מסלולי משכנתא – לזוכי תכנית מחיר למשתכן

שלב לקיחת משכנתא בתכנית מחיר למשתכן הינו שלב חשוב ומשמעותי בדרך לדירה משלכם. הרגע הזה בו תשבו מול פקיד הבנק ותתחייבו להלוואה לרכישת הדירה שלכם, יישאר בזיכרונכם עוד שנים רבות. רגע לפני שאנחנו פותחים את השמפניה, ריכזנו עבורכם את פירוט מסלולי המשכנתא המוצעים בשוק המשכנתאות בישראל, להבנה מעמיקה ומודעת יותר, רגע לפני החתימה ונטילת המשכנתא.

חשוב לדעת, מסלולי המשכנתא המוצעים בשוק החופשי ואלו המוצעים לזוכי מחיר למשתכן, אינם שונים באופן מהותי. לכן, בכתבה הזאת השתדלנו להתעכב גם על טיפים שיתאימו במיוחד לזוכי התכנית.

הזדמנות לאחוז מימון משכנתא גבוה לזוכי מחיר למשתכן

חשוב לדעת, כי במסגרת תכנית מחיר למשתכן, סכום המשכנתא ואחוז המימון מחושבים שונה מרכישה של דירה בשוק החופשי. חישוב שונה זה, ישפיע על גובה המימון שתקבלו וגם על הריבית שהבנק יוכל להציע לכם. רוצים לקרוא על זה עוד כנסו לכתבה שלנו בנושא תהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן.

מהי משכנתא?

לפני שנדון על מסלולי המשכנתא השונים, חשוב להבין, מהי בעצם משכנתא?

משכנתא היא בעצם הלוואה ארוכת טווח המיועדת בדרך כלל למימון נכס נדל"ן. הבנקים מציעים לנו מימון כספי למטרת רכישת דירה בישראל וגובים על כך ריבית. ההלוואה משולמת בהחזרים חודשיים קבועים ומשתנים בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרתם. הבנק ילווה מימון כספי למשכנתא מתוך אמונה כי הכסף שמכר לכם יחזור אליו. הוא יערוך בדיקות מקיפות הכוללות הצגת תנועות חשבון, תלושי משכורת ותיעוד נוסף שיעיד על יכולת החזר כלכלית לטווח ארוך. גם להרחבה בנושא הזה אנחנו ממליצים לכם לקרוא את הכתבה שלנו בנושא תהליך לקחית משכנתא במחיר למשתכן.

מבחינה סטטיסטית עולה כי נוטלי המשכנתאות עומדים בהתחייבויות שלהם, יותר מאשר הלוואות אחרות, במיוחד כשמדובר במשכנתא לרכישת בית מגורים, אותו נכנה "הבטוחה", מאחר והסיכון נמוך יותר, הריביות נמוכות יותר וניתן לפרוש את תשלום ההחזרים לתקופה ארוכה.

בכתבה זו נפרט מהם מסלולי המשכנתא הקיימים בשוק וממה מורכב כל מסלול, להעמקת ההבנה ויכולת הבחירה שלכם בעת תכנון המשכנתא, הלוא היא נטילת ההלוואה המשמעותית שלקחתם עד כה.

מרכיב הגרייס יפחית הוצאות במקביל לתשלום שכירות

זכיתם בתכנית מחיר למשתכן ועברתם את תהליך מימוש הזכייה בו בחרתם דירה וחתמתם על הסכם המכר. להרחבה בנושא הסכם המכר במחיר למשתכן כנסו לכתבה. כעת מגיע שלב התשלום העיקרי, אך רובכם כנראה לא מעוניינים לשלם את התשלום העיקרי בעודכם מתגוררים בשכירות במשך כשנתיים (או יותר).

על מנת להפחית מהעומס הכלכלי שעשוי להכביד עליכם בתקופה שבה תצטרכו לשלם שכר דירה ותשלומי משכנתא בו זמנית, יצרו הבנקים מרכיב משכנתא הנקרא 'גרייס'.

משמעות המילה גרייס באנגלית היא חסד. הבנק בעצם מאפשר לכם לקחת משכנתא כעת, אך החזר התשלומים בשנתיים הראשונות הסמוכות למועד החתימה, יהיה נמוך יותר מתשלום ההלוואה בפועל, וזאת עד לתאריך הכניסה לדירה שרכשתם, אז יתחילו תשלומי ההחזרים בכפוף להסכם ההלוואה מול הבנק.

איך גרייס עובד בפועל?

סכום ההחזר החודשי הוא סיכום של שני מרכיבים עיקריים בתשלום משכנתא: תשלום אחד הוא החוב עצמו (קרן), הסכום עליו התחייבת בלקיחת המשכנתא ותשלום שני הוא הריבית המשולמת ביחס לסכום הכולל של ההלוואה.

בעזרת מרכיב 'גרייס' במשכנתא תוכלו למשך זמן מוגבל (עד כשנתיים או שלוש) לשלם רק את מרכיב הריבית, כך שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר בתקופה זו ביחס בתקופה שלאחר סיום הגרייס. בד"כ אפשר לומר כי מדובר על כמחצית מסכום התשלום המלא.

דבר נוסף שחשוב לדעת לגבי 'גרייס' הוא כי בשל דחיית תשלום המשכנתא בשנתיים או שלוש, יתקצר מעט משך זמן ההחזר. לדוגמא, אם פריסת התשלומים נקבעה ל- 30 שנים, תשלום הריביות בשנים הראשונות בעזרת מרכיב 'גרייס' תקצר את אותה פריסה ל-28 שנים. לכן ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר לאורך התקופה, בכמה עשרות שקלים או יותר, תלוי בתקופות ובסכום המשכנתא.

את הגרייס ניתן להרכיב על המסלולים השונים של המשכנתא, בהתאם לסיכום שאליו תגיעו עם הבנק שלכם.

מסלול ראשון – זכאות

בכתבה הזאת נתמקד במסלולי המשכנתא הרגילים המקובלים בשוק. יחד עם זאת, בנוסף לכל מסלולי המשכנתא שנפרט בכתבה זו, יש מסלול נוסף שנקרא מסלול זכאות. במסגרת מסלול זה ניתן לקבל הטבות בריבית – זו הטבה שהמדינה מעניקה לזכאים.

אין לבלבל בין הזכאות להשתתף בהגרלות תכנית מחיר למשתכן, לבין האפשרות לנצל את מסלול הזכאות למשכנתא – אלו שני דברים שונים שאינם קשורים אחד לשני. יחד עם זאת, בגלל שזה מסלול שזוכים רבים במחיר למשתכן מנצלים, יש כתבה מפורטת באתר על מסלול הזכאות למשכנתא.

מסלול שני – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)

מסלול הנקרא בשפה המקצועית קל"צ או מסלול 'פיקס'. זהו המסלול המבוקש ביותר. זהו המסלול היחיד בו הוודאות מוחלטת. במסלול זה לא יהיו שינויים לאורך השנים בסכום ההחזר החודשי על חלק זה של המשכנתא, הריבית לא תשתנה ולא תהיה שום השפעה חיצונית עליה, כך שאפשר לדעת בדיוק כמה נשלם על מרכיב זה בחישוב ההחזרים לאורך כל תקופת החזר המשכנתא בחישוב פשוט.

מסלול זה אינו תלוי בשינויים עתידיים שיהיו בריביות, לא בעליית וגם לא בירידת הריבית. הוראות בנק ישראל, המהווה פיקוח על הבנקים מחייבות כל לווה משכנתא לקחת לפחות שליש ממנה בריבית קבועה, חובת השליש יכולה להיות במסלול קל"צ (כלומר קבועה לא צמודה) או במסלול ריבית קבועה צמודה למדד (פירוט בהמשך).

למה שלא ניקח את כל המשכנתא בריבית קבועה לא צמודה?

הבנקים ובנק ישראל אמנם מחייבים אותנו לקחת מסלול זה, אך הוודאות שלו עולה לנו ביוקר. הבנק מגלם במחיר הריבית את השחיקה של הכסף לאורך השנים ולוקח בחשבון תנודות עתידיות אפשריות בריביות, כך יוצא כי זהו המסלול בו סביר להניח שהבנק יבקש מכם את הריבית הגבוהה ביותר מבין המסלולים במועד לקיחת המשכנתא.

מה בכל זאת אפשר לעשות כדי לקבל ריבית טובה יותר?

ניתן לקצר את תקופת המסלול וכך החזר הריבית יופחת. יחד עם זאת, קחו בחשבון כי קיצור תקופת המסלול יביא לעלייה בגובה ההחזר החודשי הצפוי לכם. במסלול הקל"צ, מכיוון שהבנק מבטיח לכם כבר היום מה בדיוק תהיה הריבית שתשלמו, ככל שהתקופה קצרה יותר, כך הריביות יהיו אטרקטיביות יותר (כי הבנק ינתח את ההלוואה כפחות מסוכנת עבורו).

קנסות פירעון – חסרון משמעותי במסלול ריבית קבועה לא צמודה

קנס פירעון מוקדם, קנס אשר עלול להיות במעמד סילוק המשכנתא, מחזור כיסוי חלק מההלוואה. המונח הבנקאי הינו עמלת פירעון, עמלת היוון (מהמילה הון. משמעות המילה היוון הערכת שווי כסף עתידי בחישוב לערך של היום). קנס זה בא לפצות את הבנק על במקרה בו החלטנו להפחית או לסגור את ההלוואה, ממש כמו שבעבר לא היה ניתן להפסיק מנוי לחדר הכושר, כך היום הבנקים גובים סכומים על ציפייה לרווח עתידי.

הקנס מחושב לפי הפרשי ריביות אל מול הריביות הממוצעות שמפורסמות ע"י בנק ישראל. המסלולים החשופים ביותר לקנסות הם המסלולים בריביות הקבועות, קל״צ – קבועה לא צמודה וקבועה צמודה. שימו לב, ככל שניקח הלוואה לטווח ארוך יותר, הסיכון לקנס גדל. בנוסף על כך, ככל שנקבל ריביות פחות טובות, כך גם הסיכון לקנס גדול יותר. קשה לצפות את גובה הקנס שעלול להיות לנו מכיוון שמדובר בהערכת ריביות עתידית והמועד בו נרצה לפרוע את ההלוואה.

אם יש לכם תכנון למכירה עתידית או פירעון של סכומים כלשהם מהמשכנתא, יש לקחת את זה בחשבון בבניית התמהיל ולהכין הלוואה מתאימה, גם אם לא יודעים סכום פירעון מדוייק. לדוגמא: אחד מהקנסות המשמעותיים שנתקלתי בו היה של לקוחה שלי שלקחה משכנתא לפני 8 שנים, הקנס שלה עמד על כ-60,000 ₪ על יתרת משכנתא של 600,000 ₪. קנסות אחרים יכולים להיות כמה אלפי שקלים בודדים ויתכן גם שלא יהיה קנס כלל.

בעזרת תכנון נכון ומשא ומתן יעיל ניתן להפחית את הסיכון לקנסות באופן משמעותי ואפילו לרמה אפסית ממש.

לסיכום, מסלול קל"צ הוא המסלול היחיד שמעניק וודאות מוחלטת מבחינת ההחזר הכולל של הריביות והחזר חודשי קבוע של מרכיב זה לאורך כל התקופה. על פי הוראות בנק ישראל ניתן להכניסו לפחות בשליש מתמהיל המשכנתא שלנו ובכך יגן עלינו באופן יחסי משינויי הריביות לאורך השנים, אך הוא יקר משמעותית מיתר מסלולי המשכנתא. הוא מסייע ללווים אך לא באופן מלא.

מסלול שלישי – הריבית הקבועה הצמודה (ק"צ)

במסלול הריבית הקבועה צמודה הנקראת במינוח מקצועי ק"צ, הריבית אומנם נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה אבל סכום ההלוואה (הקרן, שימו לב אליה) צמוד למדד המחירים לצרכן. זהו אותו המדד שאנחנו לא יודעים בוודאות מה הוא צופן לנו לאורך כל חיי ההלוואה ובכך הופך אותה להלוואה בסיכון גבוה! מדד המחירים לצרכן משתנה בהתאם לרמת המחייה הכללית של הצרכנים בארץ ואין לנו דרך לנבא או לדעת מה יהיה בעתיד.

גם הלוואה זו יכולה לכסות את החיוב של בנק ישראל לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה. בדומה למסלול קל"צ המפורט מעלה כך שאפשר לקחת שליש בקל"צ, קבועה צמודה או לשלב את שני המסלולים כך שביחד יהיו מעל שליש מסכום המשכנתא. זהו מסלול ותיק ודומיננטי בשוק המשכנתאות אותו הבנקים מאוד אוהבים להציע ללקוחות, לכן אנו ממליצים להיזהר ממנו כפל כפליים.

בשנים האחרונות לאור הירידה בתשואות ובריביות הארוכות הפך מסלול זה פחות אטרקטיבי מהקל"צ, אך לאחרונה החלו הבנקים להציע את המסלול בריבית שנראית מאוד אטרקטיבית שנותן פתח לתקווה שאולי בכל זאת כדאי לקחת סיכון מסוים.

שחיקת כסף לאורך השנים

לפי שנפרט על מדד מחירי הצרכן, חשוב להבין כי ערכו של הכסף משתנה לאורך השנים. פריט כלשהו שעולה היום סכום מסוים, יעלה יותר לאורך הזמן. דוגמא פשוטה מהחיים להמחשת שחיקת הכסף – הלכתם לסרט עם חבר, מכיוון ששכח את הארנק, שילמתם עבורו על הכרטיס. הכרטיס עלה 40 שקלים. ביום למחרת הוא הציע להחזיר לכם רק בעוד 10 שנים. כמה הוא צריך להחזיר לכם? האם 40 שקלים שתקבלו עוד 10 שנים יועלו לממן לכם כרטיס לסרט? כנראה שלא, אלא אם הוא יציע להצמיד את הסכום (40 ש"ח) למדד מחירי הקולנוע (כמובן שאין כזה) במקרה כזה הוא כנראה יתכן שהוא צריך להחזיר לכם בעוד 10 שנים אפילו 80 שקלים או יותר מכך.

מהו מדד המחירים לצרכן?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מודדת מידי חודש את השינויים ברמת המחירים של סל מוצרים ושירותים של כ- 1,300 מוצרים נבחרים באמצעות סקרים המתקיימים בכ-3,500 חנויות, עסקים, משקי בית וישובים בארצנו. דרך סקרים אלו קובע גוף הרגולציה (פיקוח) את אחד המדדים החשובים שעליו נשענים הסכמים רבים ועל בסיסו מתבצעות עסקאות רבות במשק הישראלי, שוק ההון והממשל.

היעד אותו בחר בנק ישראל לעלייתו של המדד המחירים לצרכן נע בין 1% ל-3% לשנה ולשמחתנו (הלווים) בנק ישראל לא עומד ביעד כבר כמה שנים טובות.

להלן מדד המחירים לצרכן כפי שהיה בשנים האחרונות:

2011-2.2%, 2012-1.6% , 2013-1.8% ,2014-מינוס 0.2%, 2015-מינוס 1%, 2016-מינוס 0.2%, 2017-0.4% , וב- 2018 עלה המדד בשלושת החודשים הראשונים של השנה ב-0.2%.

מצד שני, בחודש מאי 2018 – עלה המדד בחצי אחוז בחודש אחד, כך שבהחלט צריכים להיות מודעים לרמת החשיפה לשינוי במדד על המשכנתא.

כיצד מדד מחירי הצרכן משפיע על סכום החזר המשכנתא?

במסלול ריבית קבועה צמודה (ק"צ), מצמידים את סכום החוב למדד מחירי הצרכן. כלומר, היה והמדד עלה בעשירית אחוז, גובה החוב שלנו גדל באותו יחס, ותשלום המשכנתא שלנו עולה בהתאם. לדוגמה – לקחנו משכנתא של מיליון שקלים, במדד נמוך יחסית. מדד מחירי הצרכן עלה ב-0.1% בחודש, אזי לחוב שלנו יתווסף סכום של 1,000 ₪.

כך זה מאט את ירידת החוב לאורך הזמן. לווים שלקחו משכנתאות לפני כ-10 שנים מוצאים את עצמם היום עם משכנתא באותו סכום שלקחו מלכתחילה, כלומר הם משלמים ומשלמים אך לא מצליחים להשיג את המדדים הגבוהים שהיו באותה תקופה בתחילת המשכנתא שלהם.

יתרונותיה של הלוואת קבועה צמודה

הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה. הריבית בדרך כלל נמוכה מהריבית על הקל"צ מכיוון שיש תוספת מדד והבנק לא מאבד את ערך הכסף. ניתן להגיד שהמדד הוא רווח נקי עבור הבנק שמקבל כסף לא צמוד ונותן ללווים צמוד למדד.

חסרונותיה של הלוואה קבועה צמודה

חוסר וודאות

חוסר היכולת שלנו לנבא או לדעת מה יהיה גובה עליית המדד, גורמת לחוסר וודאות לגבי המחיר שנשלם על ההלוואה וגובה ההחזר החודשי שיהיה לנו לאורך השנים.

עליית ממד המחירים לצרכן

במצב בו מדד מחירי הצרכן יעלה משמעותית, סכום ההלוואה שלנו (קרן) יושפע ישירות. במצב זה, ייתכן מצב שבו נשלם את ההחזר החודשי אך בשל עליית המדד סכום ההלוואה המלא לא יפחת.

קנס פירעון מוקדם במסלול זה

פירעון מוקדם של הלוואת משכנתא במקרה של מכירה או מחזור משכנתא עשויה להביא לתשלום קנס שבירה.

האם מומלץ לקחת הלוואה במסלול ריבית קבועה צמודה?

לאור העובדה שבשנים האחרונות עלה המדד בקצב נמוך מאוד ובתקופות מסוימות אף ירד ולאור העובדה שאין לנו מושג מה תהיה רמת המחירים בעתיד, אנחנו חושבים שנכון להשתמש בהלוואה מסוג זה במינון נמוך. מסלול זה מומלץ לבחירה לתקופה קצרה או בתכנון פירעון עתידי, זאת על מנת לגוון את הרכבי ההלוואה ובשל הריבית הנמוכה מאוד שהוא מציע וכך מאפשר לנו החזר נמוך יותר היום.

היתרון בהצמדה למדד, הינו ריבית נמוכה יותר, כך שאפשר לקצר את התקופה ולצמצם תשלומי ריבית דריבית. אך צריך להיות מודעים לכך שעלייה במדד גם מעלה את ההחזר החודשי לאורך השנים ומהווה חשיפה לשינויי חיצוני ובכך גם סיכון בשימוש לא נכון במסלולים.

מסלול רביעי – ריבית פריים – החברה של כולם

מסלול פריים הוא המסלול הנפוץ ביותר בקרב לווי המשכנתאות בשוק החופשי ובקרב זוכי מחיר למשתכן וזהו אחד מהמסלולים בו הריבית משתנה. כלומר, הריבית אינה קבועה לכל תקופת המשכנתא והיא תלויה בשינויים בריבית הפריים.

אז מהי ריבית פריים?

ריבית הפריים הינה הריבית הנגזרת מריבית בנק ישראל (שהיא הריבית המשתנה והקצרה ביותר בשוק ההון ושווה היום לכ- 0.1% לשנה), בתוספת של 1.5% מרווח אחיד של בנק ישראל. ריבית הפריים נכון להיום שווה לכ-1.6%. החיסרון העיקרי בבחירת מסלול זה הוא שקיים חשש ברור ומיידי שהריבית תעלה (אין לה כבר לאן לרדת!) כך שנוטלי המשכנתאות עלולים להיחשף לריבית גבוהה יותר בעתיד הקרוב והרחוק.

חשוב להבין שבמידה ותהיה עלייה, היא תהיה מיידית (!). כתוצאה מכך נוטלי המשכנתאות במסלול זה עלולים למצוא עצמם משלמים תשלומים חודשיים גבוהים יותר בכל פעם שהריבית תעלה (בשונה ממסלולים אחרים של ריבית משתנה במשכנתא, שמתעדכנים לעיתים רק פעם בכמה שנים).

פריים – הסלב של המשכנתא

מסלול פריים היה מאז ומתמיד המסלול המועדף על נוטלי משכנתאות מהסיבה הפשוטה שהריבית הנקובה במסלול זה היא הנמוכה ביותר מכל המסלולים הקיימים. עד לפני כשש שנים יכלו כל נוטלי המשכנתאות לבחור גם במסלול אחד ויחיד, כבר אז מסלול הפריים היה מאוד נפוץ ורבים בחרו בו כמסלול יחיד ועיקרי.

בנק ישראל והמפקח על הבנקים חששו מאוד מעליית ריבית הפריים בעתיד והחליטו להגביל את המסלול הזה לעד לשליש מתמהיל ההלוואה כולה. בפועל גרמו להפסדי ענק עבור מאות אלפי לווים מכיוון שהריבית רק ירדה מאז ולא עלתה. בהקשר לפריים חשוב לעדכן שבינואר 2021 בנק ישראל הסיר את מגבלת השליש שהייתה נהוגה עד אז במסלול הפריים.

התוצאה המתקבלת היא, שבהתאם למגבלה הקיימת במסגרתה כל לווה משכנתא נדרש לקחת לפחות שליש ממנה בריבית קבועה, ניתן יהיה לקחת את יתרת המשכנתא (2/3) במסלול הפריים.

יתרונות מסלול ריבית פריים

ריבית נמוכה

מדובר בריבית הנמוכה ביותר שקיימת כיום בשוק ההון ככלל ובשוק המשכנתאות בפרט.

פה מתמקחים – תחרות טובה לצרכנים

בגלל התחרות בין הבנקים, לרוב רוכשי הדירות הם לא נותנים את ההלוואה רק בריבית פריים, אלא הם גם נותנים להם הנחה מריבית הפריים – לדוגמא פריים מינוס 0.5%… ההנחה שהבנקים קובעים לכל זוכה תלויה במאפיינים האישיים שלו ובכושר המיקוח שלו מול הבנק. אפשר להגיד שהלוואות בריבית פריים לפי הריבית הנוכחית כיום נמצאות בסביבת ריבית מאוד נמוכה של כ- 1% ריבית שנתית לאחר ההנחה שתקבלו מהבנק!

פריסה נוחה

הבנקים למשכנתאות מוכנים לפרוס את מסלול ריבית פריים לתקופה מקסימלית של עד 30 שנים. פריסה ארוכת טווח זו מאפשרת לכם הזוכים ונוטלי המשכנתאות, החזר חודשי נמוך מאוד במסלול זה (זאת בהנחה וריבית הפריים לא תעלה משמעותית בעתיד).

אין קנסות פירעון מוקדם

האפשרות להחזיר את ההלוואה כולה או חלקה קיימת תמיד ללא קנסות כלל (פרט לקנס מנהלי של הודעה מוקדמת בת 7 ימים וגם במקרה כזה מדובר בעמלה של כ-60 ש״ח בלבד).

אין השפעה של המדד על גובה הקרן

במידה והמדד יעלה, לא תהיה השפעה על גובה הקרן, זאת בניגוד להלוואות המשתנות הצמודות למדד. כלומר, רק העלייה בריבית תשפיע, אך לא על הקרן. עליית הריבית תשפיע על ההחזר החודשי שעלול לגדול בכמה מאות שקלים.

חסרונות מסלול הפריים

הצמדה לריבית משתנה

ריבית הפריים משתנה ואינה צפויה, עלייתה עשויה להשפיע על הריבית בתשלום המשכנתא ובכך להעלות את ההחזר החודשי.

מסלול חמישי – ריבית משתנה כל 5 שנים

זהו מסלול שבו קיימות תחנות יציאה, אחת לחמש שנים לאורך חיי המשכנתא, משתנה הריבית לפי העוגן שנקבע להלוואה.

מסלול זה מורכב משני חלקים – עוגן ותוספת

העוגן: הוא הבסיס של אותה ריבית שנתית שתקבלו. עוגן זה הוא מוצר פיננסי, אג"ח, איגרת חוב מסויימת שהמחיר שלה הוא ריבית משתנה באופן יומי. תוספת: היא התוספת המחיר לאותו עוגן. העוגן מוצג באישור העקרוני לדוגמא באות A באנגלית או כל סימן אחר ולצדו תהיה כתובה התוספת. לדוגמא 3%+A.

מסלול זה משתנה כל 5 שנים, על פי המחיר של אותו העוגן שנקבע בהסכם ההלוואה, כלומר התוספת נשארת זהה לאורך כל המשכנתא, סוג העוגן נשאר זהה גם כן, אך הערך של אותו עוגן עשוי להשתנות. לדוגמא: היום עוגן A+3%= 3.5% ובעוד 5 שנים: A(עלה ב2%)+3%= 5.5%.

לכן חשוב להבין, במסלול זה ההחזר החודשי יושפע מריבית עתידית. בדקו בעת בירור המסלולים עד כמה אתם חשופים לאותו שינוי במשכנתא שלכם.

מסלול שישי – משכנתא צמודת מט"ח – יורו / דולר:

מסלול זה אינו מבוקש בקרב נוטלי המשכנתאות. יתרה מכך, חלק גדול מזוכי מחיר למשתכן אף לא מכירים אותו. עם זאת, מדובר במסלול הכי מעניין ומרתק מכל המסלולים הקיימים היום בתחום ההלוואות למשכנתא. מסלול זה דומה בתנאיו לחלק מהמסלולים הקודמים.

מדוע הוא דומה לפריים?

מדובר במסלול הלוואה קצרת מועד בריבית משתנה כל שלושה או שישה חודשים (הפריים יכול להשתנות כל חודש וחצי על פי החלטת נגידת בנק ישראל) וצמודה לשער החליפין של הדולר האמריקאי או של היורו האירופאי. ההלוואה ניתנת בשקלים צמוד לדולר או ליורו וכאן אשר מדדם משתנה בדומה להלוואות צמודות מדד הנתונות לשינוי מדד המחירים לצרכן המתפרסם פעם בחודש. מדובר במסלול קצר מועד והוא תחליף להלוואה על בסיס הפריים.

מדוע מסלול משכנתא מט"ח לא פופולרי?

מעטים בוחרים במסלול זה, כיוון שהוא תופס את מקומו של הפריים. בהתאם להנחיות בנק ישראל לגבי הגבלות או חובות בחירת נתח התמהיל משלל המסלולים, בחירת מסלול זה יצמצם לכם הזוכים הלווים משכנתא לדירה בתכנית מחיר למשתכן, את האפשרות לקחת שליש מההלוואה בריבית פריים. כמו כן, ההצמדה לדולר או ליורו בעייתית ומשתנה תדיר. אופי ההלוואה פחות מתאים לאופי הישראלי הזקוק ליציבות ולכן מסלול זה פחות מבוקש בשוק נוטלי המשכנתאות בארץ.

מסלול טוב עבור תושבי חוץ

האוכלוסייה המתאימה ביותר להלוואה מסוג זה הם תושבי חוץ. מדובר על תושבים זרים שאינם חיים בארץ וקונים נכס להשקעה לרב. תושבי חוץ אלו יכולים לקחת את כל הלוואת המשכנתא במסלול זה כמסלול עיקרי וההגבלות על הרכב ההלוואה שלהם שונות. הלוואה זו הינה הלוואה לטווח קצר ושבירתה טרם מועד הפירעון אינה כרוכה בקנס. מטבעות אילו אינם זרים להם, הם אינם מושפעים משינויי מדד השערים כיוון שזהו מטבע השכר שלהם, בשימוש יום יומי ובחסכונות. מסלול משכנתא זה עוזר להם למנף נכסים להשקעה.

לכם זוכי מחיר למשתכן, אינני ממליץ לבחור במסלול זה כמסלול משכנתא לטווח הארוך.

לסיכום

כעת אחרי שהצגנו את סוגי המסלולים לנטילת משכנתא, נותר לכם לבחור בעצמכם או בליווי של יועץ משכנתאות מהו תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם. עשו זאת בחוכמה ולאחר ששקלתם את היתרונות וחסרונות של כל המסלולים. בהצלחה!

רוצים לדבר איתנו בנושא משכנתא? צלצלו: 077-9599600