לוח הזמנים אליו מחוייבים קבלני מחיר למשתכן, מתי הקבלנים צריכים למסור לכם את הדירה, ואיך תבררו מה מצב הפרויקט שלכם?

הסיטואציה הבאה מוכרת היטב לזוכים רבים – אחרי ההתרגשות מקבלת הודעת זכייה בתוכנית מחיר למשתכן, נשאלת השאלה מתי נכנסים לדירה?

כבר ידוע מהם השלבים השונים שנעבור מרגע הזכייה לרגע הכניסה לדירה, אבל מה לגבי לוח הזמנים של שלבים אלה? מתי אמור הקבלן להוציא היתר בנייה? מתי הוא אמור להתחיל לבנות? מתי הוא אמור למסור את החזקה בדירה? מתי מקבלים מפתח בדירת מחיר למשתכן?

במילים אחרות: מהו לוח הזמנים לפיו הקבלן מחויב לפעול?

במסגרת תכנית מחיר למשתכן המדינה מפרסמת מכרז לכל פרויקט. משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מגדירים את לוחות הזמנים בהם הקבלן נדרש להתקדם בפרויקט, והקבלן מחויב ללוחות הזמנים הללו בהתאם למסמכי המכרז עליהם הוא חתום.

במילים אחרות – לקבלן יש הסכם מול המדינה, והוא מחויב לעמוד בלוח הזמנים שבהסכם.

לוחות זמנים לקבלנים בפרויקטים שונים של מחיר למשתכן

כדי לדעת מה לוח הזמנים אליו מחויב הקבלן שלכם, אנחנו מציעים לכם לאתר את חוברת המכרז ולבחון מה לוח הזמנים הרלוונטי עבורכם. אם אתם רוצים לראות דוגמה, בהמשך נציג דוגמה מפרויקט אחד בגליל ים.

יחד עם זאת, קחו בחשבון כי כל קבלן מחויב להוראות המכרז שבו זכה. הוראות המכרז יכולות להשתנות ממכרז למכרז ומקבלן לקבלן. לכן, כל מה שכתוב כאן הוא מידע כללי בלבד, ומוטב שתבקשו מגורם מתאים לעבור על הוראות המכרז של הקבלן שלכם כדי לקבל תשובה מוסמכת.

לדוגמה (בלבד), לוח זמנים באחד מפרויקטי מחיר למשתכן בגליל ים

להמחשת לוחות הזמנים, נציג את חובותיו של הקבלן באחד מהפרויקטים.

בחוברת המכרז של מכרז מס' תא/101/2016 בשכונת גליל ים בהרצליה, נקבע כי:

• בתוך 180 יום מיום החלטת ועדת מכרזים על הזוכה במכרז, הקבלן חייב לחתום עם רשות מקרקעי ישראל על חוזה הבנייה.
• בתוך 60 יום מתאריך הזכייה במכרז הקבלן נדרש לשלם את הוצאות הפיתוח. מדובר בסכום גבוה מאוד שיכול להגיע למיליוני שקלים.
• הקבלן חייב לחתום מול הרשות המקומית על חוזה תשתית בתוך 50 ימים מיום הזכייה במכרז.
• עד 6 חודשים לאחר הזכייה במכרז, הקבלן מחויב להפקיד ערבות בנקאית לפקודת רשות מקרקעי ישראל. מדובר בערבות בסך של 100,000 ₪ לכל מתחם.
• בתוך 180 יום מיום הזכייה במכרז, הקבלן מחויב לחתום עם רשות מקרקעי ישראל על הסכם הבנייה.

קבלן שלא עומד בלוחות הזמנים

ניתן לראות כי קיימים לוחות זמנים ברורים, ויחסית לבנייה הם גם צפופים, כך שקבלן שצריך לממש את זכייתו במכרז מחיר למשתכן חייב לעשות מאמץ לעמוד בהם.

קבלן המפר את הוראות המכרז ולא פועל במסגרת לוחות הזמנים המוגדרים בו, מסתכן באפשרות שיינקטו כנגדו סנקציות מתאימות על-ידי המדינה. לעיתים הקבלן מסתכן גם באפשרות שהמדינה תממש את הערבות הבנקאית שהפקיד, כלומר תגבה את הפיקדון (לרוב בסכום של כ-100,000 ₪) כקנס.

קבלת טופס 4 (טופס אכלוס) ומסירת הדירה בפועל במחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון והרשות המקומית מגדירים במפורש במכרזים מהו המועד שבו הקרקע אמורה להימסר לקבלן.

המכרזים מגדירים גם לוחות זמנים נוספים: מסגרת הזמן להשלמת עבודות הפיתוח על ידי הקבלן, המועדים להשלמת בניית הבניין, ואף מסגרת הזמן בה על הקבלן לקבל טופס 4.

שימו לב כי במכרז שהוצג לעיל, אין התייחסות לדבר קטן וחשוב – הזמן שבו מוטל על הקבלן למסור את הדירות לדיירים!

מתי הקבלן צריך למסור לכם את הדירה? 

התשובה הקצרה היא לפי המועד המוגדר בחוזה המכר – כלומר בהסכם שלכם עם הקבלן!

התשובה הארוכה היא זאת:

לקבלנים יש למעשה שתי התחייבויות: אחת מול המדינה, ואחת מול רוכשי הדירות. ההתחייבות מול המדינה מוגדרת במכרז, וכפי שהתייחסנו לעיל, היא התחייבות לסיום בניה וקבלת טופס 4 עבור הפרויקט. ההתחייבות מולכם, רוכשי הדירות, מוגדרת בחוזי המכר שנחתמים עם הרוכשים.

בעקרון, לקבלן יש אינטרס כלכלי מובהק למסור את החזקה בדירות לרוכשים מהר ככל האפשר (נרחיב על כך כשנדון בהקדמת מסירת הדירה, בהמשך הכתבה). עם זאת, כפי שכתבנו לעיל, לרוב הדבר לא מוגדר במפורש במכרז. לאור המצב, לפעמים הקבלן ייצור פער זמנים בין מועד סיום הבניה (וקבלת טופס 4) אליו התחייב הקבלן מול המדינה, לבין מועד מסירת הדירה המוגדר בחוזה מול הרוכשים.

לדוגמה, בואו נניח כי קיימת חוברת מכרז בה מוגדר כי סיום בניית הפרויקט וקבלת טופס 4 צריכה לקרות תוך 40 חודשים ממועד הזכייה של הקבלן במכרז. לעומת זאת נניח כי בחוזה המכר שנחתם מול הרוכשים באותו הפרויקט, מסירת החזקה לדיירים תתרחש רק 48 חודשים מיום הזכייה במכרז. כלומר, ישנו פער של 8 חודשים בין סיום הבנייה המשוער למסירת הדירות.

הפער נועד כדי להגן על הקבלן מפני מצב בו הוא לא סיים לבנות בזמן שהוגדר לו במכרז. נניח שהקבלן בַּדוגמה לא סיים לבנות תוך 40 חודשים. מה יקרה אז?

ברמת ההתחייבות מול המדינה, הקבלן יכול לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה לקבל הארכה למועד קבלת טופס 4. הוא יוכל לטעון כי הקרקע מסובכת לבנייה (זאת על אף שהפרטים היו לכאורה ידועים במכרז ועל הקבלן היה לבדוק את המקרקעין), כי הרשות המקומית מערימה עליו קשיים, או שפשוט לא ניתן לעמוד בזמנים שהוגדרו במכרז. המדינה תוכל לאשר את ההארכה, או לסרב.

ברמת ההתחייבות מול הרוכשים, לעומת זאת, לקבלן יותר פשוט משום שיש לו עוד 8 חודשים לסיים את הבנייה – ללא קשר לסטטוס בקשת ההארכה שלו מול המדינה.

אם הקבלן שבדוגמה שלנו היה חותם מול הדיירים על סעיף בהסכם המכר שמגדיר כניסה לפי המועד המצוין במכרז (כלומר: מסירת דירה תוך 40 חודשים ולא 48), הוא היה צריך לפצות אותם (אם היה חורג מהמועדים הקבועים בחוק – ראו הרחבה בהמשך). בזכות הפער בין המכרז להסכם המכר – הקבלן הרוויח זמן "אקסטרה" לסיים לבנות את הדירה ולמסור אותה.

מועד מסירת דירת מחיר למשתכן בהסכם המכר

בחוזה המכר (כלומר, ההסכם שלכם עם הקבלן) מוגדר מועד מסירת הדירה שלכם, אך תאריך המסירה האמיתי עלול להשתנות לאור אילוצים שונים בתהליך הבניה.

כיוון שכך, הסכם המכר עוסק גם באפשרות של הקדמת מועד המסירה או דחייתו.

איחור במסירת דירת מחיר למשתכן

בעבר, נהגו מוכרים רבים לקבוע בהסכמי המכר כי הם רשאים לדחות את מועד מסירת הדירה מבלי לתת כל פיצוי לרוכשי הדירה.

כיום, קובע חוק המכר (דירות), פיצוי לרוכשים כאשר קבלת מפתח מתעכבת מעבר למועד המסירה ב-60 ימים.

מהו סכום הפיצוי? החוק קובע כי הפיצוי בגין איחור במסירת דירה מעבר לכך, יהיה לפי המוסכם בחוזה או לפי הקבוע בחוק ("סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה" – פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 מהחודש התשיעי ואילך). במקרה של שוני בין החוק לחוזה, הולכים לפי הגבוה מביניהם.

עם זאת, החוק קובע חריגים למתן אותם פיצויים, למשל בעקבות סעיף "כוח עליון".

סעיף "כוח עליון" במחיר למשתכן

חריג "כוח עליון" לפיצויים שמוגדר בסעיף "כוח עליון" בהסכם המכר עלול למנוע מרוכשי דירה לקבל את הפיצוי שהזכרנו למעלה.

על פי החוק, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הפיצוי לא יחול אם הוא נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו, כמו מצב של עיכוב בעקבות אסון טבע. זה למעשה סעיף "כוח עליון" בהסכמי המכר, בהם המוכר מגדיר לא מעט התרחשויות שאינן בשליטתו ואשר בגינן יהיה רשאי לדחות את מועד מסירת הדירה. מדובר בסעיף נפוץ למדי בקרב חוזי מכר.

בית המשפט העליון אף הגדיר סעיף מדויק של איחור בשל "כוח עליון", שמשרד השיכון אימץ במלואו והכתיב לקבלנים במכרזי מחיר למשתכן. לכן כדאי לכם לבדוק האם המכרז בפרוייקט שלכם מתייחס לנקודה הזאת.

שינוי סעיף כוח עליון

כדאי לזכור כי הסכם המכר שמוצג לכם אינו בבחינת ראה וקדש וניתן לנסות כדי לפעול ולשנותו.

ניתן לנסות לדרוש, למשל, כי במקרה של "כוח עליון" אם המוכר (הקבלן) היה מודע בזמן אמת לנסיבות שעלולות לדחות את מועד מסירת הדירה, עליו לדווח לרוכשים על סיבת העיכוב ולהעריך בכמה זמן תתעכב המסירה.

לעיתים, ניתן לנסות לדרוש שיוגדר בסעיף כי הקבלן יוכל להשתמש ב"כוח עליון" כדי לדחות את מועד המסירה רק מרגע שעדכן על סיבת העיכוב, כלומר על קיומו של "כוח עליון".

כך, אם הקבלן לא עדכן אתכם על על עיכוב הנגרם כתוצאה מ"כוח עליון" – הוא עדיין יהיה חייב בפיצויים.

על כל פנים, סעיף "כוח עליון" הוא סעיף חשוב שיכול להיות שווה הרבה מאוד כסף, לכן חשוב לשים אליו לב, וחשוב לשים לב להוראות החוק בנושא.

הקדמת מסירת דירה במחיר למשתכן

לצד איחור במסירת הדירה, הקבלן יכול גם לבקש להקדים את מסירת הדירה (ראו בהמשך התייחסות באילו נסיבות זה מתאפשר). כפי שנכתב לעיל, ברוב המקרים הקדמת מסירת הדירה מיטיבה עם המוכר.

הקדמת המסירה מאפשרת לקבלן לקבל את התשלום עבור הדירה מוקדם מהמתוכנן, להקדים את החזר ההלוואה שלו לבנק המלווה ובכך לשלם פחות ריבית.

יתרונות וחסרונות לזוכים בהקדמת מסירת דירה 

מבחינתכם הזוכים, להקדמת הכניסה לדירה יש יתרונות וחסרונות.

ההחלטה האם כניסה מוקדמת טובה לכם או לא, תלויה בשיקולים שלכם ואין תשובה אחת שנכונה לכולם.

חסרונות להקדמת מסירת דירת מחיר למשתכן

לרוב, לפני הכניסה לדירה בה זכיתם, תאלצו לגור בדירה שכורה או אצל קרובי משפחה בחינם (או בעלות מופחתת).

אם אתם גרים בדירה שכורה, במצב של הקדמת מסירת דירה תאלצו לסיים את תקופת השכירות בהתאם לחוזה השכירות שלכם. כמובן שזה לא תמיד אפשרי לסיים את השכירות בהתראה קצרה.

אם חוזה השכירות שלכם קובע, למשל, תקופה של 90 יום הודעה מוקדמת לפני עזיבת הדירה, מוטב יהיה אם תוודאו שהסכם המכר בפרויקט מחיר למשתכן לא יאפשר לקבלן להקדים את המסירה בהתראה קצרה יותר (או הפוך, הימנעו מלחתום על חוזה שכירות שתקופת ההתראה על עזיבה קצרה מזמן הקדמת מסירת הדירה לפי חוזה המכר עליו חתמתם).

אם אתם גרים אצל קרובי משפחה אולי תעדיפו להישאר ולחסוך, וכך ולדחות את התשלום הסופי עבור הדירה ככל האפשר. כמובן שהיכולת לעשות זאת תהיה תלויה בסעיף הקדמת הדירה בחוזה המכר.

בנוסף, בלי קשר לאיפה אתם גרים, לפעמים המועד המוקדם למסירת הדירה בעייתי מבחינה לוגיסטית: התזמון לא מתאים להעברת הילדים למסגרות חדשות, לשינויים במקום העבודה וכדומה.

יתרונות להקדמת מסירת דירת מחיר למשתכן

בכניסה מוקדמת לדירה בה זכיתם תוכלו לחסוך הצמדות עתידיות למדד תשומות הבניה למגורים.

אם אתם גרים בדירה שכורה – כניסה מוקדמת תאפשר לכם להפסיק לשלם שכירות במקביל למשכנתא, ולהתחיל לשלם משכנתא בלבד, מה שיכול להיות הקלה משמעותית.

האם הקבלן יכול לחייב אתכם להיכנס לדירה מוקדם ממה שהוסכם בחוזה?

התשובה היא "תלוי".

חוק המכר לא עוסק בשאלת הקדמת הכניסה לדירות, אבל במקרים רבים הנושא מוסדר במכרז שבו זכה הקבלן להקמת הפרויקט.

נציין שוב כי לכל פרויקט יש מכרז אחר, ואף על פי שיש הנחיות שחוזרות על עצמן במכרזים השונים כדאי לבדוק מה בדיוק כתוב במכרז שלכם.

על פי רוב, הנספח בו יהיה כתוב על הקדמת המסירה, הוא נספח ג' 6 לחוברת המכרז.

הקדמת כניסה ללא אישור הרוכשים

לעתים קובעים הקבלנים בחוזה המכר כי הם יכולים להקדים את המסירה ללא אישור הרוכשים.

גם אם קיים בחוזה סעיף כזה, מדובר בסעיף שהקבלן והרוכשים יכולים להתנות עליו בשלב המשא ומתן על ההסכם, כלומר להסכים לשנותו.

כדאי לזכור שכפי שכתבנו כאן, הקבלנים מחויבים לשלוח את החוזה לבקרה על ידי חברת בקרה לפני שהם מחתימים עליו את הזוכים.

מהניסיון שלנו, לפעמים חברות הבקרה מאשרות הקדמת מסירה ללא הגבלה (במקום הקדמה של 60 יום), ולפעמים לא. כיוון שעקרונית ניתן לשנות את נוסח הסעיף, לא תמיד נראה התערבות של חברת הבקרה בסעיפים הללו.

לטעמנו, מדובר בסעיף שרוב האנשים לא מייחסים לו חשיבות רבה אף על פי שהוא עלול להיות סעיף מאוד משמעותי. לכן, מוטב לנהל משא ומתן על נוסח החוזה טרם החתימה עליו, ובמידת הצורך להסתייע בבעל מקצוע מתאים.

איך אפשר לברר מה מצב התקדמות הפרויקט במחיר למשתכן?

לאחר שעיינתם בכל הכתבה, אתם מבינים שבניגוד למה שזוכים רבים עשויים לחשוב, הקבלן מחויב ללוח זמנים מוגדר.

למרות זאת, זוכים רבים ממתינים זמן רב לאחר הזכייה, וסובלים מחוסר ודאות בנוגע להתקדמות הפרויקט.

עם מי אפשר לברר מידע על הפרויקט שלכם במחיר למשתכן

אם אתם רוצים לדעת באיזה שלב נמצא הקבלן כרגע בתהליך הוצאת היתר הבנייה או בתהליך הבנייה, אתם יכולים לנסות לפנות לרשות המקומית, או לקבלן בעצמו, ולבקש מהם את המידע.

אם הקבלן מתעכב במסירת הדירה, או לא עומד בתנאי החוזה שלו מולכם או מול המדינה, יכול להיות שכדאי לכם לפנות לחברת הבקרה, או לייעוץ משפטי.

לשאלות על הפרויקט שלכם, על לוח זמנים, על נהלים ולבירורים בנושא מחיר למשתכן, אתם יכולים גם לפנות למוקד הממשלתי לפניות בנושא מחיר למשתכן. במוקד יש מענה אנושי, והוא פעיל בימים א'-ה', מתשע עד שלוש. מספר הטלפון הוא 5349*.

מקום נוסף שאתם עשויים למצוא בו מידע, הוא קהילת הזוכים של איגוד הזוכים בפייסבוק. המידע שם אינו מידע רשמי ואינו מחליף ייעוץ מקצועי, אך יכול להיות שתמצאו בקהילה זוכים שיחלקו איתכם את הידע שלהם. בין אם הם שאלו כבר שאלות שמעסיקות אתכם ובין אם זכו בפרויקט שלכם ויודעים יותר.

לסיכום

הקבלן מחויב ללוח זמנים כלפי המדינה, ולו"ז זה מפורט במכרז בו הוא זכה.

לרוב, המכרז אינו כולל התייחסות לתאריך האכלוס, אלא רק למועד להנפקת טופס 4, ותאריך הכניסה לדירה מוגדר רק בהסכם ביניכם לבין הקבלן.

גם אם אתם לא יכולים לשלוט בתאריך הכניסה לדירה, אתם יכולים לקבל פיצוי במקרה של עיכוב בתנאים מסוימים כפי שפירטנו מעלה.

במקרה של הקדמת מסירה, המצב יותר מורכב: בדרך כלל, הקדמה של 60 יום היא אפשרית, הקדמה ארוכה מזאת תלויה בחוזה שלכם.

במקרה של עיכוב בגלל כוח עליון, או הקדמת מסירה בפרק זמן העולה על 60 יום – אם תדאגו לכך מראש (כלומר במועד ניהול המשא ומתן עם הקבלן), תוכלו למזער קשיים עתידיים פוטנציאלים.