מסלולי משכנתא: כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים – חלק ב

מסלול רביעי – ריבית משתנה לא צמודה כל 2/2.5/3/5/7/10  שנים להלן : מל"צ

מסלול נפוץ מאוד מאז שהחלו להעלות ריבית בשנתיים האחרונות

הלוואה בריבית שמשתנה בתום כל תקופה של איקס שנים, ואינה צמודה למדד. המסלול משלב בין היציבות בהחזר החודשי לפרקי הזמן הרלוונטיים ובין הגמישות בתנאי ההלוואה, המתבטאת באפשרות לפרוע או לבצע שינויים בהלוואה ללא תשלום עמלות פירעון מוקדם (למעט עמלה תפעולית), בתחנות היציאה (מועד שינוי הריבית)

מסלול זה מורכב משני חלקים – עוגן ותוספת

העוגן: תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות במגזר הלא צמוד לתקופה הרלוונטית המתפרסמת על ידי בנק ישראל + תוספת קבועה של הבנק לאורך כל חיי ההלוואה עד 30 שנים.
כלומר אם העוגן הוא 3.7% והתוספת 1.3% הריבית שלכם תהיה 3.7+1.3 = 5% לאורך התקופה הנבחרת.
אם בתום התקופה הנבחרת העוגן ירד ל 3.5% הריבית שלכם תהיה 3.5%+ 1.3% כלומר 4.8% למשך התקופה הבאה

למה זה יכול להתאים לכם?

– למעוניינים באפשרות לבצע שינויים בהלוואה (או לפרוע אותה) ללא תשלום עמלות היוון, אחת X שנים. – היום הריביות נחשבות גבוהות ואם אתם צופים ירידה בריבית או מחזור של המשכנתא השנים הקרובות זה מסלול מומלץ.
– יתרת החוב אינה צמודה למדד, ולכן פוחתת בהתמדה החל מהתשלום הראשון. כלומר: בכל נקודת זמן תהיו חייבים לבנק פחות כסף. משלמים קרן בכל תשלום החל מהתשלום הראשון.
– בהלוואה זו הריבית משתנה רק כל X שנים, ומכיוון שהיא אינה צמודה למדד, ההחזרים החודשיים יציבים וקבועים לחלוטין, בתקופות שבין נקודות שינוי הריבית.

חסרונות

– אם הריבית תעלה בתקופת תחנת היציאה ההחזר שלכם יעלה בהתאם ותשלמו ריבית גבוהה יותר לכל אורך פרק הזמן הבא (אם לא תבצעו שינוי יזום).
– אם הריבית תרד במהלך התקופה לא "תהנו" מזה במהלך התקופה עד לתחנת היציאה.

מסלול חמישי – ריבית משתנה צמודה כל 2/2.5/3/5/7/10  שנים

דומה למסלול הקודם (מל"צ) עם תחנות יציאה מובנות רק הקרן כן צמודה למדד המחירים לצרכן להלן מסלול המ"צ (משתנה צמודה).
מסלול שבו קיימות תחנות יציאה, אחת לתקופה נבחרת לאורך חיי המשכנתא.

למה זה יכול להתאים לכם?

– למי שההחזר החודשי ההתחלתי נמוך יחסית לשאר המסלולים.
– למעוניינים באפשרות לבצע שינויים בהלוואה (או לפרוע אותה) ללא תשלום עמלות היוון, אחת X שנים.
– במסלול זה הריבית משתנה רק כל X שנים, שהינה תדירות גבוהה יחסית להלוואות בריבית משתנה.

חסרונות:
כמו במסלול הקודם אך קיים סיכון משמעותי נוסף, קרן ההלוואה (החוב) צמוד למדד המחירים לצרכן ואם הוא יעלה בצורה חדה סכום הקרן לא ירד למרות התשלומים החודשיים הקבועים.
ראו הרחבה בכתבה הקודמת – מסלולים חלק א' בנוגע למדד המחירים לצרכן

מסלול שישי – משכנתא צמודת מט"ח – יורו / דולר:

מסלול זה אינו מבוקש בקרב נוטלי המשכנתאות ויתרה מכך, חלק גדול מזוכי מחיר למשתכן אף לא מכירים אותו. עם זאת, מדובר במסלול מעניין ומרתק בתקופות של ריביות נמוכות.
מדובר במסלול הלוואה קצרת מועד בריבית משתנה כל שלושה או שישה חודשים וצמודה לשער החליפין של הדולר האמריקאי או של היורו האירופאי. ההלוואה ניתנת בשקלים צמוד לדולר או ליורו וכאן אשר מדדם משתנה בדומה להלוואות צמודות מדד הנתונות לשינוי מדד המחירים לצרכן המתפרסם פעם בחודש. מדובר במסלול קצר מועד והוא תחליף להלוואה על בסיס הפריים.

מדוע מסלול משכנתא מט"ח לא פופולרי?
מעטים בוחרים במסלול זה, במיוחד בתקופה הנוכחית כי הריבית בו מאוד גבוהה. כמו כן, ההצמדה לדולר או ליורו בעייתית ומשתנה תדיר. אופי ההלוואה פחות מתאים לאופי הישראלי הזקוק ליציבות ולכן מסלול זה פחות מבוקש בשוק נוטלי המשכנתאות בארץ.

לכם זוכי מחיר למשתכן, אינני ממליץ לבחור במסלול זה כמסלול משכנתא לטווח הארוך.

לסיכום
גם בליווי של יועץ משכנתאות חשוב להבין לעומק את היתרונות והחסרונות של סוגי המסלולים השונים לנטילת משכנתא, שכנראה ילוו אותנו לתקופה ארוכה בחיים.

בהצלחה!