מסלולי משכנתא: כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים

על מה אנחנו מדברים כשאנחנו מדברים על משכנתא? מדובר בהלוואה, אך כזו שהיא מורכבת יותר מכל הלוואה אחרת. מאחר ומדובר בהתחייבות כלכלית משמעותית אנחנו ממליצים לכם להכיר את מסלולי המשכנתא השונים כדי להבין מה מסתתר מאחורי כל מסלול.

בישראל, בניגוד לעולם המערבי, קיים מגוון מסלולים למשכנתא, כשלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. תכנון מחושב יוביל את נוטלי המשכנתאות לעתיד מתאים עבור צרכי המשפחה.

בסדרת הכתבות המתחילה כאן, נסביר על 6 מסלולים עיקריים:

מסלול ראשון – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

המסלול הבא נקרא בשפה המקצועית קל"צ. מסלול זה הוא עוגן של יציבות בכל משכנתא והיחיד בו הוודאות בו מוחלטת מרגע נטילתו.

במסלול זה ועל החלק שלו במשכנתא, לא יהיו שינויים לאורך השנים בסכום ההחזר החודשי, הריבית לא תשתנה ולא תהיה שום השפעה חיצונית עליו, כך שאפשר לדעת בדיוק כמה נשלם על רכיב זה לאורך כל תקופת החזר המשכנתא בחישוב פשוט.

הקל"צ אינו תלוי בשינויים עתידיים שיהיו בריביות. הוראות בנק ישראל, המהווה פיקוח על הבנקים מחייבות את כל נוטלי המשכנתאות לקחת לפחות שליש מכל משכנתא במסלול ריבית קבועה. חובת השליש יכולה להיות במסלול קל"צ או במסלול הק"צ  (מייד נפרט גם עליה).

אם כך, למה שלא ניקח את כל המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה? בנק ישראל אמנם מחייב אותנו לקחת מסלול זה, אך הוודאות שלו לעיתים עולה יקר, שכן, הבנק מגלם במחיר הריבית את השחיקה של הכסף לאורך השנים ולוקח בחשבון תנודות עתידיות אפשריות בריביות.

ייתכן כי על מסלול זה, יבקש מכם הבנק את הריבית הגבוהה ביותר מבין המסלולים (למעט ריבית הפריים בתקופה הנוכחית (הרחבה בהמשך)) במועד לקיחת המשכנתא. כמו כן, מסלול זה טומן בחובו אפשרות לעמלת היוון גבוהה ולכן מומלץ לשלב אותו בין מסלולים שונים.

לסיכום, מסלול הקל"צ הוא מסלול מומלץ והיחיד שמעניק וודאות מוחלטת מבחינת גובה הריבית וההחזר החודשי לאורך כל תקופת המשכנתא. חובה להכניסו לפחות בשליש מתמהיל המשכנתא ובכך נהיה מוגנים, באופן יחסי, מסיכוני שינויי הריביות לאורך השנים.

מסלול שני – ריבית קבועה וצמודה (ק"צ)

במסלול הריבית "הקבועה צמודה" הנקראת במינוח מקצועי ק"צ, הריבית אומנם נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה אבל סכום ההלוואה המקורי (הקרן, חשוב לשים לב אליה) צמודה למדד המחירים לצרכן הידוע כרמת האינפלציה. זה המדד שאנחנו לא יודעים מה יקרה איתו לאורך כל חיי ההלוואה ובכך הוא בעצם הופך את המסלול להלוואה בסיכון גבוה, שכן מדד המחירים לצרכן משתנה בהתאם לרמת המחייה הכללית של הצרכנים בארץ ואין לנו דרך לנבא או לדעת מה יהיה איתו בעתיד.

הלוואה זו יכולה לכסות את החיוב של בנק ישראל ללווים, לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה. בדומה למסלול קל"צ, אפשר לקחת שליש מההלוואה בקל"צ, או ק"צ או לשלב את שני המסלולים כך שיחד יהיו מעל שליש מסכום המשכנתא כולה. זהו מסלול ותיק ודומיננטי בשוק המשכנתאות אותו הבנקים מאוד אוהבים להציע ללקוחות, ולכן אנחנו ממליצים להיזהר ממנו כפל כפליים.

לאחרונה, החלו הבנקים להציע את המסלול הק"צ בריבית שנראית מאוד אטרקטיבית ונותן פתח לתקווה שאולי בכל זאת כדאי לקחת סיכון מסוים אך בכל זאת אנו מציעים לכם להתיעץ ולהיזהר.

מהו מדד המחירים לצרכן? תוכלו להרחיב כאן

היעד אותו בחר בנק ישראל לעלייתו של המדד המחירים לצרכן נע בין 1% ל-3% לשנה שעל פי דעות הכלכלנים משרה יציבות בשוק הישראלי.

כיצד מדד המחירים לצרכן משפיע על סכום החזר המשכנתא?

במסלול ק"צ  מצמידים את סכום החוב למדד מחירי הצרכן.
לדוגמה, אם ניקח מסלול ק"צ בגובה של 500,000 ₪ ומדד המחירים לצרכן עלה ב-1% בחודש, אזי לחוב שלנו יתווסף סכום של 5,000 ש"ח נהיה חייבים לבנק 505,000 ₪.

לסיכום, היתרון בהצמדה למדד, הינו החזר חודשי נמוך בתחילת ההלוואה וריבית נמוכה יותר, כך שאפשר לקצר את תקופת ההלוואה ולצמצם תשלומי ריבית דריבית אבל צריך להיות מודעים לכך, שעלייה במדד גם מעלה את ההחזר החודשי לאורך השנים ומהווה חשיפה לשינוי חיצוני ובכך גם לסיכון בשימוש לא נכון במסלולים.

מסלול שלישי – ריבית פריים ,חבר או אויב הציבור?

מסלול פריים היה המסלול הנפוץ ביותר בקרב לווי המשכנתאות בשוק החופשי ב15 השנים האחרונות ובקרב זוכי 'מחיר למשתכן' בפרט. זהו מסלול בו הריבית משתנה בכל חודש. כלומר, הריבית אינה קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא והיא תלויה בשינויים של ריבית בנק ישראל.

אז מהי ריבית הפריים?
ריבית הפריים הינה הריבית הנגזרת מריבית בנק ישראל שעומדת היום על 4.75% בתוספת מרווח אחיד בין הבנקים של 1.5% כלומר ריבית הפריים עומדת על  6.25%. החיסרון העיקרי בבחירת מסלול זה, שהתממש בשנתיים האחרונות, הוא שקיים חשש ברור ומיידי שהריבית תעלה, כך שנוטלי המשכנתאות עלולים להיחשף לריבית גבוהה יותר בעתיד הקרוב והרחוק.

חשוב להבין, שינוי בריבית הפריים משפיע מיידית על גובה ההחזר החודשי במשכנתא. כתוצאה מכך, נוטלי המשכנתאות במסלול זה עלולים למצוא את עצמם משלמים תשלומים חודשיים גבוהים יותר בכל פעם שהריבית תעלה.

דוגמה מספרית שתמחיש את העניין:

500,000 ₪, שנלקחו לפני 3 שנים במסלול הפריים ל-30 שנה, בריבית של P-0.5% קרי 1.1%, ההחזר החודשי במשכנתא היה 1,608.
היום לאחר מספר העלאות רצופות של בנק ישראל הריבית עומדת על 5.75%  וההחזר החודשי 2,918 ₪  – שינוי דרמתי בתזרים המשפחתי.

בכתבה הבאה על מסלולי משכנתא: מל"צ הנפוצה מאוד בתקופה הנוכחית, מ"צ הידועה לשמצה ומסלולי מט"ח.

מעוניינים בייעוץ ובפרטים נוספים? לחצו כאן