פירעון מוקדם של משכנתא במחיר למשתכן

עם הזכייה במחיר למשתכן, רובנו ניקח משכנתא כדי לשלם על רכישת הדירה. את המשכנתא על הנכס אנחנו לוקחים לפרק זמן מוגדר מראש ומקווים לסיים לשלם אותה לפני תום התקופה. תשלום משכנתא לפני הזמן נקרא "פירעון משכנתא מוקדם" או "פירעון מוקדם של המשכנתא". לעניין זה, המונחים "פירעון" ו"סילוק" הם מילים נרדפות, ואפשר לדבר על "פירעון מוקדם" או על "סילוק מוקדם", כשהכוונה היא לאותו הדבר.

ניתן לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא באופן מלא, חלקי או בדרך של מיחזור המשכנתא (כלומר החלפת המשכנתא במשכנתא חדשה). החזר של חלק מהסכום שנותר לתשלום המשכנתא, מעבר לתשלומים החודשיים הקבועים, נקרא "פירעון מוקדם חלקי", כאשר החלק הזה אינו מכסה את כל סכום המשכנתא שנותר לתשלום או את כל המסלול שרוצים לפרוע.

רבים נוטים לחשוב שפירעון מוקדם של המשכנתא הוא משהו שאפשר לעשות רק אם זוכים בלוטו, מרוויחים מאקזיט או מוכרים את הבית. זוכי מחיר למשתכן רבים אכן מתכננים למכור את הדירה בה זכו בתום תקופת איסור מכירת הדירה או בשלב שבו תרצו להשתדרג ולעבור לדירה מרווחת יותר. אבל גם אם אתם לא מתכננים למכור את הדירה, ייתכן ותצליחו לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא גם באמצעות עלייה בהכנסות, ירידה בהוצאות, וגם באמצעות ירושות או פירעון תכניות חסכון.

לפני שנתחיל, חשוב לי להדגיש שביצוע פירעון מוקדם של המשכנתא (חלקי, מלא או מיחזור), עשוי להיות כרוך בעמלות גבוהות אשר נקבעות ומחושבות בהתאם לנתונים האישיים של בעל המשכנתא, ובמקרה הצורך מומלץ להיוועץ בבעל מקצוע מתאים, אשר יוכל לתת לכם ייעוץ פרטני ולהמליץ לכם מה הדבר הנכון לעשות ומתי בהתאם לנתונים האישיים שלכם.

האם כדאי לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא?

כאמור לעיל, בעל משכנתא זכאי להחזיר את מלוא או חלק מסכום המשכנתא שנותר לתשלום לפני תום תקופת ההלוואה (כפי שארחיב בהמשך, לעיתים יש לכך עלויות וצריך לשלם קנסות). החזר מלא של סכום המשכנתא נקרא פירעון מוקדם מלא, והחזר של חלק מסכום המשכנתא נקרא פירעון מוקדם חלקי. באמצעות פירעון מוקדם חלקי, ניתן לקצר את תקופת ההלוואה או להקטין את גובה ההחזר החודשי של בעל המשכנתא.

חשוב להכיר, החזר המשכנתא לא מורכב רק מהקרן (כלומר: מהחזר סכום ההלוואה), הוא מורכב גם מהריבית, שמושפעת משינוי במדדים, כמו מדד המחירים לצרכן, מריבית דריבית (ריבית שנצברת לאורך זמן ומייקרת את עלות ההלוואה) ועוד פרמטרים. בנוסף לכך וכפי שאפרט בהמשך, בנקים יכולים לגבות גם עמלות בגין ביצוע פירעון מוקדם למשכנתא.

לא מעט אנשים שמתפנה להם סכום כסף שואלים אותי האם עדיף לפרוע חלקים מהמשכנתא או להשקיע את הכסף הפנוי באחד מאפיקי ההשקעה השונים. השאלה המרכזית שצריך לשאול בחזרה היא מאיזה שימוש בכסף מרוויחים יותר: מסגירת המשכנתא או חלקה (וחסכון בתשלום ריבית עתידית) או מרווח פוטנציאלי מהשקעה.

זאת שאלה לא פשוטה, לעיתים לאדם פרטי שאינו משקיע סדרתי או איש מקצוע בתחום ההשקעות, שיש לו הוצאות סטנדרטיות והשקעות סטנדרטיות (למשל זוכי מחיר למשתכן), יהיה עדיף לפרוע את המשכנתא. הסיבה לכך, היא שהמשכנתא עשויה לעלות לכם יותר כסף מאשר הכסף שתרוויחו על ההשקעה, שכן התשואה על ההשקעה אינה בטוחה, ומנגד העלויות העתידיות של המשכנתא ודאיות הרבה יותר. לכן, במקרים רבים, "לאדם הסביר" עדיף יהיה לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא בחלקים, שכן החסכון לטווח הארוך צפוי להיות גבוה יותר.

עם זאת, כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו וכדאי שלא לקבל החלטות גדולות וחשובות כל כך בלי להתייעץ עם אנשי מקצוע ובעלי מומחיות בתחום, וגם לבצע חישובים פרטניים כי יש כאן המון משתנים על הפרק.

דברים שכדאי לדעת כדי לתכנן באופן חכם את הפירעון המוקדם של המשכנתא

אם החלטתם שאתם רוצים לבצע פירעון משכנתא מוקדם, יש שלושה דברים חשובים מאוד שכדאי לדעת.

1 – כדי לסלק משכנתא לא חייבים סכום אסטרונומי

כדי לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, לא חייבים לפרוע את כל המשכנתא בבת אחת, וניתן לפרוע חלק מהמשכנתא גם עם סכומים לא גבוהים במיוחד (הכל כמובן תלוי בהסכם המשכנתא שלכם ובשאלה האם יש קנס בפירעון מוקדם או לא).

הלוואת המשכנתא מורכבת ממסלולי משכנתא שונים, כאשר כל מסלול מתנהל כמו הלוואה בפני עצמה ולכל מסלול תנאים משלו.

סכום מינימלי לפירעון: בחלק מהבנקים הסכום המינימלי לפירעון משכנתא מוקדם של משכנתא הוא 10% מההלוואה במסלול אותו רוצים לפרוע. כך לדוגמה, אם אחד ההלוואה באחד ממסלולי המשכנתא שלכם היא על סך 100,000 ₪, מספיק שיהיו לכם 10,000 ₪ פנויים כדי לפרוע חלק ממסלול זה.

לכן, מרגע שלקחתם משכנתא והתחלתם לשלם, ובמיוחד אם כבר נכנסתם לדירה ותקופת התשלום על השכירות והמשכנתא ביחד כבר מאחוריכם – ייתכן שכדאי לכם לפתוח קופת חסכון ייעודית שאולי תשמש אתכם בעתיד לסילוק המשכנתא או חלקה.

2 – קיצור תקופה או הפחתת ההחזר החודשי

כאשר מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא, בדרך כלל לבעל המשכנתא שתי אפשרויות: להפחית את גובה ההחזר החודשי (מבלי לשנות את תקופת ההחזר) או לקצר את תקופת ההחזר (ולהשאיר את ההחזר החודשי באותו גובה).

ברוב המקרים החסכון הכספי הכי גדול מבחינתנו יהיה לקחת משכנתא קצרה ככל האפשר. עם זאת, ברירת המחדל של הבנק היא הפחתת גובה ההחזר החודשי ללא שינוי של תקופת ההחזר. לכן, אם אתם מעוניינים בקיצור אורך חיי המשכנתא – צריך לציין זאת מול הבנק באופן ספציפי, בדרך כלל בטופס ייעודי בעת הגשת הבקשה לביצוע הפירעון המוקדם.

3 – איזה מסלול כדאי לפרוע קודם?

גם כאשר אנחנו מבצעים פירעון מוקדם למשכנתא, ולא רק כאשר אנחנו לוקחים אותה, כדאי לעשות זאת לאחר חשיבה ותכנון מראש. חשוב להסתכל על הנתונים במלואם, לחשב מה המסלול שהכי משתלם לנו לפרוע, ובמקרים רבים כדאי גם להיעזר באיש מקצוע לשם כך.

טעות נפוצה היא לחתור לפרוע את מסלול המשכנתא עם הריבית הכי גבוהה, אבל לא תמיד זאת הבחירה הנכונה.

לא מעט פעמים, יכול להיות שיהיה יותר משתלם לפרוע דווקא את המסלול הכי ארוך. הסיבה לכך, היא שעל המסלול הכי ארוך נשלם הכי הרבה ריבית דריבית. בגלל אותה ריבית דריבית, בחישוב הכולל של המשכנתא, יכול מאוד להיות שהמסלול הארוך ביותר יצא לנו גם הכי יקר למרות שעל פניו יש בו ריבית נמוכה יותר. לעומת זאת, המסלול עם הריבית הכי גבוהה, יכול להסתיים הרבה לפני המסלול הכי ארוך, ולכן בחישוב הכולל של עלויות המשכנתא – יכול לצאת לנו מסלול זול יותר בסופו של דבר.

עמלות ועלויות של פירעון מוקדם של משכנתא

הבנק מרוויח מהריביות שלכם – כאשר אתם חוסכים כסף על תשלום ריבית עתידית, החסכון שלכם הוא ההפסד של הבנק. לכן, הבנק מגן על עצמו מפני הפסדים כאלה באמצעות גביית עמלות שונות.

אם אתם שוקלים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, לפני כן אתם יכולים לבקש מהבנק דף הסבר על סוגי העמלות, הסכומים אותם תשלמו, האופן בו הן יחושבו והדרכים להפחית אותן (או להימנע מהן). יכול מאוד להיות שקיבלתם דף כזה כחלק ממסמכי ההלוואה, כבר כשחתמתם על המשכנתא.

כעת, נסקור את העמלות הנפוצות שקיימות בעת פירעון מוקדם של המשכנתא, נבדוק האם ואיך ניתן להימנע מהן. אני כבר אציין שכל מה שכתוב בפרק הזה הוא דוגמאות להמחשה בלבד, ומה שקובע את העמלות והעלויות שלכם, אלו מסמכי המשכנתא הספציפיים שחתמתם עליהם מול הבנק (וכמובן שגם אלו כפופים להוראות בנק ישראל ולחוקים שיש בתחום).

עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון)

עמלת היוון היא עמלה שהבנק גובה על פירעון מוקדם של המשכנתא, והיא נגבית כ"פיצוי" לבנק בגין הפסדיו על הסכומים שיכול היה לקבל אם המשכנתא הייתה משולמת עד לסוף התקופה לפי אותם התנאים שנלקחה.

עמלת ההיוון לא נגבית בכל מצב, אלא רק אם הריבית שאתם משלמים במסלול זה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת במשק, או אם הריבית הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא הייתה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת במועד הפירעון. כלומר: הבנק בוחן האם הריבית שאתם משלמים או הריבית הממוצעת בלקיחת המשכנתא גבוהה יותר מהריבית הממוצעת במועד הפירעון, ואם כן – תיגבה עמלה על כך.

במקרה של פירעון חלקי של המשכנתא, אם קיימת עמלת פירעון מוקדם, העמלה תחושב באופן יחסי בהתאם לסכום הנפרע, למספר התשלומים שהוקדמו ולסכום המשכנתא במלואו.

לדוגמה: אם עמלת הפירעון המוקדם היא בגובה של 5,000 ש"ח על מסלול של 300,000 ₪, אבל אתם פורעים רק 10% מאותו המסלול (30,000 ש"ח), הקנס יהיה בהתאם – רק 10% מהקנס (500 ש"ח).

בדרך כלל, בעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון שלקחו הלוואה במסלול זכאות למשכנתא, יהיו פטורים מתשלום עמלת פירעון מוקדם במסלול הזה בלבד ואף עשויים לקבל תנאים משופרים על פירעון של מסלולים אחרים.

לעיתים, גודל ההנחה על העמלה יהיה תלוי גם בוותק המשכנתא: ככל שהמשכנתא נלקחה לפני יותר שנים, כך ההנחה על העמלה תוכל להיות גדולה יותר.

לסיכום, עמלת ההיוון היא העמלה המשמעותית והגבוהה מבין עמלות הפירעון המוקדם, ולכן לפני ביצוע כל החלטה בנושא מומלץ להיוועץ עם בעל מקצוע ולבחון האם תהיה עמלה שכזו ומה גובהה.

עמלת אי הודעה מוקדמת

עמלת אי הודעה מוקדמת (שנקראת גם "אי הודעה מראש") היא עמלה שתחויבו בה אם לא הודעתם לבנק, בכתב, לפני הפירעון, על כוונתכם לפרוע חלק מהמשכנתא, ואם הודעתם לבנק ולא פרעתם אותה בטווח זמנים מסוים.

כדאי להכיר, נכון למועד כתיבת שורות אלו, עמלת אי-הודעה מוקדמת לא תעלה על 0.1% מהסכום שאתם מבקשים לפרוע (אבל שימו לב שהחוקים בנושא יכולים להשתנות, ולכן תמיד תבדקו לפני הפרעון).

ישנם מספר מקרים בהם לא תיגבה עמלת אי-הודעה מוקדמת: (א) אם לקחתם הלוואה חדשה מהבנק לצורך החזר המשכנתא הנוכחית; (ב) אם בעל המשכנתא נפטר; או (ג) אם בעל המשכנתא יודיע לבנק מראש (בדרך כלל, בין 10-45 ימים) על רצונו לבצע פירעון מוקדם במועד עתידי מסוים (חשוב להכיר, שאם לא מבצעים בפועל את הפירעון המוקדם, ייתכן ולא תוכלו לנצל את הפטור מתשלום עמלה זו במשך 6 חודשים).

כדי להימנע מתשלום עמלת אי ההודעה, כדאי לברר בדיוק כמה זמן מראש אתם צריכים להודיע לבנק ואיך, לשים לעצמכם תזכורת ביומן, לבצע את הפירעון בזמן, וכך להימנע מתשלום העמלה.

דמי טיפול

דמי טיפול (או עמלה תפעולית) היא עמלה בדרך כלל בסכום קבוע של כמה עשרות שקלים, אותה משלמים עבור ביצוע חישוב פירעון המשכנתא ועל העלויות הכרוכות בביצוע הפעולה הבנקאית.

עמלת מדד ממוצע

עמלה שנגבית רק בהלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, ורק אם אתם מעבירים לבנק את הכסף לפירעון המוקדם לבין ה-1 ל-15 בחודש (היום בו מתפרסם מדד המחירים לצרכן). העמלה נגבית כ"פיצוי" חלקי לבנק עבור התקופה שבה ההלוואה התנהלה וסכומה לא הוצמד למדד.

העמלה נגבית גם על פירעון מוקדם וגם על מיחזור ההלוואה למסלול אחר (כלומר, על מיחזור משכנתא או שינוי בתמהיל המשכנתא).

מבחינתכם לא משמעותי אם אתם פורעים את ההלוואה לפני ה-15 לחודש או אחריו, כי או שאתם משלמים את המדד הממוצע כעמלה לבנק, או שאתם משלמים את ההצמדה למדד עם ההחזר החודשי הקבוע.

כמו עמלת פירעון מוקדם, גם עמלת המדד הממוצע מחושבת באופן יחסי למסלול המשכנתא שנפרע. כלומר, אם אתם פורעים 10% מהמסלול, אתם תשלמו 10% מהעמלה על גובה ההלוואה במסלול שאתם פורעים.

עמלת הלוואות במט"ח

אם לקחתם הלוואה שצמודה למט"ח (מטבע חוץ) או אם ההלוואה מתנהלת במט"ח, אתם עשויים לשלם גם עמלת הלוואה במט"ח על פירעון. גובה העמלה נקבע על פי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים לאחר הפירעון המוקדם.

לעיתים, אפשר להימנע מהעמלה באמצעות בירור והודעה מראש. לפני פירעון מוקדם – תבדקו אם תצטרכו לשלם אותה והאם באמצעות הודעה מראש אתם יכולים לחסוך אותה.

לסיכום

ההחלטה בנוגע למשכנתא לא נגמרת בלקיחתה. את המשכנתא יש לנהל גם שנים לאחר לקיחתה – לשים לב לעלויות שלה ולנסות לשלם אותה מהר ככל האפשר. לרוב, משכנתא ארוכה תעלה יותר ממשכנתא קצרה, לכן הדבר המשמעותי ביותר שתוכלו לעשות בכל כמה שנים, ובכל פעם שאתם יכולים, הוא לפרוע חלק נוסף של המשכנתא בנוסף להחזר השוטף.

מאחר שהמשכנתא מורכבת ממסלולים שונים שכל אחד מהם הוא הלוואה בפני עצמה – אתם לא חייבים לפרוע את הסכום כולו בבת אחת, ואפילו לא כל מסלול בבת אחת, אלא ניתן לפרוע חלק מהמשכנתא בכל פעם.

בדרך כלל, העלויות של פירעון המשכנתא המוקדם זניחות לעומת החסכון העתידי בריביות. עם זאת, היכרות עם העמלות השונות והיערכות מראש לביצוע פירעון מוקדם יכול להביא לחסכון בעמלות אלו.

והכי חשוב – לפני כל ביצוע פעולה כלכלית שכזו, תתייעצו עם איש מקצוע מתאים שיסייע לכם לקבל את ההחלטה הכלכלית הנכונה עבורכם (בתנאי המשכנתא האישיים שלכם).

בהצלחה!