עורך הדין של הקבלן ועורך דין מטעמכם

בישרו לכם כי זכיתם בתוכנית מחיר למשתכן, בחרתם דירה, וסוף סוף הגעתם לרגע המרגש של משא ומתן עם הקבלן וחתימת החוזה. מזל טוב! במעמד חתימת החוזה, אתם צפויים להיפגש עם עורך הדין המייצג את המוכר (בדרך כלל הקבלן) שילווה את התהליך. גם אתם יכולים להביא עורך דין משלכם שילווה אתכם לאורך התהליך, וכדאי שתדעו שלשני עורכי הדין יש תפקידים אחרים.

תשלומים לעו"ד של הקבלן ומיסים

כמה משלמים לעורך הדין של הקבלן במחיר למשתכן?

למרות שאתם לא הלקוחות של עורך הדין, לפי חוק, המוכר רשאי לגבות מכם חלק משכר הטרחה של עורך הדין שמייצג אותו, ונסביר:

משנת 2014 נכנסו לתוקף תקנות המכר (דירות) בנושא הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות. כיום עורכי הדין של הקבלן מוגבלים לגבות מכם שכר טרחה בגובה 0.5% משווי הדירה הנרכשת+מע"מ, או 4,960 ₪ +מע"מ, לפי הנמוך מביניהם (למה ועל מה בדיוק אתם משלמים – ראו בהמשך הכתבה).

לפי פסיקת בית המשפט העליון, במקרה שתצטרכו לשלם את שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן, שכר הטרחה הזה מצטרף לעלות הדירה כפי שהיא מדווחת לרשות המסים. כלומר – שכר הטרחה שאתם משלמים לעורך הדין של הקבלן מצטרף לשווי הדירה. אם אתם חייבים במס רכישה – הדבר יכול להעלות לכם את גובה המס.

לדוגמה: אם שילמתם על דירה 1,800,000 ₪ ושילמתם 4,960 ₪ +מע"מ לעורך הדין של הקבלן (כלומר 5,803 ₪), מס הרכישה על הדירה יחושב כאילו היא עלתה 1,805,803 ₪. זה מעלה במעט את חבות המס שלכם בעת רכישת הדירה.

כשתמכרו, התשלום לעו"ד של הקבלן עלול להפחית את המס שתאלצו לשלם

אם תמכרו את הדירה בהמשך, מאחר ששכר טרחת עורך הדין המייצג את המוכר הצטרף לסכום הרכישה, אתם יכולים לנכות את עלות שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן מרווח המכירה. זה אומר שבבוא העת, אם תידרשו לשלם מס שבח מקרקעין בעקבות מכירת הנכס – מס השבח שתשלמו יהיה נמוך יותר (אלא אם תוכלו להשתמש בפטורים ממס שקבועים בחוק – אז לא תצטרכו לחשב ניכויים כלשהם).

לדוגמה: אם הדירה עלתה לכם 1,800,000 ₪ ומכרתם אותה ב-2,500,000 ₪, לכאורה הרווחתם 700,000 ₪. אבל גם שכר הטרחה של עורך הדין הצטרף לרכישה (כלומר – המס יחושב על דירה של 1,805,803 ₪), ולכן אתם יכולים לנכות עוד 5,803 מהרווח, ולשלם מס רק על 694,197 ₪.

שימו לב שזאת דוגמה פשטנית להבהרת הנקודה, ושלא פעם יהיו הוצאות נוספות וגורמים נוספים שמשפיעים על החבות במס שבח.

לכן כדאי לשמור את הקבלות על התשלום לעורך הדין שמייצג את המוכר יחד עם שאר המסמכים החשובים של הבית ובכל מקרה, קחו בחשבון שבכל נושא המיסוי, מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע מתאים.

תפקידו של עורך הדין המייצג את המוכר בעסקת במחיר למשתכן

מה עושה עורך הדין של הקבלן?

עורכי הדין המייצגים את המוכר אחראים על מספר דברים, מלבד ייצוג הקבלן עצמו בהסכמי המכר (קחו נשימה עמוקה ותתחילו לספור!): הם אמונים על דיווח העסקה לרשות המיסים, דיווח על העסקה לממונה על חוק המכר, הם משמשים כחברה משכנת על הקרקע ואחראים לספק מסמכים עבור הבנקים מהם תיקחו משכנתאות, מנסחים את מסמכי הבית המשותף ופועלים לרישום הבית המשותף בפנקס הבתים משותפים כך שהזכויות שלכם תירשמנה במרשם המקרקעין. אם אתם לא יודעים מה הן כל הפעולות האלה זה בסדר גמור. מדובר בפעולות משפטיות נחוצות ויחסית מורכבות שצריך השכלה משפטית כדי לבצע.

סביר להניח כי הסכום שאתם כזוכי מחיר למשתכן תשלמו לעורך הדין של הקבלן אינו מספיק לכיסוי העלות של כל העבודה שלו, ולכן כנראה שלא רק אתם, אלא גם המוכר, משלם לעורך הדין שלו סכום יפה. למען האמת, אם הייתם ניגשים לעורך דין עצמאי שאינו קשור למוכר לטובת ביצוע ההליכים הללו, קרוב לוודאי שהם היו גובים מכם שכר טרחה גבוה בהרבה.

שימו לב שאת רישום הבית המשותף ורישום הדירה שלכם בטאבו (מרשם המקרקעין), יעשה עורך הדין של הקבלן רק לאחר השלמת הליכי הבנייה וביצוע מדידות בפועל, לכן – התפקיד שלו לא מסתיים מבחינתכם במועד החתימה על הסכם המכר, אלא הוא רק מתחיל.

ייפוי כוח לעורך הדין של הקבלן

ישנן מספר פעולות עליהן אחראי עורך הדין המייצג את הקבלן, חלקן מופיע לעיל. את הפעולות האלו הוא אינו יכול לעשות מבלי לקבל מכם ייפוי כוח. ייפוי כוח שכזה ממסמך משפטי אשר מסמיך את עורך הדין המייצג את הקבלן לעשות פעולות בשמכם ועבורכם – כגון דיווח לרשות המיסים ורישום הזכויות שלכם בדירה שרכשתם במרשם המקרקעין.

ייפויי הכוח עליהם תתבקשו לחתום כוללים סעיפים אשר יאפשרו לעורכי הדין חופש פעולה נרחב. חלק מחופש הפעולה הזה כולל דברים שעשוים להיראות מאיימים כמו לבטל רישומים על שמכם אם לא עמדתם בתנאי ההסכם – אך תמיד צריך לזכור שחופש הפעולה נועד אך ורק לצורך הטיפול ברכישת הדירה.

עורך דין מטעם הזוכים במחיר למשתכן

האם להביא עורך/ת דין מטעמי לחתימת החוזה?

ההחלטה האם לקחת עורך דין פרטי מטעמכם שילווה אתכם לאורך העסקה תלויה בשיקול דעתכם. מבחינה משפטית, אין כל מניעה, ואף מומלץ, שתיקחו עורך דין מטעמכם שייצג את האינטרסים שלכם.

הפעולות שמבצעים עורכי הדין של הקבלן משרתות גם את האינטרסים שלכם, והן ישפיעו עליכם רבות. עם זאת, במילים פשוטות, עו"ד של הקבלן דואג לאינטרסים של הקבלן. הלקוח שלו הוא הקבלן (ולא אתם), ובהתאם הוא מגן קודם כל על האינטרסים של הקבלן (ולא שלכם). לכן, גם אם הוא מייעץ לכם בתחום מסויים – לא מומלץ לפעול לפי עצתו באופן עיוור.

עורך דין מטעמכם יכול לנהל משא ומתן עם עורכי הדין של הקבלן על מנת לשפר את תנאי החוזה שבעסקה ולנהל משא ומתן על מנת לדאוג לאינטרסים שלכם בהסכם המכר ולאחריו. יש מה לבדוק ולוודא בתהליך החתימה על חוזה המכר – גם אם מדובר בחוזים שנבדקו על ידי חברות הבקרה מטעם משרד השיכון. חשוב שתדאגו לשמור על עצמכם, בין אם לבד – או בסיוע של איש מקצוע. עם זאת, זה לא הדבר היחיד שעורך דין מטעמכם עושה.

עורך דין מטעמכם מייעץ לכם משפטית, בוחן לעומק את מסמכי המכרז ואת הזכויות במקרקעין, בוחן את התאמת הסכם המכר ונספחיו להוראות הדין ולהוראות משרד השיכון, בוחן לעומק את הסכם המכר עבורכם, מסביר לכם את המשמעויות של הסעיפים השונים בחוזה לעסקה שכנראה תהיה מהגדולות והמשמעותיות בחייכם ומלווה אתכם לאורך התהליך.

עורך הדין מטעמכם מפקח על הגשת הדיווחים לרשות המסים ומלווה בתשלום המסים ובקבלת אישורים בדבר ביצוע התשלום, מסייע באימות מסמכי המשכנתא של הרוכשים ותצהירים נלווים, עוקב אחר רישום הערות אזהרה או כל בטוחה אחרת הניתנת לזוכים, מעניק ייעוץ ונמצא בקשר עם גופים רלוונטיים לכל אורך התהליך ומסייע בפתרון עיכובים ותקלות במהלך התקופה שעד לקבלת מפתח ורישום הזכויות על שם הזוכים (הכל כמובן תלוי בהתקשרות שלכם עם עורך הדין והיקף הייעוץ שאתם רוצים ממנו).

לסיכום

עורך הדין המייצג את המוכר אמנם פועל מטעם המוכר ולא מטעמכם, אבל הוא מבצע פעולות חשובות, ובשוק הפרטי על אותן פעולות – כנראה שהייתם משלמים לו יותר.

אמנם מעטים הם הזוכים ששמחים לשלם לעורך הדין של הקבלן, והתשלום מעלה את חבות המס, אך מצד שני, כשתמכרו את הדירה, אם תשמרו את הקבלות, אולי תוכלו להפחית את המס שתשלמו על המכירה בעזרתן.

וכמובן – קיומו של עורך דין מטעם הקבלן לא מונעת הבאה של עורך דין משלכם, שהנאמנות שלו נתונה לכם והפעולות שהוא מבצע הן אחרות לגמרי.