מיסוי דירת מחיר למשתכן: מס שבח ופחת במכירת הדירה

רכישת דירה כרוכה בתשלום מיסים. ישנם מיסים שמשלמים עם רכישת הדירה ותוך כדי, עליהם כתבתי בחלק א' של מיסוי דירת מחיר למשתכן. בנוסף, יש מיסים שתשלמו כאשר תמכרו את הדירה ובהם תעסוק הכתבה הזאת.

שיעורי המס מתעדכנים מדי שנה באמצע חודש ינואר והם צמודים למדד המחירים לצרכן. כל הסכומים המצויינים בכתבה נכונים לשנת 2020, ולכן לפני כל ביצוע פעולה, כדאי לברר מה סכום הפטור או החיוב המדויק שבתוקף במועד הרלוונטי.

וכמובן, חשוב לזכור שהנושא של מיסוי הוא נושא אישי ומשתנה מאדם לאדם. לכן, לפני כל קבלת החלטה ו/או ביצוע פעולה, וכדי לקבל תשובה אישית לשאלות שלכם, אני ממליץ לכם להתייעץ עם גורם מקצועי.

מס שבח

"מס שבח מקרקעין" הוא מס של המדינה על רווח הון שנעשה כתוצאה מעסקת מקרקעין והוא עתיד לחול עליכם כאשר תמכרו את דירת מחיר למשתכן בה זכיתם. באופן כללי, ניתן לומר כי הרווח (השבח) שנוצר למוכר הוא ההפרש שבין המחיר ששולם בעת רכישת הנכס לבין התמורה המתקבלת ממכירת הנכס.

באשר לחבות בתשלום מס שבח, חשוב לציין כי מדובר בנושא מורכב עם הסתעפויות רבות, וכן נושא הטומן בחובו תנאים וסייגים רבים, אשר מושפעים ממאפיינים אישיים של כל אחד ואחת מכם. כך, לדוגמה, ישנם מקרים בהם יינתן פטור ממס שבח על דירה יחידה, גם אם למוכר ישנן חלקי דירות הנוספים על הדירה ממנה מבוקש הפטור ממס שבח. לכן, לא אדון בנושא הפטור ממס שבח ובתנאים לקבלת הפטור בכתבה הזו. אני ממליץ לכם להתייעץ עם איש מקצוע מתאים בטרם תקבלו כל החלטה בנושא מיסוי בכלל, ומס שבח באופן ספציפי.

הואיל והמס מוטל רק על "השבח" שנוצר במכירה, החוק קובע הוראות כיצד יחושב אותו שבח:

ככלל, המס על השבח הנצבר במכירת דירת מגורים הוא 25% (על חלק מהנכסים הישנים יש שיעורי מס אחרים – לא אתייחס לזה כאן). כך לדוגמה, אם רכשתם דירה ב-1,000,000 ₪ ומכרתם אותה ב-2,000,000 ₪, הרווח (השבח) שלכם הוא 1,000,000 ש"ח ותידרשו לשלם 25% מהרווח, שהוא סך של כ-250,000 ש"ח, לרשות המסים –בכפוף לניכוי הוצאות רלוונטיות.

כדי לצמצם את החבות במס שבח (כלומר: לשלם פחות מס בעת המכירה), החוק מתיר להוסיף את ההוצאות שהוציא המוכר "להשבחת המקרקעין" לשווי הרכישה. לכן, ככל שיש לכם יותר הוצאות סביב המכירה (אתן דוגמאות להוצאות בהמשך הכתבה), הרווח שלכם יהיה קטן יותר – ומאחר שאתם משלמים מס רק על הרווח, גם המס שלכם יקטן.

הוצאות מוכרות שיפחיתו את החבות שלכם במס שבח

אין באמת רשימה סגורה של כל הדברים שאפשר להזדכות עליהם במס שבח. במקום רשימה סגורה קיימים קריטריונים שההוצאות המוכרות צריכות לעמוד בהם. חשוב להכיר מראש את ההוצאות והקריטריונים האלו, כי כזוכי מחיר למשתכן, יש לכם הוצאות רבות סביב הכניסה לדירה שבעת המכירה עשויות להפחית לכם את החבות במס.

קריטריון ראשון – ההוצאות נועדו להעלאת שווי הנכס

ככלל, מדובר בהוצאות שנועדו להעלאת שווי המקרקעין והן לא הוצאות לשמירה ותחזוק של הקיים (כלומר, לא הוצאות לאחזקה שוטפת של המקרקעין: שרברב שהזמנתם לתיקון נזילה לא ייחשב כהוצאה מוכרת, אך התקנת מזגן כן).

קריטריון שני – יש קשר בין ההוצאה לבין המטרה

צריך לשכנע כי קיים קשר בין ההוצאה עצמה לבין השבחת המקרקעין. כלומר, שמטרת ההוצאה הייתה להביא לעליית ערך המקרקעין. לרוב, מספיק להצהיר שזה המצב, ואין צורך להוכיח כי ההוצאה באמת השביחה בפועל את המקרקעין.

קריטריון שלישי – ההוצאה סבירה

במסגרת הוכחת הקשר בין ההוצאה לאפשרות להשביח את המקרקעין יש חשיבות גם לסבירות ההוצאה. לדוגמה, אם תגידו ששילמתם 2 מיליון שקלים על מרפסת שמש, סביר שלא יכירו בה כהוצאות לטובת השבחה כי זה מחיר מנופח.

דוגמאות להוצאות של זוכי מחיר למשתכן שסביר להניח שיוכרו להפחתת חבות במס שבח

שיפוצים להשבחה: כדוגמת: התקנת מטבח, שבירת והוספת קירות, התקנות צנרת של מזגן ועוד.

בעלי מקצוע: בדרך כלל, שכר הטרחה של מרבית בעלי מקצוע שלקחתם סביב רכישת הדירה יוכרו כהוצאות לשבח: עורך הדין שלכם, עורך הדין של הקבלן, שמאי ועוד – אלו הוצאות שאפשר להכיר בהן לטובת צמצום החבות במס שבח. ככל הידוע לי, ייעוץ משכנתא ועיצוב פנים לא נחשבות להוצאה מוכרת להפחתת החבות במס שבח.

עבודה עצמית: גם עבודה עצמית של המוכר עשויה להיכלל כהוצאות השבחה. למשל, אם התקנתם במו ידיכם מיזוג מרכזי לדירה, קיים סיכוי שעדיין תוכלו לקזז את שווי החומרים והעבודה מול מס השבח.

הוצאות כלליות: גם הוצאות שאתם חייבים בהן, כמו אגרות והיטלים נחשבים לכם כהוצאות מוכרות לטובת מס השבח: היטל השבחה, ריבית המשכנתא.

אם לא התחלתם לשמור קבלות ואסמכתאות עוד קודם, אני מציע לכם להתחיל לשמור אותן מעכשיו.

איך להוכיח הוצאות למס שבח

כדי להוכיח לרשות המסים שהוצאות האלו אכן שולמו, יש לשמור אסמכתאות על ההוצאות, כדוגמת קבלות או חשבוניות אשר כוללות את כל הפרטים של המוכר (שמות מלאים ומספרי תעודות זהות) וכן את פרטי הנכס. אם הוצאות אלו שולמו בשיקים, מוטב לשמור גם צילום של אותם שיקים.

כפי שציינתי, הנושא הזה רלוונטי במיוחד לזוכי מחיר למשתכן, משום שניתן לעשות שינויים בדירות מחיר למשתכן רק לאחר קבלת המפתח והקבלן לא יכול לגבות מכם סכומים נוספים או להגיע איתכם להסדרים כדי להשביח את הנכס. לכן, עם הכניסה לדירה מחכות לכם לא מעט הוצאות שיכולות להפוך להוצאות מוכרות למס שבח.

מה לגבי הוצאות עצמיות כמו עבודה עצמית? החוק קובע שאם השווי המוערך של עבודה שהוכח כי בעל הזכות במקרקעין וקרוביו (כלומר אתם והקרובים/חברים שלכם) עבדו בה להשבחת המקרקעין, הוא השווי שהיה משולם בעד אותה עבודה אם בעל מקצוע אחר היה מבצע אותה, אזי שההוצאה הייתה ניתנת לניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

פחת

נתון נוסף שעשוי להשפיע על גובה תשלום המיסים על נכס מקרקעין והוא פְּחָת.

פחת הוא ירידת ערך של מוצר לאורך זמן תקופת הבעלות והשימוש בו, למשל בעקבות בלאי טבעי הנובע משימוש, התיישנות טכנולוגית ושינויים סביבתיים. בכל הנוגע לנדל"ן, הפחת משקף את הירידה בשווי של הדירה על פני תקופת הבעלות והשימוש בה.

איך ומתי הפחת יכול להשפיע עליכם? 

כאמור לעיל, החוק קובע כי בעת מכירת דירה יש לשלם מס שבח. מס השבח משולם על הרווח שנוצר מהמכירה (ההפרש בין שווי הנכס ביום שתמכרו אותו לבין שווי הנכס ששילמתם עליו).

פחת ישפיע כשתרצו למכור את הדירה שלכם: בדרך כלל מנכים את הפחת משווי הרכישה (המחיר המקורי של הדירה), שווי הרכישה קטן וכתוצאה מכך גדל השבח (רווח ההון מהמכירה) והוא עשוי לגרום לכך שתשלמו מס גבוה יותר.

ישנם מסלולים שונים לחישוב המס בניכוי הפחת (וכאלה שמתייחסים לחישוב הפחת במקרה של השכרת הדירה). לעיתים, ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת, אשר גם תפחית את שווי המס.

דוגמה כללית להמחשה:

אם קניתם דירה במחיר של 1,000,000 ₪ ומכרתם אותה במחיר של 2,000,000 ₪, אז השבח שנצבר (רווח ההון מהמכירה) לפני ניכוי הוצאות עומד על 1,000,000 ₪.

נניח כי הפחת מוערך ב-100,000 ₪.

אם ננכה את הפחת משווי הרכישה (כלומר, ממחיר הדירה המקורי) שעמד על  1,000,000 ש"ח, אז לפי רשות המיסים הדירה תיחשב כאילו היא נקנתה ב-900,000 ₪ בלבד והרווח שנצבר וחייב בתשלום מס שבח יהיה 1,100,000 ₪ (1,000,000 ש"ח – מחיר הדירה המקורי, ועוד 100,000 ש"ח בגין הפחת).

חשוב לציין, כי ישנן מספר שיטות לחישוב הפחת ויש הבדל בין הפחת (ובעקבותיו מס השבח) ממכירת דירת מגורים לבין מכירת דירה שהושכרה למגורים.

פחת ומיסוי דירה שהושכרה למגורים

לעיתים ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת, אשר גם תפחית את שווי המס שתשלמו. השאלה האם ניתן להכיר בפחת כהוצאה מוכרת לצרכי מס שבח, תלויה בשאלה האם השכרנו את הנכס וקיבלנו עליו דמי שכירות למגורים (כלומר, האם הנכס הצמיח לנו הכנסות בתקופת הבעלות עליו).

במידה והפקנו הכנסות מהשכרת הנכס, היכולת להכיר בפחת כהוצאה תלויה במסלול המס שבחרנו לשלם על ההכנסות שהפקנו (על מנת למנוע מצב של ניכוי מס כפול). כפי שכתבתי בחלק א' של הכתבה, על מיסוי דירת מגורים, לדירות שהושכרו למגורים יש שלושה מסלולי מיסוי עיקריים.

זה היחס לפחת, על רגל אחת ובשטחיות, בכל אחד מהמסלולים:

1. מסלול מס שולי (המסלול הרגיל) – במידה ובחרתם לשלם מס הכנסה על ההכנסות מדמי השכירות לפי השיעורים הרגילים (כלומר, לפי מדרגות המס שלכם ו/או לפי סיווג ההכנסה), אז תוכלו לדרוש הכרה בהוצאות הפחת (וגם בהוצאות המימון ולמעשה כל ההוצאות המוכרות שהוצאו לצורך "ייצור ההכנסה"). יצוין, כי ההכרה בהוצאת הפחת תהיה לפי אחוזים מסוימים שתלויים בכל מיני פרמטרים (במקרים מסוימים, פחת בגובה של 2% בשנה).
2. מסלול מס מופחת (מסלול מס 10%) – אם בחרתם לשלם הכנסה בשיעור מופחת של 10% בלבד מדמי השכירות של הנכס, במקרה כזה, אין אפשרות לדרוש הוצאות או פחת ומשלמים מס על כל ההכנסה ממקור זה. בחישוב מס השבח במכירה, יתווסף לשווי המכירה הסכום המרבי של הפחת או ההפחתה שניתן היה לנכות.
3. מסלול פטור מלא (מסלול מס מלא או חלקי) – במסלול זה מקבלים פטור מלא ממס על ההכנסה מדמי השכירות (עד לתקרה הקבועה בחוק המתייחסת לגובה השכירות). במסלול זה, לא ניתן לדרוש הוצאות ופחת, בין היתר, מכיוון שהזכאות לפחת כבר מגולמת בפטור ממס.

אם הדירה לא הושכרה למטרת מגורים, הטיפול יהיה לפי מסלול מס שולי (המסלול הרגיל).

הנושא של מיסוי ושל פחת הוא סבוך ומורכב מאוד משום שהוא כולל רכיבים שונים ותנאים שונים, והוא משתנה מאדם לאדם. בחירה בכל אחד ממסלולי המיסוי ביחס להכנסה משכר הדירה משפיע גם במהלך השכירות על גובה המס שאתם עשויים לשלם וגם בסוף תקופת השכירות על החבות במס שבח, אם וכאשר תחליטו למכור את הדירה.

ועל כן, הנושא מובא פה כדי שתדעו שהוא קיים ושישנן אפשרויות שונות. רצוי להתייעץ עם עורך-דין לפני השכרת הדירה גם כדי לקחת בחשבון את הפחת בעת המכירה, שכן הוא עשוי להיות מושפע מהמסלול המיסוי על השכירות.

סיכום

לאורך השלבים השונים סביב הדירה תיתקלו במיסוי שמתאים לאותו שלב. בחלק הראשון של הכתבה, כתבתי על מיסוי בעת רכישת הדירה והשכרתה. בחלק הזה כתבתי על מס השבח, שהוא מס שמשולם עם מכירת הדירה. בעת מכירת הדירה, יש גם פחת שעשוי להוריד מערך הדירה ולהגדיל את החבות שלכם במס שבח.

כזוכים במחיר למשתכן חשוב לזכור שכיוון שאתם גם ככה עשויים לשלם לא מעט על השבחת הנכס עם ההוצאות הנוספות שאתם משלמים סביב הכניסה, כדאי לשמור כבר מעכשיו את כל הקבלות על שירותים ומוצרים סביב רכישת הדירה. ההוצאות האלו עשויות להשפיע על המס שתשלמו על רווחים משכירות (בכפוף למסלול) וישפיעו על המס שתשלמו כשתמכרו את הדירה. כדאי לכם גם לוודא שיש לכם כמה שיותר מידע על הקבלות של הספקים מזמן אמת, כדי להוכיח לרשות המיסים את הקשר בין ההוצאות להשבחת הדירה.

והכי חשוב: ענייני מיסוי הם עניינים אישיים ואילו הכתבה הזאת נותנת מידע כללי. לפני כל החלטה שאתם מקבלים וכל פעולה שאתם מבצעים, כדאי לכם מאוד להתייעץ עם גורם מקצועי.