איך לחשב שווי של דירת מחיר למשתכן מול דירה דומה בשוק הפרטי

דירה היא בית ומקום להקים ולגדל בו משפחה, אבל היא גם השקעה שממנה אפשר יהיה להרוויח אם וכאשר נחליט למכור אותה. רכישת דירת מחיר למשתכן לא פעם אומרת שהדירה נרכשת במחיר מופחת ממחיר השוק, מה שאמור להקל על הרכישה ואולי גם להביא לרווח גדול יותר בעת המכירה.

ניתן לקבל מושג כלשהו על גובה ההנחה של דירת מחיר למשתכן אותה אנו מעוניינים לרכוש ועל הכדאיות הכלכלית של רכישתה, לפי השאלה כמה הייתה עולה לנו דירה מקבילה בשוק הפרטי.

השאלה על מחיר דירה מקבילה בשוק הפרטי היא לא שאלה רק על מהו "שווי השוק" של שתי הדירות. "שווי שוק" הוא כמה הדירה הייתה עולה לנו בשוק הפרטי – וזהו. הכתבה הזאת היא מדריך לחישוב המחיר שאנחנו נשלם עבור הדירה, והוא כולל לא רק את מחיר הדירה לעומת השווי שלה, אלא כולל גם חישוב פרמטרים נוספים שיתנו לנו תמונה של העלות הכוללת של הדירה.

חשוב לי להדגיש, שכל האמור כאן הוא מידע כללי בלבד, וכדי לקבל הערכה מקצועית, מבוססת ומהימנה יותר, מומלץ להיעזר באיש מקצוע.

שלב 1: נחשב את המחיר למ"ר בדירה שלנו

נברר כמה עולה מ"ר בדירה שלנו ומכאן נחשב כמה תעלה הדירה כולה. כדאי לקחת בחשבון שלחלקים מסוימים בדירה, כמו מרפסת או חניה, יכול להיות מחיר אחר למ"ר. הכתבה הזאת תעזור לכם לדעת איך לחשב את המחיר של דירת מחיר למשתכן שרכשתם (או שאתם מעוניינים לרכוש).

שלב 2: נבדוק מחיר למ"ר של דירה מקבילה בשוק הפרטי

כיום, כל מידע על דירה שנמכרת במדינה אמור להיות מדווח באתר רשות המיסים, ובעזרת אתרים המנגישים את המידע מרשות המסים, אתרים כמו: מדלן ויד2, ניתן לחשב את המחיר הממוצע למ"ר באותו האזור.

לדוגמה, בשכונות "פסגות אפק" בראש העין ו"משכנות האמנים" בקרית מוצקין נמכרות דירות גם במסגרת תכנית מחיר למשתכן וגם בשוק הפרטי. בבדיקה שנערוך, ננפה את העסקאות של דירות מחיר למשתכן שכבר נמכרו בשכונה, אותן נוכל לזהות על ידי המחיר שלהן, שכן לרוב בעסקאות מחיר למשתכן המחיר למ"ר יהיה נמוך משמעותית משאר העסקאות, כלומר העסקאות בשוק הפרטי.

אם בשכונה נמכרות דירות במסגרת מחיר למשתכן בלבד, נוציא מידע על מחיר דירות בשכונות סמוכות ודומות ככל הניתן בהן קיימת בנייה חדשה לשוק הפרטי (השוואות נהוג לערוך בין דירות חדשות, ולא בין דירה חדשה מקבלן לדירה יד שנייה).

על ידי בחירת דירות דומות בשטח ובקומה לדירה אותה אנו מעוניינים לבחון, נוכל לחשב את המחיר הממוצע למ"ר בדירה דומה בשוק הפרטי.

שלב 3: נעריך את שווי הדירה שלנו בשוק הפרטי

את המחיר הממוצע למ"ר בשוק הפרטי שקיבלנו בשלב הקודם, נכפיל בגודל ההדירה "שלנו" ובכך נקבל מושג ראשוני לגבי ערכה בשוק הפרטי.

ככל הידוע לי, ובשונה מתכנית מחיר למשתכן בה יש חלקים בדירה שמתומחרים אחרת, בדרך כלל מחיר הדירות בשוק הפרטי כבר מגלם בתוכו מקום חניה אחד ואף מרפסת קטנה (עד 12 מ"ר). עם זאת, על מנת להיות בטוחים לגבי ההשוואות שאתם עורכים, אני ממליץ לוודא את הנושא – למשל, באתר האינטרנט של היזם שבונה את הדירות בשוק הפרטי.

כמו כן, אם נרצה להיות זהירים, נוכל לערוך הפחתה של אחוזים בודדים בשווי למ"ר של דירת מחיר למשתכן שלנו, למשל הפחתה של חמישה אחוזים בגין מפרט שנראה לנו פחות טוב לעומת הדירות בשוק הפרטי) (ניתן לקרוא עוד על איכות הבנייה במחיר למשתכן והשוואתה לאיכות הבניה בשוק הפרטי – בכתבה הזאת).

חישוב לדוגמה:

הדירה בה זכינו במחיר למשתכן היא דירת 100 מ"ר. הדירה נמכרת במחיר למשתכן במחיר של 650,000 ש"ח. לאחר בדיקה, ראינו כי בדירות בסביבה בשוק הפרטי המחיר למ"ר נמכר ב-10,000 ש"ח.

נכפיל את שטח הדירה שלנו (100 מ"ר) במחיר למ"ר בשוק הפרטי (10,000 ש"ח למ"ר).  לאחר מכן, ומטעמי זהירות, נפחית 5% (50,000 ש"ח) מהתוצאה שקיבלנו.

לבסוף, קיבלנו מסקנה שהדירה שלנו, בשוק הפרטי, היתה עולה 950,000 ש"ח לעומת 650,000 שנשלם עליה במחיר למשתכן.

במצב כזה, יוצא שההטבה שקיבלנו על הדירה היא בגובה של 300,000 ש"ח לפני עלויות נוספות.

שלב 4: נחשב הטבות ועלויות נוספות ונקזז אותן

למחיר שאנו משלמים עבור רכישת הדירה יש להוסיף את כל העלויות הנוספות שצפויות לנו כתוצאה מרכישת הדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, עלויות שלא היינו מוציאים אם היינו רוכשים דירה מקבלן בשוק הפרטי.

להלן דוגמאות לכמה פרמטרים נפוצים שיש לקחת בחשבון, אך שימו לב שההוצאות הנוספות משתנות בין זוכים, בין פרויקטים ובין דירות, ולכן קשה לייצר רשימת "הוצאות נוספות" אחידה לכולם.

כלל האצבע: יש לקחת בחשבון רק הוצאות על דברים שיש בהם הבדל (לטוב או לרע) בין רכישה במחיר למשתכן לבין רכישה בשוק הפרטי.

כמו כן, יש להתייחס להוצאות הנוספות רק על מוצרים "קבועים" שלא ניתן או נהוג להזיז, כמו שדרוג של מטבח או התקנת מזגנים, לעומת דברים שניתן ונהוג להעביר בין דירות, כמו ריהוט, מוצרי חשמל אחרים ועוד. הוצאות על רכישת ריהוט לא ניקח בחשבון, מכיוון שהשאלה אם מדובר בדירת מחיר למשתכן או דירה בשוק הפרטי לא משפיעה על העלויות שלהן.

הוצאות נוספות נפוצות במחיר למשתכן

מטבח: אם בדירת מחיר למשתכן נרצה לשדרג את המטבח (תוספות למטבח קבלן או רכישת מטבח חדש) ואילו בדירה מקבילה בשוק הפרטי היינו מסתפקים במטבח שהיה מגיע איתה – נכניס בחישוב את העלות של המטבח המשודרג או החדש לדירת מחיר למשתכן.

אם המטבח בדירת מחיר למשתכן מספק אותנו, או לחלופין אם גם בדירה חדשה מקבלן היינו משדרגים את המטבח, לא נכליל את המטבח ברשימת העלויות העודפות.

כנ"ל לגבי מזגנים וגימור פנימי: דלתות, מרצפות, כלים סניטריים, נקודות חשמל, טלוויזיה במעגל סגור וכו' (ניתן לקרוא עוד על הפריטים שתבחרו במפגש בחירת הפריטים לדירה שלכם בכתבה הזו).

מדד תשומות הבנייה: שימו לב שגם בשוק הפרטי קרוב לוודאי שתדרשו לשלם הצמדה למדד תשומות הבנייה. לא ניתן לנבא מראש מה יהיה השינוי במדד תשומות הבנייה, אך בשנים האחרונות נראה שהוא עולה בעקביות. אם רוכשים דירה מקבלן, התקופה שבה הזמן עד לקבלת המפתח קצרה יותר – משמעותה, קרוב לוודאי, חסכון בעלויות ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

מגורים בשכירות: אם הדירות החדשות מהקבלן שנמכרות בשוק הפרטי (אליהן ערכנו את ההשוואה) מוכנות לכניסה מיידית – נוסיף את שכר הדירה אותו אנו צפויים לשלם עד לקבלת הדירה שלנו במחיר למשתכן.

שני פרמטרים שעשויים להגדיל את ההטבה על דירה במחיר למשתכן

חשוב לציין שלא כל העלויות הנוספות הן בהכרח לרעתנו. הנה שני דברים שעשויים לפעול לטובתנו ולהגדיל את ההטבה על רכישת הדירה במחיר למשתכן לעומת דירה מקבילה בשוק הפרטי:

ריבית משכנתא: מכיוון שבדרך כלל מחיר דירת מחיר למשתכן נמוך ממחיר דירה דומה בשוק הפרטי, הוצאות ריבית המשכנתא שעלינו לשלם על דירת מחיר למשתכן עשויות להיות נמוכות יותר מהוצאות ריבית על רכישת דירה דומה בשוק הפרטי. לחישוב חסכון הריבית מומלץ להיוועץ באיש מקצוע מוסמך.

מענק פריפריה: זוכי מחיר למשתכן שזכו בפריפריה זכאים למענק פריפריה בגובה של 60-40 אלף ש"ח, שנספר כחלק מההון העצמי למשכנתא. אם הדירה שלכם היא במקום שיש בו מענק פריפריה, פרגנו לעצמכם בתוספת של כמה עשרות אלפים לחישוב ההטבה.

שלב 5: מסקנות

אחרי כל השלבים האלו, כולל קיזוז העלויות והרווחים, נברר מה השווי האמיתי של ההטבה ומה ההבדל הכלכלי בין רכישת דירה במחיר למשתכן לרכישת דירה דומה בשוק הפרטי. במקרים מסוימים נקבל רווח משמעותי, ובמקרים אחרים נקבל רווח קטן מאוד (אם בכלל).

לטובת החישוב הזה אסור לנו להחסיר שום פרט וכדאי מאוד שלא נעגל פינות בחישוב. כל פרט שהוחסר, כל פינה שעוגלה, עשויים להתגלות אחרי שכבר נכנסנו להתחייבות הכלכלית של רכישת דירה ולעלות לנו ביוקר.

סיכום

לכל משפחה השיקולים שלה סביב רכישת דירה. גובה ההטבה שאתם מקבלים ברכישת הדירה לרוב יהיה חלק ממערך שיקולים רחב יותר.

חמשת השלבים המפורטים פה יעזרו לכם לקבל מושג כללי על שווי הדירה שלכם מול דירה מקבילה בשוק הפרטי ואת גובה ההטבה שאתם מקבלים, לטובת החלטות שנוגעות לאיכות חיים בהווה ולצפי רווחים עתידי.

גם אם החישוב לא תמיד מחמיא לדירת מחיר למשתכן, כדאי לזכור כי בגלל הטבות כמו מחיר מופחת למ"ר, מענק פריפריה או משכנתא באחוזים מוגדלים, יש זוכים רבים עבורם דירת שוק פרטי, באזור בו הם זכו או בכלל, לא הייתה באה בחשבון מלכתחילה.

אני מזכיר, שכל האמור הוא מידע כללי בלבד, וכדי לקבל הערכה מקצועית, מבוססת ומהימנה יותר, מומלץ להיעזר באיש מקצוע.