תכנון לקיחת משכנתא במחיר למשתכן

במחיר למשתכן אין ממש בחירה מתי לקחת את המשכנתא. כבר אחרי החתימה על הסכם המכר אתם אמורים להתחיל לשלם על דירת מחיר למשתכן שבחרתם. 

כדאי להכיר את תהליך לקיחת המשכנתא, מרגע הוצאת האישור העקרוני ועד למשא ומתן הסופי על התמהיל בבנק, ולא פחות חשוב – להבין מתי כדאי לכם להתחיל את התהליך הזה. כאשר מנהלים נכון את תהליך לקיחת המשכנתא גם מבחינת לוחות הזמנים, קל יותר לקבל החלטות מושכלות, לנהל משא ומתן עם פחות לחץ ולקבל תנאי משכנתא שיהיו יותר טובים ומתאימים לכם.

אז, מתי כדאי להתחיל בתהליך לקיחת המשכנתא מול הבנק, ומתי בפועל להתחיל למשוך את כספי ההלוואה?

אני מזכיר, זהו מאמר כללי בנושא תכנון לקיחת המשכנתא והמידע האמור בו הוא כללי בלבד, ולכן לכל מקרה פרטני, כמו תמיד הייתי ממליץ להיוועץ עם איש מקצוע ולא להסתמך על המידע הכללי המובא כאן.

כמה זמן לפני התשלום לקבלן צריך להתחיל תהליך לקיחת משכנתא מול הבנק?

אם אתם אחרי חתימת חוזה ולקראת תשלום לקבלן מכספי משכנתא – כבר אמור להיות לכם אישור עקרוני למשכנתא, ואם אין – אתם חייבים להוציא אחד כזה.

כלל האצבע שלי הוא להתחיל את תהליך לקיחת המשכנתא בערך כחודש וחצי-חודשיים לפני שאתם צריכים להתחיל לשלם את המשכנתא בפועל. התחלת התהליך מאוחר מזה, עלולה לייצר לוח זמנים צפוף ולחוץ ולהביא אתכם להתפשר על התנאים.

אני מזכיר, מדובר בכלל אצבע ויש גורמים שונים שיכולים להשפיע ולהאריך את התהליך. אם עוד לא הוצאתם אישור עקרוני למשכנתא, תוסיפו לתקופה הזו עוד כשבועיים-שלושה. אם העסקה מורכבת יותר, למשל כי צריך ערבים, בגלל בעיות ביכולת ההחזר, בגלל רף הכנסות לא אחיד כמו שיש להרבה עצמאים – כדאי לקחת אפילו יותר זמן לתהליך הזה. אם אתם מעוניינים להתחיל תהליך עם יועץ משכנתאות, בחירת היועץ צריכה להיעשות אף קודם.

שתי נקודות שכדאי לקחת בחשבון בנוגע לתכנון לוח הזמנים ללקיחת המשכנתא:

1: הוצאת אישור עקרוני למשכנתא

הדבר הראשון שכדאי לעשות הוא להוציא אישור עקרוני למשכנתא. את האישור העקרוני למשכנתא אתם צריכים להוציא פעמיים: 

בפעם ראשונה, לפני החתימה על החוזה (ואפילו לפני בחירת הדירה): כדי שתוכלו לקבל מושג בדבר היכולת הכלכלית שלכם והנכונות של הבנק לתת לכם משכנתא – שני גורמים עם השפעה מכרעת על הדירה שאתם יכולים לרכוש ולהרשות לעצמכם.

בפעם שנייה, לקראת לקיחת המשכנתא בפועל: כדאי לכם להתחיל בתהליך הוצאת האישור העקרוני כשבועיים-שלושה לפני שאתם מתחילים בתהליך לקיחת המשכנתא. 

שתי הערות על אישור עקרוני למשכנתא

1. אתם יכולים לנהל משא ומתן על בסיס האישור העקרוני. הריביות שמוצעות לכם באישור העקרוני ישמרו רק לפרק זמן קצר, לרוב כ-24 ימים, עם זאת ניתן להאריך את תוקף האישור העקרוני בעוד כשבועיים. זה נותן לכם בערך חודש וחצי.
2. תוקף האישור העקרוני וההארכה שלו חשובים: עד שתוקפו של האישור העקרוני שלכם פג, אתם תצטרכו לא רק לסיים את ניהול המשא ומתן עם הבנק ולחתום על המשכנתא, אלא גם לסיים לתת לבנק את הבטחונות (עניין משפטי שלוקח עוד זמן).

2: לקחת משכנתא בקיץ-חגים

למי מביניכם שלוקח משכנתא בקיץ או באזור החגים, שימו לב שחודשי יולי-אוגוסט והחגים הם תקופה עמוסה בבנקים. בבנק יש עומס לפני החגים ובקיץ, וכמובן במהלך החגים ובקיץ. לכן, מי שלוקח משכנתא בקיץ, בחגים או מיד אחרי החגים, צריך לקחת בחשבון שההליך יהיה איטי יותר ולגזור קצת יותר זמן בהתאם.

מתי לקחת משכנתא?

משציינתי את הנקודות האלו, אפשר להוסיף אותן לכמה נקודות נוספות שצריך לקחת בחשבון כשאתם גוזרים זמנים לתהליך לקיחת המשכנתא:

1: הבנק הוא בדרך כלל הכסף האחרון בעסקה

כולנו מבינים שחלק מהתשלום עבור הדירה הוא מההון העצמי, והמשכנתא מהווה את יתרת התשלום על הדירה.

לרוב הבנק ידרוש להיות "כסף אחרון" – כלומר, שכספי המשכנתא יעברו לקבלן רק לאחר ששילמתם את כל ההון העצמי שהצהרתם בפניו שיש לכם. 

למה הבנק דורש שתשלמו קודם את ההון העצמי ורק אז הוא יכנס לתמונה?

כי הבנק רוצה לוודא שתשתמשו בהון העצמי שהצהרתם בפניו שיש לכם לרכישת הדירה, ולא לדברים אחרים. אם הייתם יכולים להתחיל לשלם על הדירה מהלוואת המשכנתא, ורק אז מתחילים לשלם מההון העצמי – הייתם יכולים "לבזבז" את ההון העצמי בינתיים על דברים אחרים. זהו מצב בעייתי מאוד, שכן במקרה כזה אתם עלולים להגיע למצב שבו לא תצליחו לשלם את החלק מהדירה שאמור להיות ממומן באמצעות ההון העצמי שלכם, וזה עלול להוביל למצב של ביטול העסקה וסיכון ההלוואה שהבנק נתן לכם.

2: כספי המשכנתא עוברים ישירות לקבלן

כספי המשכנתא לא עוברים אליכם לחשבון ומשם לקבלן, אלא עוברים ישירות לקבלן. אתם לא יכולים לבקש שחלק מהמשכנתא יגיע אליכם לחשבון. 

לכן, אם יש סכום כסף מסוים שאתם מייעדים לדברים נוספים (כגון: כספים שנועדו לקניית ריהוט, החלפת מטבח, תקופה של שכירות ומשכנתא במקביל, שכירות אנשי מקצוע כמו עורכ/ת דין או בדק בית) – אל תתחשבו בסכום הזה כחלק מההון העצמי שלכם, אלא השאירו אותו אצלכם בצד.

3: כמה תשלומים אפשר לשלם לקבלן מההון העצמי עד שמתחילים לקחת משכנתא

לוח התשלומים – פרקי הזמן בין תשלום לתשלום וסכום התשלום, מוגדר בהסכם המכר (לקריאה מרחיבה על הסכם המכר במחיר למשתכן – לחצו כאן). 

את כספי המשכנתא כדאי בדרך כלל להתחיל למשוך מרגע שסיימתם לשלם לקבלן את כל ההון העצמי שלכם. למשל, אם ההון העצמי שלכם מספיק לשלושה תשלומים לקבלן, אז את כספי המשכנתא תתחילו למשוך רק ממועד התשלום הרביעי.

אם ניתן להקדים תשלומים – יכול להיות שתוכלו להעביר כסף לקבלן קודם לכן, בכפוף לסיכום ביניכם לבין הקבלן בחוזה.

אין מניעה שחלק מתשלום מסוים ישולם מההון העצמי, וחלק ממנו ישולם מהמשכנתא. לדוגמה: אם הכסף שיש לכם מספיק לשני התשלומים הראשונים במלואם, ולעוד 20% מהתשלום השלישי – אין בעיה לשלם את ה- 80% מהתשלום השלישי באמצעות המשכנתא. תשלום שמשולם חלקו מההון העצמי וחלקו מהמשכנתא ישולם בשני שוברים נפרדים.

4: את הכסף מתחילים לקבל עם החתימה על המשכנתא

רבים חושבים שאפשר לחתום על המשכנתא, להוריד את המטלה הזאת מהצ'ק-ליסט ולקחת את הכסף עוד מספר חודשים, כשתצטרכו. זה לא המצב. 

אם חותמים עכשיו – חייבים להתחיל לקחת את הכסף ולשלם על הדירה עכשיו. אם רוצים לקחת משכנתא במועד מאוחר יותר – ההצעה שקיבלתם עשויה לא להיות בתוקף.

כמובן שאם חתמתם על משכנתא והבנק העביר לקבלן רק חלק מסכום המשכנתא, ולא את מלוא סכום המשכנתא – זה בסדר. הבנק לא חייב להעביר את מלוא סכום המשכנתא לקבלן בבת אחת. אתם יכולים לקחת את המשכנתא בפעימות, קצת בכל פעם, אבל שימו לב שיכול להיות שחלק מהריביות ישתנו.

לקיחת משכנתא בפעימות

כפי שכתבתי, כספי המשכנתא בדרך כלל לא מועברים לקבלן בבת אחת, אלא זורמים בהדרגתיות בשלבים (שנקראים גם "פעימות") – בהתאם ללוח התשלומים שלכם לקבלן.

בדרך-כלל, כל תשלום לקבלן הוא בסכום של 10%-15% ממחיר הדירה, כאשר בין תשלום לתשלום יש מספר חודשים. כך יוצא שכל מספר חודשים אתם מושכים עוד כסף מהמשכנתא, מקטינים את החוב שלכם לקבלן ומגדילים את החוב שלכם לבנק.

הדבר הזה משפיע על החזר המשכנתא החודשי שלכם: אתם לא משלמים על כסף שעוד לא לקחתם (משכתם). אתם לא מחזירים לבנק כלל וגם לא צוברים שום ריבית על סכום שעוד לא משכתם ולא עבר לקבלן.

לדוגמה: אם חתמתם על משכנתא של 1,000,000 ש"ח, וכרגע עברו לקבלן 300,000 ש"ח בלבד מתוכה – אין שום תשלום, החזר, או צבירת ריבית על ה-700,000 ש"ח שלא היו בשימוש עדיין. ה-700,000 ש"ח שעוד לא עברו לקבלן ישמרו כ"סכום מסגרת" למשיכה עתידית. במצב כזה, אתם לא חייבים לבנק כרגע 1,000,00 ש"ח אלא רק 300,000 ש"ח (לפי מה שמשכתם בפועל) – וגובה ההחזר החודשי שלכם לבנק הוא בהתאם.

וגם, מי שמכם דואג לשכירות ומשכנתא ביחד: לקיחת משכנתא בפעימות אומרת שהתשלומים הראשונים של החזר המשכנתא לבנק יהיו נמוכים יותר מהתשלומים הבאים, לא רק בגלל גובה ריבית – אלא גם בגלל גובה הסכום שאתם מחזירים, שהוא עדיין נמוך יחסית (כי הרי לא משכתם עוד את כל הסכום).

מאיזה מסלול משכנתא למשוך קודם?

המשכנתא מחולקת למסלולים (לכתבה בנושא מסלולי המשכנתא – לחצו כאן). כל מסלול הוא הלוואה בפני עצמה עם תנאים ספציפיים שישפיעו על גובה ההחזר החודשי. גובה ההחזר החודשי מושפע מאורך חיי הלוואה ומגובה הריבית. 

למשל:

מסלול א' הוא מסלול פריים בריבית של 1.2% ל-30 שנה;
מסלול ב' הוא מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) בריבית של 3.2% ל-19 שנה.

כשאתם מושכים חלקים מהמשכנתא, אתם מודיעים לבנק כמה כסף אתם רוצים למשוך ומאיזה מסלול בדיוק.

מאחר שיש הבדל בריביות בין שני המסלולים, משיכה של 100,000 ש"ח ממסלול הפריים תחייב אתכם בהחזר חודשי של 330 ש"ח, ואילו משיכה של 100,000 ש"ח ממסלול הקל"צ תחייב אתכם בהחזר של 580 ש"ח בחודש, כמעט כפול.

כאשר אתם ניגשים לבנק לצורך תשלום נוסף לקבלן (שיצריך שחרור נוסף מכספי המשכנתא), אתם נשאלים מאיזה מסלול אתם מעוניינים למשוך את הכסף – וזה משפיע על ההחזר החודשי שיהיה לכם.

בתכנון המשכנתא (שהוא בעצם תכנון של הדרך החכמה ביותר להחזיר את המשכנתא) אני חושב שצריך להתחשב ביכולת ההחזר הצפויה אחרי מסירת הדירה – ולא לתת לתקופה הלחוצה של ההמתנה למסירה (בה לא פעם תשלמו שכירות ומשכנתא במקביל) לקבוע עבורכם איך יראה החזר המשכנתא שלכם לשנים הבאות. במשכנתאות (כמו בחיים) כדאי שלא לקבל החלטות לטווח הארוך על בסיס לחץ זמני.

חשוב לזכור שבמידת הצורך אפשר לקחת גרייס על חלק מהמשכנתא או על כולה. בכל מקרה, זוהי ההמלצה הכללית שלי, ולמקרים פרטניים כמובן יש להיוועץ עם אנשי מקצוע מתאימים כדי לקבל החלטות אישיות שמותאמות אליכם.

משיכת כסף לפי מסלול משכנתא

מאחר שאת כספי המשכנתא נהוג לקבל ולהתחיל למשוך עם החתימה על המסמכים, ומאחר שבמשכנתא כל אחד ממסלולי המשכנתא מתנהג כהלוואה בפני עצמו, כדאי להבין מאיזה מסלול משכנתא כדאי למשוך את הכסף קודם.

כשחתמנו על מסמכי המשכנתא, חתמנו על אופן חישוב הריבית. חתמנו על בסיס בסיס כלשהו לריבית, ולא בהכרח על גובה הריבית הסופית שניקח. במילים אחרות, כל עוד לא משכנו כסף ממסלול – הריבית של אותו מסלול עוד לא נקבעה באופן סופי. רק ברגע שמתחילים למשוך את הכסף מאותו מסלול – גובה הריבית מתקבע.

התקבעות גובה הריבית במסלולים שונים

מסלולים צמודי פריים: ריבית הפריים היא הריבית הנגזרת מריבית בנק ישראל, בתוספת מרווח אחיד של בנק ישראל. מסלולי פריים הם יוצאי דופן והכלל לא חל לגביהם כי במסלול צמוד לפריים, הריבית משתנה לפי ריבית הפריים, כך שמועד החתימה על מסמכי המשכנתא הוא לא מה שמשנה את גובה הריבית.

במסלולי ריבית משתנה, הריביות משתנות במרווחי זמן קבועים, ולקבע ריבית על גובה מסוים יועיל לנו רק לפרק זמן מסוים, עד שהיא תשתנה.

לעומת זאת, במסלולי ריבית קבועה – ברגע שהתחלנו למשוך כסף מאותו המסלול, גובה הריבית מתקבע ונשאר קבוע, גם אם אורך חיי המסלול הוא 30 שנה.

מאיזה מסלול משכנתא למשוך קודם

אני מזכיר, המידע המובא כאן הוא כללי בלבד, ולכן אין להסתמך ולקבל החלטות על סמך המידע הכללי המובא כאן.

בדרך כלל, אני חושב שכדאי להתחיל למשוך ממסלולי הריבית הקבועה כדי לקבע את הריבית – ולהגן על עצמכם מפני עלייה צפויה בריבית.

עם זאת, כמובן שישנה סכנה שהריבית תרד אחר כך, ואז המשיכה ממסלול הריבית הקבועה עלולה להוביל אותנו להפסד. בסיטואציה הנוכחית במשק, שבה הריבית מאוד נמוכה באופן יחסי, נדמה שהסיכוי שהריבית תרד נמוך מהסיכוי שהריבית תעלה (אבל שוב, אי אפשר להבטיח את זה).

סיכום

לכל משק בית המאפיינים הייחודיים שלו ללקיחת המשכנתא. יש משקי בית עם עצמאים שיצטרכו יותר זמן, יש משקי בית שיקחו משכנתא בקיץ, יש משקי בית שצריכים להוציא אישור עקרוני. העקרונות שנתתי אמורים לסייע לכם לגבש לוח זמנים לתחילת תהליך לקיחת המשכנתא שלכם.

גם בנוגע למסלולי המשכנתא, כדאי לתכנן לא רק מתי לקחת את המשכנתא אלא גם מאיזה מסלול למשוך קודם.

כמובן שמדובר בכללי אצבע בלבד, ואני מזכיר שהכתבה הזאת היא כללית, וכל החלטה שנוגעת למשכנתא שלכם צריכה להיות מותאמת אישית לצרכים וליכולות שלכם.