דירה כלואה, דירת גן, דופלקס ועוד: סוגי דירות המוצעים במחיר למשתכן

אנשים, ביניהם זוכי מחיר למשתכן, לא קונים "דירה". הם קונים דירת חמישה חדרים, הם קונים דופלקס, הם קונים דירת גן. מה הם סוגי הדירות השונים המוצעים לכם הזוכים במחיר למשתכן? מה המשמעות של כל מונח, מה היתרונות של כל דירה והאם רכישת הדירה מהווה השקעה טובה או שמא מדובר בעסקה שיכולה לגרום לכם להפסד כספי?

במקרה כזה, העצה שלי היא לחשוב כמו "הקונה הסביר". כלומר, מתי רכישת הדירה כדאית ומתי מה שמוצע לכם הוא כבר "יותר מדי".

לפני שמתחילים, כדאי לחדד שבגלל שיטת התמחור במחיר למשתכן, לדירות שונות עם מאפיינים שונים יכול להיות מחיר זהה או דומה (ניתן לקרוא על זה עוד בכתבה הזאת), ובעת לקיחת המשכנתא (ומכירת הדירה) הפער בין שווי הדירות עשוי להיות משמעותי.

הכתבה הזאת תעסוק בסוגי הדירות המוצעות לכם במחיר למשתכן וחלק מהמאפיינים של כל סוג דירה.

דירת X חדרים

בארץ, הנורמה היא לספור את מספר חדרי הדירה לפי מספר חדרי השינה + הסלון. הספירה נעשית ללא מטבח, ללא מרפסות וללא חדרי שירותים ומקלחת.

כך למשל, דירת 3 חדרים תהיה דירה שיש בה שני חדרי שינה וסלון. על מנת לדעת עוד על מבנה הדירה – כלומר, כמה חדרי שירותים ומקלחות יהיו בה, כמה מרפסות וכיצד היא תיראה, נצטרך לבדוק (ורצוי בצורה יסודית) את תכניות הדירה.

לעתים, הדירה תהיה "דירת X וחצי חדרים". "חצי חדר" הוא חדר קטן יותר שלרוב ישמש כחדר עבודה, חדר שירות, חדר ארונות או חדר לילד קטן.

במחיר למשתכן גודל הדירות והחדרים מצויינים במפרט המחייב של משרד הבינוי והשיכון. המפרט המחייב הוא זה המצורף לחוברת המכרז הספציפי בפרויקט שזכיתם בו. כדי לדעת מה ההנחיות אליהן מחוייב הקבלן שלכם, כדאי לכם לעיין במפרט – ניתן לקרוא בכתבה הזאת איך מאתרים את המכרז שבו הקבלן שלכם זכה.

כך לדוגמה:

• במפרטים 2 ו-8 מוגדר השטח המינימלי של חלק מחדרי הדירה (חדר רחצה, מרפסת שירות ומרפסת סוכה ככל שתוכנן);
• במפרט 10 מוגדר שטח הדירה המקסימלי וגם השטח המינימלי של חלק מחדרי חדרי הדירה (חדר רחצה, מרפסת שירות ומרפסת סוכה ככל שתוכנן);
• במפרטים 12 ו-14 מוגדר השטח המקסימלי של הדירה והשטח המינימלי של חדרי הדירה (חדרי שינה, שטח סלון + פינת אוכל, חדר רחצה, מרפסת שירות, מרפסת שמש ומרפסת סוכה ככל שתוכנן).

דירה כלואה

דירה כלואה היא דירה שיש לה רק כיוון אוויר אחד.

"כיווני אויר" הם הכיוונים שהחלונות והמרפסת נפתחים אליהם. חשוב לשים לב, אנחנו מדברים על כיווני אויר בחדרים ולא על מספר החלונות והפתחים שיש בכל קיר. ריבוי כיווני אויר משמעו יותר זרימת אויר ויותר אור שמש.

החיסרון בכיוון אוויר אחד הוא פחות זרימת אוויר לדירה ופחות אור שמש בחלקים מהיום. הקונה הסביר יעריך פחות דירות כאלו ובדרך כלל מחירן בשוק יהיה נמוך יותר ממחיר דירה בגודל דומה עם מספר כיווני אוויר וגם ייתכן שיהיה קשה יותר למכור אותה כשיגיע הזמן לכך. לכן, מבחינה שמאית ניתן להניח כי השמאי מטעם הבנק יפחית את ערך הדירה בשיעור מסוים בהשוואה לדירה באותו הגודל עם מספר כיווני אוויר.

הרבה זוכים במחיר למשתכן שואלים מה ההבדל בין שווי דירה כלואה לשווי דירה שאינה כלואה. אם אתם מצפים לתשובה חד משמעית כמו "נהוג להפחית 5% משווי הדירה בגין דירה כלואה" – אני חושש שאין זה המצב. אין ולא יכולה להיות תשובה אחת שנכונה לכולם בשאלת ירידת הערך של דירה כלואה, שכן הדבר תלוי בהרבה מאפיינים המשתנים בין דירות ובין פרויקטים, כמו: קומה, מאפייני דירות אחרות בפרויקט, לאן הדירה פונה, גודל הדירה ועוד. לתשובה שרלוונטית לדירה ולפרויקט שלכם עדיף להסתייע באיש מקצוע שיסתכל על הנתונים הספציפיים של הדירה שלכם, הפרויקט והאזור.

אם זכיתם במקום טוב וההנחה ממחיר השוק גדולה, לא בהכרח הייתי מציע לפסול את הדירה. זאת יכולה להיות הדירה היחידה שאתם יכולים להרשות לעצמכם לרכוש מבחינה כלכלית, וגם ייתכן שכיוון האויר היחיד הוא אטרקטיבי, למשל: דירה עם נוף לפארק אל מול דירה עם שני כיווני אויר שפונה לכביש רועש ואז מידת האטרקטיביות בה פוחתת.

דירת גן

דירת גן היא דירה הנמצאת בקומת הקרקע ומכילה שטח מכובד של גינה (על פי הגדרות מסוימות – מעל 50 מ"ר). היתרון הגדול בדירות אלו הוא כמובן הגינה הפרטית בה תוכלו לארח אורחים, הילדים שיוכלו לשחק בחוץ ובפרויקטים מסוימים תהיה לכם כניסה פרטית שלא מחדר המדרגות של הבניין.

דירות אלו כמובן יקרות יותר מדירות "רגילות" ובדרך כלל יהיו השקעה טובה – ובלבד שהגינה היא בגודל סביר.

נתקלתי בדירות גן בשטח של 100 מ"ר עם גינה של 300 מ"ר. אולם, לחלקים שונים בדירת מחיר למשתכן עשוי להיות מחיר אחר ממ"ר בנוי, ובהנחה שמ"ר גינה עולה 30% ממ"ר בנוי, אתם יכולי%ם לשלם על דירה כזו כמו על דירה בגודל 190 מ"ר.

מכיוון שרוב האנשים לא צריכים גינה כל כך גדולה, סביר להניח שבעת המכירה במקרה הטוב הרווח יהיה פחות ממה שתרוויחו ממכירת דירה ללא גינה, ובמקרה הרע עלול להוביל להפסד.

הסיבה לכך, היא שבגלל שיטת התמחור במחיר למשתכן, המחיר למ"ר גינה במחיר יהיה זהה בין אם מדובר בגינת 30 מ"ר (גודל טוב) ובין אם מדובר בגינה של 300 מ"ר (גודל מוגזם). לעומת זאת, בשוק החופשי המחיר למ"ר בגינת 300 מ"ר יהיה נמוך ממחיר מ"ר בגינה של 30 מ"ר, וזאת בגלל תפוקה שולית פוחתת (ניתן לקרוא עוד על כלל תקופה שולית פוחתת – כאן).

כלומר: על אף שבתכנית מחיר למשתכן המחיר למ"ר לדירה יהיה מוזל יחסית לדירה דומה בשוק הפרטי, במקרים מסוימים, כמו למשל במקרה של גינה גדולה מדי, הדירה עשויה להיות שווה בשוק החופשי פחות מהמחיר שקניתם אותה בגלל שהמחיר למ"ר של גינה יהיה נמוך יותר מהמחיר במחיר למשתכן.

דירת דופלקס

דירת דופלקס היא דירה בת שתי קומות עם מדרגות פנימיות בדירה. דירות אלו היו נפוצות מאוד בעבר (הלהיט הנדל"ני של שנות ה-90), אך כיום הפופולאריות שלהן ירדה ועל כן הן פחות נפוצות.

היתרון בדירות אלו הוא ההפרדה בין הקומות: בקומת הכניסה נמצאים הסלון, המטבח ולעיתים גם יחידת ההורים, ובקומה העליונה חדרי הילדים, מה שמאפשר פרטיות יחסית ומהווה יתרון משמעותי למשפחות עם ילדים גדולים יותר.

דירה עם עליית גג

דירה עם עליית גג היא סוג של דירת דופלקס הנפוצה בבניינים עם גגות משופעים. בדירות אלו הקומה הראשונה "רגילה" ובגובה תקני, והקומה השנייה מצויה מתחת לגג משופע, מה שהופך חלקים ממנה לנמוכים ולא שמישים.

ההמלצה שלי בדירה כזו היא להתייעץ עם איש מקצוע – יכול להיות שגובה הקומה יאפשר מגורים נוחים על אף השיפועים, ויכול להיות ש"תקבלו" חדרים שרובם בגובה נמוך מאוד שלא מאפשר להשתמש בהם בצורה סבירה.

דירת פנטהאוז

דירת פנטהאוז היא דירה השוכנת בקומה העליונה של הבניין וצמודה לה מרפסת גג בשטח נרחב הצמודה לסלון. מלבד מרפסת הגג הנרחבת, בדרך-כלל גם שטח הדירה יהיה גדול יותר. מחירה של דירה כזו יהיה גבוה ממחיר דירה רגילה בפרויקט, וסביר להניח שכשתרצו יום אחד למכור את הדירה היא תהיה שווה משמעותית יותר מדירה רגילה.

דירת מיני פנטהאוז

דירת מיני פנטהאוז הוא מונח שיווקי שהמציאו יזמים. מניסיוני, לרוב מדובר בדירה רגילה לחלוטין, הנמצאת בקומה הלפני אחרונה (הקומה בה נמצאות דירות הפנטהאוז), או אפילו שתי קומות מתחת לדירת הפנטהאוז. לעיתים, תהיה לדירה זו מרפסת גדולה יותר מדירה רגילה, אך לא תמיד.

למרות שמדובר במונח "מומצא", אנשים אוהבים לגור בדירות בקומות גבוהות ועל כן יהיו מוכנים לשלם על דירה כזו יותר, לא משנה אם תקראו לו דירה בקומה 15 או "מיני פנטהאוז".

דירת בוטיק

בדומה לדירת "מיני פנטהאוז" גם דירת בוטיק היא מונח שהוא יותר שיווקי מאשר אמיתי. ההגדרה ל"דירת בוטיק" בה נתקלתי במספר מקומות היא בבניין שבו בקומה יש שתי דירות בלבד (ובאופן כללי מספר דירות מצומצם בכל הבניין) – כך שלכל "דירת בוטיק" יכולים להיות שלושה או ארבעה כיווני אוויר, פרטיות יחסית ושקט יחסי. סביר להניח כי בשל היתרונות הנ"ל גם דירות אלו יהיו שוות יותר, לא משנה אם תקראו להן "דירת בוטיק" או "סתם" דירה.

לסיכום

סוגי הדירות הקיימים בשוק רבים, ולכל דירה המאפיינים שלה. חלק מהמונחים הם מונחים מוכרים וחלק מהמונחים הומצאו לצרכים שיווקיים. עם זאת, גם המונחים שהומצאו לצורך שיווקי – מתארים מאפיינים אטרקטיביים.

המאפיינים של כל סוג דירה עשויים להשפיע על שווי הדירה, אך חשוב חשוב לזכור שהמאפיינים המתוארים בכתבה אינם המאפיינים היחידים שכדאי לקחת בחשבון לפני רכישת דירה, אלא מאפיינים מסוימים ביחס לסוג הדירה. לכל דירה יש פרמטרים ומאפיינים רבים ולכל משפחה העדפות וצרכים שכדאי לשקלל לפני רכישה, ועדיף בסיוע של איש מקצוע.

צריכים סיוע או הכוונה? דברו איתנו: 077-9599599