איסור מכירת דירה במחיר למשתכן והגבלות על בעלות על דירה נוספת

תכנית מחיר למשתכן נועדה עבור אנשים שמוגדרים בתנאי הזכאות למחיר למשתכן כמחוסרי דיור, וכן עבור משפרי דיור, כפתרון למחירי הדיור המאמירים בשוק. כדי שאנשים לא ינצלו את תנאי התכנית, משרד הבינוי והשיכון הטיל מגבלות על הזוכים גם בנושא בעלות על דירה נוספת וגם מגבלות בנושא מכירת הדירה.

חשוב לדעת, כי אין איסור על השכרת דירת מחיר למשתכן, כך שאם רכשתם את הדירה למטרת השקעה, תוכלו להשכיר את הנכס למטרות מגורים (בלבד) ובתום התקופה בה אסור לכם למכור את הדירה, תוכלו להחליט האם אתם מעוניינים למכור את הדירה או שדווקא להמשיך להשכירהּ.

לפני שנצלול, חשוב לי להדגיש שבכל הנוגע לבעלות על דירה נוספת ועל איסור המכירה במחיר למשתכן, במקרה הצורך מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, אשר יוכל לתת לכם ייעוץ פרטני ולהמליץ לכם מה הדבר הנכון לעשות בהתאם לנתונים האישיים שלכם.

איסור מכירת דירה במחיר למשתכן

עם החתימה על הסכם המכר במחיר למשתכן, אתם עתידים לחתום גם על הצהרה לפיה אתם מתחייבים שלא למכור את הדירה אותה רכשתם, וכן שלא תחתמו על הסכם למכור את הדירה לתקופה שתחל: (א) 5 שנים מיום קבלת טופס 4 לפרויקט; או (ב) 7 שנים ממועד הזכייה שלכם בהגרלה במכרז הרלוונטי, לפי המוקדם מבין שני המועדים. האפשרות השנייה נוספה בעקבות זמני ההמתנה הארוכים עד להוצאת היתר בנייה, וכדי לאפשר לזוכים יותר גמישות לאור העיכובים.

בגין ההתחייבות שלא למכור את הדירה, עתידה להירשם בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת משרד הבינוי והשיכון ו/או מדינת ישראל (הערה אזהרה היא הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה על התחייבות משפטית לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מעסקה).

שימו לב, שההתחייבות שלכם ברורה: לא מספיק שאסור לכם למכור את הדירה בפרק הזמן הזה, אסור לכם גם להתחייב למכור אותה במסגרת תקופה זו.

האיסור לכך נובע מהחשש שזוכים או עורכי הדין שלהם יעשו עסקאות מכירה וינסו להיות יצירתיים ולכנות את העסקאות האלו בשמות אחרים כמסווה. כחלק מאותה הצהרה, אתם חותמים על הסכמה לפיה אם תפרו את ההתחייבות שלא למכור את הדירה, אתם תהיו צפויים לקנס הקבוע במסמכי המכרז (בדרך כלל קנס רציני מאוד בגובה של כמה מאות אלפי שקלים).

יש לזכור כי לקבלן אין כל שליטה על התחייבות שלכם שלא למכור את הדירה. כל ההוראות בעניין זה הן הוראות של משרד הבינוי והשיכון ושל רשות מקרקעי ישראל. לכן, הקבלן לא יכול לוותר לכם על ההתחייבות הזאת או להקטין את גובה הקנס אותו תקבלו במקרה של הפרת ההתחייבות.

מניסיון אישי בייצוג של זוכים, משרד הבינוי והשיכון מתנגד לרוב למכירה של הדירה ואינו מאפשר זאת בוועדת החריגים גם בכפוף לתשלום הקנס.

עם זאת, ככל הידוע לנו, עניין זה טרם עמד למבחן בתי המשפט ולכן טרם התקבלה הכרעה חד משמעית בנושא. אפשר לשער שאם הנושא יגיע לדיון בבית המשפט, העניינים האלו יעלו: ההסכם בין הצדדים קובע את גובה הקנס שיוטל במקרה של מכירת הדירה והפרת האיסור, ולפיכך יש שיטענו כי ניתן למכור את הדירה בכפוף לתשלום הקנס; כמו כן, איסור גורף למכור דירה עלול לפגוע בצורה בלתי מידתית ובלתי סבירה בזכות הקניין של אדם, שהיא זכות יסוד במדינת ישראל כמדינה דמוקרטית, בטח כאשר נקבע פיצוי משמעותי למדינה בגין מכירת הזכויות בדירה. כפי שציינו, נושא זה טרם עמד במבחן בבתי המשפט.

הסרת הערת האזהרה בתום התקופה

בשנת 2017 נתקבלה הוראה משותפת של משרד הבינוי והשיכון, הממונה על מרשם המקרקעין ורשות מקרקעי ישראל שקובעת, בין היתר, שכאשר יפוג תוקפה של הערת האזהרה, רשם המקרקעין ימחק את ההערה מכוח בקשה של אחד הצדדים בלבד. כלומר, בתום תקופת איסור המכירה, ההסרה של הערת האזהרה אמורה להיות קלה, ללא בירוקרטיות מיותרות וללא חתימה נוספת של משרד הבינוי והשיכון.

זה נשמע כביכול כמו עניין טכני וקטן, אבל מי שמכיר את המנגנון שבו פועלות הערות אזהרה, מבין שזאת הקלה משמעותית לזוכים (ולמדינה) שלא צריכים להשיג את ההסכמה של רשויות המדינה לקראת המכירה, והדבר אמורה להיעשות באופן אוטומטי (מקווים שאכן ההנחייה הזאת תיושם כראוי ותקל על כולנו).

כעת נעבור להתייחס להגבלות על בעלות נוספת של דירה בשוק הפרטי, ובהמשך נתייחס לוועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון.

הגבלות על בעלות על דירה נוספת בשוק הפרטי 

כמובן שהחלק הזה מתייחס לזוכים שהם חסרי דיור, ולא לזכאי מחיר למשתכן שהם משפרי דיור ויש להם כבר דירה בבעלותם (עליהם חלות מגבלות אחרות).

אם זכיתם בהגרלה ואתם מעוניינים לממש את הזכייה, בדרך כלל לפני מימוש הזכייה במחיר למשתכן, לא תוכלו לרכוש בשוק הפרטי דירה או קרקע המיועדת לבניה למגורים, מבלי לאבד את זכאותכם במחיר למשתכן. לרוב, אם בכל זאת תחליטו לרכוש דירה בשוק הפרטי לפני מימוש הזכיה, תאבדו את זכאותכם ותהיו חשופים לקנס של כמה מאות אלפי שקלים.

בעיקרון, לאחר החתימה על רכישת הדירה במחיר למשתכן והשלמת החתימה על הסכמי המכר וכניסתם לתוקף, לא אמורה להיות בעיה לרכוש דירות נוספות בשוק הפרטי ללא מגבלה (רק מאחלים לכם שתוכלו לעמוד בזה מבחינה כלכלית!). אולם, היות ומדובר בנושא בעל חשיבות כלכלית ומשפטית משמעותית, אנו ממליצים לכם להיוועץ עם עורך דין לפני קבלת כל החלטה בנושא. במצב כזה, עורך הדין מטעמכם יבחן עבורכם את תקנון תכנית מחיר למשתכן שחל עליכם, ואת ההגבלות הקבועות הרלוונטיות למועד קבלת ההחלטה (שימו לב, כי תכנית מחיר למשתכן משתנה מעת לעת, ולכן תמיד צריך לבדוק באופן פרטני לפני קבלת החלטה משמעותית).

ובכל זאת, נתייחס למספר מקרים שבהם אתם הופכים להיות בעלים על דירה, בלי שרכשתם אותה ישירות. שימו לב, גם המקרים האלו מצריכים ייעוץ פרטני לפי המאפיינים האישיים שלכם והנסיבות הפרטניות – לכן, אל תסתמכו על מה שכתוב כאן, אלא תבדקו עם עורך דין את המצב שלכם בטרם ביצוע כל פעולה.

בעלות על דירה בעקבות נישואין או ירושה

אם זכיתם בתכנית מחיר למשתכן ולפני החתימה על החוזה נישאתם לאדם בעל דירה, או שאתם צפויים לקבל דירה בירושה ועוד לא חתמתם על חוזה, הבעלות על דירה נוספת עשויה להוות בעיה.

כדאי גם לדעת שעל פי רוב, בעלות על דירה נוספת כרוכה בתשלום מיסים, ולא מקבלים את אותן ההטבות שקיימות בבעלות על דירה יחידה (למשל קבלת משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר והטבות מס). כדי לברר סכומים מדויקים ופרטים נוספים מומלץ להיוועץ באיש מקצוע.

כעת, נרחיב על שני מצבים אלו:

דירה בירושה וזכייה במחיר למשתכן

אם אדם קרוב אליכם נפטר ואתם עתידים לרשת את עזבונו הכולל גם נכסי נדל"ן, חל "עיקרון הנפילה המיידית" לפי סעיף 1 לחוק הירושה בישראל. "עקרון הנפילה המיידית" אומר כי הירושה "נופלת" לידיהם של היורשים ביום הפטירה ולא ביום מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה או ביום הרישום של הנכס בטאבו.

עיקרון זה קובע כי אין "זמן ביניים" בין בעלות המוריש לבין בעלות היורשים בעיזבון. לכן, יש לבחון פרטנית האם אדם עומד בתנאי תכנית מחיר למשתכן במקרה של פטירת אדם המוריש (בין לפי החוק ובין לפי צוואה) את עיזבונו לזוכה בפרויקט מחיר למשתכן.

במקרה כזה, גשו מידית להיוועץ עם עורך דין מתאים, כדי להבין האם זה משפיע על הזכאות שלכם, וזאת לפני שאתם חותמים על הצהרה שאתם עומדים בתנאי הזכאות.

נישואין לבעל/ת דירה וזכייה במחיר למשתכן

נישואין לאדם בעל דירה עשוי לשים אתכם כזוכים במצב בעייתי: כדי לממש את הזכייה שלכם במחיר למשתכן ולרכוש את דירת מחיר למשתכן בה זכיתם גם לאחר הנישואין, סביר להניח שתצטרכו לערוך הסכם יחסי ממון בין בני הזוג (שנקרא בפשטות "הסכם ממון") ובו תבצעו הפרדה של הרכוש ביניכם. את ההסכם הזה עליכם להציג לועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון (שלה יש שיקול דעת האם זה מספק או לא). מקרה כזה משלב שני תחומים משפטיים שונים: נהלי תכנית מחיר למשתכן והסכמי ממון, ולכן גם בעניין הזה חשוב לקבל ייעוץ וליווי פרטני.

כמו כן, חשוב מאוד לדעת כי עריכת הסכם ממון והחתימה עליו לא מספיקה, סביר להניח שתצטרכו לנהוג בהתאם למה שקבוע בהסכם: תצטרכו לנהל חשבונות בנק נפרדים ולממן את המשכנתא על דירת מחיר למשתכן מהחשבון הנפרד שלכם בלבד. אם יתקבלו מדירת מחיר למשתכן דמי שכירות, הם יצטרכו להיות מועברים לחשבון הנפרד בלבד.

שמירה על הכללים האלו, בין היתר, תאפשר לכם להוכיח כי אתם פועלים בהתאם להפרדה הרכושית שהצהרתם עליה – וכך תוכלו לרכוש דירה בפרויקט מחיר למשתכן ולהחזיק בה עד שתוסר המגבלה על העברה ומכירה. כדאי גם לדעת שאם תערכו הסכם ממון ולא תנהגו על פיו, אתם עלולים לחשוף עצמכם לקנס בשיעור משמעותי של כמה מאות אלפי שקלים (וזאת לא בהכרח הסנקציה היחידה).

אנחנו כמובן לא מציעים לבני זוג לעשות הסכם ממון ולקבוע הפרדה רכושית רק לצורך מימוש זכייה באופן גורף – אם אתם נמצאים במצב כזה, בהחלט כדאי לכם להתייעץ עם איש מקצוע כדי להבין מה ההשכלות ואילו שיקולים צריך וכדאי לקחת בחשבון.

ועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון

למרות האיסור על מכירת הדירה, לפעמים רכישת דירה במחיר למשתכן לא עולה יפה – בני זוג עשויים להיפרד, רוכשים עלולים להיקלע למצב כלכלי לא טוב או חס וחלילה למות. במצבים האלה, יכול להיות שלמרות האיסור תאלצו למכור את הדירה.

משרד הבינוי והשיכון מכיר בכך שהחיים לא תמיד צפויים, ולעיתים יש צורך בהגמשת הכללים. מידת הגמשת הכללים נקבעת בוועדת חריגים. הועדה היא עצמאית וכל מקרה בה נידון לגופו.

במקרים בהם משרד הבינויו והשיכון חושד שישנה הפרה של תנאי תכנית מחיר למשתכן, ייתכן ותזומנו להופיע בפני וועדת חריגים לפני שיוחלט להטיל עליכם קנס. במקרה כזה, תצטרכו לטעון בצורה משכנעת ולהציג בפני הוועדה אסמכתאות המצביעות על כך שלא הפרתם את תנאי התכנית.

מקרים בהם כדאי לפנות לועדת חריגים

במקרה של גירושין או פרידה של ידועים בציבור, יש סיכוי שוועדת חריגים תאשר את מכירת הנכס כאשר תציגו בפניה הסכם גירושין המאושר על ידי בית משפט או בית דין רבני.

במקרה של פטירה של אחד מהרוכשים, יש גם סיכוי שוועדת החריגים תאשר העברת הדירה ליורשים, ולעיתים אף תאשר את מכירת הדירה מהיורשים לצד שלישי (אם אתם דואגים מתשלום המשכנתא אחרי פטירה, מוזמנים לקרוא את הכתבה על ביטוח משכנתא).

במקרה של פשיטת רגל, קיים סיכוי שוועדת חריגים תאשר מכירת הנכס לצד שלישי.

ישנו גם המקרה המשמח בו תצטרכו אישור של וועדת חריגים – כאשר נישאים או הופכים לידועים בציבור, ורוצים להעביר מחצית הנכס לבן הזוג השני.

נוסף על המקרים המובהקים בהם כדאי לפנות לועדת חריגים, יש מקרים שנמצאים בתחום האפור: מחלה שמצריכה את מכירת הדירה או נישואין אזרחיים לאדם שאינו אזרח ישראל. במצבים כאלו, גם אם סיכוי טוב שהכף תיטה לטובתכם, תצטרכו לעבוד קשה על מנת לשכנע את וועדת החריגים לאפשר לכם למכור את הנכס. למשל, תצטרכו להראות כי ללא מכירת הדירה לא תוכלו לממן את הטיפול במחלה או להראות כי בן זוגכם מתכוון להשתקע בישראל ולא מדובר על מכירת הדירה לאדם שאינו אזרח ישראלי ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות (בהתאם לכללי רשות מקרקעי ישראל האוסרים על העברת נכסים לבני אדם ללא זיקה ממשית לישראל).

איך פונים לועדת חריגים?

הנסיון מלמד שפניות שנוסחו בשפה משפטית וגובו באסמכתאות רלוונטיות, זכו להתייחסות טובה ולתשובות חיוביות מהוועדה.

לפנייה לוועדת חריגים יש למלא את טופס הפנייה המקוון באתר משרד הבינוי והשיכון.

בעמוד הראשון של טופס הפניה המקוון מופיע חלון לבחירת נושאי הפנייה:

יש לבחור בנושא הראשי "מחיר למשתכן לאחר זכיה בהגרלה", בנושא המשני "פניה לוועדת חריגים" ולאחר מכן למלא את הישוב ומספר ההגרלה. בהמשך תידרשו למלא את פרטי הפנייה ולצרף את המסמכים הבאים:

1. מכתב עם הפניה לוועדה – הכולל פירוט של סיבת הפניה בצירוף מסמכים התומכים בבקשה, כגון: אישורי העסקה במקרה ויש קשר לבקשה, ריכוז יתרות כולל מחשבון הבנק במקרה שהסיבה היא כלכלית ואישור רפואי במקרה שהסיבה רפואית.
2. העתק עמוד ראשון מחוזה הרכישה וכן צילום של העמוד המציין את האיסור החל על הרוכשים לפי החוזה הרכישה.
3. פרטים בנוגע לדירה – יישוב, קבלן, גודל הדירה ועוד.
4. מספר הנפשות במשפחה וצילום ת"ז הכולל רישום הילדים וכתובת מגורים נוכחית.
5. צילום אישור המסירה במידה ויש חזקה בדירה.
6. פרטי דוא"ל וטלפון של הפונים.

בפניה שלכם לועדת החריגים או כאשר תזומנו להופיע בפני הוועדה, אנחנו מציעים לכם להיעזר בעורך דין שיטפל בביורוקרטיה ויעזור עם הניסוחים המשפטיים של הפנייה ועם החומרים הרלוונטיים.

לסיכום

כללי תכנית מחיר למשתכן קבעו הגבלות על זכאים וזוכים בכל הקשור לבעלות על דירה נוספת, וכן לאיסור מכירת דירת מחיר למשתכן שתרכשו. ההגבלות אמנם ברורות, אבל בתי המשפט טרם התמודדו עם כל המקרים שיכולים לקרות, ולכן כפי שציינו, יש עדיין אי וודאות מסויימת לגבי המצב.

חשוב להכיר את וועדת החריגים של משרד הבינוי והשיכון ואת המצבים שבהם מומלץ לפנות אליה, וחשוב שבכל העניינים שציינו – תתייעצו עם איש מקצוע מתאים שיבחן את המקרה הפרטני שלכם ואת הנסיבות שלו, כדי לסייע לכם לקבל החלטות נכונות.

הכרת המגבלות ופעולה בהתאם להן, תסייע לכם להימנע מקנסות מיותרים, ולצד זאת תאפשר לכם להפיק את המירב מהדירה החדשה שתרכשו או שכבר הספקתם לרכוש! בהצלחה!