מיסוי דירת מחיר למשתכן: מס רכישה ומיסוי על שכירות

אחת ההוצאות המשמעותיות סביב רכישת דירה, בין אם בפרויקט מחיר למשתכן ובין אם בשוק הפרטי, היא תשלום מיסים: רכישת הדירה עשויה להיות כרוכה בתשלום מס רכישה, מכירת הדירה עשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח ואם תשכירו אותה אתם עשוים לשלם מס בגין דמי השכירות המתקבלים.

זה החלק הראשון של המדריך למיסוי על דירת מחיר למשתכן, שיעסוק במיסים שמשלמים לפני הרכישה ובמקרה של השכרת הדירה. החלק השני של המדריך יעסוק במס שמשלמים אחרי הרכישה: מס שבח, וכנגזרת שלו – גם פחת.

כל המספרים בכתבה נכונים לשנת 2020. שיעורי המס מתעדכנים מדי שנה באמצע חודש ינואר, והם צמודים למדד המחירים לצרכן.

שימו לב שענייני מיסוי הם עניינים אישיים ומשתנים בין אדם לאדם. לפני כל קבלת החלטה ו/או ביצוע פעולה, וכדי לקבל תשובה אישית לשאלות שלכם, אני ממליץ לכם להתייעץ עם גורם מקצועי. חשוב גם לזכור שהוראות המס משתנות מעת לעת, וכי יש המון כללים וחריגים שלא התייחסי אליהם כאן.

תנאי מס להם זכאים רוכשי דירה יחידה

למעט משפרי דיור, כדאי להכיר שכרוכשי דירה יחידה אתם זכאים לתנאים משופרים בעת רכישת הדירה מאחר שבעת הרכישה.

עד למחיר דירה מסוים יש לכם פטור ממס רכישה וגם אפשרות לאחוזי מימון טובים יותר במשכנתא. אם תרכשו דירה נוספת אחרי חתימת חוזה רכישת הדירה, בדרך כלל תצטרכו לשלם 8% מס רכישה "מהשקל הראשון" ברכישת הדירה הנוספת.

 מס רכישה

כל אדם הרוכש דירת מגורים בישראל חייב בתשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות הנקבעות על-ידי רשות המסים. למעשה, מדובר במס אותו יש לשלם ישירות למדינה עבור קניית נדל"ן במדינה, כאשר שיעורי המס משתנים ותלויים בסוג הנדל"ן שקונים.

כפי שציינתי, ביחס לדירת מגורים, שיעור מס הרכישה משתנה בין רוכש שזו דירתו היחידה לרוכש שזו דירה נוספת שלו, כאשר המס תלוי גם במחיר הדירה.

מהו מחיר הדירה?

התשובה האוטומטית לשאלה "מהו מחיר הדירה" היא "השווי שנקבע בהסכמת הצדדים בהסכם המכר", אך ברוב המקרים זוהי אינה התשובה הנכונה. הכלל הוא כי שווי הדירה נקבע לפי שווי השוק ולפי מבחנים אובייקטיביים. לרוב, רשות המסים מאמצת את המחיר עליו הסכימו הצדדים (המחיר בחוזה) אם מתקיימים שני תנאים: (א) תום לב; (ב) היעדר יחסים מיוחדים בין הקונה למוכר.

מהניסיון שלי בעסקאות מחיר למשתכן שליוויתי, לרוב רשות המיסים תאמץ כמחיר העסקה את המחיר הכתוב בחוזה ביניכם לבין הקבלן (שהוא אמור להיות בהתאם לקבוע במסמכי המכרז) ולא את שווי השוק של הדירה כפי שנקבע על ידי שמאי (שבדרך כלל בפרויקטים של מחיר למשתכן יהיה גבוה יותר משווי הרכישה בפועל).

מדרגות מס הרכישה הנוכחיות

תושבי ישראל אשר קונים את דירת המגורים היחידה שלהם פטורים מתשלום מס רכישה על שווי דירה של עד 1,744,505 ₪.

מעל לסכום זה הם יאלצו לשלם מס רכישה על ההפרש, לפי מדרגות שמשתנות – 3.5% מהפער שבין 1,744,505 ש"ח ועד לסכום 2,069,205 ₪. על כל שקל מעל לסכום זה יחול מס של 5% (עד לסך של 5.3 מיליון ₪ לערך).

עדכון שיעורי המס חשוב מאוד לרוכשים, שכן הוא מגדיל את החלק הפטור מתשלום מס עבור אלו הרוכשים דירה יחידה, ובהתאמה מגדיל את יתר המדרגות, כך שהרוכשים משלמים שיעור מס נמוך יותר.

יש לזכור כי על הדיווח על הרכישה להישלח לרשום המיסים תוך 30 ימים מיום החתימה על הסכם המכר גם אם שווי הדירה לא מגיע למדרגת המס, ואת תשלום מס הרכישה יש לבצע תוך 60 ימים מיום החתימה על הסכם המכר.

מיסוי בגין קבלת דמי שכירות

כאשר יגיע היום המיוחל בו תקבלו את הדירה, אני מניח שחלקכם יעבור להתגורר בה וחלקכם יפנה להשכרת דירת מחיר למשתכן שרכשתם. שימו לב, גם השכרת הדירה עשויה להיות כרוכה במס – או ליתר דיוק דמי השכירות המתקבלים עקב השכרת הדירה.

קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים לשכירות וניתן לבחור בכל אחד מהם (אבל רק באחד) על-פי הנתונים האישיים ולפי השיקולים הכלכליים שלכם. גם כאן, לבחירת מסלול המיסוי הנכון עבורכם יש להיוועץ איש מקצוע מתאים.

נכון לשנת 2020, קבלת סכום שכירות חודשית של עד 5,100 ₪ (מכל דירות המגורים שברשותכם) אינו דורש תשלום מס על דמי השכירות.

מסלולי מיסוי להשכרת דירת מגורים

להלן, בקצרה, מסלולי המיסוי העיקריים, המתייחסים להשכרת דירות למגורים כשהן מושכרות ליחידים (ולא לחברות):

א. מסלול מס שולי (נקרא גם "פטור מלא או חלקי")

כאשר סכום השכירות אינו עולה על תקרת הפטור הקבועה בחוק (עד 5,100 ש"ח נכון לשנת 2020) – יחול פטור מלא.

כאשר סכום השכירות גבוה מתקרת הפטור (כאמור, מעל 5,100 ש"ח לשנת 2020) אך לא עולה על 10,200 ש"ח – יחול מס שולי, לפי נוסחה של רשות המסים, על פי הכנסותיו של המשכיר. המדרגה הראשונה תהיה 31% מס על הכנסה משכירות (על הסכום מעבר לתקרת הפטור). בבחירה במסלול זה, יהיה רשאי המשכיר לנכות את כל ההוצאות המוכרות על הנכס, דוגמת הוצאות משפטיות, הוצאות אחזקה ותיקונים ועוד. על הוצאות מוכרות לניכוי מס ארחיב בחלק ב', כשאכתוב על מס שבח.

במילים אחרות, במסלול המס השולי משלמים מס על פי נוסחה של רשות המיסים. המס בגובה 31% חל על הפער בין הסכום שחייב במס (הפער בין 5,100 לסכום שמקבלים בפועל לדירה), ובלבד שהוא לא עולה על 10,200 ש"ח. במסלול הזה משלמים פחות מס ממסלול המס המלא (מסלול ג') ואפשר לקזז רק חלק מההוצאות.

ב. מסלול מס מופחת של 10%

במסלול זה ישולם מס בשיעור של 10% על כל ההכנסה מדמי השכירות (נכס בישראל) ולא ניתן לנכות שום הוצאה (תיקונים, מימון, אחזקה וכדומה).

ג. מסלול המס המלא (חיוב לפי מדרגות המס)

במסלול זה, המשכיר ישלם שיעור מס שולי על כל שכר הדירה (ולא פחות מ-31%) בהתחשב במכלול הכנסותיו. המשכיר יוכל לנכות מההכנסות האלו את ההוצאות המוכרות במלואן, וכך לשלם פחות מס.

בחירת מסלול מיסוי

לבחירת מסלול המס צפויה השפעה גם על מס שבח מקרקעין שייתכן ותצטרכו לשלם בעת מכירת הדירה. על מס שבח ארחיב בחלק הבא של הכתבה. יש לבחור את מסלול המס במועד הדיווח והתשלום לרשות המיסים, אחת לשנה – ביחס לשנה העוקבת. לדוגמה: על דמי השכירות שקיבלנו ב-2020 אפשר לדווח ב-2021. כדאי גם לדעת שאפשר לעבור בין מסלולי המס.

הבחירה במסלול המס לדירה היא בחירה שתלויה בגורמים רבים: נכסים נוספים, הכנסות, דירות נוספות ועוד. מאחר שענייני מיסוי הם עניינים אישיים – לפני כל קבלת החלטה ו/או ביצוע פעולה, ובכדי לקבל תשובה אישית מותאמת, אני ממליץ לפנות ולהתייעץ עם איש מקצוע לגבי הנתונים האישיים שלכם.

סיכום

לאורך השלבים השונים סביב הדירה תיתקלו בשאלת המיסוי לאותו שלב. חלק זה של הכתבה עסק בשלב של רכישת הדירה והשכרתה. סקרתי את מס הרכישה: את ההקלות לרוכשי דירה יחידה ולפי מה נקבע מחיר הדירה שחייב במס רכישה, עניין שבמחיר למשתכן הוא לא מובן מאליו. סקרתי גם את המיסוי על שכירות ואת מסלולי המיסוי (ושוב אני מזכיר שמדרגות המס מתעדכנות כל שנה בינואר).

החלק הבא של הכתבה יעסוק במס שבח שמשלמים עם מכירת הדירה, ובפחת שמשפיע עליו.

כפי שכתבתי בהתחלה, ענייני מיסוי הם אישיים. לכן לפני כל החלטה שאתם מקבלים ו/או כל פעולה שאתם מבצעים, כדי לכם לקבל תשובה מותאמת אישית, בעדיפות אחרי התייעצות עם גורם מקצועי.

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599