תמהיל המשכנתא הנכון לזוכי מחיר למשתכן

כשאנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו חותמים עסקה עם הבנק: אנחנו מקבלים מהבנק כסף בהלוואה, ועל הכסף שאנחנו לווינו מהם אנחנו משלמים להם יותר כסף ממה שלקחנו, שזה בעצם הריבית על ההלוואה. כולנו מבינים שכל שקל שנשלם על ריבית המשכנתא (כלומר, מעבר לסכום שלווינו) הוא רווח של הבנק. כמו בכל עסק, מטרת הבנק היא להרוויח כמה שיותר מהעסקה שהם עושים איתנו.

בעניין המשכנתא יש הרבה גורמים שישפיעו על הרווח הזה של הבנק, אך אם נצמצם אותם לשניים העיקריים, אפשר בדרך כלל להגיד שהאחד הוא ריביות המשכנתא והשני הוא תמהיל המשכנתא.

מה יותר חשוב במשכנתא: תמהיל או ריבית?

יש מי שטועים לחשוב שריבית המשכנתא היא הדבר החשוב והמשפיע ביותר על המשכנתא. אבל תמהיל המשכנתא, כלומר החלוקה למסלולי משכנתא (לכתבה על מסלולי משכנתא – לחצו כאן), סכום ההלוואה בכל מסלול ואורך החיים של כל מסלול, חשובים בהרבה מהריבית הסופית.

ברוב המקרים, התמהיל הוא הדבר שמשפיע הכי הרבה על עלות ההלוואה (כלומר, כמה נשלם לבנק בסך הכל על ההלוואה), על גובה ההחזר החודשי (בעתיד הקרוב והרחוק) ועל כמה נהיה מושפעים מהשינויים בשוק לאורך השנים מבחינת שינויי ריבית והצמדות למדד המחירים לצרכן (לכתבה על מדד המחירים לצרכן – לחצו כאן).

טעות נפוצה היא לחשוב שתמהיל המשכנתא שהבנק מציע הוא התמהיל היחיד שאפשר לקחת, שאין באמת אפשרות לביצוע שינויים בתמהיל אלא רק לשינויים בגובה הריביות.

כזכור, הבנק רוצה "למקסם" רווחים, ואם הוא רוצה למקסם רווחים – הוא ירצה לתת לכם את התמהיל המשתלם ביותר עבורו. בניתוח הכלכלי של הבנק, מדובר כנראה בתמהיל שיביא לו למקסימום עלות כוללת לאורך השנים. במילים אחרות: למקסימום ריבית שתשלמו לו לאורך חיי ההלוואה. הדרך הטובה ביותר עבור הבנק כדי למקסם רווחים היא להציע לכם משהו (במקרה הזה, תמהיל) שקשה יותר להבין ולנתח, ולגרום לכך שתנהלו משא ומתן במשהו שקל יותר להבין – והוא על הריביות בלבד.

זה טוב לבנק, אבל לא טוב בשבילכם, משום שתמהיל "גרוע" יהיה יקר יותר מריביות גרועות. ריביות גרועות עלולות לעלות לנו אלפי או עשרות אלפי שקלים בודדים, ולעומת זאת, תמהיל גרוע עלול לעלות לנו עשרות אלפי שקלים רבים או מאות אלפי שקלים.

הסכמה אוטומטית שלכם לתמהיל של הבנק ועריכת משא ומתן רק על הריביות, דומה לקניית רכב: ייתכן שתקנו רכב ותקבלו עליו הנחה של כמה אחוזים – אבל הרכב יצרוך הרבה דלק, יהיה יקר בטיפולים ועם ירידת ערך גבוהה, כך שלבסוף הוא יעלה לכם יותר ממה שחסכתם עליו ויצא שכרכם בהפסדכם.
אם בדוגמה של הרכב, לרכב כזה יכול להיות ערך מוסף של חוויית נהיגה, של מראה, של נוחות ובטיחות וכו', במשכנתא אף אחד עוד לא אמר לי "את המסלול הזה אני רוצה בצבע אדום עם מושבי עור". כך בניגוד לרכב, משכנתא היא עניין כלכלי בלבד.

לכן, כאשר במסגרת תהליך לקיחת המשכנתא הבנק מציע לכם תמהיל (לכתבה על תהליך לקיחת משכנתא – לחצו כאן) – כדאי מאוד להיעזר באיש מקצוע שיבדוק עבורכם את מידת ההתאמה של התמהיל, ובכל מקרה – אל תתפתו לקחת את התמהיל שקיבלתם באופן אוטומטי ולנהל משא ומתן רק על הריביות.

תמהיל השליש-שליש-שליש

תמהיל המשכנתא הנפוץ ביותר בשנים האחרונות הוא ה"שליש-שליש-שליש". מדוע הוא כל כך נפוץ ולמה הוא משתלם לבנק?

מה זה תמהיל שליש-שליש-שליש

תמהיל "שליש-שליש-שליש" אומר שהבנק מציע לכם לקחת שליש מסכום המשכנתא בריבית פריים, שליש בריבית משתנה (בדרך-כלל צמודה למדד) ושליש בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד).

התמהיל הזה כל כך פופולרי, לא כי הוא התמהיל הכי טוב לרוב הלווים, אלא כי הוא טוב מאוד לבנק: בשנים האחרונות המדדים והריביות של בנק ישראל נחשבים נמוכים במיוחד וההנחה (ההגיונית) של הבנק היא שמה שיורד חייב לעלות, ושהריביות והמדדים לא יכולים להישאר כל כך נמוכים לנצח. לכן, הבנק בדרך כלל יעדיף להציע לכם תמהיל שבו כל שינוי בשוק, עליית ריבית או עליית מדד, ישפיעו מאוד על גובה ההחזר החודשי שלכם ויצרו לבנק רווח נוסף לאורך השנים.

דוגמה שאני אוהב לתת לאנשים שלא הקשיבו לבנק והרוויחו בענק: אנשים שלפני עשר שנים לקחו משכנתא בריבית פריים. הם הרוויחו בענק כי הריביות ירדו – וגם ההחזר שלהם ירד. כמובן שזה סיכון, ואני לא ממליץ לקחת סיכונים באופן אוטומטי, אבל זאת דוגמה טובה לכך שלמידה של השוק וניחושים מושכלים הביאו אנשים לרווח על חשבון רווחים פוטנציאליים של הבנק.

ההמלצה הטובה ביותר שאוכל לתת לכם היא להגיע לבנק כשאתם יודעים מראש מה תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם.

תמהיל המשכנתא נכון בעבורכם

כפי שכתבתי בתחילת הכתבה, תמהיל המשכנתא מורכב ממסלולי משכנתא, מסכום הכסף בכל מסלול ומאורך החיים של כל מסלול, כשכל מסלול משכנתא הוא הלוואה בפני עצמה (לכן, למשל כשפורעים משכנתא בפירעון מוקדם, ניתן לפרוע גם מסלול משכנתא אחד בלבד). בניית התמהיל הנכון ביותר עבורכם מצריך להעריך יכולת כלכלית וללמוד את השוק ואת המסלולים השונים, ולשם כך במקרים רבים כדאי להיעזר באיש מקצוע.

שלושה טיפים לתכנון תמהיל המשכנתא הנכון:

אחת: אורך חיי המשכנתא הנכון

לאורך חיי המשכנתא השפעה מכרעת על עלות המשכנתא שלכם.

ראשית, לקיחת משכנתא לשנים מעטות יותר תביא לריבית נמוכה יותר. הריבית הנמוכה יותר לא תבוא לידי ביטוי בהחזר החודשי, אלא בחישוב עלות המשכנתא הכוללת: לקיחת המשכנתא לפחות שנים תביא לפחות ריבית דריבית ולהוזלת עלות המשכנתא הכוללת. כך למשל, משכנתא ל-25 שנה כנראה תהיה זולה יותר בכ-20% ממשכנתא ל-30 שנה.

שנית, ככל שתשלמו פחות שנים, כך גם החוב שלכם ירד מהר יותר. ככל שנסיים לשלם את המשכנתא מוקדם יותר נהיה חופשיים מהחוב למשכנתא מוקדם יותר. הכסף שהלך להחזר החודשי יוכל ללכת כעת לחסכון, לעזרה לילדים או להעלאת רמת החיים. גם זה שווה כמה עשרות אלפי שקלים. מעבר לכך שחסכנו המון בריביות, אנו פנויים להשקיע יותר כסף בעתיד ובחלומות שלנו.

חשוב לדעת שאת המשכנתא לא צריך לפרוס לשנים עגולות. בבניית התמהיל ובמשא ומתן תילחמו על כל שנה של תשלומים. ברוב המקרים, אם ניקח מסלול ל-24 שנה הוא יהיה זול יותר מאשר אם ניקח אותו ל-25 שנה. אם ניקח את אותו המסלול ל-23 או 22 שנה הוא יהיה זול אפילו יותר.

שתיים: גובה ההחזר החודשי הנכון

אורך חיי המשכנתא וגובה ההחזר החודשי כרוכים זה בזה. אמנם משכנתא קצרה יותר משמעה משכנתא זולה יותר, אבל משכנתא קצרה יותר משמעה גם החזר חודשי גבוה יותר. תנסו לראות כמה כסף אתם יכולים להחזיר בחודש (לשם כך ניתן ליישם עקרונות מהכתבה על צעדים כלכליים לפני לקיחת משכנתא), ותנסו ללכת על ההחזר החודשי הגבוה ביותר שתוכלו להרשות לעצמכם בלי להכניס את עצמכם להתחייבות שלא תוכלו לעמוד בה. גם פה – כל שקל משפיע.

בהקשר הזה כדאי לזכור שבבנקים לא יתנו לכם לעבור את ה-40% מההכנסות נטו בהחזר החודשי.

שלוש: החלוקה הנכונה למסלולים

כאמור, בתוך הלוואת המשכנתא, כל מסלול הוא הלוואה בפני עצמה. ישנה משמעות גדולה מאד לחלוקת ההלוואה למסלולים השונים ולאורך החיים של כל מסלול. יש מסלולים שעדיף לפרוס לתקופה ארוכה יותר ויש מסלולים שעדיף לפרוס לתקופה קצרה יותר. פריסת המסלולים תלויה באופי המסלול וברמת החשיפה שלו לשינויים של ריביות והצמדות. כתבתי על זה בכתבה על מדד המחירים לצרכן.

טיפ נוסף בנוגע למסלולים: הרבה זוגות צעירים וזוכי מחיר למשתכן זכאים להלוואה במסלול זכאות של משרד הבינוי והשיכון, שמציע תנאי משכנתא משופרים לזכאים. כשאתם בונים תמהיל, כדאי לכם לקחת את מסלול הזכאות בחשבון.

רגולציית בנק ישראל סביב מסלולי משכנתא

כשאתם בונים תמהיל רצוי למשכנתא שלכם, כדאי לכם לדעת שלא כל תמהיל הוא אפשרי. בנק ישראל, שהוא הרגולטור של הבנקים (כלומר הגוף העליון שאחראי על בנקים, ולכן גם על משכנתאות בארץ), מוציא הנחיות והוראות שהבנקים מתרגמים לנהלים פנימיים שלהם ועל פיהם עובדי הבנק מתנהלים.

בנק ישראל כרגולטור מחוייב לפקח על התנהלות הבנקים, אך גם לאפשר להם חופש להתנהלות עסקית במדינה דמוקרטית. בהוראות מסויימות של בנק ישראל הפרשנות והביצוע עלולים להשתנות בין הבנקים, אך יש הוראות שהן מפורשות ומדוייקות ובהן אין מרווח פרשנות גדול לבנקים השונים. חלק מההוראות האלו הן הוראות על הגבלת הרכב המסלולים במשכנתא שלכם.

הגבלה במסלול ריבית משתנה וצמודה:

אם במקרה שקלתם את זה, כדאי לכם לדעת שבנק ישראל לא מאפשר לקיחת משכנתא שכולה בריביות משתנות וצמודות למדד.

הגבלה במסלול הפריים:

כמעט כל הלוואה בשוק החופשי מבוססת על ריבית הפריים, כשנפוץ מאוד לתמחר הלוואה בפריים בתוספת מרווח מסויים (למשל פריים+3%). עד דצמבר 2020, למשקי בית פרטיים הייתה הגבלה והבנק לא יכל לתת להם יותר משליש מסכום המשכנתא במסלול הפריים.
בינואר 2021 בנק ישראל פרסם החלטה דרמטית, לפיה הוא מסיר את מגבלת השליש שהייתה נהוגה עד היום במסלול הפריים, כך שבמקום זה יהיה אפשר לכלול במסלול זה עד שני שליש מסכום המשכנתא הכולל.

הגבלה על מינימום ריבית קבועה:

במשכנתאות למשקי בית פרטיים, לווים חייבים לקחת לפחות שליש מסכום ההלוואה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות במסלול שאינו צמוד למדד (קל"צ) או במסלול שצמוד למדד המחירים לצרכן (ק"צ).

גם אם אולי נראה הגיוני עכשיו לקחת משכנתא שליש-שליש-שליש (מכיוון שהמילה "שליש" חוזרת על עצמה במגבלות בנק ישראל) – כדאי לשים לב שאין באמת מחוייבות כזו. למשל, אפשר, תאורטית, לקחת את כל המשכנתא בריבית קבועה או לקחת שני שליש מהמשכנתא בריבית קבועה ושליש בריבית פריים. אבל כאמור – לא בטוח שזה מה שכדאי לכם וכל משק בית צריך לעשות את השיקולים האישיים שלו.

לסיכום

שינוי בסכומים של מסלולי המשכנתא ובאורך החיים של כל מסלול יכולים להשפיע על המשכנתא שלכם – לחיוב ולשלילה – ולהגיע גם לסכומים של עשרות רבות או מאות אלפי שקלים. זאת בניגוד לשינוי בריביות, שיכול לחסוך לכם כמה עשרות בודדות או אלפי שקלים "בלבד". עם זאת, גם בסכומים כאלו אין להקל ראש.

לפני שאתם מתחילים להתנהל מול הבנק, הרכיבו (בעצמכם או בעזרת איש מקצוע) תמהיל שנכון ורצוי לכם וקחו בחשבון את הרגולציות של בנק ישראל. רק אחרי הרכבת התמהיל נהלו משא ומתן עם הבנק על הריביות. זכרו: הבנק קיים כדי להרוויח כסף. אל תתפתו לחתום באופן אוטומטי על התמהיל שהבנק מציע, גם אם מדובר בשליש-שליש-שליש. תבדקו, תלמדו ונהלו משא ומתן גם על התמהיל ולא רק על הריביות.