המפתח לבחירת דירה במחיר למשתכן – כל הפרמטרים שכדאי לקחת בחשבון – חלק ג׳

זוהי כתבה שלישית ואחרונה בסדרת כתבות שאמורות לסייע לכם לבחור דירה במחיר למשתכן.

בשלב האחרון של ההערכות שלנו לקראת פגישת בחירת הדירה במחיר למשתכן, ניקח בחשבון את הפרמטרים העוסקים דווקא בבניין המגורים, לכתבות הקודמות בסדרה קראו את חלקה הראשון של הכתבה ואת חלקה השני של הכתבה. האם הדירה שבחרנו כוללת מרפסת? אם לא, האם יש דירות אחרות שכן כוללות? מה עדיף לנו, דירה עם חניה צמודה או עוקבת? פרטים חשובים על מעליות הבניין וחוק המרפסות.

אני מזכיר לכם לשים לב שחלק מהמידע המפורט לקוח מהמפרטים של משרד הבינוי והשיכון. מפרטים אלו משתנים מעת לעת. ויש לבחון כל פרויקט וזוכה באופן פרטני, לכן, אני מציע לכם לפתוח את המפרט הספציפי שחל על הפרויקט שלכם, לקרוא אותו ביחד עם הוראות המכרז שהקבלן זכה בו, וככה תדעו הכי טוב מה מגיע לכם ומה לא, אילו הוראות חלות עליכם ואילו לא.

מרפסת בדירת מחיר למשתכן

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה של הרחבת שטחי המרפסות בפרויקטים. מרפסת יכולה להוסיף בין כ- 3% ל-5% לשווי הנכס. בדירות עם נוף לים או למרחבים פתוחים – אפילו יותר. כמובן שגם לשטח המרפסת יש השפעה על ערך הדירה.

אם שמים לרגע את העניין הכלכלי בצד, היתרונות האישיים של דירה עם מרפסת רבים. נסו לחשוב כמה זה נעים לצאת בבוקר למרפסת עם כוס קפה וקרואסון. בערב אחרי יום עבודה ארוך עם בקבוק בירה קר, לשבת עם משפחה וחברים… מזג האוויר של מדינת ישראל חם ונעים (באירופה לשבת במרפסת קצת פחות נחמד!). בקיצור מומלץ בחום לבחור דירה עם מרפסת.

המפרט המחייב של תכנית מחיר למשתכן לא מחייב את הקבלנים לבנות מרפסת בדירות. יחד עם זאת, רוב הקבלנים מעדיפים לתכנן דירות עם מרפסות, מאחר שבנייה זו רווחית יותר עבורם.

איך נדע כיצד לחשב את עלות המרפסת?

אופן החישוב של עלויות השטחים הנוספים של דירה – כמו מרפסת, גינה, מחסן וחנייה – מחושבים לפי מקדמים שבהם מכפילים את עלות הדירה למטר כפי שנקבעה במכרז.

לדוגמא, בחלק מהמכרזים נקבע כי אופן חישוב עלות הדירה על פי מ"ר יבוצע כך: שטח דירה במטרים – מוכפל במחיר למטר כולל מע"מ בש"ח + שטח מרפסת/גינה – מוכפל ב-30% מחיר למטר כולל מע"מ בש"ח + שטח מחסן – מוכפל ב-40% מחיר למטר כולל מע"מ בש"ח. אם ישנה חניה מחשבים גם את מספר החניות כפול 200% מהמחיר למטר כולל מע"מ בש"ח.

אם אתם רוצים לדעת מה המקדמים שחלים על הפרויקט שלכם, בידקו את מסמכי המכרז הרלוונטי אליכם באתר רשות מקרקעי ישראל, וכך תוכלו לחשב במדויק.

קיימים שני סוגים של מרפסות בתכנית מחיר למשתכן

מרפסת שמש (זיזית) ומרפסת סוכה.

מרפסת סוכה

חלק מהמפרטים הטכניים קובעים את השטח המינימלי לבניית 'מרפסת סוכה'. רוחבה המזערי יהיה 1.3 מטר לפחות ושטחה לא יפחת מ -7 מ"ר. כלומר, אלו המידות המינימליות לבניית מרפסת, אם יבחר בכך הקבלן והוא רשאי לבנות מרפסת גדולה יותר אך לא קטנה מהמידות המצויינות במפרט.

מרפסת שמש

במפרט מספר 12 של משרד הבינוי והשיכון, הוספה התייחסות לדרישות ממרפסת שמש שהיא בעצם החלק חיצוני של דירה אשר רצפתו קשורה לרצפת פנים הדירה ודלת מעבר ביניהם. מוסיף המפרט וקובע כי לא יותר משלושת רבעי היקף רצפתו מוקפים קירות. לאורך השולים שאינם תחומים בקיר יוצב מעקה שגובהו אינו עולה על 1.10 מטר מהרצפה. המרפסת תפנה לאוויר חוץ לפחות ברבע מהיקף רצפתה. רוחב מידותיה המינימלי בין קירותיה לא יפחת מ- 1.10 מטר.

משהו משמח עבור הזוכים שירצו להתקין פרגולה במרפסות, לא מזמן התעדכן תיקון 101 לחוק תכנון והבניה המאפשר לבנות פרגולה ללא קבלת היתר בניה. כדאי ללמוד היטב את הנחיות תיקון החוק ולעקוב אחר כל התנאים המאפשרים קבלת פטור מהיתר בניה. אם בחרתם לבנות פרגולה, אתם מחויבים להתייעץ עם גורמי המקצוע המתאימים טרם התכנון והביצוע ולוודא כי תיקון החוק אכן חל עליכם ומה הדרך הנכונה לעשות זאת.

המרפסת בתשלום הארנונה

אם עומדת בפניכם בחירה בין דירה עם מרפסת או אחת ללא מרפסת, אני ממליץ לברר ברשות המקומית על מדיניותה בנוגע לחישוב שטחים עבור הארנונה. רשויות מסוימות מצרפות את שטח המרפסת לחישוב הכללי, צירוף זה עלול לייקר את מחיר הארנונה, קחו גם את זה בחשבון.

חניה בבנייני תכנית מחיר למשתכן

יש בבעלותן של משפחות רבות במדינת ישראל יותר ממכונית אחת. כמו כן, בערים מסוימות ישנו מחסור חמור בחניות ציבוריות, מה שהופך את עניין החניה לחשוב ביותר. גם אם בשנים הראשונות אתם לא צופים שתהיה לכם יותר ממכונית אחת, כדאי לחשוב על העתיד שלכם, או אפילו לרכוש דירה עם שתי חניות שתהיה אטרקטיבית יותר למשפחות בעתיד.

אני ממליץ לבחון את האזור שבו זכיתם על מנת להבין – מה מצב החניה באזורכם? מהו הצפי העתידי של חניות באזור? האם קיימים חניונים ציבוריים פתוחים בקרבת מקום? על פי הנחיות חלק מהמפרטים המוקדמים שפרסם משרד הבינוי והשיכון, נושא החניות וההצמדה שלהם היה בעבר מוסדר רק בתכניות בניין העיר שחלה על הפרויקט שלכם.

שימו לב שמפרטים מספר 10 ו-12 מחייבים הצמדה של חנייה אחת לפחות לכל דירה, במידה ונדרשו חניה בהתאם לכל דין ו/או בהתאם לתכנית.

סוגי החנייה בתכנית מחיר למשתכן

אם זכיתם בדירה בפרויקט שיש בו אפשרויות שונות לחנייה, בהן חניות צמודות (הכוונה צמודות לדירה ברישום) חניות תת-קרקעיות או חניות חיצוניות באיזה מהאפשרויות כדאי לכם לבחור? את הבחירה כדאי לבחון מול המאפיינים של כל אפשרות ומהי ההשפעה של כל אחת מהן על ההתנהלות היומיומית שלכם.

חניה תת קרקעית

בחניה תת-קרקעית רכבכם יהיה מוגן יותר מנזקי מזג אוויר, מגניבות ומנהגים לא מיומנים. עם זאת, יש לקחת בחשבון שיציאה עם הרכב מחניון תת קרקעי דורשת זמן רב יותר (ירידה לחניון, תור ליציאה מהחניון, שער חשמלי מאסיבי וכדומה). אם בחרתם או קיבלתם חניה תת קרקעית, אמליץ על חניה קרובה למעלית או חדר המדרגות. כמו כן, צמודה למחסן אם ניתן.

חניה חיצונית

אם יש במהלך היום שלכם נסיעות (לעבודה וחזרה, הסעות של הילדים לחוגים, קניות ובילויים בערב) בחירת חניה חיצונית יכולה לחסוך לכם זמן. בשני המקרים, חניה תת קרקעית או חניה חיצונית אמליץ לבחור חניה הקרובה לכניסה לבניין וקיצונית, ללא חניה נוספת צמודה. כך תוכלו להקטין את הסיכוי לפגיעה של השכן החונה לידכם לפחות בצד אחד של הרכב.

זכאות לבחירת דירה עם שתי חניות

על פי הנחיות חלק מהמפרטים של משרד הבינוי והשיכון חניות עוקבות שהן חניות המתוכננות לכניסה של רכבים אחד אחרי השני, מתומחרות בדיוק כמו שתי חניות עצמאיות ונפרדות (צמודות). לכן, במידה ויש אפשרות אני ממליץ לבחור דירה עם חניות שאינן עוקבות.

מתקני חנייה מכאניים

מפרט מספר 12 של משרד הבינוי והשיכון מתייחס לנושא הזה וקובע כי ניתן להתקין בפרוייקט מחיר למשתכן מתקני חנייה מכאניים, בדרך כלל הכוונה למכפילי חנייה, אלו מעין מעליות המאפשרות חניה של יותר רכבים בשטח מצומצם. אם בחרתם או קיבלתם חניה שיש בה מתקני חנייה מכאניים, קחו בחשבון שתיתכן עלייה משמעותית בהוצאות המשותפות בבניין, ביניהן חשמל, תחזוקה, שירות ואחריות, ביטוח, החלפה של המתקנים לאור בלאי לאחר מספר שנים ועוד.

מעליות בפרוייקט מחיר למשתכן

ההנחיות הנוגעות להתקנת מעליות בהתאם למפרטים שפורסמו על ידי משרד הבינוי והשיכון בתכנית מחיר למשתכן

אפרט להלן את ההנחיות בנוגע למעליות כפי שנקבעו בחלק מהמפרטים שפורסמו (כאמור, מציע לכם לבדוק מה חל אצלכם בפרויקט):

בכל מבנה הכולל 4 קומות ומעלה תותקן מעלית. מניין הקומות יימדד מהמפלס הנמוך ביותר של הבניין. קומת מגורים, קומת חניה וקומת עמודים מפולשת נחשבות במניין הקומות. דירת דופלקס עליונה בת שתי קומות תיחשב כקומה אחת. בבניין מדורג, או בבניין שהכניסה אליו בקומה אמצעית ניתן שלא להתקין מעלית, כל עוד מטפסים או יורדים שתי קומות לכל היותר מהכניסה לבניין. במידה והותקנה מעלית, על כל הקומות בבניין ליהנות משירותה. היציאה מהמעלית והכניסה לדירה יהיו באותו מפלס. מכל דירה תהיה גישה בכל קומה, לכל המעליות בבניין.

במפרט מספר 12 ישנה התייחסות גם למהירות, מספר המעליות המינימאליות ופירוט רחב יותר לגבי פנים המעלית. מספר המעליות ייקבע בהתאם למספר האנשים המתגוררים בבניין ולא יפחת מהמצוין להלן:

3-7 קומות – מעלית אחת לפחות ל- 6 נוסעים.

7 קומות, 24 יחידות דיור ומעלה – שתי מעליות, שתיהן ל- 6 נוסעים.

8-13 קומות – לפחות שתי מעליות, אחת ל- 8 נוסעים והשנייה ל- 13 נוסעים (אלונקה).

14-21 קומות – לפחות שלוש מעליות, שתיים מהן ל- 8 נוסעים ואחת ל- 13 נוסעים.

החל מ-22 קומות ומעלה – לפחות ארבע מעליות, שלוש ל- 10 נוסעים ואחת ל- 13 נוסעים.

התייחסות למהירות המעלית בחלק מהמפרטים

3-14 קומות – מהירות 1.0 מ'/ש (מטר לשנייה).

15-23 קומות – מהירות 2.0 מ'/ש (מטר לשנייה).

24-32 קומות – מהירות 3.0 מ'/ש (מטר לשנייה).

33 קומות ומעלה – 3.5 מ'/ש (מטר לשנייה).

תיאור פנים המעלית

קירות התא יצופו בפלדה בלתי-מחלידה בלוחות אנכיים. על הקיר האחורי תותקן מראה מגובה המעקה ועד לתקרת התא ולכל רוחב התא. ריצפת התא תצופה בגרניט או שיש בעובי של 27 מ"מ לפחות ותקרת התא תהיה צבועה בצבע צבוע בתנור או תכוסה על ידי תקרה מונמכת ותותקן בה תאורה ישירה או עקיפה.

הגדרת המושג אלונקה בהקשר למידות מעלית

מעלית עם תא ל- 13 אנשים מקבלת הגדרת אלונקה, כלומר שמידות התא הן: עומקה של המעלית, המרחק הפנימי בין הקיר שבו דלת הכניסה ובין הקיר שממולו – 2.10 מטרים לפחות. רוחבה של המעלית, המרחק הפנימי בין שני הקירות הניצבים האחרים – 1.10 מטרים לפחות. בבניין המותקנת בו מעלית נושאת אלונקה, רוחב הפרוזדור ממישור דלת המעלית, לאורך פיר המעלית יהיה 2.20 מטר לפחות.

גנרטור חירום

בזמן הפסקת זרם החשמל יופעלו בבניין רב-קומות, שתי מעליות לפחות על ידי זרם חשמל שמספק הגנרטור שבבניין.

מעלית שבת

בהתאם לחוק, בכל בניין מגורים ובכל בניין ציבורי, שמותקנת בהם יותר ממעלית אחת, יותקן באחת מהמעליות מנגנון פיקוד שבת. בבית משותף שבו הדירות משמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת, רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת. לגבי עלויות ההפעלה של מעלית שבת, ישנם הסדרים בחוק. לעיתים הדיירים המעוניינים בה צריכים לשאת בעלויות.

הוצאות תחזוקה על מעליות

לעיתים קרובות נתקל במקרים בהם בעלי דירות הקרקע ואף דיירים המתגוררים בקומה ראשונה מתנגדים לתשלום עבור הוצאות המעלית. בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין ישנה חובה מוחלטת על בעל דירה בבניין משותף להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש.

רעשים במגורים סמוכים למעלית

בדירה שבה החדר הסמוך לפיר המעלית (לפעמים יש ביניהם קיר משותף), ייתכן ותשמעו רעשים שונים ואפילו זמזומים של מעלית שבת. קחו את זה בחשבון בבחירת הדירה.

מדרגות ונגישות לדירת מגורים

ריכזנו עבורכם כמה פרמטרים טכניים הנוגעים לנגישות ובטיחות ונתחיל עם דברים חשובים שמומלץ לדעת על מדרגות בבניין. את האלמנט הזה אנו פוגשים בכניסה לבניין, בחדר המדרגות ולעיתים גם בדירות דו-קומתיות. אלמנט זה חייב להיות בטיחותי על מנת למנוע נפילות ופגיעות גוף. רוחב מדרגות מינימאלי בתוך הדירה יהיה 80 ס"מ. בבניין שאינו גבוה או רב-קומות, רוחבן של המדרגות המשותפות – 100 ס"מ.

כיצד מודדים?

מדרגות הנמצאות בין שני קירות, מודדים בין מישורי ציפוי הקירות. מדרגות עם קיר מצד אחד ומעקה בצד שני, מודדים בין מישור ציפוי ובין ציר בית האחיזה של המעקה. מדרגות עם מעקות משני הצדדים, מודדים בין צירי בתי האחיזה.

גובה ראש

גובה הראש מעל מדרגות יהיה 2.10 מטרים לפחות.

מידות רום ושלח מדרגה בבניין מגורים

רום המדרגה יהיה 10 ס״מ לפחות ולא יעלה על 17.5 ס״מ. שלח המדרגה יהיה 26 ס״מ לפחות.

בית אחיזה ומעקה במהלך ובחדר מדרגות

בכל מהלך מדרגות המכיל 3 מדרגות או יותר, יותקן בית אחיזה משני צדי המדרגות (מעקה).

רמפה לנכים בכניסה לבניין מגורים

לאחר שסיימנו לדון בגדלים ובפרמטרים הנדרשים לבניית מדרגות תקינות, נעבור לדבר על אלמנט מאוד חשוב בכניסה לבניין שהכרחי להנגשת הגישה לבניין לאנשים עם מוגבלויות, לעגלות ילדים וישרת גם את רוכבי האופניים שביניכם: הרמפה בכניסה לבניין. אז אלו הפרמטרים שהרמפה חייבת לעמוד בהם:

הכניסה הקובעת לבניין תהיה כניסה נגישה. כניסה נגישה תהיה במפלס הרחוב או שתוביל אליה דרך ששיפועה אינו גדול מ-5%. רוחב מינימלי פנוי ממכשולים, למעט בליטות עד 9 סנטימטרים בגובה של מסעד יד או נמוך ממנו יהיה 110 ס״מ. שיפוע מירבי של הרמפה המשמשת חלק מדרך מוצא נגישה לאדם עם מוגבלות- 8%. שיפוע מירבי בניצב לכיוון המילוט- 2%. הפרש גובה מרבי למהלך אחד של רמפה 75 ס״מ.

לסיכום

פירטנו מהן סוגי המרפסות הנבנות (להחלטת הקבלנים) בתכנית מחיר למשתכן. כמו כן, ציינו איזה מסוגי החניות מומלץ לבחור, מהן התקנות לגבי המעלית וכן פירטנו את התקנות לגבי המדרגות והגישה לדירות.

הכתבה הזאת היא הכתבה האחרונה בנושא הפרמטרים בבחירת דירה שכדאי לכם לבחון לפני שאתם בורחים דירה במחיר למשתכן. כמו שאמרתי כבר, מוצע לכם להגיע לפגישת בחירת הדירה אחרי שבדקתם ושקלתם את כל הפרמטרים החשובים ולקחתם אותם בחשבון. אל תקבלו החלטה על בסיס תחושות בלבד.

בהצלחה בבחירת דירתכם!