נדמה שסביבנו כולם מדברים על השקעות בנדל"ן. גם אחרי שמסתיים המרוץ לדירת המגורים הראשונה, נדמה שהישראלים, בחושיהם המחודדים, מבינים את היתרונות המתמשכים של השקעה בנדל"ן, המוכיחה את עצמה כהשקעה הבטוחה ביותר שיש בארץ, לאורך השנים. נשאלת השאלה, האם להשקיע בנדל"ן בנוי או בקרקע המוכשרת לבנייה, כהשקעה משתלמת לטווח ארוך? לשם כך, ביקשנו מאליחי פרי, סמנכ״ל פיתוח עסקי בחברת "פאי גרופ", להבין איזה מסלול משתלם ולמי.

עו"ד פרי הוא עו"ד בתחום הנדל"ן ופעיל בתחום כעשור. "פאי גרופ" היא חברה יזמית צעירה בענף, שהוקמה לפני כ-5 שנים על ידי יוסף אלקיים, שעוסק מעל 20 שנה בתחום הנדל"ן והמקרקעין.  כיום, החברה מנהלת 5 פרויקטים שונים של נדל"ן בישראל, בתחומי המסחר והתעסוקה ובתחום המגורים. חזון החברה, לדברי עו"ד פרי, הוא "לצמוח ולהיות אחת מחברות הנדל"ן המובילות בענף, ואף להקים בשנים הבאות שלד בורסאי, שיאפשר ללקוחות החברה לצמוח ולגדול עם החברה", הוא אומר.

נדל"ן זה לא רק דירה למגורים ובית
"כשזוג צעיר או משקיע מתחיל שומעים את המילה 'נדל"ן', הדבר הראשון שעולה בראשם הוא דירה למגורים והמרוץ אחר המחיר הסביר לאחת כזו", אומר פרי, "אבל ישנם אלה הרואים מזווית אחרת את המושג השקעה נדל"נית, לאחר שעלה בידם לרכוש דירת מגורים. זווית ההשקעה של אנשים בעלי דירה רחבה יותר והם מחפשים אפיק השקעה בטוח ויציב יחסית בשוק הנדל"ן. מה שברור מעל הכל, זה שכולם מבינים שהנדל"ן וההיי-טק  – כן, בסדר הזה – הם הקטרים שמובילים את  הכלכלה הישראלית".

אם כך, נשאלת השאלה למה בכלל להשקיע  בנדל"ן?  "נדל"ן מאפשר השקעה, בטוחה לרוב, בשוק יציב ועם השבחה גבוהה מאד ביחס להשקעה. בניגוד להשקעות אחרות, בהן נדרש ידע מקצועי לאדם המבצע את ההשקעה, למשל מסחר בבורסה, את הידע לביצוע השקעה בנדל"ן ניתן לקבל באמצעות פגישות ספורות עם אנשי מקצוע מתאימים, שיכולים להציע מסלולים שונים להשקעה נכונה של הכסף" אומר פרי.

באיזה מסלולי השקעות נדל"ן כדאי להתמקד?
פרי עושה סדר בסוגי השקעות הנדל"ן הרלוונטיות למשקיע הפרטי:

• נדל"ן המיועד למגורים – בקטגוריה זו כלולים נכסים במלונאות, דירות נופש, דירות למגורים או נדל"ן למסחר ולתעסוקה. "נדל"ן מגורים אומנם נותן את התשואה הפחות גבוהה בסוגי ההשקעות השונות בנדל"ן אך בשוק בו הביקוש עולה על ההיצע, הכסף נותן תשואה קבועה והשבחה מעולה. השקעה זו נחשבת לסולידית והינה הבחירה הטבעית של רוב משקיעי הנדל"ן", אומר פרי.
• זכויות נדל"ניות על קרקע – קטגוריה זו נושקת לתחומי שוק הדירות או שוק המסחר התעסוקתי אך מתחילה לפני שלב הבנייה. "בהשקעה כזו ניתן לתכנן על הכנסה ממשרד, מחנות או מדירת מגורים, שתיתן תשואה הולמת, אך התהליך מתחיל בשלב מוקדם יותר של השקעה במקרקעין, לפני תכנון מפורט, והרשמה על זכויות בקרקע" מסביר פרי ומונה את היתרונות שעסקה מסוג זה מציעה:
  • כל פעולת השבחה שנעשית בקרקע נרשמת לזכות הרוכש, מיום הרכישה ולאורך כל חיי הפרויקט.
  • הקלות מיסוי – בקנית דירה משלמים מס רכישה על שווי אומדן הדירה כולה ועל פי מדרגות מיסוי. המיסוי על דירות מגורים הינו בין 10%-6%. בקניית קרקע עם יעוד אך ללא תכניות מפורטות, ולפני שעברה בוועדה, משלמים 6% קבועים של מס רק בגין רכיב הקרקע המהווה כ-30% מערך הדירה. חשוב לציין כי מתקיים כאן חיסכון מיסויי גדול, מכיוון שגם בעתיד לא תהיה השלמה מיסויית נוספת על הרכישה. מדובר על חיסכון גדול מאוד במיסוי מקרקעין.
  • שמירת זכויות – רכישת קרקע לפני תכנון אינה פוגעת בזכויות הרוכש להשתתף באחת מתוכניות השיכון הלאומיות כמו "מחיר למשתכן", "דירה בהנחה" או כל תכנית אחרת.
  • הזכות למכירת הזכות בקניין – לצד ההשקעה של הרוכש בזכויות במקרקעין, כמו בהשקעות פיננסיות אחרות, עומדת לו הזכות לסחור בזכויות הללו בכל נקודת זמן עד תחילת הבנייה על הקרקע ולממש את השקעתו ורווחיו.

בטחונות העומדים לזכות הרוכשים זכות על מקרקעין
"פרמטרים כמו רווח ביחידת זמן חשובים כאן כמו בכל השקעה, מכל סוג; השאלה הנשאלת היא כמה כסף תישא ההשקעה לאורך זמן נתון, לעומת אלטרנטיבות אחרות?", שואל פרי ואף עונה: "הקרקעות שאנו משווקים הינן קרקעות פרטיות ולרוכשים יש קניין מלא עליהן. בנוסף, השקעה ברכישת נדל"ן בשוק הישראלי, שהוא שוק יציב מכיוון שאוכלוסיית המדינה גדלה באופן מתמיד ואיתה גדלים הביקושים לנכסי נדל"ן, מול היצע סטטי בשוק הישראלי".

פרי מספר, שעל פי ניסיונם, במרבית המודלים של החברה שלהם – ויש כבר כמה כאלה – יש 100% השבחה על ההון העצמי שהושקע, בתקופה של בין שנתיים לשלוש שנים.

עו"ד פרי מציע לקחת בחשבון עוד כמה אלמנטים שעשויים לעזור לכם לקבל החלטה על השקעה כזו: "אנו עושים השבחה לקרקע עד למצב של מיצוי מקסימלי שלה, בזכות התכנון והתב"ע, ועד שלב היתרי הבנייה. משם, המסלול לבניה ולמימוש הנכס עצמו קצר. המשקיע יכול להחליט אם הוא מוכר את הזכות על הקרקע שרכש בלבד כעסקה פיננסית או שהוא ממשיך לתוך הפרויקט ונהנה מעסקת הנדל"ן שעשה, בהשקעה בנכס בפרויקט".

במידה וזו האופציה שייבחר המשקיע, הרי שיזכה בתכנון מיטבי, שיווק איכותי ואנשי המקצוע הטובים ביותר אותם אנו בוחרים לפרויקט. כל הדרכים הללו מוסדרות כחוק כבר בשלב חתימת ההסכם מולנו, כולל אפשרויות יציאה בכל עת, הוא אומר.

פרי מסביר, שכחלק ממדיניות וחזון החברה הם נוקטים בשקיפות מלאה מול שותפיהם להשקעה, כולל שלב הסטטוס התכנוני, המשפטי, התהליך השיווקי, ובליווי יועצי ההשקעות הטובים בענף. "הדיווח הרבעוני שאנחנו מנפיקים לשותפינו, מאפשר להם להישאר מעודכנים בשינויים ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בכל עת".

למי מתאימה השקעה בזכויות על קרקע לבנייה?
לדעתו של פרי עסקה כזו מתאימה לשני קהלים עיקריים:

1. המשקיע הבינוני הממוצע, שיש לו הון עצמי אחרי רכישת הבית הראשון ורוצה לעשות השקעה בנדל"ן. "מספיק שיש פניות להשקעה של החל מ-200 אלף שקלים. אנחנו מספקים ליווי פיננסי מבית של אנשי מקצוע כמו יועצי השקעות והלוואות, יועצים פנסיוניים וכדומה, וללא עלות נוספת למשקיע הפוטנציאלי".
2. צעירים – בזוגות או ביחידים – שיש להם אמביציה וחסכונות, אותם הם מעוניינים להשקיע, על מנת להגדיל את הערך של ההון העצמי שלהם, לקראת דירת מגורים ראשונה, ומבלי לפגוע בזכויות שלהם להתמודד בתכניות הממשלה לדיור כמו "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה".

"רוצים להיכנס לענף הנדל"ן? בואו ותתעניינו איך להגדיל את ערך הכסף שלכם ולהשביח אותו במסלול סולידי, שהוכיח את עצמו וכנראה עוד יוכיח את עצמו בישראל, גם בשנים הבאות", אומר פרי לסיום.

לפגישת ייעוץ חינם והטבות בלעדיות לחברי איגוד הזוכים לחצו כאן