאה נוספת על ליקויי בנייה ועל איכות בנייה, מוזמנים לקרוא את הכתבה הזאת.

מסירת הדירה במחיר למשתכן – פרוטוקול מסירה ופרוטוקול ראשוני

פרוטוקול מסירה

פרוטוקול מסירה של דירה חדשה הוא בעצם מסמך שנכתב על ידי הקבלן או נציגו, בנוכחות הרוכשים ובחתימתם עליו.

הפרוטוקול מפרט את מצב הדירה בעת המסירה (או בעת עריכת הפרוטוקול) – מה מצבה הפיזי, מה היא מכילה, מה מועד מסירתה וכדומה. אמורים לחתום עליו רק אחרי שעשיתם סיבוב בדירה וראיתם מה מצבה – ולעולם לא מרחוק, או מבלי לראות את הדירה. כל מטרת המסמך היא להחתים אתכם (לקבל מעין "אישור" מכם) שהדירה עברה אליכם במצב תקין. אם תחתמו על הפרוטוקול מבלי להזכיר ליקויים מסוימים, יכול להיות שיהיה לכם קשה יותר לדרוש תיקונים מהקבלן על ליקויים אלה. לדוגמא, אם יש בדירה חלון שבור במקום בולט, ולא ציינתם זאת, מטבע הדברים הקבלן ינסה לטעון בהמשך כי הוא מסר את החלון ללא שבר. ולכן יש חשיבות רבה לכתוב בפרוטוקול.

לכן, אם הדירה לא נמצאת במצב בו היא אמורה להיות ואתם מזהים ליקויים מכל סוג, חשוב מאוד לציין זאת בפרוטוקול. כדאי גם לציין ליקויים ברכוש המשותף, ככל שזה אפשרי. כאמור, חתימה על הפרוטוקול מבלי לציין ליקויים מהווה מעין אישור שהדירה נמסרה תקינה. לכן, השתדלו להיות ערניים לכל חריגה, שימו לב גם לחריגות קטנות ממה שהקבלן אמור לספק לכם ועברו בדקדקנות על כל חלק וכל פינה של הבית – ותעדו הכל בפרוטוקול המסירה.

בנוסף עדיף תמיד לקבל עותק של פרוטוקול המסירה לידכם, כמו כל חוזה עליו אתם חותמים. אם אין אפשרות לקבל במקום העתק פיזי, נסו לצלם את הפרוטוקול.

כמובן שמומלץ לצרף איש מקצוע מטעמכם לפרוטוקול המסירה. בדרך כלל בדיקה של איש מקצוע תהיה מקיפה, מעמיקה ומקצועית יותר מבדיקה שלכם. כמו כן, היא תספק (במידה מסוימת) אחריות מקצועית של גורם מוסמך אליו תוכלו לפנות גם לאחר הבדיקה.

פרוטוקול ראשוני (לפני מסירה)

לעיתים, הקבלן יזמין אתכם לפגישה עם נציגיו בדירה מספר שבועות לפני המסירה (ולפני פרוטוקול המסירה כמובן). כבר במועד זה הוא יערוך לכם את הסיור בדירה, במטרה שתצביעו על ליקויים הקיימים כעת ואותם הוא יכול לתקן מבעוד מועד.

ככל שהקבלן מאפשר זאת, ייתכן שכדאי להביא כבר למועד זה בעל מקצוע המתמחה בתחום בדק הבית.

מה כדאי להביא למעמד הפרוטוקולים

כדי שתבואו מוכנים לבדיקת הדירה ותדעו בדיוק מה לבדוק, מה לשאול ועל מה להתעכב – כדאי לבוא מוכנים. לכן כדאי להביא עמכם את הדברים הבאים:

1. תכניות הבניין, תכנית הדירה.
2. חוזה המכר.
3. המפרט המחייב את הקבלן (למעבר לכתבה כיצד לאתר את מסמכי המכרז).
4. כל המסמכים החתומים והלא חתומים המתעדים שינויים שהקבלן התחייב לבצע (כולל ״שנמוכים״ וויתורים על פריטים מהמפרט, כמו סוללות מים, או חלקים מהמטבח), ומסמך או רשימה המפרטים את הדגמים והחומרים שבחרתם, בשלב בחירת הפריטים.

רצוי שתקראו את כל המסמכים האלה טרם ההגעה לפרוטוקול הראשון, כדי לייעל את התהליך. כמו כן כדאי להביא מטר רגיל או מד לייזר. בנוסף הצטיידו בפלס של 60 ס"מ לפחות, טלפון טעון לטובת צילומים, בלוק נייר ועט. אם שכרתם איש מקצוע – ודאו שיש בידו את כל המסמכים האלה מספיק זמן לפני הבדיקה, ובשאיפה שהוא קרא ומכיר אותם.

גילינו ליקוי בעת בדיקת הדירה, מה עושים?

תעדו כל ליקוי שאתם מגלים בפרוטוקול המסירה בפירוט מרבי ככל שניתן, לרבות כתיבת תאריך הליקוי וצירוף צילום הליקוי. גם אם שכרתם איש מקצוע, כדאי לתעד את הדברים בעצמכם ליתר ביטחון.

טיפ קטן – הימנעו מלהיכנס לוויכוחים מיותרים עם הגורם המלווה מטעם הקבלן, שלא תמיד מסכים עם טענתכם לגבי ליקויים. רק ודאו שהכל כתוב בפרוטוקול. לאחר פגישת המסירה, שבו בנחת בבית ועברו על כל הליקויים והצילומים.

ייתכן שכדאי לפנות לקבלן ולצרף תמונות

מצאתם ליקויים בדירה? תשקלו להתייעץ עם איש מקצוע מתאים בתחום הבדק, וכן עם עו"ד שמתמחה בתחום כדי לדעת כיצד לפעול.

במקרים מסויימים, לאחר הבדיקה (ואם היה בעל מקצוע שליווה אתכם מטעמכם – ממולץ גם לאחר התייעצות עימו) ייתכן שכדאי לשקול לכתוב הודעת דוא"ל מסודרת לקבלן הכוללת את כל הפרטים, עם כל הליקויים בצורה מפורטת ובצירוף התמונות שצילמתם.

טיפ לתיעוד הליקויים שנמצאו: אל תסתפקו בתמונות תקריב (קלוז-אפ) על הפגם. צלמו את הפגמים או הליקויים שגיליתם במהלך הבדיקה גם ממרחק מסוים, כך שאפשר יהיה להבין מהתמונה המצולמת לא רק מה הוא הפגם – אלא גם איפה הוא ממוקם.

אם אתם מעבירים דו"ח בצירוף התמונות, יש למספר את התמונות ולפרט על אודותיהן עם התייחסות למספר התמונה. כך לקבלן יהיה יותר נוח לעבור על הבעיות שגיליתם, ולכם יהיה יותר נוח לוודא שאכן הכל בוצע כנדרש לאחר מכן.

מניסיוני, אין צורך להוסיף פרשנויות לסיבות שלדעתכם גרמו לליקוי. כמו כן, הימנעו מלכתוב הנחיות על אופן הטיפול בהם, הסתפקו רק בהגדרת מהות הפגם ומיקומו. עכשיו כשאתם מוכנים, קדימה למשימה.

בכל מקרה, לפני כל פעולה מול הקבלן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מתאים, שכן לפעולתכם עלולה להיות השלכות משפטיות מול הקבלן. אל תסתפקו במידע כללי כאן או במקומות אחרים ברשת, במקרה כזה כדאי מאוד לכם להתייעץ עם איש מקצוע מתאים המתמחה בתחום.

מה קורה הלאה?

ברמת העיקרון, אם הליקויים התגלו בפרוטוקול המסירה הראשוני – הקבלן אמור לתקן את הליקויים שאיתרתם בדירה טרם כניסתכם אליה. אם הליקויים התגלו במועד המסירה עצמו – ייתכן שתקבלו את הדירה עם חלק מהליקויים (אם היא ראויה למגורים) והקבלן יתחייב לתקן את הליקויים בהקדם.

אם איתרתם ליקויים שהקבלן לא תיקן או שהוא מסרב לתקן (השאלה האם הוא אמור לתקן או לא היא שאלה בין היתר של תקני בנייה. לכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע המכיר היטב את תקני הבנייה) אולי תאלצו להגיע איתו לבית משפט כדי לקבל תיקון או פיצוי. במקרה כזה, עדיף להיות "חמושים" בחוות דעת מקיפה של איש המקצוע ששכרתם, אם שכרתם.

לסיכום

פגישות מסירת הדירה במחיר למשתכן יתקיימו לרוב בשני מועדים, הנקראים פרוטוקול ראשוני ופרוטוקול מסירה, כאשר לרוב הקבלן לא מחויב לקיים את פרוטוקול המסירה הראשון. אם הקבלן שלכם מקיים מועד מסירה ראשון ושני – כדאי לכם להגיע לשניהם.

במידת האפשר, מומלץ להגיע לפרוטוקולים בליווי איש מקצוע ועם כל המסמכים הרלוונטים. אם בחרתם שלא לשכור איש מקצוע, הקפידו להגיע עם כלי עבודה מתאימים. כמו כן, חשוב לתעד את הליקויים שנמצאו (אם נמצאו) באופן שיקל על מציאתם ותיקונם.

לקריאה על הפרמטרים ספציפיים שכדאי לבדוק בעת מסירת הדירה, היכנסו גם לחלק ב' וחלק ג' של הכתבה!