המפתח לבחירת דירה במחיר למשתכן – כל הפרמטרים שכדאי לקחת בחשבון – חלק א׳

שלב בחירת דירה במחיר למשתכן הוא שלב מרגש וחשוב בתהליך רכישת הדירה שלכם כזוכים, להרחבה על פגישת בחירת הדירה עצמה מוזמנים להכנס לכתבה בנושא זה. למעשה, זהו שלב שבו אתם הזוכים, מתחילים לחוש את חלום הדירה הולך ומתממש, הוא קורם עור וגידים, יש לו סביבה וחדרים, קומות ומעליות. נוף שנשקף מן החלון. רובכם עדיין לא התנסיתם בבחירה שכזו.

לכן, כדי לעשות בחירה מושכלת של דירה שמתאימה לכם – מומלץ וכדאי לבחון את כל הקריטריונים והמאפיינים של הדירות המוצעות לכם לבחירה. תעשו שיעורי בית, תשקלו את כל הפרמטרים הנדרשים, כדי שתוכלו לבחור דירה שבאמת מתאימה לצרכים שלכם.

כדי לסייע לכם בתהליך הזה, הכנתי לכם סדרת כתבות שתסקור הרבה מאוד קריטריונים ומאפיינים שכדאי להתחשב בהם ולחשוב עליהם לפני שבוחרים דירה. ככל שתעשו יותר בדיקות וחשיבה לפני הפגישה, כך הדירוג שלכם של הדירות יסייע לכם בפגישה עצמה להגיע להחלטה הנכונה.

בכתבה הראשונה הזאת בסדרה, נסקור את החלק הראשון של הפרטמרים. אני מציע לכם לקרוא את כל סדרת הכתבות לפני שלב בחירת הדירה. בהצלחה!

כיווני אוויר כקריטריון חשוב ומשמעותי בבחירת דירה

לבחירת כיווני האוויר בדירה יש השפעה עצומה על איכות החיים, זהו הקריטריון חשוב שכדאי לכם הזוכים לקחת בחשבון. לכיווני אוויר יש השפעה על מידת האור בדירה.

כיוונים מסוימים יהיו מלאי שמש ויכניסו לבית אור אך גם יחממו את הדירה יותר מאשר כיוונים אחרים שיצלו את הדירה אך ישאירו אותה קרירה ונעימה. כמובן שהיתרונות והחסרונות תלויים גם בעונות המתחלפות ובהעדפה האישית שלכם, הזוכים.

כיווני אוויר רבים תורמים לחיסכון חשמלי

ישנן מספר אופציות, דירות עם כיוון אוויר אחד (בדירה קיים רק קיר חיצוני אחד עם פתחים) ודירות עם שניים או שלושה כיווני אויר (שיש בהם שניים או שלושה קירות חיצונים עם פתחים).

ככל שמספר הכיוונים גבוה יותר כך יהיה נעים יותר ומאוורר לבני הבית. כמו כן, דירה עם מספר כיווני אוויר חסכונית יותר בחשמל – זרימת אוויר טובה בדירה תפחית את השימוש במזגנים בימים נעימים ותשמור על טמפרטורה נוחה שאינה מצריכה קירור או חימום של הדירה, בהתאם לעונות השנה.

מה הם כיווני האוויר המומלצים?

לכל אחד מאיתנו העדפה אחרת, חלקנו יעדיפו דירות מוארות וחמות שידרשו קירור מוגבר בקיץ אך יהיו נעימות בחודשי החורף. אחרים יעדיפו דווקא ההפך ויהנו מדירה קרירה במשך הקיץ והחורף. לפני שאתם ניגשים לתכניות הבנייה ומחלקים את סדר העדיפות שלכם, בחנו מהם הכיוונים המועדפים עליכם באופן אישי. האם אתם אנשים של קור או חום? מה יותר חשוב לכם?

כעת נפרוט את היתרונות והחסרונות של כל כיוון אוויר, נשתמש במושג "קיר חיצוני" לתיאור הקיר כלומר, הקיר החיצוני שעוטף את הדירה ומפריד בינה לבין הסביבה.

קיר חיצוני לכיוון צפון

חסרונות: חדרים עם קיר חיצוני הפונה לכיוון צפון לא ייהנו מחשיפת שמש גבוהה במהלך היום ולכן יהיו החדרים הקרים והחשוכים ביותר בדירה. כתוצאה מכך עשוי במקרים מסוימים לצמוח עובש בחדרים הצפוניים, בעיקר מאחורי הארונות. בימי החורף, חדרים אלו ידרשו חימום ותאורה מוגברים בשל המיקום החשוך אליו השמש החורפית לא מגיעה.

יתרונות: חדרים אלה יהיו קרירים ונעימים בימי הקיץ הלוהטים ויפחיתו את השימוש במזגנים.

קיר חיצוני לכיוון דרום

חדרים עם קיר חיצוני הפונה לכיוון דרום, יהיו חמים ומוארים בשעות הבוקר והצהריים בקיץ ובחורף. יתרון: חשיפת השמש גבוהה בכיוון זה מספר שעות רב במשך היום אשר שומרת על האזור חם ומואר. גם בימי החורף חדרים אלה יהיו יחסית חמימים ולא יצריכו חימום מרבי.

חסרון: בימי הקיץ החמים אזורים אלו יהיו חמים וידרשו קירור מוגבר.

קיר חיצוני לכיוון מזרח

חדרים עם קיר חיצוני הפונה לכיוון מזרח יקבלו בשעות הבוקר חשיפת שמש חזקה מאוד. מתאים במיוחד לאנשי הבוקר הנמרצים שאוהבים לקום לאור השמש. לאלה מכם שאוהבים להתעורר לאט ובתאורה הדרגתית – שקלו שנית או התקינו וילונות שיחסמו או יפחיתו את כמות האור החודרת בבוקר מן החדרים הללו.

יתרון: בכיוון זה כמעט ולא נרגיש רוחות.

קיר חיצוני לכיוון מערב

חדרים עם קיר חיצוני הפונה לכיוון מערב יקבלו חשיפת שמש בשעות אחר הצהריים ולכן נחשבים לחדרים החמים ביותר בדירה. בקיץ נוכל ליהנות בשעות הערב מבריזה נעימה וקרירה מהים אך בחורף יגיעו מכיוון זה רוחות חזקות בליווי גשם, מה שעשוי לגרום לבעיות רטיבות לקירות. מרפסת הפונה לכיוון מערב תהיה פחות שימושית בימי החורף שתהיה חשופה לגשמים ורוחות.

לבסוף אוסיף שקיימים מעט מקרים בהם הקירות החיצונים פונים 100% לכיוון אחד. בדרך כלל אנו פוגשים כיוונים מעורבים – צפון-מזרח, דרום-מערב וכדומה. במקרים אלו יש לקחת בחשבון את מכלול הנתונים שהעלנו ולבחון את האפשרויות.

לסיכום, כפי שראינו לכל כיוון ישנם את החסרונות והיתרונות שלו, לכן אתם צריכים ולחשוב מה מתאים לכם יותר במסגרת המגבלות הקיימות של כל פרויקט ספציפי.

בחירת קומה בבניין

לפני שבוחרים את הקומה בה תגורו בבניין, אני ממליץ לכם לוודא מול התכניות העירוניות אלמנטים חשובים הקשורים לסביבת המגורים ועשויים להשפיע על בחירתכם. בשוק הנדל"ן מקובל במקרים רבים, לתמחר את הקומות עליונות בתוספת מסוימת לערך הדירה. המפרטים הראשונים של תכנית מחיר למשתכן, לא כללו תמחור שונה בין הקומות. לאחר פרסום גרסה מספר 12 של המפרט הטכני המחייב פורסמה הודעה על ההחלטה לתמחור שונה בין הקומות. אני ממליץ לכם לבדוק את הנושא מול החברה הקבלנית ו/ או חברות הפיקוח לגבי הפרויקט הספציפי שלכם.

היתרונות הבולטים בבחירת קומה גבוהה

נוף המשקיף מהמרפסת ומהחלון יהיה קריטריון חשוב. יתרון בולט הוא מרפסת המשקיפה לשדות רחבים או לים (נוף מרהיב יעלה את ערך הנכס וגם את איכות החיים של המתגוררים בדירה). אך אם הנוף הנשקף מן החלון הוא החלונות של השכנים, האטרקטיביות שלה עלולה לרדת במעט ועליכם לבחון את ההחלטה מול הפרמטרים האחרים.

במקרה של תנועה רבה של כלי רכב והולכי רגל מתחת לבית, קרבה לכביש מהיר או קרבה למוסדות חינוך ומתנ"סים תעדיפו קומה גבוהה ורחוקה מהרעש הסביבתי הצפוי.

קחו בחשבון את האזור שבו אתם גרים ובררו לגבי הרוחות באזור הפרויקט, בקומה הגבוהה תרגישו אותן יותר מאשר בקומות הנמוכות באותו בניין. באותה נשימה תהנו גם מבריזה טובה, חשיפה מירבית לאור ולשמש ולפרטיות יחסית לדירות הנמוכות.

אל תשכחו לכלול בתוך הבחירה את העדפותיכם האישיות; מצב משפחתי ואורח חיים. למשל, פחד גבהים או פחד ממעליות יקבע את העדפת הקומות הנמוכות, אם ישנם ילדים קטנים במשפחה או הורים מבוגרים, שומרי שבת שאינם עולים במעליות שבת צריכים לקחת בחשבון עליה במדרגות בשבתות, שמירה על הכושר וסיבות אישיות נוספות.

חסרונות בולטים בבחירת קומה גבוהה

תלות במעלית. במקרה של תקלה במעליות או בהפסקת חשמל תצטרכו לעלות מספר קומות גבוה ברגל, עם ילדים או קניות מהסופר מדובר בספורט מאתגר במיוחד. כמו כן, סיכון ופחד מנפילת ילדים מהחלונות או המרפסות (למרות שאני לא רואה הבדל בין נפילה מקומה 3 או 13). בבחירת קומה גבוהה תצטרכו לקחת בחשבון הוצאה עתידית של התקנת סורגים והגבהת חזית המרפסת. עם זאת גם בקומות נמוכות מומלץ להתקין סורגים למען בטיחות מפני נפילות והגנה מפני פורצים.

בחירת דירה בקומה אחרונה

הנה לכם כמה נקודות חשובות למי מכם שיבחרו בקומה האחרונה בבניין

יתרונות בקומה אחרונה

בחירת הדירה הגבוהה ביותר בבניין תעניק לכם פרטיות ושקט משאר דירות הבניין. לא תשמעו צעדים או גרירת כיסאות של השכן שגר בקומה למעלה ותהיה לכם אפשרות להתקין בקלות יחסית מזגן או דוד שמש נוסף על הגג, בכפוף להסכמת השכנים.

חסרונות בקומה אחרונה

במידה ותתרחש נזילה מהגג – אתם תהיו כנראה הנפגעים הראשונים ובדרך כלל גם היחידים. בנוסף, הדירה בקומה האחרונה לעיתים קרובות חמה יותר בקיץ וקרה יותר בחורף.

פתח יציאה אל הגג והסולם שנמצא אמנם במסדרון הקומה, אך סמוך לדירתכם, עלול להביא איתו ביקורים תכופים של טכנאים ואנשי מקצוע או שכנים שיגיעו למטרות שונות כמו התקנה או בדיקת ציוד המותקן על הגג. ביקורים אלו עשויים לפגוע בפרטיות שלכם ולהפוך אתכם לתורני המשמעת של הבניין, כשאתם מנסים לאתר את האחרון ששכח לסגור את פתח היציאה אל הגג, מה שיכול לגרום לשטיפה של הבניין עם הגשם הבא.

נוף, פארקים ומבנים מסחריים

פרמטר חשוב לבחירת דירה הוא סביבת הבניין והאזור בו נבנה הפרויקט. לסביבת הבניין שלכם השפעה רבה על איכות חייכם. על מנת לדעת מה צפי הבנייה באזור הפרויקט שלכם, עליכם לברר את התכניות העירוניות ברשות המקומית או במועצה האזורית, שם יופיעו התכנונים העתידיים לבנייה, אזורים ציבוריים משותפים כמו פארקים ומבנים מסחריים.

נוף מהדירה – האדם אינו אלא תבנית נוף מולדתו

הנוף הנשקף מדירתכם הוא פרמטר חשוב בבחירת הדירה. בעת בחירת הדירה קחו בחשבון את הסביבה, את הנוף אליו תשקיפו מן המרפסת או מחלון החדר.

בחרו נוף שתהיו שלמים איתו. בדקו, האם קיימים פארקים או ריאות ירוקות בסמוך לפרויקט? יש לכם אפשרות לבחור בדירה הפונה אליהם? כדאי לבחור בה. דירה כזו תהיה נוחה למשפחות עם ילדים קטנים, היא תשפר את איכות האוויר שתנשמו ויכולה להשפיע על תחושת הצפיפות באזור המגורים. דמיינו לעצמכם שהמרפסת או חלון הסלון שלכם משקיפים אל שדות ירוקים. מרחיב את הלב ואת הנשמה.

מצד שני, שימו לב, האם הפרויקט נמצא בקרבת אזור תעשייה או כביש סואן? בית ספר או מתנ"ס? מרכז מסחרי עמוס ומשאיות פריקה שמגיעות אליו תדיר? תהיו מודעים לנתונים הללו ותתחשבו בהם בבחירתכם.

מחסן בדירות מחיר למשתכן

חשיבותו ותועלתו של מחסן בדירה רבות מאוד. אחרי שחיים עם מחסן, קשה לדמיין את החיים בלעדיו ותוהים היכן היינו מאחסנים את כל החפצים והמזוודות, האופניים והצעצועים הישנים, הבגדים של הילדים שאנחנו שומרים לילד הבא, הכלים לפסח והציוד לטיולים.

כישראלים אנחנו ידועים באגרנות שלנו ובקושי שלנו להיפרד מחפצים ושחס וחלילה לא יחסר לנו דבר.

קריטריונים חשובים במחסן

קיימים שני סוגים של מחסנים:

מחסן צמוד לדירה שנמצא באותו המפלס, לעתים אפילו באזור הכניסה לדירה ומחסן שנמצא בקומת המרתף או החניה. אין ספק שמחסן צמוד, הנמצא באותה הקומה, הינו דבר מאוד אטרקטיבי ביום יום שלנו (גישה קלה לדברים, שטח נוסף צמוד לדירה, ניתן לסדר בקלות רבה יותר ועוד).

לעומת זאת למחסן שנמצא בחניון או במרתף (ואם הוא צמוד לחניה זה בכלל פנטסטי) יש הרבה יתרונות למי שמתעסק עם ציוד כבד או ציוד לטיולים שאף פעם לא עולה לדירה (אין צורך לסחוב בכל פעם את הציוד לאוטו, אין חשש שהמעלית תינזק משינוע הציוד ועוד).

חיבור המחסן לחשמל

נקודה נוספת שחשוב לשים לב אליה בבחירת המחסן היא חיבור המחסן לחשמל. זהו אחד האלמנטים הקריטיים בנוגע למחסן (כמובן אחרי הגודל והמיקום שתלויים בקבלן ובתכנון הדירות).

אין ספק שהאופציה הטובה ביותר היא חיבור של המחסן לארון החשמל הדירתי. יחד עם זאת, שימו לב שההוראות של משרד הבינוי והשיכון בעניין הזה השתנו ממפרט למפרט.

מפרט מספר 12 מציין כי : "כאשר מדובר במחסנים שאינם צמודי דירות, אין מניעה מבחינת משרד הבינוי והשיכון שהזנות החשמל של כל המחסנים יחוברו למונה משותף ונפרד למחסנים בלבד או לחילופין יותקן מונה נפרד לכל מחסן, להחלטת המוכר ועפ"י בחירתו".

היתרון במונה נפרד לכל מחסן הינו שלא תאלצו להתחלק בחשבון החשמל עם שכנים שצורכים חשמל רב ומצד שני תוכלו אתם להשתמש בחשמל במחסנכם כראות עינכם (מקרר/ מטענים וכו׳) מבלי שתהיו תחת ביקורת או תלונות מהשכנים.

התקנת מדפים במחסן

טיפ נוסף שאני יכול לתת לכם בעניין המחסן, תחשבו מראש על הדברים שאתם מעוניינים לאחסן במחסן ותתכננו לפי זה את החלל והאחסון, לרבות המדפים. אל תחסכו בעניין הזה ואני ממליץ לכם להתקין כמה שיותר מדפים עם קבלת המפתח לדירה – זה יוסיף לכם המון מקום לאחסון גם אם עכשיו אתם לא זקוקים לכולו.

לסיכום

שכלול בחירת דירה במחיר למשתכן מתחיל בבחירת הפרמטרים הכלליים אך החשובים האלו, השקיעו בהם מחשבה ונסו בכל דרך לברר כמה שיותר פרטים על תכנון הפרויקט לבחירה מיטבית ומודעת.

רוצים להמשיך ולקרוא על פרמטרים נוספים שיסייעו לכם בבחירת הדירה? הכנסו לכתבה השניה בסדרה, המפתח לבחירת דירה נכונה – מחיר למשתכן – חלק ב׳.

בהצלחה!