תהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן

זכיתם במחיר למשתכן, נהדר! ברוב המקרים, על מנת לממש את הזכייה ולרכוש את הדירה שאתם רוצים, תצטרכו ליטול משכנתא למימון הרכישה. נטילת משכנתא הוא תהליך המונה כמה שלבים, בכתבה הזאת ננסה לפשט לכם את תהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן ולהדריך אתכם בצעדים הנדרשים כדי להשלים אותו בהצלחה.

זכרו – תהליך נטילת משכנתא הוא תהליך רכישה לכל דבר. משכנתא היא בעצם רכישת כסף. אך מכיוון שמדובר בסכום נכבד של כסף לטווח ארוך ומתמשך, כל פרט קטן בעסקה ישפיע על העתיד הכלכלי שלכם ושל משפחתכם. טעות קטנה, חוסר שימת לב לסעיפים או פרטים יכולה לעלות לכם בהרבה מאוד כסף, ולפעמים גם במאות אלפי שקלים.

תהליך נטילת משכנתא הוא תהליך ייחודי מאחר וזוהי אינה רכישה של מוצר מוחשי. לכן מומלץ בשלב ראשון לשים לב להבדלים בין המסלולים. אנו רוצים להימנע ממצב בו רק בדיעבד תבינו ששילמתם הרבה יותר משציפיתם או ממצב שהסכום הכולל משולם לאט מדי וכי קיימת סבירות שהתשלום החודשי יקפוץ לסכומים שלא חשבתם עליו. ממליצים לכם להרחיב בנושא גם בכתבה העוסקת במסלולי המשכנתא הקיימים בשוק.

שלבי תהליך נטילת משכנתא במחיר למשתכן

תהליך נטילת משכנתא מורכב מכמה שלבים: הנפקת אישור עקרוני לנטילת משכנתא מהבנק, קבלת אישור סופי מהבנק, משא ומתן מול הבנק בניסיון להשיג שיפור נוסף של הריביות והתנאים, חתימה על המשכנתא, השלמת הליך של בטחונות (בירוקרטי) וקבלת ההלוואה.

נטילת משכנתא במסגרת תכנית מחיר למשתכן, שונה במעט מהשוק החופשי. כפי שנפרט בהמשך הכתבה המועד המומלץ להנפקת אישור עקרוני במחיר למשתכן הוא ייחודי, וגם דרישות ההון העצמי שונות.

נתייחס בכתבה זו לעיקרי התהליך המותאם לזוכים למחיר למשתכן כדי לנסות ולעשות לכם קצת סדר בראש:

קבלת אישור עקרוני לנטילת משכנתא – לאחר הזכייה בהגרלת מחיר למשתכן

מומלץ לפנות לבנק בבקשה לקבלת אישור ראשוני כבר לאחר זכייתכם בתכנית מחיר למשתכן ובמיוחד לפני כנס הזוכים, משום שלאחר הכנס הזמן עלול להיות קצר ולחוץ ולכן כדאי לנצל את הזמן שיש בין הזכייה לכנס על מנת שנוכל להתכונן בצורה מיטבית, לדעת שהכל תקין לקראת נטילת המשכנתא ולשפר את מה שצריך, כמו למשל צמצום הלוואות, בדיקת מצב חשבון הבנק, הכנסות מתאימות, בדיקת התנהלות כלכלית וצמצום הוצאות על פי הצורך.

לאחר הכנס תדעו את מחירי הדירות בפרויקט שלכם, וכן מידע נוסף רלוונטי ובסיסי, אם עשיתם הכנות בהתאם עוד לפני הכנס, כבר תדעו פחות או יותר אילו דירות מתאימות לכם, מה יהיו ההחזרים החודשיים של המשכנתא ותהיו בטוחים יותר להתקדם לבחירת דירה מתאימה. באמצעות קבלת האישור עקרוני תדעו שהבנק רואה בכם לווים שיכולים לעמוד בהתחייבות שיעמדו לפניכם, אך זה לא אומר שסכום המסגרת באישור העקרוני הוא גובה המשכנתא שאתם צריכים לקחת.

חשוב להדגיש, לא מומלץ להגיע לשלב בחירת דירה לפני שיש בידיכם אישור עקרוני מהבנק למשכנתאות על גובה המשכנתא שאתם זקוקים לה כדי לרכוש את הדירה בצורה בטוחה. לקריאה מעמיקה בנושא פגישת בחירת הדירה היכנסו לכתבה בנושא.

אנו ממליצים לכם לא לקחת התחייבויות שאתם לא בטוחים שתוכלו לעמוד בהן ולממן אותן.

תוקף האישור העקרוני

מטרת האישור העקרוני הינה הגדרת סכום מסגרת לטובת הרכישה, התוקף משתנה מבנק אחד לאחר ובהתאם לשינוי במצבכם הכלכלי באותה התקופה.

כל עוד לא חל שינוי במצבכם המשפחתי או שינוי משמעותי בחשבון הבנק כמו שינוי בהכנסות או הלוואות חדשות, לא אמורה להיות בעיה עם תוקפו של האישור. שימו לב שבשביל לחדש אותו תצטרכו להגיש מחדש את המסמכים המעודכנים.

כמו כן, תוקפה של ההצעה עצמה, כלומר שמירת הריביות והתנאים שניתנו באישור העקרוני, היא לכ-24 ימים בלבד (המועדים האלו עשויים להשתנות). הריביות משתנות על בסיס יומי ולכן לאחר כ-24 ימים אתם עלולים לקבל הצעת ריבית שונה. לכן אין טעם לדון עם הבנק בגובה הריביות לפני שאנו קרובים ללקיחת המשכנתא בפועל.

הבנק אינו מתחייב לאישור משכנתא גם אחרי אישור עקרוני

בניגוד למה שרבים חושבים, אין לאף בנק מחויבות להעמיד עבורכם הלוואה בעקבות אישור עקרוני כלשהו. הבנק שומר לעצמו את הזכות לא להעמיד לכם את ההלוואה למרות שאישר לכם אותה באופן עקרוני.

הבנק מזכיר כי האישור העקרוני מאושר על בסיס הנתונים שנמסרו. אם ישנם נתונים נוספים אשר מונעים מהבנק לתת את ההלוואה או פרטים כלשהם המשנים את התאמתכם לקבלת האשראי, יתכן ולא תקבלו את המשכנתא למרות שקיבלתם אישור עקרוני מאותו בנק.

אופן קבלת אישור עקרוני למשכנתא

את האישור העקרוני ניתן לקבל דרך המוקדים הטלפוניים השונים של הבנקים שמיועדים לנוטלי משכנתאות. המלצה חמה שלנו אליכם היא לבקש אישור כתוב. כפי שהוזכר, האישור לא מחייב את הבנק, אך שימו לב להבדל בין האישורים. אישור טלפוני ניתן לקבל במוקד בשיחה, ללא הצגת מסמכים בפני הבנק מלבד מענה על מספר שאלות.

קבלת אישור כתוב ידרוש מכם לקבוע פגישה פרונטלית עם נציג הבנק אליה תדרשו להגיע ולהמציא מסמכים המעידים על ההתנהלות הכלכלית שלכם. לדוגמא, תדפיס תנועות חשבון, תלושי שכר ויתרת הלוואות. כיום כבר מתפתח בחלק מהבנקים מערך מתקדם יותר שמאפשר הצגת חומר ומסמכים במייל לאחר אישור טלפוני או פנייה אינטרנטית, זאת מבלי להגיע לסניף כלל.

האישור העקרוני נמסר אליכם לאחר בחינה עמוקה של החומר האישי שמסרתם ולכן הוא מבוסס יותר. כמו כן, אם תרצו להגדיל את סכום ההלוואה מזה שאושר לכם דרך המוקד, תוכלו לבקש זאת מהפקיד שיושב מולכם בפגישה, בסמכותו להפנות לאישור מחדש כאשר מצוי בפניו מידע אישי אודותיכם, המגבה את רמת ההכנסות ויכולת ההחזר שלכם להלוואה.

מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות להשגת האישור הכתוב במהירות וחשוב יותר, יועץ טוב ואמין יגיד לכם האם הסכום שאתם מעוניינים להתחייב עליו מתאים לכם מבחינת יכולת ההחזר ומצבכם הפיננסי בכדי לשמור עליכם מפני סיכונים כלכליים.

המסמכים הדרושים בפגישה פרונטלית לקבלת אישור עקרוני בכתב

כדי לקבל אישור עקרוני, סביר להניח שתידרשו להציג בפני הבנק מסמכים שונים, הנה רשימה בלתי ממצה של המסמכים שכנראה ידרשו ממכם:

תעודות זהות + ספחים, תלושי שכר עבור תקופה של שלושה חודשים אחרונים, תיעוד הכנסות נוספות במידה וקיימות, תדפיסי תנועות חשבון של חשבונות הבנק (שלושה חודשים אחרונים) ותדפיס יתרות של הלוואות. במידה והגעתם לקבל את האישור לאחר בחירת הדירה ויש בידכם חוזה ושוברי תשלום, הביאו גם אותם אתכם לפגישה.

כיצד הבנק בוחן את ההכנסות שלנו עבור אישור עקרוני?

הבנק מתייחס להכנסות נטו בלבד, כפי שמופיע בתלוש המשכורת ובהעברה הבנקאית שהנכם מקבלים כל חודש מהמעסיק שלכם. הבנק בודק את ההכנסות בשלושת החודשים האחרונים כפי שהן מופיעות בתלושי המשכורות שלכם ומחשב את הממוצע שלהן. במידה וקיימות התחייבויות כמו הלוואות, מפחיתים אותן משכר נטו.

ניתן לאשר לכם הלוואת משכנתא שההחזר החודשי הראשון שלה יהיה עד 40% מההכנסה הפנויה, כלומר הכנסות נטו שמתקבלות בבנק, בניכוי התחייבויות והלוואות שיתרתן יותר משנה וחצי (18 חודשים) מהיום. לדוגמא: הכנסה חודשית של שני בני הזוג בממוצע: 13,000 = 8,000 + 5,000. לאותו זוג יש כבר הלוואה נוכחית בהחזר חודשי של 800 ₪ לתקופה של 3 שנים. כלומר, ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות היא 12,200 ₪. ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק יאשר לכם להגיע אליו 4,880 ש"ח = 40%* 12,200.

ההון העצמי הנדרש למשכנתא ברכישת דירה במחיר למשתכן

ההון העצמי העומד לרשותכם מהווה גורם משמעותי ביותר בשיקול בחירת הדירה ונותן את הטון בבחינת התנאים שתקבלו במסגרת נטילת משכנתא. בתכנית מחיר למשתכן, ההון העצמי המינימלי הנדרש עומד על 100,000 ₪, מענק הניתן במסגרת התכנית ליישובים מסוימים יכול להיחשב כחלק מההון העצמי (ואז תצטרכו אפילו פחות מסכום זה).

את היתרה נשלים מהמשכנתא, עד 75% מהשווי המוערך של הדירה, ועד 90% מעלות הדירה בפועל כפי שתרכשו אותה. חשוב לדעת כי במחיר למשתכן שווי הדירה בפועל שונה מעלות הרכישה שלה – תכנית מחיר למשתכן מעניקה לכם הזוכים, הנחה על שווי הדירה ולכן אתם רוכשים אותה במחיר מופחת ממחיר השוק. את שווי הנכס במחיר השוק ניתן להעריך לפי מחיר למטר באזור הבנייה או בעסקאות אחרות שנחתמו אותן ניתן לבחון באתר רשות המסים או באתרים אחרים שמציגים הערכה לגבי שוויים.

קחו בחשבון הוצאות נוספות כמו מדד תשומות הבנייה, רכישת מוצרים לקראת מעבר הדירה (מזגנים, הוצאות מעבר, ריהוט, תוספת שקעי חשמל ועוד ועוד), תשלום לנותני שירותים (עורכי דין שתעזרו בהם, יועצי משכתנאות, אדריכל או מעצב פנים ועוד ועוד). כל אלו לא מחושבים על ידי הבנק בתחשיב המשכנתא ותידרשו לשלם אותן מההון העצמי שלכם.

ממליצים לכם להעמיק בהבדל הכלכלי בין רכישת דירה בשוק החופשי לבין רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן בכתבה בנושא.

מקורות הון עצמי

וודאי רבים מכם תוהים כיצד הבנק יאשר לכם את נטילת המשכנתא ללא בטחונות המעידים על כך שיש בידכם את ההון העצמי הדרוש. הוכחת ההון העצמי אינה נעוצה בבדיקת יתרת חשבון הבנק שלכם או בחיפוש ההון העצמי באמצעותו רוכשים את הבית. למעשה, הבנק לא צריך לראות את הכסף שלכם.

הבנק מסתמך על מה שתאמרו לו בשלב הראשון. לביצוע ההלוואה בפועל, סביר להניח שהבנק יבקש מכם לשלם קודם את ההון העצמי לקבלן, רק לאחר מכן הבנק ישלים את הרכישה באמצעות סכום הלוואת המשכנתא שלכם העוברת לחשבונו של קבלן הפרויקט.

לקריאה נוספת על מקורות הון עצמי במחיר למשתכן מוזמנים לקרוא את הכתבה הזאת.

שוברי תשלום משכנתא

במעמד חתימת הסכם המכר או עם התקדמות הפרוייקט במובנים של היתרי בנייה ובנק מלווה (לקריאה מעמיקה בנושא הסכם מכר במחיר למשתכן כנסו לכתבה בנושא) תקבלו מהקבלן את פנקס שוברי התשלום. באמצעות תשלום השוברים הבנק יודע בוודאות ששילמתם לקבלן ומהו הסכום ששולם.

ההון העצמי שלכם לרכישת הדירה יכול להגיע מחסכונות או ממשפחה. הוא אינו יכול להגיע מהלוואות לפי הנחיות בנק ישראל. כמו כן, כפי שפרטנו קודם לכן החזר ההלוואות מחושבות ביכולת ההחזר שלכם, לכן כל הלוואה שתיקחו תקשה עליכם לקבל את סכום המשכנתא שאתם צריכים. כפי שציינו כבר למעלה, בתכנית מחיר למשתכן תוכלו להגיע עם הון עצמי מינימלי של 100,000 ש״ח ולקבל משכנתא של עד 90% מהמחיר בחוזה הרכישה.

בחירת תמהיל הלוואת משכנתא

תמהיל הלוואות הוא בעצם הרכב המסלולים מהם בנויה המשכנתא. אינכם חייבים להסכים לתמהיל המשכנתאות שהבנק מציע לכם. בחירת התמהיל חשובה לאין שיעור. בחירתו תשפיע על רמת ההחזרים החודשיים ועל איכות החיים שלכם. בחירת תמהיל נכון יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ותהיה עבורכם עמדת זינוק נוחה מול הבנקים איתם תנהלו משא ומתן. ריכזנו עבורכם את כל המידע הדרוש לבחירת תמהיל נכון של מסלולים בכתבה בנושא מסלולי משכנתא.

כיצד לנהל משא ומתן מול הבנקים

ראשית, חשוב לנו להבהיר כי הבנק לא נותן לכם שום דבר בחינם, הוא אינו עושה עמכם חסד או טובה. הבנק מאשר לכם הלוואה כספית אותה תחזירו ובנוסף תשלמו ריביות בהמשך הדרך. מטרת תהליך המשא ומתן הינו להגיע להסכם משכנתא משותף אשר שני הצדדים חפצים בו. למעשה, אתם אלו שנותנים לבנק את המשכנתא, כיוון שהמשכנתא הינה הדירה, נושא המשכון עצמו.

נקודות חשובות בניהול משא ומתן בלקיחת משכנתא

משא ומתן הינו נושא רחב שנלמד באקדמיה ובעסקים. למעשה, אנחנו משתמשים בו באופן שוטף במודע או שלא במודע, עם בן/ בת הזוג, עם הילדים ובעבודה.

הנה לפניכם מספר נקודות ראשוניות וחשובות אליהן כדאי להתכונן לפני פגישת משא ומתן מול הבנק:

הכירו את הבנק

או לכל הפחות, הבינו את הבסיס ממנו הוא פועל. הבנק מוכר לנו כסף, סביר להניח שפקידי הבנק שישבו מולכם בפגישה מתוגמלים בשכר על מנת לייצר לבנק רווחיות. זה בסדר – הבנק הוא עסר לכל דבר ואין בכך פסול. ככל שתכירו טוב יותר את הבנק ואת המטרות שלו, תדעו איך לנהל את המשא ומתן שלכם בצורה טובה ומוצלחת יותר.

הגיעו מוכנים למשא ומתן עם יעד ברור

כאשר הפקידים בבנק מקלידים את הנתונים שלכם במחשב, הם כבר יודעים פחות או יותר מה הריביות שהבנק רוצה לגבות מכם. מכירים את זה ששואלים אותך "אז כמה אתה כן מוכן לשלם?". אתם עונים סכום מסוים – ומיד מושטת יד מהירה ללחיצה, באותו רגע של בלבול אתם כבר לא בטוחים אם זו עסקה כל כך טובה ואפילו מתחרטים. בדרך הביתה חושבים כמה עוד ניתן היה לרדת ולשפר את התנאים.

אז תנו לי לגלות לכם, מאותו סיפור שנסגר בלחיצת יד, לעולם לא תדעו כמה נמוך ניתן היה לרדת במחיר או לשפר את התנאים. רק כשתגיעו למחיר הנמוך ביותר, תדעו שאתם שם. אז הכל יראה טוב, כל ירידה קטנה, אפילו בעשירית אחוז, שעושה את תהליך נטילת המשכנתא טיפה יפה יותר תרגיש לכם כאילו השגתם משהו, כאשר למעשה ייתכן שבכלל לא עשיתם עסקה טובה.

כמו שהבנק, כמוסד פיננסי מנוסה ומתורגל יודע מהי המטרה הברורה של המחיר שלו, באותה מידה צריכה להיות גם לכם מטרה ויעד ברורים משלכם. אנו ממליצים לכם לא לגשת לפגישת משא ומתן מול הבנק ללא יעד כלכלי ברור. עליכם לערוך בדיקה מקיפה טרם הפגישה על מנת להבין מהן הריביות האפשריות עבורכם בהתאם לרמת ההכנסות ואחוזי המימון.

פשרה במשכנתא היא עניין יקר מאוד

בזמן הפגישה הקפידו לערוך משא ומתן עם הבנק ולא עם עצמכם. פעמים רבות אנו ממשיכים ומנהלים משא ומתן עם עצמנו ומותחים את הגבולות, מנסים להתאים את עצמנו אל הצד השני. התוצאה של מנהג זה היא הפשרה. פשרה במשכנתא היא עניין יקר מאד, אולי הכי יקר מכל פשרה כלכלית אחרת שתתקלו בה. חשוב לזכור כי העסקה יכולה להיות רווחית עבור הבנק גם אם תצליחו לחסוך עם משכנתא טובה יותר 100,000 או 200,000 ₪.

לחץ ומתח עלולים להשפיע

שלב רכישת דירה הוא שלב מרגש מאוד ואף מלחיץ. לוח הזמנים של הקבלן דוחק, אתם נדרשים להמציא מסמכים, לענות על שאלות, להגיע לפגישות חשובות ולהתחייב לסכום נכבד של כסף יחד עם כל מטלות ומשימות היום האחרות. לחץ ומתח עשויים להשפיע עליכם להתפשר ולוותר על תנאים טובים יותר.

זכרו, מסגרת הזמנים הינה לשני הצדדים, גם לבנק וגם לכם, הרי אם הבנק רוצה לתת לכם הלוואת משכנתא, וגם הוא צריך לעמוד בלוח הזמנים שלכם.

דבר אחד שאסור לעשות בפגישת משא ומתן על משכנתא

נסו להימנע מלקבל הצעות מבנקים שונים ולערוך ביניהם השוואות על בסיס תמהילים שונים. את כל התמהילים שתקבלו ערכו פקידי בנק שמטרתם כפי שכבר אמרנו, ליצור רווח עבור הבנק. גם החשיבה שלהם שונה והתמהיל שירכיבו לכם בבנקים שונים יהיה מעט שונה אחד מהשני.

אין לערוך השוואה של תמהילי משכנתא שונים. על מנת לנהל משא ומתן נכון, ערכו השוואה של תמהיל המשכנתא שהגיש לכם הבנק מול התמהיל שיצרתם לעצמכם או בעזרתו של יועץ משכנתאות. תמהיל שמוכן עבורכם ומתאים לכם, הוא שקובע האם המשכנתא שלכם בטוחה או לא, כמה תעלה לכם המשכנתא, מה יהיו ההחזרים החודשיים לאורך שנים ועד כמה אתם חשופים לשינויי השוק ולעליות הריבית והמדדים.

לאחר שהגעתם עם תמהיל מוכן, דונו רק עליו במשא ומתן בין הבנקים. כאשר אתם משווים הצעות בתמהיל זהה, ניתן לדעת מה טוב יותר וכמה עוד ניתן לחסוך.

לסיכום

תהליך נטילת משכנתא הוא תהליך המורכב מכמה שלבים מול הבנק למשכנתאות. זהו השלב בו תעריכו את יכולת ההחזר שלכם, את גובה ההון העצמי הדרוש המהווים הכנה לבחירת דירה נכונה ומתאימה ליכולות שלכם. חשוב לזכור כי תהליך זה משרת את שני הצדדים, אתכם ואת הבנק. העריכו את עצמכם כלקוחות פעילים, הגיעו עם תמהיל מוכן מראש ויעד ברור למשא ומתן. בהצלחה!

רוצים לדבר איתנו בנושא משכנתא? צלצלו: 077-9599600