שלב החתימה על הסכם המכר במחיר למשתכן

הגעתם לשלב החתימה על הסכם המכר במחיר למשתכן. זהו שלב חשוב מאוד ומהותי בתהליך רכישת הדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן. שלב זה מתקיים לאחר שנפגשתם עם קבלן הפרויקט ועם חלק מהשכנים העתידיים שלכם בכנס הזוכים ולאחר שלב פגישת בחירת הדירה, בה בחרתם את הדירה הספציפית. להרחבה בעניין שלב בחירת הדירה ממליצים להיכנס לכתבה בנושא פגישת בחירת הדירה. כן זה השלב שבו התהליך הופך מוחשי יותר ואתם מתקרבים לרכישת דירה בישראל.

על פי הוראות משרד הבינוי והשיכון הסכם המכר יישלח אליכם דרך פרטי ההתקשרות, כבר בעת הזימון לפגישת בחירת הדירה. תבדקו שהקבלן מודיע לכם על מועד ושעת פגישת בחירת הדירה מספיק זמן מראש, בהתאם תקנון משרד הבינוי והשיכון.

האם ניתן לקיים משא ומתן על תנאי הסכם המכר במחיר למשתכן?

אפשר גם אפשר! הדעה הרווחת (המתאימה ונוחה מאוד עבור הקבלנים) היא כי לא ניתן לקיים כל משא ומתן על תנאי ההסכם, אך בהנחיות משרד השיכון בנוגע לניסוח תנאים מרכזיים בחוזה אחיד כתוב במפורש שהרוכשים והקבלן יכולים לעשות שינויים בהסכם המכר.

בדקו שהנחיות אלו חלות על הפרויקט שלכם, במידת הצורך הסתייעו בגורם מקצועי מתאים שיסייע לכם לבדוק את העניין.

על פי הנחיות משרד הבינוי והשיכון, על הקבלנים לשלוח את ההסכמים המנוסחים לחברת הבקרה טרם שליחתם לזוכים, אך האישור של חברת הבקרה אינו מהווה חסינות לתביעות או דרישות לשינויים מטעם הזוכים.

למעשה, על פי הנחיות משרד השיכון, זוכי תכנית מחיר למשתכן יכולים לעמוד על הזכויות שלהם ולדרוש שינויים בתנאי ההסכם. במידה והקבלן טוען כי לא ניתן לערוך שינויים, הציגו בפניו את הנחיות משרד השיכון ועמדו על הזכות שלכם לשנות ולהטיב את תנאי ההסכם.

אמנם ידוע כי הסכמי המכר של פרויקטים בתכנית מחיר למשתכן הם הסכמים אחידים, המנוסחים על-ידי הקבלן כדי לשמש בהתקשרות בינו לבין הזוכים.

הסברה הרווחת היא כי בחוזים אחידים אין גמישות רבה לשינויים, אולם כפי שקורה כמעט בכל הסכם עם קבלן, יש מקום לשינויים מסוימים.

שני הצדדים אמורים להיפגש למטרת משא ומתן, לנהל דיון על סעיפים ספציפיים ובמידת הצורך גם כדי להוסיף סעיפים חדשים או לתקן סעיפים קיימים עד ליצירת נספח שינויים המוסכם על שני הצדדים לחתימה סופית.

תתאגדו, תשפיעו – התאגדות זוכים לצורך שינויים בהסכם המכר

על פי הוראות תכנית מחיר למשתכן, קבלן פרויקט רשאי לערוך שינויים בהסכם המכר ובתכניות הבניה הכפופות למפרטים המחייבים שפרסם משרד הבינוי והשיכון, בתנאי שאינו גובה תשלום נוסף, ובתנאי שהוא עומד ברף המינימלי שנקבע במפרטים.

האינטרס הסופי של הקבלן הוא שתהיו מרוצים, לכן אם תתאגדו יחד קיים סיכוי שהקבלן יסכים לשינויים (לפעמים גם מהותיים) בתנאי ההסכם. בחלק מהפרויקטים בתכנית מחיר למשתכן ברחבי הארץ, נערכו תקדימים ושינויים בהסכמי המכר מול הקבלנים.

סעיפים בהסכם המכר במחיר למשתכן ששונו על ידי קבוצות של זוכים בפרויקטים ברחבי הארץ

הנה לכם כמה דוגמאות ששונו בהסכמים לאחר התאגדות של קבוצות של זוכים בפרוייקטים שונים. חשוב לדעת כי הקבלן אינו מחוייב להסכים לשינויים ולבקשות הללו. ויכול להיות שגם אם תפנו לקבלן כקבוצה של זוכים, הוא לא יסכים אליהן.

לכן, הדוגמאות המפורטות להלן, הן דוגמאות בלבד לשינויים שדרשו והשיגו זוכים אחרים בפרויקטים השונים ברחבי הארץ – כל פרויקט והסעיף או הסעיפים שהסכימו לשנות במסגרתו. כל פרויקט והנסיבות שבהן זה קרה, ולא בהכרח שהנסיבות מתאימות לפרויקט שלכם.

יחד עם זאת, לא הייתי מוותר מראש על הניסיון להשיג שינויים ותוספות – לעיתים בעלות נמוכה לקבלן הוא יכול להוציא אתכם מרוצים, לכם השינוי לאחר קבלת הדירה יעלה הרבה יותר. תזכרו שגם לקבלן יש אינטרס שתצאו מרוצים. ויכול להיות שאצלכם בפרויקט בכלל כדאי ואפשר לבקש שינויים של סעיפים אחרים.

הסדר תשלומים בתכנית מחיר למשתכן

אחד הנספחים בהסכם המכר מפרט את סדר התשלומים, המונה תאריכים ואחוזים לפריסת התשלום. כמו בכל עסקה, רצון המוכר הוא לקבל את מרבית התשלום בתחילה. רצון הלקוח שונה ממנו ואף הפוך. לכן אמליץ על בקשה לפריסת תשלומים נוחה המתחשבת במצבכם.

אם לא היתה הצמדה למדד במחיר למשתכן, אז כמובן שהחלוקה המומלצת ביותר עבור מי שממתינים להשלמת הבנייה בעודם מתגוררים בדירה שכורה, היא חלוקה הגובה תשלומים ראשונים נמוכים. ורק בהמשך הדרך התשלומים הגבוהים יותר ייגבו, לאחר או בסמוך לכניסתכם לדירה, כך שהתשלום היחידי שתשלמו יהיה תשלום המשכנתא החודשי, רוצים לדעת עוד על מסלולי המשכנתא הקיימים? קראו כתבה בעניין.

אולם במחיר למשתכן, ההצמדה לממד יכולה להיות מרכיב משמעותי שצריך לקחת בחשבון, ולכן בעניין הזה מומלץ להתייעץ עם גורם מתאים לפני שמקבלים החלטה.

תוספת חיבורי חשמל גז ומים בתכנית מחיר למשתכן

המפרטים המחייבים שפרסם משרד הבינוי והשיכון כוללים מספר מדויק ומינימלי של נקודות חשמל, גז וחיבורי מים. עלותם של תוספת של חיבורים אלו היא לא משמעותית עבור הקבלן. תוספת של חיבורים אלו ישפרו את רמת חייכם, את הנוחות והאסתטיקה בזמן המגורים בדירה.

תוספות בחירה לריצוף

על הקבלן להציג בפני הרוכשים בחירה מינימלית של ריצופים. בשלב זה תוכלו לנסות ולדרוש מהקבלן הרחבה של אופציות הבחירה לריצוף הדירה, אשר משפיע רבות על האווירה בדירה, התאמתו לריהוט ועוד שיקולים אסתטיים אישיים.

התחייבות מצד הקבלן לא להתקין אנטנות סלולאריות בבניין

אנטנות סלולריות רבות מוצבות כיום בקרבת אזורי מגורים, בעוד תושבים רבים המתגוררים או עובדים בסביבה, אינם מודעים לקיומן. להצבת אנטנות סלולריות בקרבת איזורי מגורים יכולות להיות השפעות בריאותיות ובטיחותיות הנובעות מהקרינה הנפלטת מאותן אנטנות (כדאי להתייעץ עם מומחה מתאים בנושא או לקרוא על כך בהרחבה באתר המשרד להגנת הסביבה).

הצבת אנטנות על ידי חברות הסלולר, המשלמות לקבלנים כדי להתקינן בפרויקטים אלו, דורשת היתרים ואישורים על-פי חוק. במקרה של הסכמה להתקנה, בדקו כי אכן קיימים אישורים לכך.

ההמלצה שלי היא להוסיף בהסכם עם הקבלן דרישה לאיסור התקנה של אנטנה כזו לקבלן או לקבלני המשנה בפרויקט. כמו כן, מומלץ להוסיף איסור זה לתקנון הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בתום השלמת הבניה.

חשוב לדעת כי המשרד להגנת הסביבה מפעיל מפה אינטראקטיבית ממנה ניתן ללמוד על אנטנות סלולריות פעילות ואנטנות סלולריות בהקמה. מומלץ מאוד לבדוק ולעקוב אחר המפה באזור מגוריכם העתידי.

הכנה לתריסים חשמליים בדירת מחיר למשתכן

תוכלו לנסות ולדרוש טרם הבניה, הכנה להתקנת מנגנון חשמלי בכל חדרי הדירה לאפשרות התקנה עצמאית של תריסים חשמליים לאחר כניסתם לדירה או בעתיד.

תוספת שקע כוח במטבח

המפרטים המחייבים של משרד הבינוי והשיכון קובעים כי יותקנו שקעי כוח במטבח לתנור, מקרר ומדיח (קראו בעיון את המפרט שחל על הפרויקט שלכם ותדעו בדיוק מה אתם זכאים לקבל). פרט למכשירי חשמל עיקריים אלה, חשוב שתנסו להשאיר עבורכם את האפשרות לצרף מכשירי חשמל נוספים הדורשים שקע כוח נפרד להקלה על עבודת המטבח (טוחן אשפה, מיקסרים וכדומה).

תוספת של דלת עץ בממ"ד

על פי ההנחיות של משרד הבינוי והשיכון ובהתאם להוראות פיקוד העורף לבניית חדר מיגון בישראל, תותקן דלת פלדה בחדר הממ"ד. בשלב משא ומתן תוכלו לנסות ולדרוש תוספת דלת עץ שתאפשר שימוש נעים יותר בממ"ד כחדר שינה לכל דבר.

ויתור הקבלן על התקנת שלט פרסומי בבניין

ישנם קבלנים המתקינים שלט פרסום בכניסת הבניין עם לוגו החברה למטרות פרסום. בד"כ קבלנים שמעוניינים בכך יעגנו את הסעיף שמאפשר להם לעשות את זה בחוזה ואינכם חייבים להסכים לו. תוכלו לנסות ולהוריד את הסעיף הזה.

הוספת סעיפים שיפעלו לטובתכם הזוכים

שינוי בהסכם המכר יכול לכלול גם הוספת סעיפים מטעמכם, סעיף חשוב שכדאי להוסיף הוא שלא יחולו על הזוכים הוצאות נוספות שאינם אמורים לקחת חלק בהן. הקבלנים עשויים להסכים לשינויים אך ורק אם הם לא יגבו את התמורה עבורם, כלומר יכולים להוסיף דברים בחינם.

נושאים מומלצים למשא ומתן בין הזוכים (או בא כוחם) לבין עו"ד הקבלן

תקנות בנייה

קבלני הפרויקטים בתכנית מחיר למשתכן נבחרים דרך מכרז מסודר, על ידי רשות מקרקעי ישראל. עם זאת, כדאי להוסיף להסכם במידת הצורך, כי החברה הקבלנית תבנה את הפרויקט בעצמה או באמצעות קבלן רשום בעל רישיון קבלן בתוקף הכולל סיווג מקצועי אשר מתאים לעבודות הבנייה של הפרויקט. תנאי זה צריך לחול גם על קבלני משנה, גם עליהם להיות בעלי רישיון בתוקף בהתאם לתפקידיהם במהלך הבנייה.

מחיר דירה בתכנית מחיר למשתכן

מחיר הדירה בפרויקט מחיר למשתכן קבוע ולא ניתן להתמקח עליו מול החברה הקבלנית (מחיר הנמוך לרוב באופן יחסי ממילא ביחס לפרויקטים דומים באיזור), אך יש לוודא כי המחיר כולל את הוצאות הפיתוח של הקרקע וכי מצוין בחוזה במפורט מהם התשלומים הנוספים שיהיה על הזוכים לשלם.

תוספת עלות חיבורים לחברות החשמל, מים וגז

מקובל כי רוכשי הדירות, אתם זוכי מחיר למשתכן, משלמים את עלות המונים לחברת המים, חברת החשמל וחברת הגז בכניסתכם לדירה.

במידה ויש הוצאות נוספות שכתובות בהסכם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקצועי על מנת לוודא כי אתם הזוכים, אכן מחויבים על פי ההנחיות של תכנית מחיר למשתכן לשאת בהוצאות אלו.

זכרו כי על פי הוראות משרד השיכון והבינוי, המחיר המצוין בהסכם המכר ומוגש לזוכים, צריך להיות מחיר סופי ולכלול את כל מרכיבי הדירה, לרבות חיבור המבנה והדירות למערכות ביוב וחשמל, ערבויות חוק המכר ורישום הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

אנו מזכירים שוב, כל אלה אינם כוללים התשלום עבור חיבור למונים של חברת החשמל, גז ומים ותשלום הוצאות משפטיות המוגבלות בחוק.

הסדר תשלומים לדירות מחיר למשתכן

משרד הבינוי והשיכון תכנן את הסדר התשלומים לדירות בתכנית מחיר למשתכן, אך באותה נשימה מדגיש כי במידה והזוכים מגישים בקשה לקבלן לסדר תשלומים שונה, מחויב הקבלן ו/או היזם להחתימם על כך בהתאם להסכמת הצדדים. אנו מבינים מסעיף זה שניתן לשנות את סדר התשלומים ובלבד שהוא מוסכם בכתב על שני הצדדים.

מדד תשומות הבנייה ומדד המחיר לצרכן

על פי רוב, פריסת התשלומים תהיה מוצמדת למדד תשומות הבנייה (מדד המנסה לשקף את מחירי עלויות הבנייה של הקבלנים), הגבוה יותר בדרך כלל ממדד המחירים לצרכן (מדד המודד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים) רוצים להבין מה זה מדד המחירים לצרכן, היכנסו לכתבה בנושא מסלולי משכנתא.

תוכלו להגיע להסכמה כתובה בהסכם המכר להקדמת התשלומים. כך תוכלו לנסות "לחסוך" עליה פוטנציאלית של מדד תשומות הבנייה. חשוב להקפיד על תוספת סעיף בחוזה על נושא זה המבטיח כי תשלום ההצמדה יחושב רק עד למועד התשלום בפועל וכי הקבלן מסכים להקדמת תשלומים אם אתם מעוניינים בכך.

שימו לב כי לא בכל המקרים מומלץ להקדים את התשלומים, ההחלטה תלויה בתיק ההשקעות שלכם, היכן הכסף שלכם שמור עד לתשלום ומה גובה הריבית הנצברת.

מועדי מסירת דירה

קבלני הפרויקטים מתחייבים לתאריך משוער למסירת הדירה לזוכים, המצוין בגוף הסכם המכר.

כיוון שמדובר בתאריך משוער, תיתכן אפשרות של הקדמת מועד המסירה או דחייתו. טרם חתימתכם על ההסכם, כדאי לנהל משא ומתן על המועדים בהם החברה הקבלנית מתחייבת להודיע על שינוי בתאריך המסירה.

מומלץ לדרוש מהחברה הקבלנית הודעה בזמן סביר (לפחות חודשיים) על מנת לכם להשאיר לכם מספיק זמן להתארגן למעבר דירה, על כל מה שכרוך בכך.

פרוטוקול מסירת דירה

טרם מסירת הדירה בפועל חשוב לערוך פרוטוקול מסירת דירה מסודר. פרוטוקול מסירה הוא בעצם מסמך הכולל רשימה של כל מתקני הדירה; דלתות, חלונות, ריצוף, מתקני חשמל ומים, חיפויים בחדרי רחצה, צבע ועוד. לצד כל פרט ופרט יש לציין את הערות הדייר ולסמן אם המתקן תקין או שקיים בו פגם כלשהו.

הודעה מסודרת בזמן סביר על מועד מסירת הדירה חשובה גם לשלב זה, שכן ייתכן ותבחרו לקחת את שירותיו של איש מקצוע או מומחה לבחינת מתקני ואביזרי הדירה בעת עריכת פרוטוקול המסירה.

עיכובים במסירת הדירה – תכנית מחיר למשתכן

בעבר נהגו קבלנים רבים לקבוע בהסכמי המכר שהציגו לרוכשים, סעיף הקובע כי הם רשאים לדחות את מועד מסירת הדירה מבלי לתת כל פיצוי לרוכשים, לפרק זמן ללא הגבלה מסודרת.

תיקון לחוק המכר (דירות) קובע כי אם לא העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכשים, לאחר שחלפו 60 ימים מהמועד שנקבע בהסכם, יהיו זכאים הרוכשים לפיצויים וזאת מבלי להוכיח שום נזק שנגרם להם. כלומר, הקבלן יכול לאחר עד 60 יום ללא מתן פיצוי כלשהו, אך בסיום 60 יום איחור במסירה הוא צריך לשלם לזוכים פיצוי רטרואקטיבי עבור אותם 60 ימי איחור.

חוק המכר חל גם על פרויקטים של תכנית מחיר למשתכן, כך שאתם זכאים להגנה על הזכויות שלכם ותהיו זכאים לקבל פיצוי עבור כל חודש איחור (או חלק ממנו), ממועד המסירה הקבוע בחוזה.

פיצוי במקרה של איחור מסירת דירה

סכום הפיצוי יהיה שווה לדמי שכירות X (כפול) 1.5 של דירה דומה בגודלה, בהתאם למחיר המקובל באזור המגורים. הרוכשים יהיו זכאים לקבל את הפיצוי הנ״ל בעבור התקופה שבין יום האיחור הראשון ועד לתום שמונה חודשים מאותו מועד. לאחר מכן יהיו זכאים הרוכשים לקבל פיצוי השווה לדמי השכירות כפול 1.25 של דירה דומה בגודלה, בהתאם למחיר המקובל באיזור המגורים.

סייגים לחוק המכר בעניין איחור במסירה

כדאי לזכור שהחוק קובע חריגים למתן אותם פיצויים. כך למשל נקבע כי הצדדים לחוזה המכירה רשאים להסכים כי הפיצוי לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

זאת כוונת המשורר בסעיפי "כח עליון" בהסכמים אלו, בהם הקבלן מגדיר התרחשויות שלא בשליטתו אשר בגינן יהיה רשאי לדחות את מועד מסירת הדירה.

צריך לזכור כי מערכת היחסים בין הזוכים לקבלן אינה שוויונית. פערי כוחות אלה בין הזוכים לבין הקבלן, אשר אחראי על ניסוח החוזה, באים לידי ביטוי בהקשר של איחור במסירת דירה, במקרים אלה בא חוק המכר להגנתכם הזוכים.

הקבלן לא קיבל היתר בנייה, מה עושים?

בשונה מרכישת דירה בשוק החופשי, תכנית מחיר למשתכן היא הליך מימוש זכייה ארוך טווח. לעיתים רבות יקבלו זוכי התכנית הודעה על זכיה, יעברו חלק מהשלבים השונים בעוד הקבלן עדיין לא קיבל היתר בניה סופי לפרוייקט, המהווה תנאי בסיסי לבנייתו בפועל.

בפרויקטים בשוק החופשי נהוג לצרף להסכם המכר נספח שעוסק בנושא זה.

אפשרות ביטול רכישה במקרה של אי קבלת היתר בנייה

נספח זה, אשר מופיע לעתים גם בהסכמים של מחיר למשתכן, קובע מועד קצה (דד-ליין) שאם אחריו עדיין לא התקבל היתר בנייה לבניית הפרויקט, יוכלו הזוכים שרכשו דירות בפרויקט, לבטל את ההתקשרות מול הקבלן ואת הסכם הרכישה.

במקרה זה, יהיו הזוכים זכאים לקבל חזרה את התשלומים שהעבירו עד תאריך הביטול בצירוף ריבית או הפרשי הצמדה בהתאם לאופן ההצמדה בנספח התשלומים.

נספח זה מעניק וודאות מסוימת לרוכשים, כיוון שהקבלן מחוייב לתאריך יעד לקבלת היתר בנייה בפרויקט, לאחריו יתאפשר ביטול הסכם מכר והחזר כספי. כאמור, אתם רוכשים ולקוחות לכל דבר ועניין, על הקבלן לפעול ולעשות את מירב המאמצים על מנת למנוע ביטול רכישה.

במקרים מסוימים, תתבצע בחירת דירה במצב בו קיבל הקבלן 'היתר בתנאים'. כלומר, הקבלן נמצא עדיין בשלבי קבלת ההיתר ועליו לעמוד בתנאים שעוד לא השלים. במצב זה מומלץ מאוד להתעקש בזמן משא ומתן על הסכם המכר ולהוסיף נספח העוסק באפשרות ביטול רכישה.

חברת ניהול לבניין

הבנייה המודרנית של היום, המציעה בניינים רבי קומות הכוללים מספר רב של דיירים מקובל להעסיק חברת ניהול לאחזקה שוטפת של האזורים המשותפים של הבניין (לובי, גינה, חניה, מחסנים וכדומה). נוהג זה אף קיים לעיתים בדרישה של רשויות התכנון, על מנת להבטיח כי הבניינים הגדולים לא יפלו להזנחה סביבתית מאחר ומדובר בניהול שוטף המצריך היקף עבודה גדול.

תפקידה של חברת הניהול הוא לעזור בגביית דמי האחזקה ובאחזקת המבנה, בדומה ל'ועד הבית' אך בהיקף גדול יותר משמעותית, כיוון שמדובר במספר דיירים רב. עם זאת, חברת הניהול לא מחליפה את ועד הבית. תפקידה ביצועי בעוד ועד הבית קובע את החלטות הדיירים תוך שיח משותף.

חברת ניהול אף מוגדרת בחוק המכר (דירות) ונקראת בשפה המקצועית "מתחזק" ונכתבו לגביה הוראות מיוחדות בסעיף 6א. לחוק הקובע את ההנחיות הבאות:

הגבלת זמן להעסקת חברת ניהול

החוק קובע כי קיימת הגבלת זמן של שלוש שנים להעסקה של חברת ניהול. במידה ואינכם מרוצים מחברת הניהול, תוכלו להחליפו בחברת ניהול אחרת לאחר שלוש שנים. באותה מידה תוכלו להחליט שאתם מרוצים מניהולה ולהמשיך את תקופת ההתקשרות, אך לא באופן אוטומטי. ההחלטה תצטרך לעבור ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

הצגת זהות חברת הניהול כבר בהסכם המכר

החוק קובע כי במידה והקבלן מחייב את הזוכים בחברת ניהול במסגרת הסכם המכר, הוא מחויב להציג את זהותה ושמה של חברת הניהול. כמו כן, את תנאי ההתקשרות על מנת שיוכלו להיות מודעים לכל פרטי ההתקשרות הנוספים.

שימו לב, במידה והקבלן לא ציין את שמה ואת תנאי ההתקשרות יש סיכוי שנספח הניהול חסר תוקף חוקי.

על פי ההנחיות של משרד הבינוי והשיכון, על הקבלן להציג את הסכום המלא והסופי של הדירה בתכנית מחיר למשתכן ולא יוכל לגבות תשלום נוסף מהדיירים מעבר למחיר הדירה שנקבע בהסכם. לפיכך, אפשרות הקבלן לבחור חברת ניהול מטעמו, מוגבלת. הוראה זו מטיבה אתכם הזוכים, כיוון שהיא גורמת לקבלני הפרויקטים להשאיר את בחירת חברת הניהול להחלטת דיירי הבניין.

מקרים בהם הרשות המקומית מחייבת את הקבלן במינוי חברת ניהול

ישנם מקרים בהם הרשות המקומית וגופי התכנון מחייבים את הקבלן למנות חברת ניהול.

במצב זה ייתכן כי חברת הבקרה ו/או משרד הבינוי והשיכון יתירו לקבלן למנות חברת ניהול ולנקוב בזהותה כדי לעמוד בדרישות של רשויות התכנון.

עלויות העסקת חברת ניהול

ברוב המקרים תגבה חברת הניהול דמי ניהול (דמי וועד בית) על פי הוצאות האחזקה בתוספת 15% רווח.

בנוסף לכך, ישנם מקרים בהם נהוג להפריש 3% מהתשלומים לטובת "קרן חידוש" – מעין תכנית חסכון לפרויקט עבור בעיות עם עלויות גדולות (למשל, החלפת משאבות במאגר מים, תיקון מסיבי של חיפוי הבניין וכדומה). קחו בחשבון בשכלול העלות החודשית שלכם כי דמי הניהול יכולים להיות יותר יקרים בכ-15% מדמי וועד בית בבניין ללא חברת ניהול.

היו ערניים לגבי חברת הניהול

מומלץ מאוד להיות ערניים בכל הקשור למינוי חברת ניהול ולדרוש מידע עליה בזמן שלב משא ומתן על הסכם המכר. שאלו את הקבלן מה גרם לו לבחור בחברה ספציפית זו, האם יש קשר בינו לבין החברה והאם זו הבחירה הבלעדית והמחייבת.

לסיכום

שלב חתימת הסכם מכר במחיר למשתכן הוא שלב חשוב ביותר בתהליך הרכישה שלכם מול הקבלן. חשוב לבדוק את כל הפרטים השונים שהליך החתימה קשור בהם על מנת למנוע עוגמת נפש ותוספות לא צפויות. היעזרו בעורך דין ואנשי מקצוע נוספים לבדיקת הסכם המכר טרם חתימתכם, דונו עליו בקבוצות השונות עם הזוכים האחרים, שכניכם לעתיד, היו מודעים לזכויותיכם ודעו לדרוש אותן.

בהצלחה, אתם קרובים מאוד לדירה משלכם.