היתר בנייה בפרוייקט מחיר למשתכן – חלק א'

זוכים רבים במחיר למשתכן נמצאים בשלב שבו הם ממתינים שהקבלן ינפיק היתר בנייה. הוצאת היתר הבנייה היא תהליך ארוך ומרובה שלבים, שיכול בקלות להתעכב ולהתארך. לכן, לעיתים קרובות הזוכים ממתינים זמן רב לסיום התהליך.

בעבר, הגרלות מחיר למשתכן התקיימו רק אחרי שהזוכה במכרז (כלומר הקבלן) קיבל היתר בנייה, וזוכים חיכו לקבלת מפתח רק לאורך תקופת הבנייה עצמה. כיום, ההגרלות מתקיימות לפני שהקבלן מקבל היתר בנייה, מה שמאריך כמובן את זמן ההמתנה של הזוכים בהרבה.

יש לזכור כי המתנה לקבלת היתר בנייה היא רק שלב אחד מבין השלבים אותם אתם צפויים לעבור במסגרת תכנית מחיר למשתכן.

בכדי ללמוד על השלבים מהוצאת אישור הזכייה ועד לקבלת המפתח, כולל השלבים שלאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להיכנס למפת הדרכים לזוכי מחיר למשתכן כדי לראות את כל השלבים בדרך לדירה.

כדאי לכם לדעת שהמדינה מגדירה לקבלן לוח זמנים במסגרתו הוא צריך לפעול, ושווה לעקוב אחריו.

כדי להבין יותר טוב את תהליך קבלת היתר הבנייה שעובר הקבלן, נתחיל מכמה מושגי יסוד. שימו לב – אסביר מושגים אלה במבט על בצורה כללית ויחסית מופשטת, ולא לעומקם ובאופן מדויק. ככל שתרצו להעמיק בנושא, אני ממליץ להיוועץ באיש מקצוע מתאים. בכתבות ההמשך אסביר על התהליך שהקבלנים עוברים בדרך להנפקת ההיתרים.

אז לפי מה מתכננים ובונים בארץ, מה ההבדל בין זכויות בנייה להיתר בנייה ולמה צריך להוציא היתר בנייה במחיר למשתכן?

תכנון ובנייה בישראל

ישראל, כמו הרבה מדינות בעולם, הקימה מוסדות תכנון ובנייה שמטרתן לתכנן איך היא תיראה בעתיד הקרוב והרחוק. מוסדות אלה מתכננים את השימוש במשאבי הקרקע בישראל, בהתאם לאינטרסים לאומיים המוגדרים להם.

לדוגמה, תכנית המתאר הארצית הראשונה (תכנית שרון, שפורסמה בשנת 1951) עסקה בין היתר בפיזור האוכלוסייה בנגב ובגליל כדי לעבות את הגבולות של המדינה הצעירה. מאז אותה תכנית, נכתבו תכניות מתאר ארציות רבות המסדירות את השימוש בחופים, דרכים, תשתיות, יערות ועוד ועוד.

אתם יכולים לשים לב שמאז תכנית שרון, הנושא של פיזור אוכלוסייה ממרכז הארץ לכיוון הפריפריה, נשאר על השולחן ומקבל ביטוי גם במחיר למשתכן: דרך ריבוי הדירות מחוץ למרכז הארץ, "מענק פריפריה" ועוד.

מטרת תכניות המתאר

תכניות המתאר הארציות מתוכננות ברמה כללית, וכדי להוציא אותן לפועל נכתבו גם תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) ותוכניות מתאר מקומיות (תכנית בניין עיר, או תב"ע).

הסיבה שהמדינה מתכננת באופן הזה היא כדי לייצר סדר ביישוב ובמגורים רמה הארצית, תוך שמירה על גמישות מסוימת ברמה המקומית.

המדינה חוששת שללא תוכניות מסודרות ובהירות, עתודות הקרקע והמשאבים בישראל ינוצלו באופן שגוי. המדינה לא רוצה שכל אדם יבנה ללא התחשבות בסביבה, בשכונה, בעיר ובארץ, ולכן היא קבעה רגולציה רבה בנוגע לבנייה, שחלק משמעותי ממנה מגולם בתכניות המתאר.

תכנית בניין עיר (תב"ע)

תכנית בניין עיר (תב"ע, שנקראת גם "תכנית מתאר מקומית") היא מסמך בעל תוקף משפטי המסדיר את השימוש בקרקע העירונית. כפי שכתבתי לעיל, התב"ע כפופה לתוכניות המתאר המחוזיות (תמ"מ) שבתורן כפופות לתוכניות המתאר הארצית (תמ"א).

תכנית המתאר המקומית מסדירה את השימושים בקרקע של הרשות המקומית, ומכילה שני מסמכים עיקריים:

תקנון – התקנון פורט במילים את ההוראות ההגבלות וההנחיות של התב"ע, את שימושי הקרקע ויעודיה ואת זכויות הבנייה בכל מגרש (בזכויות הבנייה ניגע בחלק השני, על תהליך הוצאת היתר הבנייה).

תשריט – מפה של התכנית, שמראה בין היתר את האמור בתקנון.

חשוב להבין את כוחה של התב"ע: לפי חוק התכנון והבנייה, הועדה המקומית תאשר שימושים בקרקע (היתרי בנייה, עליהם נדון בהמשך) בכפוף לתב"ע. במילים אחרות – יש לעיר, לאזור, למתחם תכנית, ומותר לבנות אך ורק על פיה.

מנגד, רוב תכניות בניין העיר הללו לא יורדות לפרטים קטנים ולא קובעות את התכנון הספציפי של כל דירה ודירה: איך תחולק הדירה? איפה יהיו קירות? איפה ימוקם כל חלון? איפה תמוקם המרפסת ועוד. זה יקבע על ידי הקבלן, והיתר הבנייה שינתן לו (נרחיב על כך בחלק השני של הכתבה).

זכויות בנייה

"זכויות בנייה" הוא מונח המתייחס ליכולת של בעל קרקע להשתמש בקרקע מסוימת. התב"ע מגדירה את זכויות הבנייה בקרקע מסוימת, כלומר כמה מותר לבנות עליה.

באופן מבלבל, ההחזקה בזכויות הבנייה לא מקנות לבעל הזכויות את הזכות לבנות בפועל. מה שמקנה לבעל הזכויות את הזכות לבנות בפועל, הוא היתר הבנייה.

לדוגמה, אם קבלן קונה קרקע עם זכויות בנייה לבניין בן 10 קומות, הוא לא יכול אפילו להתחיל לחפור בקרקע בלי שקיבל היתר בנייה (אלא אם יש לו היתר חפירה). בנוסף, אם הקבלן יקבל היתר בנייה רק ל-8 קומות, הוא לא יוכל לבנות בניין בן 10 קומות על הקרקע, למרות שהוא מחזיק בזכויות בנייה ל-10 קומות.

במילים אחרות, זכויות הבנייה הן רק הפוטנציאל לבנייה של 10 קומות לפי התב"ע, ולא הזכות לבנות אותן בפועל.

היתר בנייה

היתר בנייה הוא למעשה רישיון לבנייה שניתן ברמת הרשויות המקומיות, על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה (ובפרט, על-ידי ועדת משנה שלה המכונה לעיתים רשות הרישוי). תהליך הוצאת היתר הבנייה יפורט בהמשך סדרת הכתבות.

כפי שציינתי, לקבלנים שזוכים במכרזים (כלומר למוכרים) אסור להתחיל לבצע עבודות במגרש בו זכו לפני שקיבלו היתרי בנייה, כיוון שבנייה ללא קבלת היתר היא עבירה פלילית, שיכולה להוביל לקנס ואף למעצר. כלומר, לקבלנים/יזמים שזכו במכרז לבניית פרוייקט במחיר למשתכן – אסור לבנות כלום עד קבלת ההיתר.

היתר הבנייה ניתן בכפוף לתב"ע (שמגדירה את זכויות הבנייה) ולכן עניינים כגון כמות יחידות הדיור שיאושרו לבנייה, כמה קומות יהיו בכל מבנה, שטח המסחר שיהיה במבנה אם בכלל ועוד – כל אלה הם נתונים שבדרך כלל נקבעים במסגרת התב"ע, ובאים לידי ביטוי בהיתר הבנייה.

קבלת היתר בנייה מהרשויות

קבלת היתר בנייה מהרשויות יכולה להפוך בקלות לתהליך ארוך ומייגע: השלבים בהליך יכולים לקחת חודשים רבים בעקבות ריבוי בירוקרטיה, עומס על המערכת או התנהלות לא יעילה.

מי שמתעניין בהליך הארוך והסבוך, מוזמן לעיין בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) ולראות כמה משרדים ממשלתיים, אנשי מקצוע ורגולציה מעורבים בהנפקת כל היתר בנייה.

בכתבה הבאה תוכלו לקרוא על הליך הוצאת היתר הבנייה עצמו, ולהבין מדוע הוא ארוך ומתיש עבור כל המעורבים.

על רגל אחת, במסגרת הבקשה להיתר בנייה שהקבלן מגיש לרשויות התכנון והבנייה, הקבלן מגיש תכנון מפורט של הפרויקט: איך ייראה הפרויקט כולו, איך יראה בדיוק כל הבניין ואיך תיראה כל דירה ודירה – ממש עד לרמת המיקום של הקירות, החלונות, חדרי המדרגות ועוד.

במסגרת בחינת היתר הבנייה, הרשויות השונות בודקות שהפרויקט עומד בהוראות החוק, הוראות התב"ע, בתקנים השונים ועוד.

רק אחרי שהתכנון הספציפי יאושר (או יאושר תחת תנאים, ועל "היתר בתנאים" ניתן לקרוא בחלק ב') – אתם תוכלו להגיע ולבחור דירות בפרויקט.

לסיכום

אחרי עיון בכתבה, אתם מבינים שהקבלן לא יכול לעשות מה שהוא רוצה בבנייה, אלא מוגבל לתקנות ולרגולציה רב-שלבית, שנקבעה ע"י הממשלה בכמה רמות ממשל שונות: תכנית בניין עיר, תכנית בניין מחוזית ותכנית בניין ארצית. בנוסף, אתם מבינים שעבורכם ועבור הקבלן קבלת היתר הבנייה לפרויקט הוא שלב משמעותי מאוד, ובלעדיו אי אפשר להתחיל לבנות, ובוודאי שאי אפשר לבחור דירות – כי אין טעם לבחור דירה שמאפיינה הספציפיים טרם אושרו לבנייה.

בחלק הבא של הכתבה אסביר יותר על התהליך הארוך של הוצאת היתר הבנייה על ידי קבלנים שזכו במכרז במחיר למשתכן.

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599