השקעה בקרקעות לבניה – מה חשוב לדעת וממה כדאי להיזהר?

"עולם הקרקעות בישראל יחודי ביחס למדינות אחרות", אומר עו"ד אליחי פרי, מנכ"ל קבוצת "פאי גרופ", חברה מובילה בתחום היזמות, ההשקעות, איתור ורכישת קרקעות ונכסים מניבים בארץ ובחו"ל, "רוב הקרקעות בארץ הן בבעלות המדינה ורק מיעוטן הן קרקעות פרטיות. יש גם הרבה מאד אדמות חקלאיות או אדמות בעלות יעודים כללים בתכנית המתאר, שהרשויות עדיין לא ישמו עבורן תכניות ממשיות".

המצב בישראל הוא אכן ייחודי – רק כ-5% מכל הקרקעות בארץ הן בבעלות פרטית בטאבו. כל השאר הן קרקעות אדמות מנהל, שניתן לחכור אותן מהמדינה והמשמעות היא שיש להן סטטוס שונה מרכישה. מסיטואציית החכירה נולד תחום שלם של השקעה בקרקעות. "קניית קרקע המיועדת לחכירה מהמדינה אינה מיטיבה עם המשקיע כי אם המדינה תחליט להפשיר את הקרקע למטרות שלה, יש לה זכויות על הקרקע על פי חוק והיא מחויבת לפצות את החוכרים בסכום סימלי ונמוך מערכה האמיתי של האדמה בשוק. זה, כמובן, אינו מיטיב עם הקונה", מסביר פרי.

כלים חדשניים לעזרת המשקיע
פרי חולק איתנו מידע שבדרך כלל אינו ידוע למשקיעים ומספר על חדשנות בענף. "המדינה משתמשת היום באמצעים מקוונים, המאפשרים למשקיע מן השורה לקבל אינדיקציה על הקרקע", הוא מספר ונותן כדוגמה טובה את מערכת GIS – מערכת שרוב הרשויות המקומיות בישראל במחלקות התכנון, הבניה וההנדסה בישראל מציעות לציבור הרחב כדי לסקור באמצעותה את עבודות הרשות מבחינה תכנונית בכל גוש וחלקה בשטח המוניציפלי שלה. "זו מערכת פתוחה לכל אחד, בחינם, שרק דורשת ידיעת תפעול המערכת והתנסות בה, כמובן. למשל, במערכת הזו ניתן לראות היכן נשכרו שירותים של מתכנני ערים למשל, מה שעשוי להוות אינדיקציה לכוונת הרשות, עניין קריטי בהפשרה ומימוש הקרקע והפיכתה לזמינה לבניה בזמן סביר".

כדי להדגים מה משמעותה של ראיה מקצועית רחוקת טווח פרי מספר לנו על עסקה בפארק העסקים 'אילנות', הממוקם ממש על תחנת הרכבת קיסריה פרדס חנה, בסמוך לפארק העסקים בקיסריה. "בשלהי 2019 רכשה החברה שלנו עתודות קרקע בתכנית והציעה אותה גם ללקוחות כהשקעה אטרקטיבית, תוך התייחסות ללוקיישן הנדל״ן יוצא הדופן: בצמידות לתחנת רכבת ולפארק עסקים קיים ומתפקד, ברדיוס של ק"מ ספורים מכביש 2, כביש 4 וכביש 6 ובמרחק נסיעה של כחצי שעה מתל אביב או מחיפה. זיהינו את ההזדמנות בלוקיישן אבל גם את תהליך ההפשרה המתקרב", הוא מספר ואכן, התכנית קיבלה הפשרה בתחילת שנת 2020 ואנשים שהשקיעו בקרקע, הרוויחו 300-400 אחוז תוך פחות משנה. "מאז, הקבוצה שלנו משאירה לעצמה תמיד 15% מכל שטחי הפרויקטים שאנחנו משווקים. זה הופך אותנו לשותפים שגם מראים בטחון בפרויקטים עצמם", הוא אומר ומציין שלחברה עדיין יש 3 מגרשים בפרויקט.

רוצים להיות משקיעים?
פרי חולק איתנו מניסיונו כמה דברים שכדאי לבדוק לפני שאתם הופכים למשקיעים בקרקעות לבנייה.

אלה הדברים אליהם כדאי לכם לשים לב:

• בדקו את נסח הטאבו – אם הקרקע היא פרטית הכל מתנהל כמו בשוק הפרטי ואז כל זכויות הבניה ועליית הערך האדירה, כאשר תתממש הבניה, היא תלך למחזיק בקרקע בטאבו. "לכן, צריך לבדוק שהקרקע המוצעת רשומה בטאבו ושיש לה נסח טאבו נקי משעבודים וכדומה", אומר פרי.
• בדקו האם הקרקע נמצאת בתוכניות – כדאי לבדוק שהקרקע המוצעת נמצאת בתכנית המתאר של העיר או המועצה. "אם הקרקע נמצאת בתכנית המתאר, זה מבשר שזו חטיבת קרקע המיועדת לתהליך הפשרה לבנייה לעשור הקרוב", אומר פרי, "יש לשים לב, שיש קרקעות מוצעות למכירה, הרחוקות מהעיר ולא בטוח שיש להן בכלל תכניות עתידיות קרובות, אם בכלל".
• האם הקרקע מסומנת כייעודית – משהוצעה לכם קרקע, בדקו אם יש יעוד קיים לקרקע מטעם הרשות המקומית. "יעוד מסומן במפות המנהל בצבעים. אם היא מסומנת בצהוב למשל, היא מיועדת למגורים. סגול זה שטח מסחרי, ורוד מסמן מלונאות וכן הלאה. אם יש צבע כזה אז הקרקע במצב מתקדם יותר ויש תכנית קיימת לקרקע", אומר פרי.
• האם החלקה צמודת דופן – "הכוונה היא לבדוק אם הקרקע המוצעת גובלת בחלקות בנויות או שיש לה תב"עות מאושרות מפני שזה מסמן את הכיוון אליה הולכת הקרקע, ושהיא בהתפתחות".

ממה כדאי להיזהר בעסקת קרקע?

• אל תיכנסו לעסקה ללא השקעה בלימוד ואפילו ביעוץ מקצועי. "אל תיכנסו לעסקה רק מתוך התלהבות", פרי אומר.
• בדקו את המוכר – "בדקו שמי שמנסה למכור לכם הוא מקצועי ועוסק גם בתכנון בתוך החברה ולא רק במסחר בקרקעות. חשוב שמתווכי הקרקעות ידעו להנגיש לכם את המשמעות הרת הגורל, שיכולה להיות למשתנים כמו זמן וודאות כספית בפרויקט כזה".

חוק הגנת הצרכן – לחוק הגנת הצרכן נכנס סעיף, שמציין שכל אדם המוכר קרקע שאינה זמינה לבניה ואין משנה כמה זמן היא לפני הפשרה, חייב להציג ללקוח דו"ח שמאות עם תקן 22, שהוא תקן מחמיר. "השמאי מחויב לציין בתקן את הערכת שווי הקרקע היום וגם שוויה אם וכאשר תופשר בעתיד לבניה וגם את הזמן הצפוי לאותה הפשרה כדי למנוע מאנשים לא מקצועיים לתת לאנשים תמימים מספרים שאינם מתיישבים עם המציאות, טרום המכירה", אומר פרי לסיום.

מתעניינים בהשקעות? הטבות לנרשמים – לחצו כאן