היתר בנייה בפרוייקט מחיר למשתכן – חלק ב' – איך מוציאים? ולמה זה לוקח כלכך הרבה זמן?

לא מעט פרויקטים בתכנית מחיר למשתכן יוצאים להגרלה עוד בטרם התקבל היתר בנייה להקמתם, עניין אשר לכאורה מאריך את זמן ההמתנה של הזוכים ומגדיל את חוסר הוודאות באשר לתאריך המסירה וקצב התקדמות הפרויקט – דבר המאפיין רכישת דירה עוד בטרם התקבל היתר בנייה לבנייתה.

לכן, ייתכן שאתם נמנים על אותם זוכים רבים אשר מצויים בשלב ההמתנה להיתר הבנייה שיונפק על-ידי רשויות התכנון והבנייה.

בכתבה הראשונה בסדרה ניסיתי להסביר מהן תוכניות מתאר, זכויות בנייה והיתר בנייה. בכתבה זו נעסוק בשלבים של קבלת היתר הבנייה לפרויקט. מטרת הכתבה היא לעזור לכם להכיר את הגופים השונים והגורמים הרבים שמעורבים בתהליך, ולהסביר מדוע תהליך הוצאת היתר הבנייה לוקח זמן רב.

בהקשר זה מוטב לזכור כי הקבלן שלכם מחויב ללוח זמנים שמוגדר בחוזה בינו לבין רשות מקרקעי ישראל. לכן ייתכן כי הקבלן מחוייב להוצאת היתר בנייה במועד מסוים שמוגדר בחוזה.

יש לזכור כי קיימים שינויים בין הוצאת היתר בנייה ברשות מקומית אחת לאחרת, אולם, ככלל, התהליך עצמו די דומה בין הרשויות השונות.

אז מהם הצעדים בהם נוקט הקבלן כדי לקבל היתר בנייה לפרויקט שלכם במחיר למשתכן?

בחירת יועצים ותכנון מוקדם

בחירת יועצים

בשלב הזה הקבלן ישכור את שירותיהם של יועצים ומתכננים: מהנדסים, הנדסאים, מומחים או אדריכלים בתחומים כדוגמת חשמל, אינסטלציה, מיזוג, בטיחות, נגישות, איכות הסביבה ועוד, שיוציאו תחת ידיהם "תכנית אדריכלית".

חלק מהיועצים הללו קרויים "יועצים מתכננים" והם מבצעים תכנון בפועל, וחלק מהיועצים הם יועצים שלא מתכננים בפועל, אלא עוסקים בייעוץ בלבד.

יועץ אינסטלציה, למשל, מתכנן את מערך המים והביוב של הבניין; יועץ חשמל מתכנן את מערכת החשמל לבניין: בתיאום עם חברת חשמל הוא מתכנן את מתקני החשמל, לרבות לוחות חשמל, תוואי כבלי חשמל בתוך הבניין, מיקום נקודות חשמל בתוך הבית ועוד; יועץ מיגון עובד בתיאום עם פיקוד העורף ונותן הנחיות לגבי ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) לאדריכל ולקונסטרוקרטור. את הבקשה להיתר בנייה עצמה מגיש אדריכל או מהנדס בניין על סמך כל התכניות של היועצים.

נוסף על התכנון והביצוע, היועצים הם גם אלו שפונים בדרך כלל לגופים בתחום העיסוק שלהם כדי לקבל אישורים בשלב של "טופס הטיולים", כלומר בשלב הרישוי מול הוועדות בעירייה (עליו אכתוב בהמשך הכתבה).

תכנון מוקדם

לאחר שהיועצים יעצו ותכננו עבור הגורם שאמור לבנות על הקרקע, הם אמורים להוציא תחת ידיהם "תכנון מוקדם": טיוטה שתמחיש איך יבנה הבניין, הבניינים, הדירות, ולמעשה הפרויקט כולו, על השטח שהוקצה למוכר. התכנון עתיד לכלול גם את החומרים מהם יהיו עשויים חלקים בבניין, חלוקה פנימית לדירות, שטחים משותפים ושטחי שירות, מיקומים וגדלים של פירים ומערכות בבניין כמו חשמל, מיזוג אוויר, מעליות ועוד.

במחיר למשתכן, תכניות אלו צריכות לקחת בחשבון את ההגדרות במפרטים: מפרטי מחיר למשתכן מגדירים מראש לקבלנים נושאים כמו גימורים וגדלים מינימליים של חללים. בכדי לדעת מה המפרט אליו מחויב הקבלן בפרויקט שלכם, היכנסו לכתבה הזאת.

פתיחת תיק רישוי ברשות הרישוי המקומית

אחרי שהקבלן הוציא תחת ידיו תכנון מוקדם של הפרויקט, וקיבל מידע מקדים על הזכויות בקרקע, הוא יכול לפתוח תיק רישוי ברשות הרישוי המקומית.

פתיחת התיק נעשית בפינג-פונג שאורך זמן. ברשות הרישוי המקומית בודקים אם כל המסמכים הוגשו והאם הם הוגשו כראוי: גורמים ברשות יכולים לפנות לקבלן בבקשת מידע נוסף או הסברים על החומרים שנשלחו, וייתכנו מספר סבבים של הגשות טפסים ומילוי חוסרים עד שאפשר יהיה להתקדם לשלב הבא. ברשות המקומית בודקים אם הבקשה (והחומרים והטפסים שצורפו אליה) עומדת בדרישות החוק ובפרמטרים השונים של התקנות העירוניות, כמו גם בהתאמה לתכניות הבנייה (ארצית, מחוזית, מקומית) שחלות על הקרקע – כפי שהסברתי בכתבה הראשונה בסדרה. פרמטרים יכולים להיות גדלי דירות, כמות חניות, ריאות ירוקות ועוד.

כל סבב הגשות עשוי לקחת זמן: גיבוש חומרים, שליחה, המתנה למעבר ברשות הרשיוי המקומית, מעבר – ואז אישור או בקשות נוספות.

אם התכנית עומדת בדרישות האלו – היא עוברת לשלב הבא. אם היא לא עומדת בדרישות, הבקשה חוזרת לקבלן לעוד סבב תיקונים.

כאשר החומרים סוף סוף מוגשים במלואם, ואחרי בדיקת העמידה בתקנות, החומר עובר לשלב הבא: דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

דיון הועדה המקומית לתכנון ובנייה ובקשת הקלות בנייה

אחרי פתיחת תיק הרישוי ברשות הרישוי המקומית, מגיע הדיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

זהו השלב בו הקבלן יכול לבקש הקלות בנייה, מה שלא פעם אכן קורה. זהו גם השלב בו הציבור יכול להתנגד לבקשות הללו.

מה הן הקלות בנייה? הקלות בנייה הן למשל אישור לבנות דירות נוספות שלא לפי תכנית בניין העיר (תב"ע), בנייה על שטח גדול יותר, ודברים נוספים שהקבלן מבקש לעשות בפרויקט וחורגים מהתוכנית שחלה על המקרקעין.

שני סוגי ההקלות הנפוצים בפרויקטים של מחיר למשתכן הם הקלת שבס והקלת שבס-כחלון. ניתן לקרוא עליהם עוד בכתבה הזאת.

גם אם בעצמי לא נתקלתי במקרה כזה, מדי פעם עולות בתקשורת כתבות על חיכוכים בין משרד הבינוי והשיכון לרשויות מקומיות שונות בנושא של פער בין דרישות בתנאי המכרז להנחיות בתב"ע: במכרז למשל יכולה להיות הגדרה של מספר דירות מסוים ואילו בתב"ע מספר הדירות שניתן לבנות על אותו השטח נמוך מהמספר הנקוב במכרז, כך שבקשת ההקלה נדרשת מתנאי המכרז עצמם.

ההתנגשויות האלו עשויות להביא גם לעומס על התשתיות העירוניות (בעיות חנייה, עומס בכבישים, מחסור במוסדות חינוך וכדומה) – דבר שהרשות המקומית לא תמיד רואה בעין יפה. לא פעם, חיכוכים אלו גובים מחיר בדמות עיכוב במתן היתר הבנייה.

התנגדויות להקלות בנייה

כאשר מבקשים הקלות בנייה, המבקש (במקרה זה – הקבלן) צריך להפיץ ולפרסם את העובדה שהוא מבקש הקלות במספר דרכים בולטות, לטובת מתנגדים פוטנציאליים.

אחרי הפרסום, הקבלן צריך להמתין שיחלוף פרק זמן נוסף בו ניתן הגיש התנגדויות. כדאי שתדעו שבינואר 2019 המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הביע את דעתו כי זוכי מחיר למשתכן אינם בעלי זכות להגיש התנגדויות להקלות בפרויקטים בהם הם עתידים לגור.

הבקשות של הקבלן להקלות (וההתנגדויות להן, אם יש) נדונות בוועדה המקומית, ועל החלטות הועדה אפשר לעתים להגיש ערר. לפעמים, המתנגדים מנסים לעכב את הדיון בוועדה עוד יותר בכדי ללחוץ במשא ומתן על מגיש הבקשה להקלות לסגת מחלק מהן.

אתם וודאי מבינים כי גם ההתנגדויות להקלות יכולות להיות מקור לעיכוב משמעותי בפרויקט שלכם, שכן בכל הזמן הזה, ההליך להוצאת היתר הבנייה לא מתקדם.

בין אם יש התנגדויות ובין אם לא, לדיונים בוועדות המקומיות וברשות הרישוי יש תור, והדיון בתיק לא מתקיים באופן מיידי.

יש לזכור כי את הבקשה להיתר ניתן לדחות, לאשר או לאשר רק תחת תנאים מסויימים, למשל שימוש בחומרים מסוימים, או בנייה תחת מגבלות מסיימות. אישור שכזה נקרא "היתר בתנאים".

אישורים ועמידה בתקנות ("טופס טיולים")

אחרי שהועדה המקומית מאשרת את תכנית הבנייה, ונוסף על אישור זה, הקבלן צריך לקבל אישורים ממספר גופים שונים שיעידו כי התכנית עומדת גם בדרישות ובתקנות שלהם. רשימת הגופים דומה בין העיריות והרשויות המקומיות, ולרוב מדובר בכמה עשרות גופים דרכם צריך לעבור ולקבל אישור, בדומה ל"טופס טיולים" בצבא.

הגופים הללו מתחלקים לשני סוגים:

הסוג הראשון הוא גופים בתחומי התכן (התכנון). בין התחומים שצריך לקבל עליהם אישור הוא תנועה וחנייה, מיקלוט, אצירת אשפה, איכות הסביבה, כיבוי אש ועוד. רוב הגורמים האלה מרוכזים באזור אחד ספציפי וייעודי ברשות המקומית.

הסוג השני של הגופים שבלי אישור שלהם לא ניתן לבנות, הוא גופים חיצוניים.

ישנם גופים חיצוניים שאינם חלק מהעירייה, כמו חברת החשמל, רשות העתיקות והמשרד להגנת הסביבה. ישנים גופים חיצוניים שהם חלק מהעירייה, כמו אגף הנכסים ואגף תיאום הנדסי. הפנייה לגופים השונים נעשית על ידי היועצים עליהם כתבתי בשלב התכנון המוקדם.

תהליך הגשת הבקשות לאישורים לרשויות, בדיקת הטפסים על ידי הגופים וקבלת האישורים, מן הסתם, לוקח זמן גם הוא.

בדיקת התכנית הסופית

אחרי שהקבלן קיבל את האישורים מהגופים השונים על כך שהוא עומד בתקנות/תקנים שלהם, הוא מגיש לעירייה תכנית סופית.

התכנית צריכה לעמוד בהנחיות שהקבלן קיבל מהוועדה (כלומר: לכלול את ההקלות שהוא ביקש, או להיבנות תחת המגבלות שהטילו עליו, ועוד). בנוסף, התכנית צריכה לכלול את האישורים מהגופים על עמידה בתקנות.

בוחן רישוי

אחרי שהקבלן מגיש את התכנית החדשה והמלאה לבניית הפרויקט, התכנית נבדקת על ידי בוחן רישוי של העירייה. במסגרת הבדיקה של בוחן הרישוי, הבוחן יכול לבקש להיפגש עם הקבלן ולקבל הבהרות על התכנית, ויכול גם לא.

מחלקת השבחה ותשלום אגרות

אם כל הטפסים שהוגשו לבוחן הרישוי תקינים, הבוחן יעביר את התכנית למחלקת ההשבחה. במחלקת ההשבחה, שמאי יבדוק מה גובהי ההיטלים – השבחה ופיתוח – שצריך להשית על הקבלן.

אחרי החישוב של השמאי, הקבלן נדרש לשלם את האגרות: אגרת השבחה ואגרת פיתוח. בלי לשלם את האגרות, לא ניתן לקבל את היתר הבנייה.

אחרי תשלום האגרות, מתקבל סוף סוף היתר הבנייה, או היתר בנייה בתנאים – כלומר יש לקבלן אישור לבנות לפי התכנית שהגיש, אבל בכפוף לתנאים שנקבעו לו ורק אם יעמוד בהם, יוכל לבנות. ההיתר הוא למספר שנים בודדות מרגע ההנפקה, ובתוך פרק הזמן הזה היזם צריך להתחיל לבנות את פרויקט מחיר למשתכן אותו הוא התחייב לבנות.

סיכום

קבלת היתר הבנייה הוא הליך ארוך ומרובה תחנות וגופים ברשות המקומית. בלעדיו, לא ניתן לבנות דבר, לרבות פרויקטים של מחיר למשתכן.

אמנם הקבלן מתחיל את התכנון המוקדם בשלב התחלתי למדי, אך לפני קבלת היתר בנייה – הוא לא יודע איך יראה הפרויקט באופן סופי – כלומר מה יהיה התכנון הסופי של כל דירה ודירה.

מרגע שהוגשה הבקשה הראשונה לפתיחת תיק ברשות המקומית, תהליך הוצאת היתר הבנייה יכול לקחת שנה ואף יותר. הגשת הבקשה להיתר בנייה כוללת שלבים רבים, אנשי מקצוע רבים וגורמים רבים המעורבים בה, וכל שלב יכול להאט את התהליך.

פתיחת תיק הרישוי ברשות המקומית, תכנון הפרויקט, פרסום הבקשות להקלות, התור לדיונים בועדות, וההמתנות לטיפול בין לבין – גוזלים הרבה זמן. גם ויכוחים מול הרשות המקומית גוזלים זמן יקר.

לכן, אם הקבלן אומר כי הפרויקט מתעכב בגלל קשיים שלו מול הרשות המקומית, סביר שהוא דובר אמת: יכול להיות שהוערמו על הקבלן קשיים חיצוניים ברשות המקומית או עקב מתנגדים לפרויקט, אבל יכול להיות גם שהקבלן מלכתחילה הגיש את הבקשה באופן לקוי ושאינו מספק את הרשות המקומית, או ביקש הקלות יוצאות דופן.

אני מקווה שבעקבות הכתבה הבנתם טוב יותר את תהליך הוצאת היתר הבנייה במחיר למשתכן, ושעכשיו לפחות אתם מבינים למה כלכך הרבה זוכים מחכים כלכך הרבה זמן. לסיום, אני מאחל לכם שהיתרי הבנייה יתקבלו בקלות, ושתיכנסו לביתכם החדש במהרה.

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599