האם אפשר לקחת משכנתא של 90% מימון במחיר למשתכן? והקשר בין היקף המשכנתא והשמאי שיעריך עבור הבנק את הנכס שלכם

שמאות היא אחד החלקים החשובים ביותר בתהליך לקיחת המשכנתא שלכם במחיר למשתכן, שכן הערכת השמאי משפיעה על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל. בגלל כללי המשכנתא הייחודים של מחיר למשתכן, המושפעים בין היתר מהערכת שווי הנכס שמבצע השמאי, כדאי לכם להכיר מה עושה שמאי, ומה הקשר שלו למאפיין משכנתא מיוחד לזוכי מחיר למשתכן, הנקרא לפעמים בטעות משכנתא ב-90% מימון.

מה זה שמאי? 

שמאי הוא איש מקצוע העוסק בהערכת שווי של רכוש (שומה היא מילה נרדפת לאומדן, לכן שם המקצוע הוא שמאי). לעיתים קרובות שמאים מתמקצעים בהערכות של דברים מסוימים, כגון ציוד חקלאי, כלי שיט, תכשיטים ובעצם כמעט כל סוג של רכוש שאפשר לדמיין. השמאי הרלוונטי עבורכם כרוכשי דירה הוא שמאי מקרקעין, המתמחה בהערכת שוויו של נדל"ן. השומה (הערכה) שהוא יבצע, למעשה יקבע את ערך הדירה שתקנו (בעיני הבנק), וזה מאוד משמעותי עבורכם, כפי שתראו בהמשך.

מה בודקים השמאים במחיר למשתכן

מכיוון שהבנקאים לא יוצאים לבדוק את הדירות שכנגדן הם נותנים הלוואות (משכנתא), הם סומכים על השמאים שיעשו את העבודה ויעריכו את שווי הנכס.

השמאי מעריך את שווי הדירה לפי מצבו הפיזי של הנכס (מיקום הנכס, גודלו, ומאפיינים פיזיים אחרים), מצבו התכנוני (אם אין חריגות בניה), מצבו המשפטי (זכויות הבעלות). בנוסף השומה מתחשבת במצב השוק ושווי נכסים דומים בסביבת הנכס הנרכש.

אם אתם לוקחים משכנתא סביב התחלת הבניה כמו זוכים רבים במחיר למשתכן, השמאי יבדוק את הנתונים האלו בתוכניות הבנייה, בהיתרים ובמסמכים הרלוונטיים.

כאמור, השמאי יעריך את שווי הנכס הנרכש, מה שישמש את הבנק לחישוב היקף המשכנתא שהבנק יהיה מוכן לתת לכם.

מתי ואיך בוחרים זוכי מחיר למשתכן את השמאי

קבלת משכנתא במחיר למשתכן היא תהליך ארוך: בחירת הדירה, פניה לבנקים לברר לגבי משכנתא רצויה וניהול משא ומתן. לעיתים נכנס שלב נוסף הכולל התייעצות עם יועץ משכנתאות.

לרוב, השמאי נכנס לתמונה רק אחרי שבוחרים את הבנק ומקבלים אישור עקרוני למשכנתא. בשלב הזה, תוכלו לבחור שמאי רק מתוך רשימת שמאים ממאגר שקיים אצל הבנק.

חשוב שתבחרו היטב, כיוון שאם הערכת הנכס של השמאי תהיה גבוהה, יהיו לדבר השלכות על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל (נרחיב על כך בהמשך). כדאי לדעת שהשמאים אינם עובדים של הבנק, אלא ספקים חיצוניים שיכולים לעבוד עם יותר מבנק אחד. כדאי לבחור באופן מושכל את השמאי שיערך את שווי הנכס שלכם.

אמנם תוכלו לבחור רק מתוך הרשימה שהבנק יספק לכם, אך מומלץ לבחור בהתבסס על חוות דעת וביקורות שהשמאי קיבל, למשל על ידי התייעצות עם יועץ משכנתאות אובייקטיבי. אפשר גם לבחור בשמאי שנתן הערכת שווי גבוהה לשכנים שלכם באותו פרויקט, או להיעזר בניסיון של זוכים אחרים בקהילת הזוכים של איגוד הזוכים.

כזוכים בפרויקט מחיר למשתכן, לא תמיד תצטרכו לבחור שמאי. זאת כיוון שלפעמים הבנק כבר יודע את שווי הנכס (למשל כשהבנק ממנו אתם לוקחים את המשכנתא הוא הבנק המלווה של הפרויקט) או שיש שמאי ספציפי שבוחן את הפרויקט בשביל הבנק (ובמצב כזה, בדרך כלל גם לא תצטרכו לשלם לו, אך הדבר משתנה מפרויקט לפרויקט וכדאי לברר אם רלוונטי גם אליכם).

משך השמאות

קבלת דו"ח שווי הנכס מהשמאי לוקחת בדרך כלל מספר ימים בודדים ותלויה גם בכם. כדי לא לעכב את יכולתו של השמאי לתת לכם הערכת שווי, אני מציע לכם להעביר לשמאי את כל המסמכים שהוא יבקש מכם בהקדם האפשרי.

דרישות המסמכים דומות בין השמאים, אך יתכן ולשמאי יהיה חלק מהחומר הנחוץ, במיוחד אם הוא כבר העריך דירות אחרות בפרויקט.

אם כבר יש לו חלק מהחומר – זה יחסוך לכם את הצורך להביא לו מסמכים מסוימים. יחד עם זאת, לא כדאי לסמוך על זה ועדיף לוודא עם השמאי מבעוד מועד מה הטפסים שאתם צריכים להעביר אליו לצורך הערכת שווי הנכס, ולדאוג שהם מוכנים בזמן.

המסמכים שהשמאי מבקש יכולים לכלול אישור זכויות/נסח טאבו של הנכס, היתר בניה, גרמושקה, חוזה רכישה ותוכניות דירה, ולעיתים יכללו גם מסמכים אחרים.

האם תוכלו להשפיע על הערכת השווי של השמאי

הרבה זוכים שואלים אותי האם ואיך אפשר להשפיע על גובה השמאות. הרצון להגדיל את סכום הלוואת המשכנתא ולקבל מימון על אחוז גבוה ככל האפשר אכן עשוי לגרום לזוכים רבים לרצות להשפיע על גובה השמאות.

לכן כדאי להבהיר: אין לכם אפשרות להשפיע על גובה השמאות.

השמאות היא של הבנק, ולא שלכם, כך שהשמאי עושה את הערכת השווי שלו בזהירות מקצועית ולרוב לא ידבר איתכם באופן ישיר על שווי הדירה. כאשר השמאי מסיים את דו״ח השמאות שלו הוא אמור להעביר אותו ישירות לבנק, ולכם לא אמורה להיות השפעה על תוכנו ועל שווי הנכס שנקבע. יותר מכך: ברגע שהוקלדה השמאות במחשב הבנקאי, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לשנות את השווי הזה בעיני הבנק, וככל הידוע לי – נדיר מאוד לקבל שמאות חדשה.

אם הערכת השווי הוזנה במערכת של הבנק ואינכם מרוצים ממנה, ככל הידוע לי הדבר היחיד שתוכלו לעשות הוא להחליף את הבנק ממנו אתם לוקחים משכנתא, ולקבל ממנו (גם, דרך שמאי) הערכת שווי חדשה.

הקלות בתנאי המשכנתא במחיר למשתכן (מה שמכונה 90% משכנתא)

זוכי מחיר למשתכן זכאים להקלות בתנאי המשכנתא. כדי להבין את ההקלות המוצעת לזוכים, צריך להכיר את שני המושגים הבאים:

"שווי הדירה" הוא כמה שדירה דומה בשוק החופשי (ולא במחיר למשתכן) תהיה שווה (כלומר: כמה הייתה שווה בה זכיתם אם הייתם קונים אותה בשוק החופשי).

"מחיר הדירה" הוא הסכום הנקוב לתשלום בחוזה שלכם מול הקבלן.

נטילת משכנתא בשוק הפרטי

בעיקרון, בשוק הפרטי בנקים לא נותנים משכנתא העולה על 75% מערך הנכס. זה לאור הנחיה של בנק ישראל, שפשוט לא מאפשר לבנקים לתת משכנתאות מעל אחוז זה. הבנק קובע את גובה המשכנתא לפי הנמוך מהשניים: הערכת השמאי או המחיר בחוזה.

במחיר למשתכן מקבלים משכנתא לפי הערכת שווי הנכס ולא לפי מחיר הדירה הנקוב בחוזה

בניגוד לרכישת דירה בשוק החופשי, בנק ישראל מאפשר לזוכי מחיר למשתכן לקבל משכנתא על עד 75% מהערכת שווי הנכס שמבצע השמאי – ללא קשר למחיר הנקוב בחוזה (בכפוף לסייגים שנדון בהם עוד רגע).

לצורך הדוגמה, נניח שמחיר הדירה שלכם לפי החוזה הוא 1,250,000 ₪ – והשמאי העריך אותה כשווה 1,500,000 ₪. במסגרת פרויקט מחיר למשתכן תוכלו לקחת משכנתא של 75% מהערכת השווי, כלומר להגיע עם הון עצמי של 125,000 ₪ וללוות 1,125,000 ₪.

סכום זה מהווה 90% מהמחיר הנקוב בחוזה (!). לו הייתם קונים את אותה דירה בשוק החופשי, הייתם יכולים ללוות מקסימום 75% מהמחיר הנמוך מבין הערכת השווי והחוזה, כלומר 75% מ-1,250,000 ₪, שהם 937,500 ₪ ש"ח בלבד.

כפי שאתם רואים, מדובר בהטבה משמעותית למדי, שמאפשרת להגיע (בדוגמה שלנו) לזוכה עם הון עצמי של 125,000 ₪ בלבד לרכוש דירה בשווי 1,500,000 ₪.

לכן, ככל שהפער בין שווי הנכס לפי השמאי למחיר בחוזה גדול יותר, לכאורה תוכלו לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר (שוב, בכפוף לסייגים שמפורטים בהמשך). לכן חשוב לחלק מהאנשים שזקוקים למימון לקבל מהשמאי הערכת שווי כמה שיותר גבוה.

מענק פריפריה מהווה חלק מההון העצמי

זוכים הזכאים למענק פריפריה נהנים מהטבה נוספת בהקשר זה, כיוון שמענק הפריפריה נחשב לחלק מההון העצמי.

מענק פריפריה הוא מענק בגובה 40,000 ₪ – 60,000 ₪ שניתן לזוכים שרוכשים דירה בישובים מסוימים. את רשימת הישובים והרחבה על מענק הפריפריה ניתן לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון.

אם כך, זוכים שזכאים למענק פריפריה על סך 60,000 ₪ (לצורך העניין) ורוצים לקנות את הדירה מהדוגמה הקודמת – יוכלו לקנות דירה בשווי 1,500,000 ₪ באמצעות שילוב של 65,000 ₪ מכיסם, ועוד מענק פריפריה על סך 60,000 ₪, שיחד יוצרים הון עצמי של 125,000 ₪.

שילוב מענק הפריפריה והיכולת לקחת משכנתא לפי הערכת שווי הנכס (בכפוף לסייגים שנציג) מביאים לכך שזוכים יכולים למשל לרכוש דירה בשווי 1,500,000 ₪ כאשר יש להם רק 65,000 ₪ ביד בתחילת התהליך – דבר שבשוק הפרטי אינו אפשרי.

סייגים למשכנתא באחוזי מימון גבוהים במסגרת מחיר למשתכן

להקלות בתנאי המשכנתא במחיר למשתכן יש מספר סייגים ומגבלות.

סייג ראשון: מינימום הון עצמי במחיר למשתכן

מינימום ההון עצמי הנדרש לעסקה במחיר למשתכן הוא 100,000 ₪ והערכת שמאי לא תוכל לשנות את המינימום הזה. כמובן שאם יש לכם פחות מזה, אבל אתם זכאים למענק פריפריה, תוכלו בעצם "לעקוף" את הסייג הזה.

סייג שני: מגבלת שווי הדירה

עוד מגבלה על ההטבה היא שלצורך השימוש בהקלה זו, במידה ומחיר החוזה שלכם נמוך מ- 1.8 מיליון ש"ח, שווי הדירה (שעליו יסתכל הבנק) מוגבל עד לסכום של 1,800,000 ₪, כאשר הבנק מתעלם מכל שקל מעל לסכום הזה לצורך חישוב אחוזי המשכנתא.

כלומר, גם אם השמאי מעריך את הדירה בסכום גבוה יותר, למשל 1,900,000 ₪, לצורך ההטבה במשכנתא הבנק יתייחס לשמאות כאילו היא על סך 1,800,000 ₪.

לדוגמה: נניח דירה שעולה 1,600,000 ₪ ומוערכת על ידי שמאי ב-2,000,000 ₪. הבנק עדיין יתייחס אליה כאילו השמאי העריך אותה ב-1,800,000 ₪, כלומר ניתן יהיה ללוות עבורה מקסימום 75% מ-1,800,000 ₪ שהם 1,350,00 ₪.

ללא המגבלה הזו, לכאורה ניתן היה ללוות עבור הדירה 75% משני מיליון, המהווים 1,500,000 ₪.

סייג שלישי: מגבלת עלות הדירה בחוזה

אם בהסכם ביניכם לבין הקבלן, מחיר הדירה גבוה מ-1,800,000 ₪ – כשתיקחו משכנתא, הבנק לא יקח בחשבון את שווי הדירה כפי שהוערך על ידי השמאי (ואולי הבנק בכלל לא ייקח שמאי לצורך הערכת שווי הדירה שלכם), אלא יתייחס אך ורק למחיר בחוזה.

במצב כזה, אי אפשר להנות מההקלה על בנוגע למשכנתא במימון גבוה, ולמעשה תרכשו דירה באותם תנאים של השוק החופשי.

סיכום

אחד היתרונות של מחיר למשתכן הוא הקלה על תנאי לקיחת המשכנתא, שנובעת מההקלה של בנק ישראל על מתן משכנתאות במימון גבוה לזוכים. ההקלה הזו מושפעת באופן משמעותי מקביעת השמאי.

קביעת שווי הדירה שלכם על ידי השמאי חשובה מאוד: היא תשפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, והיכולת שלכם להשפיע על גובהה כמעט ולא קיימת.

כפי שראינו, למרות שיש שקוראים למשכנתאות באחוזי מימון גבוהים "משכנתא ב-90% מימון", זה לא לגמרי מדויק. הכינוי נובע מהפער בין המחיר הנקוב בחוזה להערכת שווי הנכס על ידי השמאי, וכפוף למגבלות המוטלות על קבלת ההקלה כמובן.

שיהיה לכם בהצלחה!