בדק בית – בדיקת דירת מחיר למשתכן לפני מסירה מקבלן – חלק ב'

כאשר דירת מחיר למשתכן שלכם תהיה מוכנה למגורים, ככל הנראה תזומנו לפרוטוקולי מסירה. פרוטוקול המסירה הוא המעמד בו נמסרת הדירה לידכם, ולכן מומלץ לבחון את מצבה הפיזי של הדירה כדי לבדוק שהיא נמצאת במצב תקין ולפי המצופה. כדי לקבל רקע על בדק בית ועל פרוטוקולים, ועל מה כדאי להביא אליהם אתם מוזמנים לקרוא את החלק הראשון בסדרת הכתבות.

בכתבה זו ובכתבה הבאה אפרט על כמה מהפרמטרים החשובים (בעיני) שיש לבדוק במעמד מסירת הדירה, תוך מתן דגשים וטיפים שיסייעו לכם לבחון את הדברים בעין מעט מקצועית יותר. שימו לב, לא מדובר ברשימה ממצה של כל הפרמטרים שצריך לבחון, וגם אם תבצעו את כל הכתוב בכתבה אחד לאחד, לא מובטח שתמצאו ליקויים גם אם הם קיימים. כפי שכתבתי בחלק א' של הכתבה, בדק בית הוא עניין מורכב שדורש היכרות מעמיקה עם תקני בנייה, וניסיון באיתור ליקויי בניה ולכן מומלץ מאוד להתייעץ או להיעזר באיש מקצוע, ככל שהדבר מתאפשר לכם.

חשוב לי להדגיש בשנית – כתבה זו נותנת טיפים איך לבדוק את הדירה, אבל היא לא מכסה את כל הנושאים, ולא מבטיחה איתור ליקויים – רק נותנת כלים מסוימים לבדיקת הדירה במעמד המסירה.

וכעת אוכל להתחיל להסביר על הפרמטרים והדברים העיקריים שכדאי לבדוק:

בדיקת החלוקה הפנימית של הדירה

ראשית, בדקו את החלוקה פנימית של הדירה ואת מידות החללים כולל גובה התקרה. בדקו את הגובה בכל חדר בנפרד. כעת, השוו את המידות בפועל מול המידות המצוינות בהסכם המכר, תכניות הבניין והמפרט הטכני הרלוונטי אליכם שפרסם משרד הבינוי והשיכון. לאיתור המפרט שלכם, היכנסו לכתבה הזאת.

בעת בדיקתכם זכרו כי לקבלן מותרת חריגה מהמידות של עד 2% מחלל החדר לפי התכנית, או בשפה המקצועית 'סטייה מותרת' (אלא במקרים מיוחדים, כמו חריגה מתקן מחייב. הכתבה לא מתארת את כל התקנים המחייבים, והם גם מתעדכנים מפעם לפעם – שווה להתייעץ עם איש מקצוע לגבי זה).

בדקו כי פתחי הדלתות והחלונות נמצאים במיקום הנכון בהתאם לתכניות. בדקו את תקינות כל המתקנים החיצוניים והנלווים של הדירה כגון מסתור כביסה, פרגולות, רפפות ועוד.

בדיקת קירות ותקרות בדירה

בעת בדיקת הקירות והתקרות כדאי לוודא כי פני התקרה והקירות ישרים ואינם גליים; שלא קיימים בהם סדקים מכל סוג, שאין בהם בליטות, שקעים או קילופי צבע. ודאו כי הצביעה אחידה ללא כתמים או אזורים בהירים או כהים יותר. אלמנט נוסף שמומלץ לשים אליו לב הוא קו החיבור בין הקיר והתקרה. חשוב לשים לב כי קו החיבור ישר ולא גלי.

בעת הבדיקה עבדו באופן שיטתי: היכנסו לכל חדר בנפרד והתחילו את הבדיקה מהתקרה. לאחר מכן, עברו מקיר לקיר בתוך החדר. הסתכלו לאורך הקיר או התקרה כשאתם עומדים מול החלון (כמובן באור יום) או מול מקור אור אחר.

כך תוכלו להבחין בבעיות ובליקויים באופן בולט יותר. אם במועד הבדיקה ישנו חשמל מחובר וקיימות נורות בדירה, אני ממליץ לכם להדליק גם אותן ובכלל לשאוף לתאורה מקסימלית בעת הבדיקה.

שימו לב, זו בדיקה שלא קל לעשות באופן עצמאי ולא בטוח שלבד תוכלו לשים לב לכל פגם.

טיפ לבדיקת קירות גבס

אם הקבלן מחויב לפי המפרט לבנות קירות גבס דו קרומיים (שני לוחות גבס מכל צד) יתכן שתוכלו לוודא שזה אכן בוצע ע"י מדידת עובי הקיר: עובי קיר חד קרומי – 9.5 ס"מ, עובי קיר דו קרומי – 12 ס"מ. את המדידה יש לבצע בחלון או בדלת, ולהתחשב בחיפוי או במשקוף בעת ביצועה.

בדיקת ריצוף וחיפויים

בדקו האם הריצוף והחיפויים תואמים לבחירתכם

ראשית יש לוודא שהריצופים והחיפויים תואמים את הבחירה שלכם מבחינת הצבע, המראה והמידות. אם קראתם את הכתבה כיצד להתכונן למפגש בחירת הפריטים, או לא קראתם אבל התכוננתם היטב – אתם יודעים שמומלץ לנסות לקחת דוגמה מהאריח, או לפחות לצלם. אם הצלחתם לקחת דוגמת אריח, אל תשכחו להביא אותה לפרוטוקול המסירה. אם לא – תדאגו שהתמונות שצילמתם והמסמך בו ציינתם באיזה פריטים אתם מעוניינים יהיו בהישג יד. השוו בין האריחים והחיפויים שבחרתם לאלו הקיימים בדירה כדי לוודא שקיבלתם מה שרציתם.

בדקו את אחידות ותקינות האריחים

מומלץ לעבור על כל פני הריצוף בדירה. וודאו כי לא קיימים אריחים שבורים (כולל פינות וחיבורים), שאין ריצוף בעל צבע או גוון שונה ושאין מרצפות רופפות – כדאי לדרוך על כמה שיותר כדי לבחון את יציבותן. במהלך הבדיקה בדקו שאין ״מדרגות״ והבדלי גובה בין אריחים, בעיקר בפינות. וודאו כי אין שקעים או בליטות.

בדקו גם את השיפולים (פנלים): כדאי לבדוק שקיימת מישוריות (כלומר שהפנלים מפולסים) וכמובן כי אין פנלים שבורים, שקועים או בולטים.

השתמשו בפלס בעת הבדיקה

כדאי להשתמש בפלס בעת הבדיקה, בין היתר על מנת לוודא שהריצוף ישר. למרות שבדיקה מקצועית נערכת עם פלס הרבה יותר ארוך, גם פלס קצר יכול לתת לכם אינדיקציה מסוימת. אם תגיעו לבדיקה מלווים על ידי איש מקצוע, ודאו שהוא מגיע מצויד בפלס מקצועי המתאים. יש לציין שלעתים אמור להיות שיפוע מסוים ברצפה, תלוי בתכניות הבניה ובחדר.

בדיקת רוּבה

בדקו את המילוי בין האריחים, המכונה רוּבה. יש לוודא כי קיימת אחידות בעובי ובגוון של הרובה בכל הריצוף.

על פי התקן, הרובה אמורה להיות בעובי של 3 מ"מ. לעיתים, קבלנים מקטינים את העובי עד 0, מה שלא מומלץ וגם לא תקני. (יחד עם זאת, התקן משתנה מעת לעת, ושווה לוודא מה התקן העדכני בעת ביצוע הבדיקה או להיעזר באיש מקצוע). חשוב כי הרובה לא תהיה גבוהה מדי, כך שצריך להישאר שקע קטן בין האריחים.

בדיקת חיפויי הקירות בחדרי הרחצה ובמטבח

את חיפוי הקירות בחדרים בהם יש זרימת מים ניתן לדגום על ידי פלס, על מנת לוודא שהקיר אנכי. גם כאן, לא כל סטייה היא בהכרח ליקוי בנייה.

במפגש בין אריחי הקרמיקה בפינת החדר הקבלנים משתמשים בדרך כלל בפינות קרמיקה עשויות מפרופיל אלומיניום. בדקו כי התקנת פינות הקרמיקה בוצעה באופן אסטטי ומדויק.

שימו לב כי בהתאם לכל המפרטים הטכניים שפרסם משרד הבינוי והשיכון עד מועד כתיבת הכתבה, הקירות בחדר האמבטיה ובחדר המקלחת חייבים להיות מחופים בקרמיקה עד לגובה משקוף הדלת. מעל המשקוף הקבלן צריך, על פי המפרטים, לספק חיפוי טיח וצבע אקרילי.

בדיקת זוויות ריצוף במקלחון (אם אין אגנית)

במקלחון, ודאו במהלך הבדיקה כי קיימים שיפועים לכיוון הניקוז (כדי המים יוכלו לזרום ישירות לניקוז ולא יישארו עומדים).

אם הדירה כבר מחוברת למים, מומלץ לפתוח את אחד הברזים עד הסוף ולראות כי המים מתנקזים היטב לתוך פתח הניקוז ושאינם זולגים לכיוון היציאה מהמקלחון. אם לא, שווה לשפוך מים מבקבוק במספר נקודות במקלחת לצורך בדיקה זו.

בדיקת לחות מתחת לבלטות הריצוף

אם אתם מבחינים בפלומת עובש בין אריחי הריצוף מעל הרובה, ייתכן שקיימת לחות במילוי מתחת לריצוף. אינדיקציה נוספת ללחות מתחת לריצוף, היא נפיחות או קילוף צבע בתחתית הקירות, ממש מעל הפנלים. אם נתקלתם בכך, זוהי נורה אדומה.

אינדיקציות אלה לרטיבות עלולות להיגרם מכך שהקבלן התקין את הריצוף על מילוי רטוב או יותר חמור מכך שקיימת נזילה. אם גיליתם פלומת עובש או קילופים כאמור, מומלץ לדרוש מהקבלן בדיקה מעמיקה לליקויי.

לתשומת ליבכם, הלחות מתחת לריצוף עשויה להישאר תקופה ארוכה (חודשים רבים, אם לא שנים) גם לאחר שהקבלן מצא את מקור הבעיה ותיקן אותה. לפי כך מומלץ לדרוש מהקבלן לבצע ייבוש מילוי, אם אתם יכולים לדרוש זאת.

בדיקת נגרות (דלתות, ארונות מטבח ובחדר אמבטיה)

בדיקת דלתות החדרים (דלתות פנים)

כדי לבדוק את דלתות הפנים, הסתכלו על כל דלת ועל המשקוף שלה משני הצדדים, נסו לוודא כי אין בהן שריטות, חבלות או פגיעות אחרות. לאחר מכן בידקו את הדלתות על ידי פתיחתן וסגירתן מספר פעמים כדי לוודא שסגירת הדלת קלה וחלקה.

בצעו בדיקה של נעילת כל הדלתות באמצעות מפתח. בדקו בעין את פרזול הדלת – כלומר, בדקו שאין פגמים בידיות, בצירים ובמעצורים (אם יש כאלה). שימו לב שהדלת לא יוצרת נזק לקיר בפתיחתה עקב היעדר מעצור דלת או מנגנון אחר (ואם ישנו חוסר – כדאי לדרוש התקנתו של מנגנון כזה, אם הקבלן אמור להתקינו לפי המפרט שצורף להסכם שלכם או המפרט המחייב של משרד הבינוי והשיכון).

הליקויים הנפוצים ביותר קיימים בחיבורים שבין ההלבשות (קנטים) מסביב למשקוף. וודאו כי ההלבשות אכן צמודות לקיר, ולא רופפות או סדוקות.

אם במפרט שלכם מוגדר כי לדלת יהיה מילוי "פלקסבורד" או מילוי אחר המבטיח בידוד אקוסטי, דפקו על כנף הדלת כדי לבדוק האם שומעים קול חלול. נסו לעשות זאת כמה פעמים כיוון שקצת קשה להבחין בכך. בנוסף, נסו להעריך האם כנף הדלת עצמה קלה מאוד. אם הבחנתם בקול חלול או בדלת קלה במיוחד, יתכן שאין בתוכה מילוי כמובטח. שוב, זה עניין שבעל מקצוע ידע להעריך יותר טוב מכם.

אם קיים חשש ממשי שהדלת אינה עומדת בדרישות החומרים שהוגדרו במפרט, תוכלו לנסות לדרוש מהקבלן את מפרט היצרן שסיפק את הדלתות בפרויקט שלכם, המציג את המאפיינים הטכניים של הדלתות כדי לוודא שאתם מקבלים את מה ששילמתם עליו.

בדיקת ארונות המטבח, חדר המקלחת והשיש

מומלץ לבצע בדיקה ויזואלית לגוף הארון, לדלתות ולשיש לאיתור פגמים ושריטות. כמו כן מומלץ לבדוק את האם פני השיש ישרים באמצעות פלס. בדקו כי קו דלתות הארונות ישר לכל אורכו וכי הרווחים בין הדלתות ישרים וזהים לכל אורך המטבח וחדר האמבטיה. בדקו את תקינות הדלתות על ידי פתיחה וסגירה שלהן ובדקו באותה צורה את המגירות.

במטבח, מומלץ לבדוק ולוודא כי אכן הותקנו שקעי חשמל וחיבור גז מאחורי הארונות ואת מיקומם המדויק, בהתאם לדרישות המפרט הטכני הנכון לפרויקט שלכם.

סיכום

אם אתם רוצים לבצע בדק בית ברמה גבוהה, מומלץ מאוד להיעזר איש מקצוע – ככל שאתם יכולים לעשות זאת. אגב, תוכלו להביא בודק מקצועי גם אחרי פרוטוקול המסירה, כאשר הדירה תהיה בחזקתכם, אם הקבלן לא מאפשר לצרף אחד לפרוטוקול עצמו (אבל כמובן שתמיד עדיף לעשות בדיקה לפני המסירה).

אם אתם בוחרים שלא להיעזר באיש מקצוע, מומלץ להגיע מוכנים מאוד לפרוטוקול המסירה, ולדעת בדיוק מה סדר הפעולות שתעשו ומה הליקויים שתבדקו. כדאי להיות יסודיים, מסודרים ולא להתבייש להיות "נודניקים". שימו לב כי הבדיקות שהוצגו בכתבה אינן היחידות שיש לבצע בעת הכניסה לדירה, הן יכולות לסייע לאתר חלק מהליקויים, אבל ממש לא את כולם. בכתבה הבאה אתייחס למספר בדיקות נוספות.

אם עדיין לא עשיתם זאת, כדי ללמוד עוד על מפגשי הבדק, מתי הם מתקיימים, מה להביא למפגשים ומה לעשות אם מתגלה ליקוי – היכנסו לחלק א' של הכתבה.

מתלבטים בנוגע לבדק בית? דברו איתנו: 077-9599630