איך מאתרים את המכרז שבו הקבלן שלכם זכה? למה זה חשוב? ואיזה נתונים חשובים מתחבאים שם?

זוכים רבים מנסים להבין, ובצדק, מהם הפרטים הרלוונטיים והחשובים בנוגע לפרויקט ולדירה שבה זכו במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. בין השאר, הם מבקשים לדעת מהו המפרט הטכני של משרד הבינוי והשיכון שחל על הפרויקט שלהם, איך הם מחשבים את מחיר הדירה, מהם החובות שחלות על הקבלן שלהם ועוד. במדריך זה ננסה לעשות קצת סדר בדברים ולסייע לכם למצוא את התשובות לשאלות האלו.

לפני כמה שבועות, יוני רפי, זוכה מחיר למשתכן בולט ופעיל פרסם פוסט בקהילה שלנו שבו הוא הסביר לזוכים איך לחשב את מחיר הדירה שלהם כדי שלא תשלמו לקבלן יותר ממה שמותר לו לגבות מכם (רמז – המפתח לחישוב מחיר הדירה, נמצא במסמכי המכרז). כחלק מההסבר של יוני, הוא הסביר כיצד אתם יכולים לאתר את מסמכי המכרז של הקבלן שלכם.

פנינו ליוני היקר ולשמחתנו הוא הסכים שנהפוך את הפוסט שלו לכתבה רחבה באתר שתסביר לכם איך לאתר את מסמכי המכרז, ואיזה מידע חשוב שתוכלו למצוא בהם. זה מידע שכל זוכי מחיר למשתכן חייבים להכיר.

אז תודה ענקית מכולנו ליוני. אתם מוזמנים לקרוא את הכתבה, ואם גם לכם יש מידע או טיפים שאתם חושבים שיכולים לסייע לכל הזוכים – כתבו לנו כאן וניצור עמכם קשר בעניין.

המפרט הטכני, המכרז ומה שביניהם

קודם כל, ננסה להבין מהו המפרט הטכני, מהו המכרז של הקבלן – ומה ההבדל ביניהם.

המפרט הטכני הוא מסמך של משרד הבינוי והשיכון, ובו פירוט של הרכיבים שהקבלן מחוייב אליהם בבניית הדירה. למשל, במפרט תוכלו לדעת כמה חדרי רחצה חייב הקבלן לבנות לכם בדירה, מה הגודל המינימלי של חדר בדירות מחיר למשתכן, גודל המטבח המינימלי, כמה מעליות יהיו בבניין, סוגי הריצוף ועוד.

המפרט מחייב באופן שווה את כלל הקבלנים – כל קבלן בהתאם למפרט שצורף כנספח למכרז שבו זכה (כלומר, עדכון למפרט שיעשה היום, לא מחייב את הקבלנים שכבר זכו במכרזים). נכון ליום פרסום כתבה זו, תוכלו למצוא באתר משרד הבינוי והשיכון את ארבעת המפרטים העיקריים שפורסמו.

המכרז, לעומת זאת, הוא "אישי" יותר, והוא מחייב רק את הקבלן הספציפי שזכה בו (וכך הוא משפיע על פרויקט ספציפי וגם על זוכים ספציפיים שירכשו במסגרת פרויקט זה). המכרז מפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון והוא מכיל, למשל: פירוט של מיקום הבניה העתידית (עיר, מספר מתחם, גוש/חלקה וכו'), מספר יחידות הדיור, תשלומים שהקבלן נדרש לשלם ("הוצאות פיתוח"), ערבויות של הקבלן, ועוד.

המכרז הוא תחרות בין הקבלנים על מחיר סופי למ"ר בנוי לא כולל מע"מ, כלומר כמה שהקבלן ידרוש מכם, הזוכים שזכו בהגרלה באותו פרויקט, לשלם למ"ר לפני מע"מ. זהו מידע שרבים מכם רוצים לדעת כדי לוודא שאתם לא משלמים יותר מהנדרש, ונתמקד בו בכתבה זו.

רוצים לקרוא עוד על תהליך תכנון של פרויקט במחיר למשתכן? כנסו לכתבה המצוינת של עו"ד סער זיו, שמסבירה איך נולד פרויקט בתכנית מחיר למשתכן.

לצד כל החוקים הרלוונטיים שקשורים לתכנון ובניה, שני המסמכים הללו מחייבים את הקבלן. למעשה, אם תעיינו במסמכים תוכלו למצוא את רשימת החובות של הקבלן כפי שהוא התחייב אליהם כלפי המדינה. עם המידע הזה בידיים שלכם, תוכלו לדעת למה בדיוק הקבלן התחייב ולדרוש ממנו לעמוד בזה בעת החתימה על הסכם המכר שלכם ולאחר מכן.

נדגיש: באמצעות איתור מסמכי המכרז והמפרט החלים על הקבלן במסגרת הפרויקט שלכם תוכלו לאתר מידע רב שיסייע לכם להגן על הזכויות שלכם.

בכתבה זו נדריך אתכם כיצד לאתר את מסמכי המכרז והמפרט וניתן לכם דוגמאות לפריטי מידע חשובים שתוכלו לאתר במסמכים.

לפני שאנחנו מתחילים, מכיוון שמדובר במסמכים משפטיים, אנחנו ממליצים לכם להיעזר בעורך דין מטעמכם שיעבור על המסמכים, יקרא אותם ויסביר לכם את המשמעות של כל הדברים. אז קדימה, נצא לדרך!

שלב ראשון: איתור הפרויקט ונתונים בסיסיים

כדי שתוכלו לאתר את המכרז שבו זכה הקבלן שלכם, עליכם קודם לחלץ נתונים על הפרויקט שלכם – נתונים שיסייעו לכם בהמשך למצוא את המכרז הרלוונטי מבין אלפי מכרזים שמתפרסמים באתר של רשות מקרקעי ישראל.

כדי לאתר את פרטי הפרויקט שבו זכיתם, לפי מספר ההגרלה שלכם, כנסו לרשימת הפרויקטים וההגרלות של מחיר למשתכן באתר המיוחד של משרד הבינוי והשיכון.

בחיפוש, תחת השדה "מספר הגרלה", מלאו את מספר ההגרלה בה זכיתם, ולחצו על "חיפוש". לאחר שאיתרתם את הפרויקט, לחצו על כפתור ״לפרטים״ או "לפרטים ותוצאות" (תלוי אם ההגרלה כבר הסתיימה או לא) והיכנסו להרחבה על אודות הפרויקט.

כעת הגעתם לעמוד הפרויקט בו מרוכזים נתוני הפרויקט והסטטוס שלו. בעמוד זה תוכלו לקבל מידע חשוב על אודות הפרויקט, כגון: מספר הדירות בפרויקט ככלל ומספר הדירות בפרויקט לזכאים בפרט, שם הפרויקט, שם הקבלן, תאריך זכיית הקבלן במכרז, תאריך הצמדת המדד, מצב ההיתר ואת המחיר למ״ר בפרויקט. שימו לב, מדובר בנתונים רשמיים המסופקים על ידי משרד הבינוי והשיכון.

רשמו לעצמכם בצד את שם הקבלן, היישוב, מספר מתחם (אם קיים), מספר הדירות בפרויקט ואת תאריך זכיית הקבלן במכרז – נתונים אלו ישמשו אתכם בהמשך. נמשיך.

שלב שני: איתור מסמכי המכרז

כעת נתקדם לאיתור מסמכי המכרז הספציפי שבו זכה הקבלן בפרויקט שלכם.

פתחו לשונית נוספת בדפדפן והיכנסו במקביל לאתר מנהל מקרקעי ישראל.

יש למלא את נתוני הפרויקט שלנו, בהתאם לפרטים שמצאנו מאתר משרד הבינוי והשיכון: ישוב ותאריך זכיית הקבלן במכרז. מכיוון שאין בידינו את מספר המכרז, נאלץ לחפש את המכרז בדרך עוקפת, על ידי מילוי שני שדות התאריך ("מתאריך" ו"עד תאריך") באותו תאריך – תאריך זכיית הקבלן במכרז (למשל: 16/02/2017).

כעת יופיעו תוצאות החיפוש שיכילו טבלת המכרזים הרלוונטיים לפרטים שהזנתם. חפשו את המכרז של הפרויקט שלכם לפי מספר מתחם, שלפעמים מופיע במידע באתר משרד הבינוי והשיכון, בטבלת המכרזים לאחר מספר המגרש, ובצמוד לו.

אם לא הצלחתם לאתר את מספר המתחם/מגרש, כנסו לכל מכרז בנפרד (בהקשה על מספר המתחם יפתח עמוד המכרז), עד אשר תמצאו את המכרז של הפרויקט שלכם (כדי לוודא שהוא אכן הפרויקט שלכם, השוו נתונים נוספים מאתר משרד הבינוי והשיכון, כגון: שם הקבלן, מספר דירות בפרויקט וכו׳). שימו לב, יכול להיות שפרויקט אחד יחולק לשני מכרזים, כך שאם למשל מספר הדירות לא מתיישב היטב, כדאי לבדוק את המכרזים האחרים באותו יום ולבדוק אם מספר הדירות בהם יחד זהה למספר הדירות של הפרויקט במשרד הבינוי והשיכון.

כעת לוחצים על כפתור "למודעת הפרסום", מתחת לטבלה העליונה, ונכנסים לעמוד "פרסום מכרזי מקרקעין", ושם לוחצים על הקישור "חוברת המכרז". בעמוד שנפתח לכם, לחצו על "לצפיה בחוברת". לאחר שתפתחו את חוברת המכרז תוכלו למצוא פרטים חשובים רבים, שעל חלקם נדבר כעת.

שימו לב, בחלק מהמכרזים יש עדכונים למכרז שהם חיצוניים לחוברת המכרז, חשוב לשים גם אליהם לב מכיוון שלפעמים עדכונים אלו מבהירים או משנים את מסמכי המכרז (ולכן – כמו שאמרנו לעיל, חשוב להיעזר בעורך דין שמבין בתחום).

שלב שלישי: איתור נתונים חשובים במפרט הטכני ובמכרז

בדיקת וחישוב המחיר למ״ר

אם נחזור מעט אחורה, ברשימת תוצאות החיפוש, תוכלו לראות בעמודה השמאלית שכותרתה "מחיר סופי בש"ח ללא מע"מ" את המחיר למ"ר דירתי של המכרז שלכם. אם במקרה המחיר לא יופיע שם, לחצו על כניסה למכרז הנכון, שם חפשו את "נתוני מגרש/מתחם", ותחת הקטגוריה "נתוני ביקוש כלליים" תוכלו לראות את השורה "סכום זכיה". שימו לב – מדובר בסכום ללא מע"מ.

לסכום שמופיע באתר רשות מקרקעי ישראל מוסיפים למחיר את המע״מ: כאשר המע״מ כיום הינו 17%, מכפילים את הסכום המופיע ב-1.17, (למשל: אם המחיר ללא מע"מ הוא 5,000 ש"ח למ"ר, אז מחשבים 5,000 כפול 1.17 ויוצא שהמחיר עם מע"מ הוא 5,580 ש"ח למ"ר).

שימו לב, אם המחיר אינו זהה למחיר באתר של משרד הבינוי והשיכון, חשוב לדעת שככל הנראה המחיר הקובע הוא המחיר באתר של רשות מקרקעי ישראל, בתוספת מע״מ (בהנחה שהוא תואם את הסכום שהקבלן הציע במסגרת המכרז ואין באתר טעויות). כן חשוב לשים לב שהמחיר הקבוע לא כולל הצמדה למדדים השונים.

הסכום האמור הוא מחיר למ"ר בנוי בדירה, וממנו נגזרים המחירים למ"ר של השטחים הצמודים לה: המרפסת, החצר, המחסן, החניה וכו'. מעבר לכך, לקומה שבה נמצאת הדירה עשויה להיות השפעה על המחיר של הדירה (למשל, דירות גבוהות יותר יעלו יותר).

כל אלו נקראים מקדמים, והם מפורטים באחוזים (למשל: "שטח מחסן המוצמד לדירה, במטרים מרובעים, כשהוא מוכפל ב-40%"). את המקדמים תוכלו למצוא בחוברת המכרז – פשוט תעשו חיפוש במסמך למילה "מקדמים", כך תוכלו לאתר את הסעיף הרלוונטי עם פירוט המקדמים.

כדי לחשב את מחיר הדירה, יש לקחת את המחיר למ"ר כפי שהסברנו מעלה (את המחיר שכולל מע״מ), את המקדמים מחוברת המכרז ואת שטח הדירה ושטח החלקים הצמודים לה (שאותם ניתן לקחת מהחוזה או מטבלת נתוני הדירות שקיבלנו מהקבלן). ונעבור לחישוב.

שימו לב! הטבלה היא לצורך המחשה בלבד ואין לייחס לנתונים בה כל משמעות! כל זוכה צריך להציב את הנתונים שלו לפי המכרז והחוזה שלו (מחיר למ"ר, מקדמים, שטחי הדירה והצמודות שלה).

הדוגמא הינה על בסיס מחיר כולל מע"מ 5,000 ש"ח למ"ר דירתי, כשהמרפסת היא 30% מהמחיר, המחסן הוא 40% ועלות החניה היא 100% למקום חניה אחד:

בחלק מהמכרזים יש גם השפעה לקומה שבה הדירה נמצאת על המחיר, זה מקדם שהוכנס במסגרת תיקונים מאוחרים לתכנית, ולכן לא רלוונטי לכל המכרזים. בדקו במסמכי המכרז שלכם האם קיים מקדם כזה או לא. במידה וכן, חשבו גם אותו.

כפי שציינו למעלה, חשוב לדעת כי המקדמים שונים מפרויקט לפרויקט ולכן אין להתחשב בנתונים המופיעים בכתבה זו.

כעת נותר לנו לחשב את מחיר הדירה לאחר הצמדה למדד תשומות הבניה. שימו לב, היום ממנו מתחילים את ההצמדה משתנה בין הפרויקטים השונים, והוא תלוי במועד ההצמדה שנקבע במכרז. כמו כן, חשוב לציין שבמשך תקופת חייה של תכנית מחיר למשתכן חלו שינויים במועדים הקובעים לתחילת החישוב.

כדי לדעת מה המועד הרלוונטי לכם, ניתן לאתר אותו במסמכי המכרז על ידי חיפוש המילים "מדד תשומות הבנייה", והוא אמור להיות בסמוך למקום בו איתרנו את המקדמים.

לאחר שמצאנו את המועדים הרלוונטיים, לשם חישוב מחיר הדירה שיקבע בחוזה נעזר במחשבון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. תוצאת החישוב אמורות לתת לכם את מחיר הדירה שיקבע בהסכם המכר.

חשוב לדעת שיש הצמדה נוספת מיום החתימה על הסכם המכר ועד לכל פעימת תשלום. חישוב הצמדת מדד זו נעשית באופן זהה, רק שנקודת ההתחלה שלנו תהיה מועד חתימת הסכם המכר (נקרא "מדד הבסיס") ועד למועד התשלום בפועל.

פרטים חשובים נוספים

כמו שציינו למעלה, גם המכרז וגם המפרט מכילים פרטים ונתונים חשובים ביותר עבורכם, זוכי מחיר למשתכן. הם נותנים לכם מידע חשוב – מה הקבלן התחייב בפני המדינה בכל הקשור לפרויקט שלכם. נתונים שיכולים לחסוך לכם הרבה כסף וכאב ראש. לדוגמא, כך תוכלו לבקש מהקבלן לעמוד במפרט הבנייה המחייב שהוא המינימום שהוא צריך לספק לכם במסגרת הפרויקט.

נתחיל מהמפרט. לפני הכל חשוב להגיד, המפרטים כאמור אינם זהים, לכן לא כל מה שכתוב כאן יהיה בהכרח כתוב במפרט שחל על הפרויקט שלכם. כמו שאמרנו, מפרטי מחיר למשתכן עברו שינויים ועדכונים לאורך השנים, עדכונים אלו לא חלים על מכרזים ישנים, ולכן חשוב שתדעו איזה מפרט בדיוק מחייב את הקבלן שלכם.

כדי לדעת בדיוק איזה מפרט חל על הפרויקט או ההגרלה שלכם, עליכם לאתר אותו – הוא אמור להופיע כנספח למכרז שבו זכה הקבלן (בדרך כלל נספח ג'1). אך שימו לב, אל תסתפקו רק במספר המפרט, קראו את המסמך שמופיע במכרז ואת התיקונים או ההבהרות שפורסמו במסגרת המכרז שלכם, כי לעיתים ישנן הרחבות או החרגות של המפרט המחייב.

הנה דוגמא לפירוט לא ממצה של דרישות חשובות שניתן לאתר מהמפרטים (הפירוט משתנה ממפרט למפרט ולכן כמו שאמרנו – חשוב שתבדקו מה המכרז והמפרט שלכם קובעים):

• זיכויים ושינויים בהסכמה ללא תוספת מחיר – ישנה רשימה של פריטים שהקבלן חייב לספק לזוכים, אך אם הזוכה מסכים/מסכימה לוותר עליהם, הוא רשאי לקבל על כך זיכוי (ארון מטבח, סוללות למים, נקודת טלפון, בית תקע, דלת כניסה למפרסת שירות). שימו לב, הוויתור יכול להיות ביוזמת הזוכה בלבד, כך שאסור לקבלן לכפות עליכם לוותר על משהו.
• דירת מגורים תכלול, לכל הפחות, מטבח; פינת אוכל; חדר דיור; חדר/חדרי שינה; חדר/חדרי רחצה או שירותים; פתרון מיגון (כמו ממ"ד); מעברים ופרוזדורים; ומרפסת שירות או מקום מוצנע לתלייה חיצונית של כביסה.
• בדירה של 2 או 2.5 חדרים, יהיה לפחות חדר מקלחת אחד (הכולל מקלחת, אסלה וכיור); בדירה של 3 או 3.5 חדרים, יהיו לפחות חדר אמבטיה (אמבטיה, אסלה וכיור) וחדר שירותים (אסלה וכיור); בדירה בת 4 או 4.5 חדרים, יהיו לפחות חדר מקלחת וחדר אמבטיה; ובדירת 5 חדרים ומעלה, יהיו לפחות חדר מקלחת, חדר אמבטיה וחדר שירותים.

נעבור למכרז. בדומה, גם במכרז ובנספחים לו יש הרבה נתונים נוספים, שיכולים לסייע לכם בבואכם לדעת למה התחייב הקבלן (מעבר למפרט המחייב). שימו לב שגם המכרזים משתנים ממקום למקום, מתקופה לתקופה, לכן חשוב להבין שהדוגמאות המובאות כאן לא בטוח יהיו בנוסח המכרז שלכם. כדי לוודא בדיוק מה חל עליכם, עליכם לקרוא את המכרז שלכם, שלמעלה למדנו איך לאתר אותו.

ובכן, דוגמאות בלבד למידע חשוב שיכול להופיע במכרז שלכם ושחשוב שתכירו:

• הגבלות על מכירת הדירה, משך התקופה להגבלה זו, והקנס שתשלמו למדינה אם תפרו התחייבות זו.
• העובדה שמותר להשכיר את הדירה, למטרת מגורים בלבד.
• אילו הוראות הקבלן מחוייב לכלול בהסכם המכר עם הרוכשים / זוכים – לדוגמא הוראות בנושא מסירת הדירות, הוראות לגבי אפשרויות ביטול ההסכם ועוד ועוד.
• הקבלן מתחייב לכלול בחוזים שבינו לבין רוכשי הדירות שהוא אחראי על ביצוע מושלם של כל השלמת עבודות הפיתוח הכללי, ושלמשרד הבינוי והשיכון לא תהיה אחריות.

לסיכום

המסמכים שעליהם דיברנו בכתבה, כלומר המכרז והמפרט המחייב, מכילים נתונים חשובים ביותר עבורכם הזוכים. עיון בהם יסייע להם ללמוד רבות על הפרויקט שלכם, ולאפשר לכם לוודא שהקבלן עומד בחובות החלות עליו בהתאם למסמכי המכרז, לרבות מחיר הדירה, המפרט המחייב של משרד הבינוי והשיכון וכדומה.

אתם תמיד מוזמנים להתייעץ ולשתף את החוויות שלכם בקהילת הזוכים שלנו בפייסבוק. נשמח לראותכם שם!