איתרתם ליקויי בנייה בדירה או ברכוש המשותף של הבניין. עכשיו מה?

אתם כרוכשי דירה במחיר למשתכן מעוניינים לבחון האם ישנם ליקויי בניה בנכס שרכשתם. הכוונה ב"נכס" היא לא רק הדירה, אלא גם הרכוש המשותף, כמו: חדרי מדרגות, מעליות, הכניסה לבניין, חיפוי חיצוני של הבניין ועוד.

הליקויים יכולים להתגלות במהלך ביצוע פרוטוקול המסירה של הדירה או של הרכוש המשותף (לכתבה בנושא בדיקת הדירה לפני המסירה – לחצו כאן), והם יכולים להתגלות גם בהמשך, אחרי שכבר נכנסתם לדירה והתגוררתם בה תקופה.

בחלק מהמקרים תוכלו להתרשם בעצמכם בדבר קיומם של ליקויים. למשל, אם יש ליקויים של רטיבות חיצונית, פער בין מה שהמוכר מחויב אליו במפרט המחייב לבין מה שניתן בפועל או אם ישנה אי התאמה ברורה (לדוגמה: אריחים לא תואמים).

יחד עם זאת, לרוב מומלץ בכל מקרה להיעזר בגורם מקצועי, המצויד בעזרים מקצועיים לאיתור מלוא הליקויים הקיימים.

שימו לב, מדובר במידע כללי בלבד, ובמקרה שבו אתם או בעל מקצוע מטעמכם מאתר ליקויים בדירה הפרטית שלכם ו/או ברכוש המשותף, ייתכן כי יהיה כדאי לכם להתייעץ עם בעל מקצוע ולקבל החלטות בהתאם.

תקופת בדק ותקופת אחריות 

על חלקים רבים בדירה וברכוש המשותף בבניין חלה אחריות מוחלטת של המוכר למשך תקופה מסוימת. התקופה הזאת נקראת "תקופת בדק". יש הטועים לכנות את תקופת הבדק "שנת בדק", אך על לא מעט רכיבים בדירה חלה אחריות של יותר משנה אחת. בחוק המכר – דירות מופיעים החלקים השונים ופרקי האחריות עליהם.

תיקון תקלות שנגרמו במהלך תקופת הבדק כנראה יהיו באחריות מוחלטת של המוכר, אלא אם המוכר יצליח להוכיח שהליקוי נגרם בגלל מעשה או מחדל שלכם הרוכשים. במצב של מחלוקת ביניכם לבין המוכר מי אחראי על הליקוי שנגרם ומי יהיה זה שיישא באחריות לתיקון, חובת ההוכחה שהליקוי הוא באחריותכם – היא על המוכר.

כך, לדוגמה: לעניין ליקויים המהווים אי התאמה יסודית הנוגעים להבטחת יציבותו ובטיחותו של הבניין – תקופת הבדק היא בת 20 שנים.

בתום תקופת הבדק (כל רכיב כאמור ותקופת הבדק הקבועה לגביו בחוק), חלה תקופה נוספת וקבועה בת שלוש שנים הקרויה "תקופת אחריות", במסגרתה מתחלפים ה"תפקידים" ביניכם לבין המוכר וחובת ההוכחה היא עליכם. אתם אלו שצריכים להוכיח שהליקוי נגרם בגלל המוכר (תכנון לקוי, חומרים לא טובים, עבודה לא טובה ועוד).

מכיוון שאחרי פרק הזמן הנקוב, האחריות ביניכם לבין המוכר מתחלפת, חשוב להודיע למוכר על הליקויים שאיתרם כמה שיותר מהר מהמועד שבו אותרו על ידכם, כדי שלא יוכל לטעון שאתם אחראיים לליקוי או שתקופות הבדק והאחריות כבר עברו. לגבי ליקויים שניתן היה לגלותם כבר במועד העמדת הדירה לרשותכם, הרי שבהתאם להוראות חוק המכר יש להודיע עליהם בתוך שנה ממועד מסירת הדירה.

כדאי לדעת שהמועד שמשנה מבחינה חוקית הוא מועד הדיווח על הליקוי, כך שאם דיווחתם על הליקוי לפני תום תקופת הבדק והטיפול בו נדחה למועד שלאחר תום התקופה, האחריות לתיקון היא עדיין על המוכר.

מצאתם ליקוי בדירה והמוכר לא מוכן לתקן. אלו האפשרויות שעומדות בפניכם:

גם במקרה בו מצאתם בעצמכם ליקויים, ככל הנראה אתם עדיין לא מודעים לכל הליקויים ואי ההתאמות הקיימים בנכס וגם לא תמיד יודעים מה עושים עם זה.

כאשר יש ליקויים בדירה – יש לגבש עמדה מקצועית ביחס לדרך בה יש לתקן ולהסיר את הליקויים. לעתים, צריך לברר את מקור הליקוי, כמו במקרה של רטיבות בה לא תמיד ברור מניין מחלחלים המים. בהתאם לכך, גם יש להבין מהי העלות הנחוצה לצורך ביצוע התיקונים, אם בכלל אפשר לתקן.

בנוסף לכך, אם נגרמת ירידת ערך לנכס בעקבות הליקויים, בעיקר אם מדובר בליקוי בנייה שאי אפשר לתקן, יש לגבש הערכה על אודות שווי ירידת הערך הנגרמת לנכס ורצוי לעשות זאת בעזרת שמאי.

אם הליקויים מתגלים במהלך תקופת הבדק בה למוכר יש אחריות לתקן. כדאי לצלם את התיקון ולהגיש לו דוח – והמוכר יהיה מחויב בתיקון הזה. אם המוכר מסרב לתקן, עומדות בפניכם שתי אפשרויות משפטיות: לתבוע "צו עשה", שיכפה על המוכר לבצע את התיקון בעצמו או על ידי מי מטעמו או לתבוע סעד כספי ועם הפיצוי שיתקבל לשכור איש מקצוע מזדמן שיתקן את הליקויים.

לתקן – צו עשה

"צו עשה", כלומר תביעה לכפות על היזם/הקבלן לבצע תיקון של הליקויים ברכוש המשותף או בדירה הפרטית בעצמו או באמצעות מי מטעמו.

אגרה: בהליך משפטי של "צו עשה" משלמים אגרה לבית המשפט בסכום קבוע ידוע מראש. לעומת זאת, בתביעה כספית גובה האגרה שצריך לשלם לבית המשפט כדי להגיש תביעה נגזר מסכום התביעה (סה"כ 2.5% מגובה התביעה). בנוסף, קורה בהמשך מתגלים ליקויים רחבים וחמורים יותר מאלו שסברנו בתחילה, ובמקרה כזה ייתכן לרוב נהיה מוגבלים לסכום התביעה המקורי שהגשנו). בתביעה לצו עשה יהיה על המוכר לתקן את הליקויים באופן מלא, ולא נהיה מוגבלים לסכום התביעה המקורי, כמו במקרה של תביעה כספית.

דיירים שמעוניינים בתביעת רכוש משותף: ישנם מקרים שבהם יש ליקויים ברכוש המשותף, וחלק מהדיירים לא מעוניין להשתתף בתביעה. במקרה כזה, אם תוגש תביעה לפיצוי כספי בגין ליקויים שניתן לתקן, ניתן יהיה לתבוע רק את חלקם היחסי של הדיירים המשתתפים בתביעה, בעוד שבתביעה לצו עשה, ניתן יהיה לתבוע את מלוא התיקון בגין מלוא הליקויים.

שווי התיקון: תביעה לצו עשה תחסוך את הדיון סביב שווי עלות תיקון הליקויים, מכיוון שהחיוב הוא בתיקון, ושיעלה כמה שיעלה (לעומת תביעה כספית).

התנגדות המוכר: צו עשה יחסוך את ההתנגדות של המוכר לכך שהתיקון יתבצע באמצעות קבלן שלא מטעמו.

תביעה כספית

בדרך כלל, מטרת התביעה הכספית היא מימון איש מקצוע לתיקון הליקויים, במקום שהמוכר יעשה זאת בעצמו או באמצעות מי מטעמו. לאפשרות זו מספר פרמטרים שכדאי לשים אליהם לב:

אמון: כאשר תובעים תביעה כספית, הכוונה היא לתקן את הליקויים באמצעות קבלן מטעמנו (ולא באמצעות איש מקצוע מטעם המוכר או הקבלן). יש בכך יתרון כאשר הדיירים איבדו אמון ביכולות של המוכר או של הקבלן שבנה את הבניין מטעמו.

בקרה: קבלן חיצוני נותן לדיירים יותר בקרה על אופי ביצוע העבודות. כשאתם מתקשרים עם ספק באופן פרטי ומשלמים לו כסף, באופן טבעי יש לכם יותר שיקול דעת ומעורבות בעניין.

שכר טרחה לעו"ד: שיקול נוסף הוא שכר הטרחה לעורך הדין שיתבע. בתביעה כספית הלקוחות ועורכי הדין יכולים להסכים ביניהם כי חלק משכר הטרחה ישולם מתוך הכספים שיתקבלו (מעין תביעה שתלויה בהצלחה), וכך יהיה על הדיירים נטל כספי קטן יותר בשלבי תחילת ההליך.

אגרת בית משפט: בתביעת פיצויים כספית, סכום האגרה שצריך לשלם כדי לתבוע גבוה מזה שיש לשלם בתביעה לצו עשה, שכן הוא נגזר באחוזים מסכום התביעה, זאת לעומת סכום האגרה בתביעה לצו עשה שהוא סכום קבוע ונמוך יחסית. בנוסף, אם מתגלים ליקויים שהם חמורים יותר משחשבנו בהתחלה (מה שקורה לא אחת), בתביעת פיצויים לרוב נהיה מוגבלים לסכום התביעה המקורית (כלומר, אם הגשנו תביעת פיצויים על סך של 1,000,000 ש"ח, ובהמשך יתגלו ליקויים חמורים יותר, נהיה מוגבלים לסכום התביעה המקורי שהגשנו – 1,000,000 ש"ח), ואם וכאשר נרצה להגדיל את סכום התביעה כדי להגדיל את הסכום נצטרך לבצע תיקון של כתב התביעה ולהשלים תשלום אגרה בהתאם.

לסיכום

איתור ליקויים בדירת מחיר למשתכן שלכם וברכוש המשותף בבניין יכול לגרור איתו מחלוקות אל מול המוכר. חשוב לאתר את הליקויים בהקדם ולהפנות את תשומת ליבו של המוכר בהקדם ובאופן המסודר ביותר כדי למנוע מחלוקות בדבר האחריות לתיקון.

גם אם ישנה מחלוקת, כדאי להכיר את האפשרויות העומדות בפניכם: (א) לתבוע מהמוכר שיתקן באמצעות צו עשה; (ב) תביעה כספית לצורך קבלת פיצוי מהמוכר וביצוע תיקון עצמי של הליקויים באמצעות איש מקצוע אחר. מכיוון שלשתי האפשרויות יש יתרונות וחסרונות, חשוב לקבל את ההחלטות שמתאימות לכם ביותר ובמידת הצורך להסתייע בגורם מקצועי מתאים, כמו עורכ/ת דין, שמאי/ת או גורם מקצועי אחר בתחום התיקון המבוקש.