גירושין במחיר למשתכן: מה עושים עם הדירה ועם המשכנתא?

זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן כזוג נשוי ועכשיו אתם מתגרשים. האתגרים הלוגיסטיים והנפשיים שגירושין מביאים איתם רבים, וחשוב לנו לתת לכם את המענה הטוב ביותר לשאלות סביב הגירושין בכל הנוגע לרכישת הדירה במחיר למשתכן.

השאלות מתחלקות לשניים: מה עושים עם הדירה ומה עושים עם המשכנתא; וישנה חלוקה נוספת: כאשר אחד הצדדים מעוניין ויכול להמשיך בתהליך רכישת הדירה, וכאשר שני בני הזוג לא מעוניינים או לא יכולים להמשיך בתהליך. 

מאחר שגם ידועים בציבור, ולא רק זוגות נשואים, יכולים להירשם למחיר למשתכן, כאשר אנחנו כותבים על גירושין, הכוונה היא גם לפרידה בין זוג ידועים בציבור אלא אם נכתב אחרת.

גירושין אחרי זכייה במחיר למשתכן ולפני חתימה על החוזה 

לא כל הזכאים לרכישת דירה במחיר למשתכן אכן חתמו על חוזה, וזכאים רבים מעוניינים לממש את זכאותם לרכישת דירה גם אם נפרדו.

כשזוג זכה בהגרלה אך עדיין לא חתם על חוזה לרכישת הדירה ועכשיו בני הזוג נפרדים – אחד מבני הזוג יכול להמשיך להיות זכאי לרכוש את הדירה.

כדי לשמור את זכאות אחד מבני הזוג, צריך להוכיח שנפרדתם סופית והתגרשתם, או שניתן פסק דין המחייב גט וכבר נקבע מועד לעריכת הגט.

אם אתם ידועים בציבור, תצטרכו להראות שאתם פועלים לפי דרך הפרידה שקבעתם בהסכם יחסי הממון שאישרתם בבית משפט לענייני משפחה. אם לא ערכתם הסכם יחסי ממון, תצטרכו לערוך הסכם פרידה שכזה ולאשרו בבית משפט.

עם האישורים האלו, ניתן לחתום בחברת הסיוע שבה הוצאתם את תעודת הזכאות על טופס ויתור על הזכייה והעברת הזכות לרכוש דירה בפרויקט מסוים לבן הזוג הקודם.

לאחר הוויתור של אחד מבני הזוג על הזכייה, ניתן להוציא תעודת זכאות חדשה עבור בן הזוג שויתר על הזכייה.

גירושין אחרי זכייה במחיר למשתכן ואחרי חתימה על החוזה

במחיר למשתכן חלות מגבלות על פרק הזמן בו ניתן למכור את הדירה: 5 שנים מיום קבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה בה זכו (המוקדם מביניהם). בגירושין או פרידה, כשבני הזוג מבקשים להפריד דרכים ולפצל את הנכסים המשותפים, אפשר להפריד כחות גם בדירה המשותפת באמצעות פנייה לוועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון.

ועדת חריגים

ועדת החריגים של משרד השיכון מטפלת במקרים של זוגות שהתגרשו או נפרדו, זוגות שהתחתנו (ורוצים לרשום את הדירה על שם שניהם), העברות זכויות במקרים של מוות (ירושות, צוואות) ומקרים חריגים מבחינה כלכלית (פשיטת רגל, למשל).

ועדת חריגים לא מאשרת פעולות באופן אוטומטי. כדי למכור את הדירה, או להעביר אותה על שם אחד מכם, יש כמה פעולות שתצטרכו לעשות: 

במקרה של גירושין בתקופה בה עדיין אסור לכם למכור את הדירה, אתם תצטרכו פסק דין מבית משפט או בית דין דתי הקובע מה עושים עם הדירה – מכירה לצד שלישי או העברה בין בני הזוג.

אחרי פסק הדין תצטרכו לפנות לוועדת חריגים על מנת לקבל אישור לפעולה שכתובה בפסק הדין.

איך פונים לועדת חריגים של מחיר למשתכן

מהניסיון שנצבר בליווי של כמה וכמה רוכשי דירות במחיר למשתכן בוועדת החריגים, למדתי שעדיף לנסח את הפנייה לוועדת החריגים בקפידה ולצרף לה את כל האסמכתאות האפשריות. פניות שנוסחו בשפה משפטית וגובו באסמכתאות נכונות זכו להתייחסות טובה ובתשובות חיוביות יותר מפניות שלא נוסחו בהתאם לכללים. למרות שלא כולם מודעים לכך, כאשר פונים לועדת חריגים מותר ואף רצוי להסתייע בעו"ד.

כדי לפנות לועדת חריגים יש למלא את הטופס המקוון באתר משרד הבינוי והשיכון.

בחלק ראשון – נושא הפניה, יש לבחור בנושא הראשי "מחיר למשתכן לאחר זכיה", בנושא המשני "פניה לוועדת חריגים", תאור היישוב ומספר ההגרלה.

חלק שני – פרטי ממלא הטופס. זה המקום למלא את הפרטים האישיים שלכם.

חלק שלישי – תוכן הפנייה: בחלק זה יופיע חלון למטה ובו תידרשו למלא את הפרטים ולצרף את המסמכים הבאים:

מסמכים לועדת חריגים של משרד הבינוי והשיכון

1. מכתב פניה לוועדה – במכתב יש לכלול פירוט של סיבת הפניה בצירוף מסמכים התומכים בבקשה. במקרה של גירושין, הסכם גירושין ואת פסק הדין שקובע מה עושים עם הדירה.
2. עותק של העמוד הראשון של חוזה הרכישה וצילום של העמוד המציין את האיסור החל על הרוכשים לפי החוזה הרכישה.
3. פירוט של מיקום הדירה, שם הקבלן ומספר החדרים.
4. מצב מספר הנפשות במשפחה + צילום ת.ז. הכולל רישום הילדים, מידע על היכן מתגוררים היום.
5. צילום של אישור המסירה (במידה ויש חזקה בדירה).
6. כתובת מייל ומספר טלפון של הפונים.

חלק רביעי – הצהרה ושליחה.

שימו לב שלפנייה לוועדת החריגים יש משמעות משפטית עבורכם, ולכן בשלב הזה ולפני הגשת הפנייה, מומלץ להתייעץ עם עו"ד שיוודא שזכויותיכם נשמרות.

גירושין אחרי חתימת חוזה – והמשכנתא שלכם

במחיר למשתכן אתם לא שולטים בלוח הזמנים כפי שהייתם שולטים בו בשוק הפרטי. אתם יכולים לבחור האם לממש את הזכייה או לא, אבל אם בחרתם לממש אותה – אתם לא בוחרים מתי לחתום על הסכם המכר ולא בוחרים מתי להתחיל לשלם על הדירה ומתי להתחיל לקחת משכנתא. אלו לא דברים שאתם יכולים בהכרח לדחות לאחרי הגירושין מבלי לאבד את זכאותכם.

עם הנכס אפשר לפנות לוועדת חריגים. ועדת החריגים פותרת רק את עניין החתימה על החוזה על ידי בן זוג אחד, אך לא פותרת את עניין הרכב הלווים במשכנתא. מה עושים עם המשכנתא בגירושין?

מכירת הדירה: סילוק משכנתא

אם כבר לקחתם משכנתא ואחרי גירושין אתם מעוניינים למכור את הדירה (כמובן בהתאם למגבלות על איסור המכירה ותחת אישור ועדת חריגים), מבחינת המשכנתא אתם יכולים פשוט לסלק את המשכנתא באמצעות הכסף שתקבלו ממכירת הדירה. 

רכישת הדירה על ידי צד אחד: מסמך ויתור על זכייה

אם הגיע זמנכם לחתום על משכנתא כאשר אתם בעיצומו של הליך הגירושין, אתם יכולים לחתום על שני מסמכים: מסמך ויתור על זכייה ומסמך משפטי נוסף. 

לא ניתן לחתום רק על מסמך ויתור זכייה כי כאשר הבנק רואה שאתם עדיין נשואים בתעודת הזהות, עשוי להיות בעייתי אם רק אחד מכם יהיה לווה במשכנתא. לכן, כדי שהבנק יכיר בגירושין, צריך להציג הסכם ורישום כגרוש/ה בספח תעודת זהות.

פתרון ראשון: הסכם ממון

אפשר לחתום על הסכם ממון במטרה להפריד בין בני הזוג מבחינה כלכלית כדי שהבנק יאשר רק לאחד מבני הזוג לחתום על המשכנתא. בהסכם ממון שכזה אתם יכולים להסדיר, למשל, שאת המשכנתא אתם מתחילים לקחת ביחד, וכשאתם מתגרשים סופית, צד אחד נסוג מהמשכנתא.

כדאי לדעת שהסכם ממון לאחר הנישואין דורש אישור בית משפט.

פתרון שני: הסדרה בהסכם הגירושין

מבחינה מנהלית, הדרך הקלה ביותר בתהליך גירושין שמתנהל במקביל לחתימה וללקיחת המשכנתא, הוא להסכים לחתום יחד על הדירה ולקחת משכנתא יחד, ולאחר מכן להסדיר את עניין הבעלות והחוב לבנק על ידי הסכם גירושין. 

כמובן שמה שפשוט מבחינה מנהלית דורש הסכמות, שיתוף פעולה ויחסים תקינים בין בני הזוג, ולא בטוח שאתם רוצים לשתף פעולה באופן הזה.

לקיחת משכנתא לבד אחרי גירושין

אם כבר לקחתם משכנתא וצד אחד מעוניין לרכוש את הדירה לבד, נוסף ויתור על הדירה, וגם על הסכם ממון או הסדרה בהסכם הגירושין, צריך לארגן מחדש גם את המשכנתא.

רכישת הדירה על ידי צד אחד: הוצאת לווה מהמשכנתא 

כשנפרדים וצד אחד משאיר אצלו את הדירה, הצד השני יצטרך לצאת מהמשכנתא. הוצאת לווה מהמשכנתא יכולה להשתנות ממקרה אחד לאחר. לכן, כדאי לכל אחד לברר באופן אישי מה לעשות מול הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא. 

בקווים כלליים, בהוצאת לווה בגלל גירושין, צריך קודם כל להראות לבנק הסכם גירושין, למשל אישור בית משפט, שכולל התייחסות לדירה. בנוסף, שניכם – הצד היוצא והצד הנשאר, צריכים לאשר את הוצאת הלווה להיות חלק מהתהליך הזה.

לחלק הכלכלי של גירושין תוך כדי נטילת משכנתא יש שני חלקים מרכזיים:

א. פיצוי כספי לצד שיוצא מחלקו בדירה

פיצוי כספי הוא סוגייה כלכלית-משפטית שהיא חלק מהסכם הגירושין וכדאי להתייעץ לפני כל ביצוע פעולה עם איש מקצוע.

בקווים כלליים, במסגרת הסכם הגירושין, או במקביל אליו, צריך בדרך כלל שתהיה התייחסות לדירה ותהיה העברת כסף: שצד אחד יקנה את החלק של הצד השני, או שיהיה פיצוי על ההפסד הכספי, או כל הסדר שבני הזוג המתגרשים מגיעים אליו.

למשל, בני זוג שכבר שילמו הון עצמי והתחילו להחזיר כסף. בהסכם הגירושין הוחלט שצד אחד משלם לצד השני עבור הדירה 300,000 ש"ח, שמגלמים, בין היתר, את מה שהם כבר שילמו ביחד.

ב. מיחזור משכנתא ולקיחת משכנתא לבד

אם אחד מכם מעוניין להחזיק בדירה ומסוגל להמשיך לשלם עליה, הצד שנשאר צריך לקחת משכנתא מחדש על יתרת הסכום שנותר לשלם לבנק – על שמו בלבד.

המשכנתא צריכה לקחת בחשבון דברים כמו יכולת החזר (זה המקום לציין שאם משלמים מזונות – הם יורדים מחישוב ההכנסה הפנויה לצורך המשכנתא; אם מקבלים מזונות – הם מתווספים להכנסה לצורך המשכנתא); וגם סכום המשכנתא הנלקח בדרך כלל יהיה גבוה יותר, בגלל הסכום ששולם לגרוש/ה עבור הויתור על החלק בדירה.

נוכח יכולת ההחזר שלכם שהשתנתה וסכום המשכנתא שעלה, לא בטוח שהבנק יאשר לצד שנשאר לקחת את המשכנתא לבד. במצב כזה, אפשר לשקול להוסיף ערב למשכנתא.

מומלץ למחזר משכנתא רק אחרי שהגירושין הוסדרו משפטית כדי שהבנק יתחשב במצבכם המשפטי האמיתי ובמצבכם הכלכלי האמיתי. אם עוד לא נפרדתם או התגרשתם סופית, הבנק יכול להתייחס גם למצבם הכלכלי של בת או בן הזוג מהם אתם נפרדים שלכם, נתונים שכמובן לא רלוונטיים לכם אם אתם לוקחים משכנתא לבד.

וכמובן, ככל שהנתונים שתציגו לבנק יהיו מדוייקים יותר ויהיו לבנק פחות הפתעות, תוכלו לקבל משכנתא שמתאימה לכם יותר.

לסיכום

פרידות יכולות להיות קשות הרבה יותר כאשר לא יודעים מה הצעדים בהם צריך לנקוט. הגירושין מכילים בתוכם שני אספקטים: האספקט המשפטי של מה עושים עם הדירה, והאספקט הכלכלי של מה עושים עם המשכנתא.

שני האספקטים מצריכים הגעה להסדר מול בית משפט וחתימה על הסכם, וכל אספקט שכזה מתנהל מול רשות שונה: משרד השיכון או הבנק.

הקומבינציות המשפטיות והכלכליות רבות מאוד ואם אתם זוכי מחיר למשתכן שנמצאים בהליך גירושין. המדריך הזה מכיל מידע כללי בלבד ולכן עלולים להתגלות אי דיוקים או חוסר רלוונטיות לעומת המקרה הפרטי שלכם. לליווי פרטני ומענה מדוקדק למקרה הפרטי שלכם, כדאי לשקול התייעצות עם איש מקצוע כדי לקבל תשובות פרטניות למקרה שלכם.