מאפיינים המשפיעים על שווי דירה במחיר למשתכן, ואיך אפשר לבחור דירה עם שווי גבוה יותר בלי לשלם יותר

שמאות היא תחום שעוסק בהערכת שווי, והשם שלה מקורו במילה "שומה", כלומר הערכה או אומדן. יש שמאים בכל מיני תחומים –  שמאי רכוש, שמאי רכב, שמאי חקלאי ועוד. סביב מחיר למשתכן, סביר להניח שתפגשו בשמאי המקרקעין, שלרוב תפקידו יהיה להעריך את שווי הנכס שאתם רוכשים במסגרת תהליך נטילת המשכנתא.

מומחה המשכנתאות דן שובל כתב על איך הערכת השמאי משפיעה על גובה המשכנתא במחיר למשתכן, אבל עוד לפני גובה המשכנתא, שמאות יכולה לספק תשובות לשאלות נוספות וחשובות, כמו: מה שווי ההטבה (הנחה) שאקבל על הדירה לעומת דירה דומה בשוק הפרטי, לאיזו מהדירות שאנחנו מתלבטים לגביהן יש שווי שוק גבוה יותר, האם כדאי לי לממש את הזכייה במקום בו אני מעוניין או לא מעוניין לגור ועוד דברים שכדאי לקחת בחשבון בשלב בחירת הדירה במחיר למשתכן.

הכתבה הזאת תעסוק בגורמים שונים שמשפיעים על שווי של דירות שונות באותו הבניין. או במילים אחרות: מה גורם לכך שלדירות דומות באותו בניין יהיה שווי אחר?

שווי הדירה מול מחיר הדירה במחיר למשתכן

לפני שנדבר על שווי דירה מול מחיר דירה, צריך להסביר קודם שני מושגי מפתח:

"שווי" הוא כמה שהשמאי מעריך שהדירה הייתה עולה, אם הייתה נמכרת בשוק הפרטי.

"מחיר" הוא כמה שאתם משלמים על הדירה בפועל, בהתאם למה שמופיע בהסכם המכר שלכם מול הקבלן.

באופן כללי, במחיר למשתכן הדירות אמורות להימכר בהנחה ביחס למחיר השוק, לכן בדרך כלל שווי הדירה לפי הערכת השמאי יהיה גבוה מהמחיר שתשלמו עליה בפועל (שימו לב – זה דבר שדורש בדיקה פרטנית של כל דירה ודירה). לעומת זאת, בשוק הפרטי לרוב שווי הדירה והמחיר שלה יהיו זהים.

כשמסתכלים על הדירות באותו פרויקט או בניין, בדרך כלל נראה שהשמאי לא יעריך את הדירות לפי אותו השווי (גם לגבי דירות בגדלים זהים), אלא יתחשב במאפיינים הייחודיים של כל דירה (שיפורטו להלן) והם אלה שישפיעו על השווי שלה.

יש לציין, כי שמאות אינה מדע מדוייק, ולא בטוח שהשמאי יכלול בתחשיב את כל הפרמטרים המוזכרים להלן, בדגש על פרמטרים שקשה לאמוד את שווים טרם בניית הדירה, כמו נוף וכיווני אוויר. למרות זאת, סביר להניח שפרמטרים אלו כן יבואו לידי ביטוי במחיר הדירה כאשר תרצו למכור אותה בשוק הפרטי בעוד מספר שנים. ולכן, בעת בחירת הדירה, כדאי לכם לשים דגש על בחירת דירה שהשווי שלה גבוה יותר, מבלי שתידרשו לשלם עליה יותר לקבלן.

מאפיינים שמשפיעים על שווי הדירה

במחיר למשתכן לגורמים תכנוניים יש השפעה נמוכה על מחיר הדירה (כלומר כמה תשלמו עליה), לכן דירות שונות באותו פרויקט יכולות להיות מתומחרות באופן זהה (כדי לבדוק או להעריך כמה תעלה דירת מחיר למשתכן שלכם, ניתן להיכנס לכתבה שעוסקת בין היתר באיתור המכרז שזכה הקבלן שלכם וחישוב המחיר למ"ר). כפי שכתבתי למעלה – זה לא המצב בשמאות הדירה. שמאי המקרקעין יעריך את הדירה על פי המחיר שהוא סבור שהיא שווה בשוק הפרטי, בהתחשבות בגורמים התכנוניים ובלי לקחת בחשבון את ההנחה שמקבל זוכה מחיר למשתכן.

יוצא לי להיתקל לא מעט במקרים של זוכים שפנו אלי בנוגע לכך ששמאי המקרקעין העריך את שווי הדירה נמוך יחסית לדירה דומה בשוק הפרטי. למיטב ידיעתי ונסיוני, המצב הזה אכן קורה לפעמים, מהסיבה שהבנק שנותן את המשכנתא הוא זה שמקבל את השומה של השמאי לצורך המשכנתא, ובדרך כלל שמאים אלו נוטים להיות "שמרנים" בהערכת שווי הנכס ובכך למזער את סיכוני הבנק. בעקבות זאת, יכול להיות שבשוק הפרטי הדירה תהיה שווה יותר מהשווי אליו הגיע השמאי השמרן מטעם הבנק.

מבחינה שמאית, ככל שהדירה תהיה אטרקטיבית יותר בעיני רוכשים, כך יעלה הערך שלה. פרמטרים כמו ייחודיות, נוחות ונראות הם דוגמאות לדברים שמעלים את אטרקטיביות הדירה בעיני רוכשים פוטנציאליים, ולכן גם את שווי הנכס.

כעת, אסקור את המאפיינים השונים העיקריים שעשויים להשפיע על שווי הדירה – שימו לב שאני לא דן בכל הפרמטרים, רק בכמה מרכזיים.

לפני דיון במאפיינים אסביר ששמאות היא עולם שלם שעוסק בסופו של דבר בבחינה של נכס ספציפי ביחס לסביבה של אותו נכס – ולכן, אל תסתמכו על מה שרשום כאן כי מדובר בעקרונות כלליים שלא בהכרח מתאימים למקרה הפרטני שלכם.

קומה

בכל בניין בו קיימת מעלית, ככל שהדירה תהיה בקומה גבוהה יותר, כך לרוב מחירה בשוק יהיה גבוה יותר (למעט קומת קרקע הכוללת דירות גן). למשל, נתקלתי בפרויקט בשוק הפרטי בשכונת סביוני דניה בחיפה, שבו הקבלן תמחר כל עלייה בקומה ב-20,000 ₪ (!).

לעומת זאת, במחיר למשתכן לרוב הדירה יהיו מתומחרת לפי מ"ר, כך שבחלק מהמפרטים לדירה בקומה הראשונה ולדירה זהה בקומה השמינית עשוי להיות את אותו המחיר (בחלק מהמפרטים קיימים הבדלי מחיר בין חלק מהקומות וצריכים להיות ערים לכך).

בהמשך, וכשתרצו למכור את הדירה בשוק הפרטי, סביר להניח שדירה בקומה השמינית תהיה שווה יותר מדירה זהה בקומה הראשונה.

מרפסות וגינות

במחיר למשתכן, התשלום עבור המרפסת, הגינה והחניות קבוע במכרז שבו הקבלן זכה – במכרז, תוכלו לראות מה המקדם שנקבע בפרויקט שלכם עבור על מטר של מרפסת (לדוגמא ייתכן ובמכרז נקבע כי מטר מרפסת שווה ל-30% מעלות מטר שטח בנוי של הדירה עצמה). כדי לבדוק מהם המקדמים שנקבעו בפרויקט שלכם – כנסו לכתבה זו.

בקרב השמאים מקובל להעריך שווי מ"ר גינה ומרפסת פתוחה (מרפסת שמש) בכ-20%-30% משווי מ"ר בנוי. כך לדוגמה, אם בדירה בשוק הפרטי מחיר למ"ר בנוי עומד על 10,000 ש"ח, אז כנראה שהמחיר למ"ר מרפסת פתוחה יוערך ב-2,000-3,000 ש"ח.

יש לזכור כי מחיר הדירה בתכנית מחיר למשתכן כבר מגלם בתוכו הנחה, ועל כן במחיר למשתכן כאשר שמאי יחשב את שווי המרפסת (בשוק הפרטי) בדרך כלל הוא לא יפחית 20%-30% מהמחיר למ"ר, כפי שהיה עושה בשוק הפרטי.

בהקשר של שטח הגינה או המרפסת, אקדים ואסביר על מונח בכלכלה הנקרא "תפוקה שולית פוחתת" – ככל שיש לי יותר ממשהו מסוים ושאר הפרמטרים נשארים קבועים, אז התועלת מכל תוספת היא קטנה יותר ובעקבות כך המחיר שלו פוחת (הכלל לא תמיד נכון, אך זה כלל מוכר בכלכלה).

כלל התפוקה השולית הפוחתת חל בדירת גן או בדירות עם מרפסת פתוחה. ככל ששטח הגינה או המרפסת יהיה גדול יותר, כך התרומה של כל מ"ר נוסף תפחת (וכך גם ההנחה שתתקבל ככל הנראה תהיה קטנה יותר). לצורך הדוגמה, מרפסת בגודל של 100 מ"ר שלרוב תהיה מעבר לצרכים הרגילים של רוכשי דירה, ועל כן השווי למ"ר יהיה יותר קרוב ל-20% משווי מ"ר בנוי או אפילו נמוך מזה.

ייחודיות המוצר 

ככל שהדירה ייחודית יותר בסביבה, קיימת סבירות שהערכת השווי שלה תהיה גבוהה יותר וסביר להניח שמחירה היחסי יעלה יותר בעתיד.

דירת גן באזור שבו קיימת בנייה רוויה היא מוצר ייחודי, ועל כן אם לא מדובר בגינה בגודל חסר פרופורציה, סביר להניח שמחיר מ"ר של גינה יתומחר בכ-30% משווי מ"ר בנוי.

כך גם, דירה עם שתי חניות באזור שבו קיימת מצוקת חניה, כאשר לשאר הדירות בבניין יש חנייה אחת – סביר להניח שהשמאי יעריך את תרומת החנייה הנוספת בסכום גבוה. אפשר לקרוא עוד על חניה בבנייני תכנית מחיר למשתכן בכתבה הזאת.

נוף וסביבת הבניין

דירה הנהנית מנוף פתוח בדרך כלל תהיה שווה יותר מדירה זהה המשקיפה לבניין הסמוך. בדומה לכך, אנשים רבים יעדיפו לגור בדירה עורפית ולא בדירה הפונה לכביש הראשי.

כל פרויקט במחיר למשתכן כפוף לתב"ע (תכנית בניין עיר – מסמך בעל תוקף משפטי המסדיר את השימוש בקרקע העירונית), וניתן לנסות לאתר את התב"ע שחלה על הפרויקט שלכם (לפי פרטי זיהוי שונים) באתר משרד האוצר – מנהל התכנון. מעיון בנספח הבינוי שמצורף לתב"ע, ניתן לגלות כיצד תיראה סביבת הבניין ומה יהיה הנוף, ובהתאמה באיזו דירה כדאי לנו לבחור מבין הדירות המוצעות.

כיווני אוויר

לכיווני אוויר יש השפעה על מידת האור בדירה. בגדול, הכלל הוא "כמה שיותר כיווני אוויר – יותר טוב", למעט במקרים בהם החלון פונה לכביש עמוס, מרכז קניות, מפגע וכו'. בעבר, היה ידוע כי דירות הפונות למערב ולצפון באופן משמעותי שוות יותר, אך היום בעידן המזגן הדבר פחות משמעותי (אם כי עדיין יש לו משקל כלשהו).

ההשפעה של כיווני אוויר על שווי הדירה היא עניין חשוב מאוד, משום שבמחיר למשתכן ניתן למצוא לא מעט דירות כלואות, כלומר דירות עם כיוון אוויר אחד ובוודאי שיש לכך השפעה על השווי.

אפשר לקרוא עוד על כיווני אוויר כקריטריון חשוב ומשמעותי בבחירת דירה בכתבה הזאת.

לסיכום

אחרי שהבנו מה ההבדל בין מחיר הדירה לשווי הדירה, אפשר לראות שתמחור דירות מחיר למשתכן כמעט ואינו לוקח בחשבון מאפיינים תכנוניים שבהחלט משפיעים על שווי הדירה – ולכן, בעת בחירת הדירה, כדאי לנסות לבחור דירה שהשווי שלה יהיה גבוה יותר בשוק החופשי (לפעמים, מבלי שתידרשו לשלם עליה יותר).

יחד עם זאת, שימו לב שגם כאשר הערכתי את אחוז השינוי של הפרמטר משווי הדירה, מדובר בהערכה כללית מאוד וזהירה. ההשפעה של כל פרמטר על שווי הדירה שלכם תלויה בגורמים רבים. כדי להעריך את שווי הדירה שלכם, או הדירות ביניהן אתם מתלבטים, מומלץ להיעזר באיש מקצוע שיתאים את ההערכה שלו לפרויקט או הבניין הספציפי ולנתונים האישיים שלכם.

הפרמטרים שסקרתי משפיעים על אטרקטיביות הדירה. יש פרמטרים נוספים שעשוים להשפיע על שווי הדירה שכדאי לקחת בחשבון בעת בחירת הדירה. רוצים להמשיך ולקרוא על פרמטרים נוספים שיסייעו לכם בבחירת דירה במחיר למשתכן? הכנסו לסדרת הכתבות – המפתח לבחירת דירה במחיר למשתכן: חלק א', חלק ב' ו-חלק ג'.