איך נולד פרויקט במחיר למשתכן? שלב אחר שלב – משלב התכנון ועד לשלב הבנייה

חשבתם פעם איך נולד פרויקט במחיר למשתכן? זכיתם בתכנית מחיר למשתכן ואינכם יודעים למי לפנות? שאלות כמו מי הם הגופים האחראיים על התכנית, מי האנשים המובילים אותה ומה הצעדים הבאים אחרי הזכייה? אתם לא לבד. זוכים רבים מעלים שאלות על התהליך, על זמן ההמתנה הארוך ובעיקר בנוגע למידע חסר על התכנית עצמה.

למרות שכבר עשרות אלפי אנשים זכו בתכנית מחיר למשתכן והצטרפו אליה, לא כולם מודעים לתהליך שהמדינה והקבלנים עוברים בדרך ליישום התכנית.

בכתבה זו נפרט עבורכם קצת רקע כללי על תכנית מחיר למשתכן, ונחלק את תהליך יציאתו של כל פרויקט בתכנית מחיר למשתכן לשני חלקים:
חלק א' – יעסוק בשלבי התכנון, הבירוקרטיה ומכרז הקבלנים. שלבים שעבורכם מתנהלים 'מאחורי הקלעים'.
חלק ב' – יעסוק בהמשך תהליך יציאתו אל הפועל של הפרויקט משלב כנס הזוכים ועד החתימה על הסכם המכר.

הכתבה תפרט ותכוון אל הגורמים הרלוונטיים לפניות הציבור בנושא תכנית מחיר למשתכן, במידה ותתעורר סוגיה או בעיה כלשהי בשלבי התהליך.

חלק א' – תכנון ובירוקרטיה בפיתוח פרויקט בתכנית מחיר למשתכן

תכניות בנייה במשרדי הממשלה

כל פרויקט במחיר למשתכן דורש שילוב זרועות בין בעלי התפקידים וגורמים רבים במערכת הבירוקרטיה של מדינת ישראל.

מכיוון שמדינת ישראל היא בעצם הבעלים הרשמיים של למעלה מ – 90% מהקרקעות שניתן לבנות עליהן בארצנו הקטנטונת, משרדיה אמונים על כל היבטי התכנון.

לפני שמשה כחלון התמנה לתפקיד שר האוצר, הוא דרש לקבל תחת ידיו את כל הגורמים העוסקים בדיור. החל ברשות מקרקעי ישראל, מטה הדיור הלאומי, משרד הבינוי והשיכון והמשרד להגנת הסביבה. כך נוצר מצב שבו כל המשרדים הרלוונטיים פועלים תחת אותה אג'נדה ומקדמים במשותף את תכנית מחיר למשתכן.

חתימת המדינה על הסכמי גג עם הרשויות המקומיות

בשנים האחרונות, ממשלת ישראל חותמת על הסכמי גג עם רשויות מקומיות רבות – המשמעות היא שהמדינה קובעת לעצמה יעד להקים שכונה חדשה ולצורך כך מסכמת על הקצאת משאבים לרשות המקומית.

המדינה בעצם מחליטה שכל החברות שבשליטתה ישלבו ידיים עם הרשות המקומית לצורך פיתוח השכונה/ האזור.
ראש המטה הדיור הלאומי (מר זאב בילסקי שמונה לתפקידו לפני מספר חודשים והחליף בתפקידו את מר אביגדור יצחקי) ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מר חגי רזניק, מאפשרים לכל זרועות השלטון לפעול ביחד על מנת להקים את השכונה בצורה החלקה ובשאיפה, גם היעילה ביותר.

פיתוח שכונה חדשה

שירותים ציבוריים

תכנית פיתוח מצרפת אליה את כל הגורמים הנוגעים בדבר על מנת להקים שכונה חדשה הכוללת את כל השירותים הציבוריים: הגוף המתאים יסלול כבישים, רכבת ישראל תסלול מסילות רכבת ותקים תחנות, רשות מקרקעי ישראל והרשות המקומית יקדמו ביחד תכנון מחדש לקרקע עליה תקום השכונה (בדרך כלל זהו תהליך המצריך שינוי ייעוד לקרקע – לעיתים מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, לעיתים הגדלה והרחבה של זכויות הבנייה ועוד).

הטבות לאזורי עדיפות לאומית – אכלוס הנגב והגליל

המדינה תיתן מענקים או פטור מסוים ממס הכנסה (באזורי עדיפות לאומית כמו הנגב והגליל) כדי ליצור אטרקטיביות עבור התושבים לעבור לגור באזורים אלו. המדינה במקרים מסוימים, אף תעזור לרשות המקומית להקים אזורי תעשייה כדי שלתושבים יהיו מקומות עבודה.

לאחרונה אף התפרסמה תכנית חדשה הנקראת "תכנן ובנה", דרכה קבלנים מקימים את התשתיות הציבוריות, כך שהם ירכזו את כל פעולות הבניה בשכונה. ובכך, המדינה מבקשת להבטיח שהפיתוח של השכונה החדשה לא יתעכב, אלא יתקדם בד בבד עם הקמת השכונה החדשה.

אישורי הגורמים הרלוונטיים לפיתוח שכונה חדשה

לאחר החתימה על הסכם הגג, מגיע שלב תכנון השכונה עצמה.

בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן, משרד הבינוי והשיכון בשילוב זרועות עם הגורמים הרלוונטיים בחרו לזרז תכניות של שכונות שכבר עברו שלבים מסוימים של תכנון.

תכנון השכונה מוסדר בתב"ע (תכנית בניין עיר) המגדירה את השימושים בקרקע. כלומר, היכן יוקמו רבי קומות והיכן יוקמו בניינים נמוכים, מיקום המרכז המסחרי בשכונה, מיקום בית הכנסת, שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) ועוד היבטים שונים של תכנון.

התב"ע מאושרת על ידי מוסדות התכנון אשר יש בניהן היררכיה בסדר הבא – מקומיים, מחוזיים וארצי. ישנן גם מוסדות תכנון מיוחדים שהוקמו כדי לקדם בנייה מהירה יותר.

הרשות המקומית, רשות מקרקעי ישראל, המרכז למיפוי ישראל ולשכת הסדר המקרקעין (חלק ממשרד המשפטים, בעצם חלק מהטאבו) כולם שותפים להליך של חלוקת הקרקע למגרשים. למגרשים אלו ייקבע ייעוד לפי השימושים שיוגדר בתב"ע.

לאחר מכן, ניתן להוציא כל פיסת קרקע למכרז של קבלנים, שבמסגרתו הם זכאים לבנות מספר יחידות דיור מסוים וכן מחויבים במטלות ציבוריות (הקמת גן משחקים, שטח ציבורי פתוח וכו').

מכרז קבלנים בתכנית מחיר למשתכן

בתכנית מחיר למשתכן, כפי שידוע לכם המכרז הוא הפוך. אם במכרז קבלנים בשוק החופשי הקבלנים מתחרים ביניהם מי ישלם יותר למדינה על מנת לקבל את השטח, בתכנית מחיר למשתכן הקבלנים מתחרים ביניהם מי יגבה מהזוכים את המחיר הנמוך ביותר למטר רבוע.

בניגוד למה שרובכם חושבים, הקבלנים אכן משלמים עבור הקרקע, ולא מעט! הקבלנים משלמים גם עבור הקרקע עצמה וגם משתתפים בעלויות הפיתוח של השכונה – הרי הם נהנים מהפיתוח של התשתיות. לעיתים הסכומים מגיעים למאות מיליוני שקלים.

למרות זאת, סכומים אלו מופחתים ממחיר השוק, זו למעשה ההנחה ממחיר השוק שהמדינה נותנת לקבלנים על מנת להוזיל את מחירי הדירות עבורכם, הזוכים.

אך אל דאגה, הקבלנים מתמחרים הכול כך שהם גם ירוויחו (גם אחרי התשלום עבור הקרקע, וגם אחרי התשלום על בניית הבניינים).

תכנון בניין הפרוייקט בתכנית מחיר למשתכן

התב"ע שהזכרתי קודם, היא בדרך כלל לא תכנון מפורט של נראות הבניין והדירה שלכם. לכן, רק לאחר זכיית הקבלנים במכרז, הם מתחילים לתכנן את הבניינים שהם יכולים להקים על הקרקע ובהתאם להוציא היתר בנייה מתאים (ראו פירוט בהמשך הכתבה).

מאחר והקבלנים מעוניינים להרוויח, הם מבקשים (ברובם המוחלט של הפרויקטים) הקלות מתב"ע. כלומר, שיוכלו לקבל יותר זכויות בנייה (או הגבלות אחרות) ממה שנקבע בתב"ע, כך שיוכלו לבנות עוד יחידות דיור על פני שטח גדול יותר.

זה הליך מקובל ומוסדות התכנון פעמים רבות מאשרות את ההקלות המבוקשות.

הקלות הבנייה הנפוצות הנוגעות לתכנית מחיר למשתכן

הקלת שבס

הקלה על שם שמעון שבס (מנכ"ל משרד רוה"מ בתקופת ראש הממשלה לשעבר יצחק רבין ז"ל) המאפשרת בניה של עד 30% יחידות דיור נוספות ממה שאושר בתכנית.

הקלת כחלון

על שם שר האוצר משה כחלון, הקלה המאפשרת בניה של עד 20% יותר על שטח גדול יותר במידה ובונים מספר גבוה של יחידות דיור, על מנת למנוע מצב שבנו נבנות יחידות דיור בצפיפות כפי שהיה נהוג בשנות ה-60-70.

עד כאן הצגתי את החלק של המדינה וקבלני הפרויקטים בתהליך המסועף של תכנון פרוייקט בתכנית מחיר למשתכן. בחלק הבא אפרט את החלק השני בתהליך, החלק הכולל אתכם הזוכים, המגיע אחרי שלב הבירוקרטיה.

חלק ב' – פרויקט בתכנית מחיר למשתכן מול הזוכים והזכאים

הגרלות למימוש זכייה בין הזכאים להשתתפות בתכנית מחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון עורך הגרלה בין הזכאים להשתתפות בתכנית מחיר למשתכן, אלו המחזיקים תעודת זכאות להשתתפות בהגרלות. בדרך כלל ההגרלות מתבצעות במקביל לתחילת הליכי תכנון הפרויקט מול הרשויות על ידי הקבלן מול הרשויות השונות.

ההגרלה נערכת במחשב שאינו מחובר לרשת חיצונית, על מנת למנוע התערבות לא רצויה בהגרלות, הגנה בטוחה מתוכנות זדוניות ו/או האקרים ופורצים למיניהם.

בדרך כלל עו"ד אריאל רוזנברג, המנהל את תכנית מחיר למשתכן במשרד הבינוי והשיכון, מקבל קובץ עם מספרי הזכאות, המחשב מגריל את המיקום של כל מספר בהגרלה, ולאחר מכן משייכים את המספר לשמות ספציפיים. לאחר השלמת ההגרלה משרד הבינוי והשיכון (באמצעות אתר ההגרלות) מודיע לזוכים המאושרים על הזכייה ועל מיקומם בזכייה.

קבלת אישור היתר בנייה לקבלן הפרוייקט

כאשר יש החלטה של וועדות התכנון והבנייה (בדרך כלל הוועדה המקומית של הרשות המקומית שאליה משתייך הפרויקט שלכם) על אישור או אישור בתנאים של היתר בנייה, הקבלנים יכולים לשווק בפועל את הדירות.

מהו היתר בנייה בתנאים?

היתר בנייה בתנאים הוא סטטוס שבו הועדה מאשרת לקבלן היתר בנייה, אך הוא כפוף לתנאים מסוימים. היה והקבלן יעמוד בכל התנאים שהציבו לו, אז ועדת התכנון תאשר לו היתר בנייה מלא וסופי.

לדוגמא, דרישה מהקבלן לערוך שינויים מינוריים בתכניות וכן דרישה לקבל ממנו אישורים מגורמים רשמיים כמו פקיד היערות, רשות העתיקות, רשות התעופה האזרחית, הג"א (הגנה אזרחית), רשות כיבוי אש וכדומה.

בדרך כלל, סטטוס קבלת היתר בתנאים נחשב לשלב מאוד מתקדם של התכנון.

רק לאחר מתן היתר בתנאים, הקבלנים יודעים את תמהיל הדירות הסופי כפי שייבנו בפרויקט ובמרבית המקרים יודעים גם בוודאות מאוד גבוהה את כמות החניות בפרויקט. כלומר, זהו למעשה השלב שבו יודעים כמעט בוודאות איך ייראה הפרויקט העתידי, איך ייראו הדירות והבניינים שאתם צפויים לגור בהם אם תממשו את הזכייה.

לכן רק בשלב זה הדיירים יכולים לבחור דירות שמתאימות להם.

מימוש זכייה בהגרלה

חברת הבקרה שמונתה לפרויקט במחיר למשתכן (חברת י.ת.ב. או חברת אשד-טל) בודקת את המסמכים עליהם יחתמו הדיירים ואמורה לאשר לקבלן את המסמכים רק אם הם תואמים למסמכים המחייבים שקבעו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.

במקרה של חברת י.ת.ב., סביר להניח כי עו"ד איתי טולדנו ועו"ד אריאל בוקר מהמחלקה המשפטית של החברה וצוות העובדים הוא זה שבדרך כלל אמון על התאמת החוזה למסמכים המחייבים, כאשר הצוות פועל מול משרד עורכי הדין של הקבלן.

העובדה שחברת הבקרה עברה על ההסכם ואישרה אותו ליזם, לא אומרת שההסכם הזה תקף בבית המשפט ומעניק לכם את כל הזכויות שמגיעות לכן. החובה לעמוד בהוראות המפרטים של משרד הבינוי והשיכון, בהוראות המכרז ובהוראות החוק – היא של הקבלן בלבד.

אחרי השלמת כל השלבים שציינתי, אתם הזוכים, תקבלו זימון מהקבלן שלכם לכנס זוכים, שלב אחד לפני פגישת בחירת דירה בפרויקט. רוצים לקרוא עוד על מעמד בחירת הדירה? קראו את הכתבה בנושא פגישת בחירת הדירה במחיר למשתכן.

כנס זוכים – הכרות עם הקבלן ותכנון הפרויקט

בכנס הזוכים יסבירו לכם הזוכים מהו תמהיל הדירות, מהו המחיר (כולל תעריף מדד תשומות הבניה למגורים, אותו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי חודש), איך ואיפה יתבצע הליך בחירת הדירות וכן הסבר על השכונה.

תמהיל הדירות, מחירים ופרטים נוספים יפורסמו בשלב הזה או בסמוך אליו בדרך כלל באתר האינטרנט שכל חברה מקימה עבור הפרויקט שלה, זאת על מנת שהזוכים יוכלו להכין את עצמם לקראת בחירת הדירות.

פגישת בחירת דירה בתכנית מחיר למשתכן

על פי תקנון משרד הבינוי והשיכון, הקבלן יודיע לזוכים על היום ועל השעה לבחירת הדירות. תבדקו שהקבלן מודיע לכם על תאריך המפגש מספיק זמן מראש, בהתאם תקנון משרד הבינוי והשיכון. ממליצים לכם להרחיב בנושא בכתבה בנושא פגישת בחירת הדירה במחיר למשתכן.

הזוכים מוזמנים לפי מיקומם בסדר הזכייה בהגרלה ובוחרים דירה מבין ההיצע הקיים, כאשר פרק הזמן המקסימלי לכל בחירה הוא 45 דקות.

כמובן שרוב הזוכים היו שמחים שיהיה להם פרק זמן ארוך יותר לבחירת דירה, אבל רוב הקבלנים לא מאפשרים זאת כיוון שסדר הבחירה נקבע לפי סדר הזכייה בהגרלה. הזוכים שנמצאים בדירוג נמוך מכם, חייבים לבחור את הדירה שלהם רק אחרי שאתם בחרתם את שלכם.

לכן, אני ממש מציע לכם לעשות שיעורי בית ולהיערך לקראת הליך בחירת הדירה. רוצים להגיע מוכנים לפגישה? קראו את הכתבה על פרמטרים לבחירת הדירה.

לעיתים הקבלנים נעזרים בחברות חיצוניות לצורך ארגון והוצאה אל הפועל של הליך בחירת הדירות. לכם הזוכים, זה לא ממש משנה שכן החברות האלו פועלות בשם ועבור הקבלנים.

אחרי שבחרתם דירה, עליכם לשלם 2,000 ₪ מקדמה המהווה 'דמי רצינות' אשר תיחשב לכם על חשבון התשלום עבור הדירה, במידה ובסופו של דבר תחתמו על הסכם מכר מחייב.

לאחר שבחרתם דירה, יש לרשותכם כ- 14 יום לעיין וללמוד את הסכם המכר ולמעשה לנהל עליו משא ומתן עם הקבלן כדי להגיע לנוסח מוסכם ולחתום עליו. במקרים מיוחדים וחריגים, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה שיאשרו הארכה של מועד זה, אך שימו לב, כדי לקבל אישור הארכה תצטרכו סיבה טובה ומשכנעת מספיק. 

האם כדאי לחתום על הסכם מכר כבר במועד בחירת הדירה?

בפרויקטים מסוימים, הקבלנים מאפשרים לחתום על חוזה רכישת הדירה כבר במעמד הבחירה של הדירות. זוכים רבים שאלו אותי מה דעתי בנושא, האם לחתום על ההסכם כבר במעמד בחירת הדירה ובכך לחסוך זמן ומאמץ נוספים של הגעה למעמד חתימת ההסכם.

התשובה לכך היא כמובן אינדיווידואלית וכל זוכה צריך לענות עליה בעצמו בהתאם להעדפות שלו.

חתימה במועד מאוחר יותר תאפשר לכם לחשוב על כדאיות הרכישה, על אפשרויות המימון וכן לבחון את החוזה באמצעות עורך דין מטעמכם ואף לנהל משא ומתן על סעיפים בחוזה ולעיתים גם לשפר את ההסכם. מוזמנים להרחיב בנושא החשוב הזה ולקרוא את הכתבה בעניין הסכם מכר במחיר למשתכן.

מסיבות אלו אני ממליץ להיזהר מחתימה על הסכם המכר במקום.

יחד עם זאת, חשוב לדעת כי לעיתים חתימה על החוזה כבר במעמד הבחירה יכולה לחסוך לכם הצמדה של התשלומים מדד תשומות הבניה שעלול לעלות לפני שתבצעו את העברת הכספים בפועל. אך אין וודאות האם הוא יעלה או בכלל יירד / יישאר אותו הדבר, לפני פרסום המדד (אחת לחודש).

בשלב זה, שהוא שלב מתקדם מאוד במימוש הזכייה שלכם, כדאי שתערכו את כל הבדיקות הפיננסיות שלכם על מנת להיות בטוחים כי אתם יכולים לממן את מחיר הדירה ולקבל אישור עקרוני למשכנתא. רוצים להבין קצת יותר אודות תהליך לקיחת המשכנתא? קראו את הכתבה בנושא.

בדיקת הסכם המכר

לאחר בחירת הדירה וכשיש בידכם את הסכם המכר, מומלץ מאוד לעבור על כל פרטיו ולבחון אותו לעומק.

כפי שציינתי כבר, הסכמי המכר הנשלחים אליכם, נבדקים בחברות בקרה מטעם המדינה. מאחר ויתכנו טעויות אנוש ולאותם עובדים בחברות הבקרה יש כמות גדולה של חוזים לבדיקה, ישנם מקרים בהם מאשרים לקבלן הסכמים שלא בהכרח עומדים בכל ההוראות.

כך קורה שחוזים ומפרטים מאושרים, למרות שהם לא תואמים לכל המסמכים המחייבים של משרד הבינוי והשיכון.

על מנת לאתר את הטעויות, רצוי מאוד להיעזר בעורך דין שבקיא ברזי תכנית מחיר למשתכן. כמו כן, מומלץ להתייעץ עם זוכים נוספים לגבי סעיפים מסוימים שאתם לא בטוחים לגביהם. ממליץ לכם להיכנס לקהילת הזוכים של איגוד הזוכים בפייסבוק, הצטרפו לקהילה. שם תוכלו לקבל מידע וטיפים על בסיס יומיומי וגם להתייעץ עם זוכים נוספים.

אם מתעוררת בעיה או סוגיה בתהליך מימוש הזכייה, למי פונים?

עורך הדין שלכם או אתם יכולים לפנות לחברת הבקרה, למשרד הבינוי והשיכון ולעו"ד בני דרייפוס שמכהן כראש אגף שיווק במשרד הבינוי והשיכון ואף להיעזר באחראי על האזור מטעם משרד הבינוי והשיכון. למשל, באזור הצפון, מר אנואר חסן מטפל בכל תלונה ובקשה שקשורה למחיר למשתכן.

משרד הבינוי והשיכון מפנה לפתרון בעיות ומענה על שאלות ללשכה המשפטית של המשרד, כך שהיועץ המשפטי של המשרד, עו"ד אלעזר במברגר, ואנשי הצוות שלו, כדוגמת עו"ד לוי לידור בונן, יטפלו באי ההתאמות או לפחות יהיו מודעים אליהן.

גורמים האחראים על פניות הציבור בנושא תכנון הפרויקט

במידה וקיימות בעיות, ליקויים או חוסר התאמה למפרטים המחייבים שפרסם משרד הבינוי והשיכון בתכנון הפרויקט, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון או לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולרשות המקומית שאישרו את התכנית.

שימו לב, חובה לפנות וליידע את הגורמים המוסמכים קרוב ככל האפשר לקבלת היתר הבניה ובמסגרת המועדים הקבועים בחוק.

פניית אזרחים לחברי כנסת במידת הצורך

כדאי שתדעו שישנם חברי כנסת שמנסים להעניק סיוע לזוכים בנושא תכנית מחיר למשתכן.

לדוגמא, חבר הכנסת רועי פולקמן ממפלגת כולנו, המפלגה של כחלון שר האוצר, פועל רבות מנת לקדם ולסייע לזוכים. תתפלאו לדעת אבל הם כבר הספיקו לסייע בפתרון בעיות שונות לזוכים.

זכרו – האחריות היא של הקבלן

זכרו הקבלן מחוייב לעמוד במפרטים המחייבים של משרד הבינוי והשיכון, בהוראות המכרז שבו הוא זכה ובהוראות החוק.
גם אם הקבלן החתים אתכם על משהו אחר, אתם יכולים לדרוש ממנו לקיים את החובות שלו ולהעניק לכם את מה שמגיע לכם.

ישנם מקרים ונקווה שלא תזדקקו לכך, בהם ניתן לתבוע גם את הקבלן אם הוא לא עמד בהוראות הללו.

לסיכום

סקרנו איך נולד פרויקט במסגרת תכנית מחיר למשתכן! פירטנו מי הם גורמים המעורבים בתכנית מחיר למשתכן ואת תהליך יציאתם אל הפועל של הפרויקטים הנבנים במסגרת תכנית זו. כמו כן, את התהליך שאתם הזוכים עוברים בדרך, מרגע הצטרפותכם לתכנית על פי זכאותכם ועד מימוש הזכייה על כל שלביה.

אני מקווה כי הצלחתי לפזר לכם במידה את הערפל ולהסביר לכם למה, במקרים רבים, לוקח זמן לא מבוטל לקבלנים להגיע לשלב בתהליך בו הם מזמנים אתכם לכנס הזוכים ופגישת בחירת הדירה, המממשים את זכייתכם הלכה למעשה.

אני מאחל לכם בהצלחה בדרך לדירה משלכם ומקווה שתצליחו ליהנות מהתהליך, גם אם הוא לפעמים נראה ארוך ומתמשך.